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实体沙盘讲解

一、项目地理位置介绍
您好，我是投资顾问XXX，下面我来为您介绍一下我们的项目：您看这是我们的项目展示大厅位置（用激光笔指出），我们的项目位于迎宾大道与万顺路交汇处（您是从那条路来的？与客户互相沟通）东至众智路，这条路是响螺湾商务区内规划的主要商业街，南至横勇路地理位置优越。
二、介绍开发商、建筑商和设计单位以及监理公司
XXX是由XXXX投资有限公司投资开发打造的，XX投资有限公司是专业的房地产开发企业，一贯秉承专心、专注、专业的态度，以XXXX核心精神，致力于建设可持续发展的建筑；开发公司实力雄厚，ATM机运营维护公司中联科技，凯威化工等都是兄弟企业，本项目是XX投资有限公司在滨海新区精心打造的首个CBD商务综合体。此外在蓟县及其他省市还有多个项目正在筹备开发。施工方为天津六建，天津六建建筑工程有限公司是一个有着近五十年发展史的施工企业，是本市唯一一家具有六位一体一级资质（企业房屋建筑工程总承包一级、市政公用工程总承包一级、机电安装工程总承包一级、钢结构工程专业承包一级、建筑装饰工程专业承包一级、起重设备安装工程专业承包），是天津城建系统骨干企业，素有“津门铁军”之美誉。曾经建设的项目有凯旋门大厦、富丽堂皇的吉利大厦、秀气玲珑的国际商场、笑迎八方来客的经济联合中心大厦、气势恢弘的今晚报大厦。设计单位为天津房屋建设勘察设计院，监理公司为城乡监理公司。
三、项目概述
本项目占地1.1公顷，建筑面积7.8平方米。项目由主楼、副楼以及商业裙房三部分组成。其中主楼平面形状近平方形，位于广场的西北角，紧临两条主要交通干道，具有良好景观视野，共为30层，高度为115.7米。主楼向南延出为裙房部分，共3层，高度20米；副楼为长方形，在场地的东侧，层数为5层，高度为30米；在主楼二三层和副楼之间设计了一个空中连廊，将两侧商业有效地连接，大大的提高项目的商业品质与价值。
平面功能分布
主楼——根据设计要求，主楼共有30层，功能上主要包括办公、酒店式公寓、商业，其中：一层至三层除去大堂其余部分皆为商业，并在二三层与裙房商业相通；四层至十三层为酒店式公寓部分；十四层为避难层，作为上下转换层；十五层至二十五层为普通办公楼层；二十六层至三十层为高级行政办公楼层。
裙房——共3层，为商业，并在与主楼之间设计有三层通高商业景观中庭，采用通透玻璃采光顶棚，使得内部店面也能享受自然光的照射，并随着光影的变化增加了丰富的趣味空间。
副楼——共5层，一二层为商业，三至五层为Loft。
地下——本项目地下分为两层，其中地下二层层高：3.6米，设计为设备用房、人防和停车库，人防以外用预留连通口未来与c—02地块相通；地下一层层高4.5米，主要为变电站及停车库，停车为机械式停车；车库设有两个双车道出入口。
特色空间设计
办公大堂——主楼办公的入口大堂采用三层通高的空间设计，面向室外一侧同样是一整面通高的玻璃幕墙直接落地，增加大堂的自然采光面积，大堂两侧设计有两排成锯齿形序列的装饰墙，使得内部空间更加具有层次感和进深感。并且三层通高空间，使得从大堂到电梯厅在空间上平稳过渡，避免给人们造成一定的心理压抑的感觉。
酒店式公寓大堂——公寓大堂及其电梯厅面朝内院一侧同样采用整体通高的玻璃幕墙直接落地，既减少了大堂空间的狭隘局促感，又提高了公寓的形象档次。
共享花厅——主楼公寓部分出电梯厅后，朝向内院的一侧设计成二层通高的共享空间，作为酒店式公寓的休闲花厅，使得每一层公寓的走廊都有直接采光的机会；同样位置在主楼的写字楼部分设计为二层通高的共享空间，使得两侧办公都能具有远眺海河景观的条件，也提升了整个楼盘的品质。
空中连廊——在裙房与副楼之间二三层设置连廊，将两侧空间完全连通，使得主楼、副楼的商业完全融为一个整体，既增加了二三层业态的多个选择机会，又提高了商业价值。
外立面风格
