2015年两会后东莞楼市形势的研判.doc

前言
开年以来，楼市宏观条件微妙变化，外围城市的降价潮、银行停贷、楼市崩盘论等传闻甚嚣尘上，引发市场恐慌、客户观望。购房者在各种舆论风声中对楼市预期不乐观，3月正值全国两会召开，市场观望氛围渐浓。随着两会的圆满结束，楼市的走势显得有些明朗。政府工作报告十年来首次未强调房地产调控的重要性，并且只字不提房价。国务院总理李克强将老百姓住有所居作为房地产调控的目标，稳定房地产市场，促进房地产健康发展成为新一届政府的调控思路。从两会的各类信息来看，东莞中原研究部认为2014年地产行业基本面将趋于稳定，分类调控，一线城市调控继续从严，三四线城市保持政策平静。从开发商到地方政府纷纷表态否定楼市崩盘论，政府托市意图明显，以时间换空间，实现房间软着陆。2014年东莞房地产保持平稳向上的发展态势，短期内房价稍有回调，购房迎来最佳的置业时机。
东莞中原研究部特意出品此报告研判两会后的楼市走势，及时为策划、销售人员理清楼市的市场形势，通过销售人员的口径传导给购房者地产基本面、楼市走势稳定的信号，打破购房者观望、犹豫、等待的心态以及对价格看跌的心理预期，引导客户缩短购房决策时间，实现快速成交。

一、近期东莞房地产市场现状
1、东莞楼市受到信贷收紧和扫黄的双重因素打压，短期内带来一定负面影响。
开年后，全国信贷收紧的趋势继续蔓延，房贷利率普遍上浮，增加购房者入市成本。信贷收紧已成为影响当下楼市的主导因素。除了信贷收紧，东莞还受到扫黄风暴影响。自从央视曝光东莞“黄色”行业，东莞掀起一轮扫黄行动。扫黄会对部分政府官员和娱乐场所负责人进行清查，部分项目的报建规划、预售证、开工证等证件的审批被延迟，导致部分项目未能按照计划动工或上市，影响市场供应量。信贷收紧和扫黄风暴的双重因素打压，短期内给楼市带来一定负面影响。
2、 节后东莞楼盘来访量逐周增加，但客户入市积极性仍不高。

据东莞中原CCES系统监测数据显示，节后随着人口的逐渐回流，东莞楼盘的来访量也出现逐周回升，但开年后东莞楼市开盘项目寥寥无几，市场交投氛围不太活跃，不少客户拉长购房决策时间，入市积极性不高，主要一方面由于外围局部城市的降价潮，心理产生对价格看跌的预期；另一方面出于对两会的期待，市场走势尚未明朗，客户延迟购房决策时间，产生观望心态。
3、节后成交徘徊回升，两会召开增加客户观望，成交量再次回落。

据东莞中原研究部监测数据显示，春节过后的东莞楼市成交量出现逐周回暖，成交量呈徘徊回升趋势，但回升动力不足。与往年相比，今年3月份楼市表现相对平静，开盘加推项目并没有明显增加，市场延续春节过后相对冷清的交易氛围，一方面是由于购房入市积极性下挫，部分认筹量不足延迟开盘时间。另一方面，3月正值全国两会的召开，客户对楼市的走势显得有些迷茫，产生一定的观望情绪，3月首周住宅成交量出现急剧回落。
二、 从两会看东莞后市走势。
两会对房地产的关键描述：针对不同城市情况进行分类调控，完善住房保障机制，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，做好房地产税立法，抑制投机投资性需求，促进房地产持续健康发展。
开年以来，楼市的外部环境风云变化，降价潮、银行停贷、楼市崩盘论等各种传闻甚嚣尘上，客户观望加剧，入市积极性受挫。随着两会的圆满召开，政府多次表态要稳定房地产健康发展，为短期内的楼市注入定心剂，为长期的房地产行业指明了发展方向。10年来政府工作报告首次未强调房地产调控的重要性，在此基调之下2014年地产行业环境将会趋于稳定。透过今年两会可以研判今年楼市的后市走势：
1、 政府工作报告10年来首次未提及房地产调控，2014年行业面将趋于稳定。
