常州别墅市场2010半年报【盛阳】201007.docx

别墅乃地产中的顶级物业，研究区域的房地产市场，特别是顶级的别墅市场无疑具有风向标的作用。随着别墅土地封杀令的下达，常州城市化进程的加快，常州普通住宅市场的供给一直占着主导的地位，高档别墅市场刚刚启动。正是抱着拿捏别墅市场变化发展的角度，本报告围绕着常州别墅的市场现状、价格比性、供需状况等动态进行调研，侧重于重点楼盘的研究，以便于及时捕捉到别墅市场的变化信息，使我们更加及时的了解常州别墅市场楼盘信息及发展方向。
五音俱全，常州别墅格局多元呈现：
在江南水乡宅院中长大的常州人，应该对别墅并不陌生。别墅的本意是指一种位于乡间、风景区的离宫别业，一种带着园林的宅邸，又可供休闲、度假和休憩之用。而现代的别墅虽然在形式、格局、设施设置等有了许多的不同，但在体现身份，追求更高档的居住环境以及偏爱自然上，古今乃是一脉相承。
从常州整体的别墅市场来看，项目目前主要集中在新北-青龙区板块和武进板块，其他区域别墅案量较少。这两个区域拥有相对成熟的景观资源，别墅市场发展随之相对成熟，产品风格、类型多样化。外向型经济发展的辐射及本地民营经济的飞速发展，外来高端人士、私营业主等大量的客户群体有形中加大了别墅的消化量，整体市场价格逐步上升。当地的风景区充分的利用，开辟着居住型城市别墅和度假型别墅的天地，受到了客户的大度青睐。其他几个板块随经济的发展，别墅市场也得到逐步发展。
城区中居住型别墅更是一格，方便的配套设施，大都市的生活氛围，引来了当地高端人群、外地生意客充当其业主角色。
作为楼市的“高价股”，常州别墅前年开始大范围的启动。但由于受到土地规控指标的限制，产品以联排为主，使常州目前整体的别墅市场产品竞争力度弱。产品种类、风格过于单一化，其别墅主要以联排居住型为主，客户群体则为当地高层人士为主、少量的外地客辅助而成。但是，不免稀少的高端产品推出市场，引领着区域市场价格的加大，别墅市场也逐步呈现出发展之态。
近期常州新别墅楼盘持续推出，可以说是层出不穷，细数近年常州别墅，种类已在不经意间丰富起来了，或倚山，或傍水，或在城市中闹中取静，或在郊区一隅自成天地。但就其当下的流行程度来看，常州的别墅市场大体可以分为以下五大类。
一、按别墅种类分：山景，中式园林，水景，高尔夫，生态资源
1、山景别墅
样盘：白金瀚宫别墅，涵田度假别墅
——醉翁之意，在乎山水
对于习惯亲水的常州人来讲，山景别墅是一种完全不同的生活感受。但陶渊明的“悠然见南山”是追求宁静致远境界的国人所心向往之的，走出钢筋水泥的丛林，到山中呼吸新鲜空气，想想都美。住山顶楼盘，可一览众山小；住半山楼盘，可融入绿色和自然之中；住山脚楼盘，可远眺白云，青山葱茏，心境为之开阔。但常州历来就少山，天目山，横山，茅山一带，也就成为了不可多得的宝地。山中可闻鸟语，山中亦多蚊子。这是一句玩笑话，但说的是凡事都有两面。在人口越来越膨胀的当今，要指望和老祖宗一样尽享山林野趣是越来越难了。道路通畅——出行方便——车辆增多——影响环境，这便是规律。更何况，天然资源的可贵谁都知道，开发商更看得清楚，并加以利用来表现这一点，看看天目山周围成片而起的别墅便可略知一二。而在成堆的房子起来时，当更多的人要来分享山景时，对居住环境的希望就不能要求太高了。
2、中式园林别墅——中式复兴，传统升华
样盘：荆溪人家、新城长岛、长兴秀江南、滨江明珠城、上书房、香树湾美院
粉墙黛瓦、飞檐翘角的中式古典园林向来是建筑领域中的一朵奇葩，园内廊，石，竹自成一景，移步换景间，一草一木具可见中国精致深厚的文化底蕴。此类型别墅，为江南特有，代表着常州的人杰地灵，也因而被业内看好，认为将会成为关注的焦点。
但是不得不指出的是，也有这样的声音出现在业界，住这样的宅子，要的就是曲径通幽的意趣，古朴典雅的风味，但上升到意趣的东西，就不仅仅是造一些园林式建筑和景观就能达到的了。举个例子，足以说明园林意境难以两全的尴尬局面了。古人可于园内小土坡上就能望远，看到塔，看到远山，不由悠悠然。而现在住的园林式房子，切忌随便抬头，一不留神就看到隔壁的火柴盒式的老公寓，遮蔽了天空，院墙内外的汽车声也大煞风景。而许多的配套设施，像停车场既要配套好又不破坏景观，这需要相当的开发成本了。