针对本项目体型特点，整个建筑群外立面采用简洁现代的设计风格，并且按照导则要求，本方案中主楼，裙房及副楼建筑外立面设计以是墙面加窗洞的形式为主。只是在主楼的东西两侧局部位置使用了玻璃幕墙，柄在西侧墙以外增设了竖向活动金属遮阳板的设计。由于主楼的建筑体量本身并不是十分挺拔的高宽比例，因此在设计中注重建筑的每个面的虚实变化以及开窗比例，在东西两个立面上采用通长的竖向线条强调出建筑竖向提拔，线条在四至七层横向转折后于一至三层竖向线条相应连接，更加凸现主题建筑独有的流畅设计，给人愉悦雅致焕然一新的感觉，更加体现了本项目在区域内具有的不可替代的重要位置。
景观环境设计
主入口广场——在西侧主楼主入口前，利用建筑退后所留空间设计为主入口形象广场，并于北侧和南侧商业广场相连，采用简洁明快的图案化园林设计，与建筑风格相呼应，提供一定的办公、商业、各种公共活动及产品展示的场所。
开放式内庭院——按照导则要求，主楼与副楼之间形成了一个开阔的内庭院，直接对外开放，不仅作为场地内的室外休闲娱乐场地使用，更能提升副楼底层店铺的商业价值，也将成为本项目的重要亮点
因此润德汇是集合国际服务式公寓、精品写字楼、企业总部创意工作室及商业等业态的综合体项目。
四、项目的智能化配套设施
XXX是集合国际服务式公寓/总裁行政公馆、精品写字楼、企业总部、创意工作室及商业等业态的综合体项目。为了把项目打造成世界级商务精英基地，本项目利用现有资源，落到产品的实处，以产品为项目主要支撑力，提出了6大升级核心筑楼理念，包括区位升级、科技升级、物管升级、资产升级、功能升级、圈层升级。
下面我分别从硬件和软件方面来给您介绍一下：其中硬件升级包括远大空调的使用、家居智能化系统的引进及直饮水系统和直燃机智能设置等等。远大是世博会唯一指定空调，采用了新风系统和静电除尘系统, 它能够为您提供接近于纯氧味道的清新空气，同时通过静电有效的吸附空气中的杂质和细微颗粒物，提高了人体吸入空气的质量；家居智能化系统为业主提供一个舒适、安全、私密、方便、完善和高效率的生活环境，可以使用一个通用操作面板、遥控器、网络或是短信控制所有家电，而且能够配合业主高效率的工作生活需要；直饮水、净化水系统则是通过三次过滤：一次活性碳过滤、二次超滤膜过滤有效去除水中的杂质、孢子等微生物；直燃机智能设置，可以提供加温加湿、控温控湿的优越环境，使室温四季如春。通过这些硬件升级，使我们的项目成为响螺湾，乃至整个滨海新区绝无仅有的生态、智能建筑。软件升级是由BOMA和高力国际联手完成。其中BOMA国际是全球写字楼评估、认证以及教育培训等方面最高权威、最专业的机构，专门负责为世界500强企业的写字楼选址，BOMA认证不仅仅只注重建筑节能及建筑硬件，更注重写字楼的物业管理以及租住的舒适度及满意度。
五、物业公司的介绍
我们都知道良好物业管理公司是我们购买项目的保值增值的基础，所以我们选用“高力国际”物业公司，它是全球百年的服务公司，运用了国际化运营管理模式，完全管家式一对一的服务，在细节中体验世界一流办公、居住的空间。它的管理范围包括有偿服务和无偿服务。
无偿服务：
1、每天24小时服务
2、电子化管理日常工作及建立档案
3、按规定对楼内进行清洁及消毒
4、各出入口设有24小时门岗
5按规定道路及时间进行巡逻
6、代叫出租车
7、天气预报、新闻的发布
8、报刊、快递等送信服务
9、送水服务
10、公共部分定期维护
11、钥匙托管
12、飞机列车的查询
13、代订客房酒店
14、借用雨具
15、业主留言、叫醒服务
16、提供擦鞋机、ATM机、应急小药箱等
有偿服务：
1. 入户维修
2. 空置房维护
3. 房屋租赁、出售委托服务
4. 商务服务（打字、复印、传真、收发邮件等）
5. 代购、代缴水、电、燃气费等
6. 工具出租服务
7. 灭水器租赁服务
8. 代理家政服务
由此可看出高力物业的专业性以及国际化的标准，同时也突出本项目的品质和价值的空间。
综上所述，润德汇融合了智能、生态、科技等前沿优势，使这里
的业主能够享受到环保智能化的办公环境、丰富多彩的娱乐休闲商业配套、舒适安全的居住空间及国际化物业管理公司带来的尊崇便捷无微不至服务和管理，再加上区域本身的价值和未来的发展潜力，无论您是投资或是自用，润德汇都将会成为您的首要之选。

爱购乐商业策划公司
2011-9-3