3月5日上午，第十二届全国人民代表大会第二次会议在人民大会堂开幕，国务院总理李克强作政府工作报告。今年政府工作报告未提房价而仅提“分类调控”，这也是近10年来政府工作报告首次未强调“房地产调控”工作的重要性。今年政府工作报告未强调房地产调控，2014年房地产行业面将会趋于稳定，主要有几个因素制约：其一，过去以限购、限贷为主的行政调控手段仅仅在短期内起到立竿见影的效果，但长期成效不显著。被压抑的市场需求待释放后，房价也出现反弹，导致整个行业的价格机制基本失灵。新一届政府更加强调市场化的调节作用，发挥市场在资源配置中起着决定性作用。其二，今年全国GDP增长目标为7.5%，在宏观经济环境相对严峻，房地产与相关上下游行业拉动内需的作用明显，中央对房地产的调控不会过于激进。基于以上因素，东莞中原研究部认为，两会之后中央不会出台“一刀切”的全局性打压政策，2014年行业基本面将趋于稳定。
2、 房地产政策分类调控，核心重点城市继续从严，东莞政策面将保持平静。
今年政府工作报告中指出，针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。在东莞中原研究部看来，政府首次提出宏观调控差别化，未来房地产市场调控更加市场化。2014年房地产市场政策基本在现行预期内，后期估计会有城市在分类调控、中小套型住房供应、共有产权房供应等方面进行细化。未来房地产调控更加侧向域增加商品房供应来平衡供求关系。同时各类城市调控分化加剧，一线核心重点城市调控继续限购、限贷等政策，两会南京出台首个升级楼市调控的政策，个别房价过高的城市继续出台严厉打压政策。东莞作为二线半城市，房价理性温和上涨，出台利空政策的可能性小，2014年东莞楼市政策面将保持平静。
3、 李克强两会后因地因城分类调控，重视长效机制的建设，促进市场稳定。
在两会结束后的记者问答会上，关于房地产调控，李克强表示，对于合理的自住需求，要有相应的政策支持，包括增加普通商品房供应。对房地产市场则是要因城因地分类进行调控，抑制投机投资性需求，重在建立长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。上一届政府把控制房价作为调控的目标，而今届政府只字不提及房价，把老百姓住有所居当做房地产的调控目标，可以充分反映出新一届政府的重心不是在打压房地产，而更多倾向市场化手段调节房地产，建立长效机制引导行业健康发展，促进市场稳定。两会透露出，每座城市因地制宜，未来地方政府在房地产调控上将具有更多自主权。东莞作为一个以自住为主的市场，投资比例少，大多是自住需求，市场预期相对稳定。
4、四大银行继续保持房地产贷款业务的平稳发展，首套房需求受到政策扶持。
早前有关兴业银行等银行停止房地产贷款的传闻纷纷扬扬，由此引发股市大跌、市场恐慌。随后兴业银行否认全面停止房地产贷款的传言。四大银行齐发公告表示，继续保持房地产贷款平稳发展，支持房地产市场的健康发展。这意味着目前房地产贷款政策没有变化，公司、个人房地产贷款的业务正常开展。事实个别银行减少房地产贷款的额度，甚至停止部分房贷更多只是反映银行自身盈利性的业务调整，将资金投放利润更高的行业。四大银行公告充分显示，银行仍可以发放个人住房贷款，2014年房地产信贷政策保持平稳。只是房贷政策对待不同需求有所区别对待，有保有压，积极支持居民家庭购买首套自住商品住房，打压投资性的房贷需求，首套房客户可以获得银行更快的贷款审批。
5、两会上多个地方市长否定崩盘论，反映政府在托市以稳定市场预期。
全国人大代表、建业地产股份有限公司董事局主席胡葆森在接受采访时认为，每个企业应对风险的能力都不一样，说三、四线要崩盘，不是别有用心就是能力不足。同时全国政协委员、住房和城乡建设部副部长仇保兴公开表示，中国房地产市场10年内不会有大问题。在新型城镇化的大背景下，“中国房地产市场十年内不会崩盘”已渐成业内共识。就连李嘉诚的表态也出现转向，表示内地楼市很乐观。
