河北省秦皇岛市山海关万孚广场沿街整改方案.doc

山海关万孚广场沿街整改方案
――打造山海关的“关外小吃第一街”
前言
山海关的魅力是因为它北依燕山，南襟渤海，长城纵贯其间，气候宜人，交通便利，自然风光独特，历史文化遗存厚重，是避暑、旅游的胜地。所以山海关的旅游业是这座城市的主要经济来源之一，是山海关经济与社会发展的主导型支柱产业。
环境分析
其实每座城市的自身经济都是仰赖于它的商业开发所带来经济效益。所以每一个城市的经济发展基础是与商业密不可分的。
而万孚广场整体规划是给山海关商业发展方向一个全新的理性化的改革。所以我们追寻的的思路是“将改革进行到底”。让关城人民从单一的旅游主导经济走向多元化发展的“新时代”。
所以，我们第一步就是改善商业体制，提高购物环境，促进经济的发展。
万孚广场的建成就是商业模式整体改善的第一点。当这一点的建立完成后，我们下一个追求的环节是多点化，也就是“线”的建立。这种思路就是：“点、线、面”的循序渐进空间立体化的发展规律。
而“线”的初期建立，我们是根据万孚广场这个点的基础上，对它的周边环境及临街进行改造的方向。所以我们的提义是利用沿街的配套优势，建立一条多元化的商业区域带。
要建立一条有特点的商业街，它的定位是关健。因为它的建成将成为关城人民现代生活的新标致。
所以，这条商业区域带的定位要依据山海关自身的特点及将来的发展方向。所以商业街的定位为：文化、旅游、购物、休闲为一体的多元化商业街区。
市场分析
那么，现在国内优秀的商业街的特点又是什么呢？
附　：2004中国十大著名商业街名单
北京王府井商业街　　上海南京路商业街　　南京新街口商业街
苏州观前街商业街　　　沈阳中街商业街　　　大连天津街商业街
芜湖中山路商业街　　　长沙黄兴路商业街　　
乌鲁木齐中山路商业街　天津和平路商业街
以上的十大商业街区我想没有几个人一个都没听说吧。它们代表的是中国成功商业街区的典范。其实它们是一个城市的缩影。（那他们的所承载的概念也就是商业、文化旅游、休闲）
那它们印象又是什么呢？
每条商业街都用它独特的魅力来吸引着你。而他们那种独特魅力的背后就是与所在城市文化的完美结合。所以我们也要把建设山海关商业街的第一个重点放在与城市文化的结合。
而第二个重点是与城市产业结构的合二为一。即山海关商业街与山海关的旅游业整合为一体化，达到互借互利的形式。将商业街成为关城旅游的“新景点”，做为旅游的一景也是新消费模式。
那第三点就是考虑到商业街定位的基础点，即：“消费、购物、休闲、娱乐”为一体的多元化经营模式。
其实，国内有名的商业街区都具备以上的三个突出的共性，也是成功商业街所应具备的三个基本要素。
策划创意点
1） 商业街的整体形象突出山海关的文化底氲。
2） 由于地理位置优越，在山海关车站与山海关关城之间，所以经营模式上要有当地人文旅游特点。即是商业网点，又要成为旅游行业的消费点。
3） 改善山海关人民的购物环境与消费理念。满足本地人对消费理念的新需求。提高关城人整体生活品质。
4） 商业街的形成还要满足人们对休闲、娱乐的追求。满足多方位人们的需求，增强商业理念。
综合整改分析
对整个街区的整体形象及环境的完善。
在商业街的头与尾部设立标致性建筑――“商业街标示牌”。
其主要是突出山海关的现代消费文化理念，使商业街与万孚广场整体形象合二为一。而且又是一种商业化的区域性的标致，同时不但提高了商业街的品质外，做为一种“招牌”也是吸引客户的广告。这种意念义上的吸引不仅仅是针对于本地人而多数是针对于外地来到关城旅游人。
而且对于“现代型”的建筑万孚广场来说，结合城市的魅力特点，做一些文化景观。也会突出现代而又不俗的文化韵味。
突出商业街的文化品味，寻求多元化的经营模式。
对沿街的地段要突显文化的气息。设立铜像、花卉、微观环境小品等景观。加上对山海关历史的表述，提高文化商业街的整体形象。