当各种地产危机、泡沫论等传言在市场的风口浪子下，引发市场观望蔓延，影响客户对价格的心理预期。在各种谣言纷飞的市场背景下，从开发商到多地市长纷纷否定楼市崩盘论，表明政府在拓市，稳定市场预期。政府拓市还体现在鄂尔多斯的新政上。鄂尔多斯对积压待售房屋，一方面进行合理降价销售措施，另一方面鼓励入驻企业进行团购，并把符合条件的、符合国家标准的房屋由政府进行回购，转为保障性住房。鄂尔多斯楼市出现危机，政府出台新政救市，可以发反映政府扶持房地产发展。政府多处表态托市，否定房地产不存在崩盘。回归东莞市场，东莞房地产市场更是处于理性健康运行，市场走势较为平稳。
6、广东省物价部门监测房价变化，稳定房价，实现房价软着陆。
近日广东省发布一份《关于开展城市住房情况调查的通知》文件，内容显示年初以来我国多数城市住房市场量跌价滞，一些城市房地产开发企业开始降价促销，市场各方对方房价走势看跌预期增强，为及时掌握房地产市场变化分析价格走势，决定在全省范围内开展住房市场情况调查，分析当前房地产市场特点及存在的问题，以稳定住房价格，促进房地产市场健康发展的建议。
在房价看跌情绪渐浓的市场环境下，物价部分监测房价变化情况，一方面是为了稳定房价预期，实现房价软着陆；另一方面是为了稳定市场预期，通过监测房价变化及时采取措施应对，促进房地产市场稳定。
7、房价增幅与贷款基准利率走势呈正相关，贷款利率增加也会推动房价走高。

根据贷款利率与房价走势的关系来看，我们发现贷款利率低的时候房价增幅缩减，房贷利率高的时候房价增幅明显。根据当前五年以上的银行贷款利率来看，2008年12月为贷款最低，2008年全年东莞住宅房价为6006元/㎡，同比2007年增幅仅3%，为2005年以来房价增幅最小的一年。而当前贷款普遍上浮，开发商通过银行贷款的成本随之增加，也会通过提升房价来转嫁成本给消费者。房贷利率上浮在增加购房者月供成本的同时也在增加开发商的融资成本，而当前开发商在贷款成本较高的情况下，反而加大楼盘让利，购房者可抓住空白期趁早入市，才是最低的入市成本。因为等到两会过后，市场逐渐明朗，市场需求旺盛，开发商将会逐渐转嫁高融资成本给消费者，后市有更大的提价动力。
8、推进以人为核心的新型城镇化，给未来东莞房地产发展提供有力支撑。
今年政府工作报告中提出，城镇化是现代化的必由之路，是破除城乡二元结构的重要依托。要健全城乡发展一体化体制机制，坚持走以人为本、四化同步、优化布局、生态文明、传承文化的新型城镇化道路，遵循发展规律，积极稳妥推进，着力提升质量。今后一个时期，着重解决好现有“三个1亿人”问题，促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。
城镇化的契机下，大量城镇人口的市民化带来城市快速发展，东莞城市迎来新的发展机遇，主要体现在几个方面，首先城镇化将会吸引一线城市的高端人才、技术和资金，东莞的产业结构和人口结构进一步优化，为房地产提供后续发展。其次，东莞将会借助城镇化的契机，加大重大项目的招商引资，盘活二三类镇区的资源，迎来新的发展机遇再是，城镇化下，东莞城市的配套更加完善，提高城市形象，支撑房地产项目的运作。在推进以人为核心的新型城镇化，东莞的产业和人口结构进一步优化，城市面貌焕然一新，给未来房地产发展提供有力的支撑。
9、政府依赖房地产发展，东莞楼市将稳步向上。
在经济调整大背景下，东莞制造业面临流失和调整，东莞土地资源丰富、房价较广深低的房地产市场，让政府招商引资方向之一瞄准了房企，房地产成为重要的经济增长点，并逐步成为东莞的支柱型产业的趋势明显。房地产企业在看待东莞的房地产市场时，由于东莞处于广深之间，区位优势非常明显，同时东莞土地资源丰富，房价洼地明显，需求平稳增长而且持续旺盛，长线看东莞房地产市场的发展潜力非常大。政府也从过往重视房地产发展向依赖房地产转变。