在商业街发展方向是在新时代的“古城夜市”，晚间将形成一种吃、玩、逛的闹市场面，这种思路主要是为了进一步拓宽了关城商业市场经营模式，也给关城人带来新的消费理念。从而在晚间走出去时，能找到一处休闲、娱乐、闲逛的现代生活方式。使关城人也过上了真正的高档次的“晚间生活”。同样也使旅游者在晚间更多的了解山海关。对于旅游消费也有一定的提高
提高消费购物的周边环境问题――完善周边配套设施。
要建立商业街，它的周边配套设施要完善。这种配套不仅仅是经营模式，更重要的是在基础设施上下工夫。要有好的环境整治，对于道路铺整完好，做到绿化好、环境优的特点。地下、地上的基础设施配套要全面。例如：垃圾清理系统、污水排放系统、夜间的灯光照明及夜间亮化工程等等诸多方面。这方面主要是为建立夜市提供更好方便性。
对商业街进行夜晚亮化工程――沿长商业区域营业时间创造更高收效提升商业区的价值。
将来万孚广场商业区域的经营方向是要变成多元化全天候的经营模式。白天有商场、时尚专买等品牌消费模式。夜间主要休闲小吃、闲暇娱乐等生活消费模式。让整个商业街区达到全方位的经营动态流。充分合理的利用商业空间，从而达到多元化经营。
所以，商业街将来的重点方向是针对夜市的建立。
那么夜间的亮化工程就是最主要的问题了。对于晚间的灯光照明主要是烘托出商业繁荣的气氛。从而聚集大量的人气，提高商业消费。达到一天去两次；生活上档次的现代生活概念。
加强商业街的功能性――突出休闲、娱乐的功能。
由于现有的空间局限，所以我们要合理的利用好资源。对于外面的商业街我们主导的是小吃、购物及娱乐为主题。并经常在广场组织一系列活动。由其是在夏天，有天气酷热的原因，大家都原意走出来纳凉。而广场及商业街利用空间、时间来有针对性的举行活动。提商气、聚人气给商业户带来更多利益。万孚的整体商业提升价值。
山海关万孚广场商业街的本质就是：要做旺人气，提高商场的品质。追求同等条件下产品利益的长期最大化的宗旨。
所以，对于商业街来说，能有旺的人气是相当重要的，而做旺人气是提高商场品质，使其升值。所以不但要在形象宣传和整体推广方面有一个长远的安排和计划外，对于整体的规划要细分化。要结合关城商业消费理念而定位。从而吸引更多的商家投资。
建立商业街经济效益分析
基础建设投入方面
1、 广场的环境完善
对整体的完善工程，我的主导思路是投入与产出是成为正比的。即：投入越多；所看见的回报就越大。那么，我们的的每一分投入，马上就会变成无价值的黄金遍地。
主要是先对存放区域的划分，要求有统一的管理，采取动静分流的交通。在广场一侧加立基石与旗杆，突出商场的统一管理，统一经营的概念，体现商场的正规化。然后对门前空间前行美化，主要是用花卉来进行装饰，因为考虑到商场搞活动时的场地问题。设立一些有口味的广场雕塑小品，提高商业品质的层次感，与周边的商业形成对比。
2、 商场的沿街设施完善
　　对沿街的两头设立标示物品（如过街门楣、或遮阳板），并在沿街的区域中要设立休闲的场地与设施（如桌、椅、太阳伞等配套设施），还要对停车加强管理，考虑到商业建立行，人流多的因素对公路加强管制，限制车辆的通行（对路边要设施阻栏物）。
3、 规划设计万孚的整体夜间亮化工程
　　其实万孚广场的重点就是亮化工程，因为亮化的执行对将来的夜市场的开发起着关健性因素。所以亮化工程是重中之重，对于夜市场的经营是最主要的问题。对整个万孚广场整楼进行亮化（光带），对主体建筑及街边两侧要加强灯光气氛的渲染。在万孚前面广场做出一个休闲活动的区域。对主体的楼面要进行射光渲染。提高商业氛围。
经济利益回报分析
1、 对于商业街的回报价值及收效
对商业街的改造与建设工程上，我们准备用近二十万进行整改。其主要用于商业街的基础改造与夜间亮化工程。对于收效及回报我们有几种资金回收的方法
资金回垄方式：
我们投入大量的资金，其投入的想法是看见更多价值的开发与回收资金。我们的追求是利益的最大化。
我们在建设的商业街时会有很多的问题，其最主要问题是政府对此项目的态度。如果我们与政府部门合作，我想很多的外来因素问题会利用合作部门的政府职能下化解开。从而不会有很多的外来因素的干扰。我们要与政府“牵手”其的根本方向是与城市管理部门进行利益共享，收入分层。
资金回收方式：
1、对商业街区划分出20个夜市（最少）摊位区域，用于建成“关外小吃第一街”的招商（与城管利益共享）。每年每个摊位收取占地费为5000元，整街的商位收益为10万元（包括政府部门的4万元）。　
　　2、设施沿街的广告商位，及路灯广告、灯箱广告位的开发与利用。大约每年有2万的额外收入。
　　3、对于万孚广场的夜间营业，要加大很多的心要费用的增加，主要是水、电、卫生街费用的增加。最主要的是电的大量损耗，所以增加的费用会由夜市的商家来平均支付。这样商场的实际每年的物资消耗不会因为夜市建成而加大。
　　其商业街的建成对于商场的其它费用是一种“盈利”的价值。
复带的社会价值与影响
　　商业街的运营后，后期的带来价值是更大的利益。其以后的带来的增值因素是元法估算的。而一个成熟的商业圈，它的自身的魅力就是它拥有一个良好商业环境，与周边的经营模式的配套。
其主要的社会反应是，我们是一个商业区域性的品牌。我们的价值是引领关城人民新的消费概念。
开发万孚广场沿街项目的资产分析
投入少：一次性的投入10至20万。
回报高，利益点；（社会效益）与政府属于长期合作关系，利益共享。商场的有了后期经营一定的保障。对于整体的价值的提升更是多方面；开发此项目，实际对商场的诸多方面是一个全面的提升，包括关城人民心的形象地位。其中商业价值方面最为显著。以现在未销售出的五间门市为例，其商业的开发，对于每平方米能提升近500元的价值，其总价值估算为850万；加上其开发后的其它商业回收，一次性投入20万，可在短时期收回近1000万的商业价值。
　　其实现在我们在看商场，还有很多的价值没有更好的开发与利用。所以我们要不断的完善，做到利益的最大化。
商业街建成的后期影响
利用商业街吸引人气，抬高商场品质。而且对商业街要制定“新闻导向、活动造势、夜夜有精彩、周周有主题、月月有轰动”的整体推广思路，经常在商业街举办大型活动，提升商场及商业街的整体在山海关商业中典范形象。
商业街定位为文化、购物、休闲、娱乐；但如果要想把商业街做得主题鲜明、形象突出，就要考虑到将商业区域内所有商家形成凝聚力。这样就让商家在整个商业区域中尝到的甜头。在现实情况当中，商业街大都是以商铺出售的方式，从而使得街区所有权与经营权无法统一，业主们拥有经营权，为保证投资收益最大化，往往不会考虑经营的项目是否过度重复、冲突。只有先和商家业主进行有效沟通，才能取得他们的支持充分发挥整个商业街的优势。
商业街的商业气氛营造要针对目标消费者群
在商业街推广过程中，一定要先弄清楚谁是该商业街的目标消费群；只有确定了目标消费者群，才能把握整个商业街的规划布局的不足和进行包装弥补。要弄清楚商业街的目标消费者群，就必须要搞清楚是哪些人来消费、怎么消费和为什么来消费等问题。对于商业街来说，他的消费群有外来经商和旅游者，他们在体验现代商业文明的同时，也对山海关的历史和风土文化有着极其强烈的兴趣；对于关城人到商业街来，就是找到一个公共的乐园，找到一个打发闲暇的场所；而地区的高端目标消费人群，他们需要找到的是自己内心的一种满足，一种全新的生活方式和对时尚潮流的追求。
对于外来经商和旅游人士来说，商业街是他们对整个城市的一种理解。他们想要了解的是山海关独特魅力、历史遗风、人文情怀等。于是我们分别有设立有特色的文化雕塑等，让这部分目标消费者群了解山海关的过去、经济快速发展的现在和美好未来。