东莞是一个宜居城市，山清水秀，气候良好，少有自然灾害，政府也在规划打造多个生态园，如龙湾湿地公园、大罗沙湿地公园、未来水世界、沙田生态农业园、石龙公园等，将会大大提高东莞居住的生活环境和城市面貌。同时城市规划建设多条地铁与珠三角轨道交通网络联为一体，广州地铁5号线拟与东莞地铁R1线接驳，东莞R4线与深圳轻轨观澜站对接等。今年全国人大代表提出将深圳、东莞、惠州三市所辖行政区域合并，设立新的深圳直辖市。这也反映出东莞靠近广州、深圳的地缘优势，得天独厚的地理位置。从近8年东莞楼市发展至今，都是一种稳健向上的趋势。东莞是一座藏富于民的城市，中小企业发达，个体商户积累了不少财富，购买力旺盛，市场需求规模大，大都是以自住需求为主，投资房源比例偏低。多种因素的支撑下，东莞楼市将会稳步向上。
10、地价增长强劲和本地旺盛的需求，有力支撑东莞房价坚挺。
由于外环境的动荡，降价潮引发客户滋生观望情绪，价格抗性大。局部城市的个别项目出现降价，根本原因是库存大，竞争激烈造成。目前全国降价潮并没有大范围波及。东莞与这些城市的行情不同，东莞楼市库存偏紧，供求关系相对紧张，楼盘销售压力小，开发商资金链顺畅。在这样的市场背景下，东莞楼价难以有明显松动。过去两年东莞地价增幅超过50%，地价增长幅度强劲，地价成本的增加，再加上各类人工、材料费的走高，高成本之下房价难以大幅下降。东莞有着800多万的人口，潜在需求规模庞大，也在有力支撑东莞房价坚挺。
11、房价稍有回调正是入市的好时机，错过了2008年就不该错过2014年。
东莞楼价大“跳水”的可能性不大，像再回到2008年众多开发商崩盘的景象已经不可能。现在土地成本暴涨，工人成本包括建材成本也翻倍增长，开发商不可能严重亏本甩卖。对于藏富于民的东莞本土开发商具备更多资金来源，在资金上依赖银行的程度比起其他地方要低，东莞开发商的资金链不会轻易陷入困局。但在淡市下市场会进入调整，价格也会进行上下浮动调整，这个调整幅度不会波动性很大，而且维持时间比较短。在房价稍有回调的时候就是入市的最好时机。
3月开始，各大房企将铺开去年的推售计划，受一些市场不明朗的因素影响，开发商往往会推出一些特价单位、一口价房之类的房源进行刺探市场，特价房源较多，购房者可趁机“淘房”。同时为了吸引人气，吸引客户来访量，往往会加大项目的促销优惠力度，如“几抵几”的认筹优惠力度加大、购房送家电、购房送管理费等实用性的优惠举措将会频现市场，这时候出手买房能直接或间接降低购房成本。年后开发商着手加大推货力度，其中不乏个别全新项目入市，房源选择性增多，并且开发商定价上更加谨慎合理，并且加大折扣点数，等同于在降低购房的入市成本。相比广州、深圳具备价格洼地优势，随着城轨开通，东莞楼市的升值空间更大。在开发商作出一定让利时，市民迅速下手选购理想的单元房，无疑是一个良好时机。错过了2008年的楼市大跌，就不该错过2014年价格回调的时机。

² 东莞中原研究中心介绍东莞中原研究中心致力于打造“东莞房地产首席资讯研究平台”，是专业房地产市场调查与研究部门，以东莞房地产市场总体发展状况及前景为重点研究内容，在研究部自行开发的数据库基础之上，对东莞楼市的宏观投资环境、供需状况、价格趋势、产品状况、潜在消费者的需求特征、细分市场特征、媒体偏好等进行长期的动态数据监测，经过科学、严谨的数据调查与分析，定期发布有关东莞市房产市场调研报告，为房地产企业及相关单位提供专业咨询服务。
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