3、水景别墅——上善若水
样盘：天安别墅、溪湖小镇、聚湖半岛、湖滨嘉园、万泽太湖庄园
傍水而居是常州一景，常州水景别墅之多也是得地利之便。地处长江三角洲的江南水乡地带，常州地下水位高，稍加挖掘，便可见水。即便只是一方小池，居所附近有了它就变得生动起来，而让户户见水，家家临河，还有长达数百米的水岸，这些都是新兴水景别墅的亮点所在。虽然水对常州不是稀罕物，但想想久违了的河水清清，打出水景招牌的别墅还是相当值得期待。
业内观点：
*水景虽好，要做好难度却不小。
*如何做出水景特色便颇值得探讨。
人家尽枕河固然为一道风景，但水景单一，缺少变化也是历来的传统。充分保护利用天然水体，体现地方风貌特征，这只是一句原则性的话，但究竟如何才能具有特色还没有哪个开发商有完全把握。在研究中发现，多半此类开发项目还处于摸着石头过河的阶段，美好的水景要从头脑中的想象变为活泼的现实，还有相当距离。
*还有许多技术上的问题要解决。
如，湖岸类别墅中，所谓“全泊岸别墅”将河水引入别墅时，必须要考虑到防洪问题。而如果没有良好的排污治污系统，今日美景难说不会成为他日追忆。
4、高尔夫别墅——“高”处能胜寒
样盘：香树湾花园别墅（美院）、万泽太湖庄园
高尔夫是一项充满“绿色、阳光、氧气和友谊”的健身活动，不论作为休闲还是专业运动，高尔夫都在全球范围内受到高度的喜爱。目前全球超过八千万的人打高尔夫球，高尔夫运动从规模上已经排在全球最有组织的体育运动的第三位。高尔夫别墅也因此成为兼具运动、社交概念的高尚住宅，以其尊贵的品位在国际上备受推崇。
但长期以来，高尔夫球场存在占地面积偏大；单一的进口草皮植被；对悬浮粒物吸收差；大量灌溉引发的水资源浪费等不足，零零总总无疑会对用地紧张的长三角地区来说展开了相当激烈的土地争夺战。而城市化步伐的空前加快又使得长三角的可供用地越来越少。据悉，一个较高档次的高尔夫球场建设用地一般在一二千亩甚至更多。在一些环保人士和专家的眼中，景致迷人的高尔夫球场恰恰相反对保护土地资源和生态环境并无益处。所以，高尔夫别墅喊停了。
业内观点：
*土地的稀缺使高尔夫别墅更具投资价值，只是惊人的总价和运作经营成本无疑是投资方和开发商不可回避的痛。
还有许多市场需求未被满足。一方面，高尔夫风靡全球的态势，扩大了中国的高尔夫人口，市场需求量呈几何状上升趋势；另一方面，中国乃至常州整体的经济发展态势良好，GDP产值等宏观经济指数在良性上升空间发展，势必导致高端人群的大量涌现，政府的政策使别墅用地受到限制，但“物以稀为贵”的市场理论找到了生根发芽的根据地。在研究中发现，高尔夫项目追逐潮流尖端人群的需求，回报颇丰，是值得投资开发的优良产品，只要协调好环保节能等实际问题，必定可以开创一片天地。
5、生态别墅——可谓郁郁葱葱走一遭
样盘：世茂香摈湖、时代上院、溪湖小镇、上书房、九洲豪廷苑、高成天鹅湖、青枫1号、青枫公馆、和黄项目
相对于单独的水景或山庄别墅，生态别墅是个综合性的概念。阳光、空气、水、绿地、森林，这些原本是大自然对人类的馈赠已需要花大价钱去买。
拥有原生态元素的别墅已变得弥足珍贵，而要有好的生态环境，多半都要距市中心较远。
因此“5+2”的生活方式在购买此类别墅的人群中开始出现，即“工作在市区、生活在近郊”。平日市区有一套公寓，虽然房子不大，但交通便利，生活方便，而每逢双休日，就可携妻带子驱车前往较偏远的别墅小住，使一周劳累下来的身心得以放松。
业内观点：
*真正的别墅是房屋溶入环境之中，环境应该是绝对的中心。相信购买生态别墅的也是冲着环境而来。
*可人的欲望又是无止境的，总想在尽享自然之趣的同时也要有现代生活的便利时尚。
*健身场地出现了，娱乐设施要配备，水要圈起来做游泳池，绿地要调整，人工布置花草……自古以来人与自然间的争斗在别墅区内同样延续着，真正的原始生态环境能保持几分。
本次调研针对于常州整体别墅市场进行的综合性的调研，，所获得的数据，特例出各个板块的重点样板楼盘。（如下表）
分析：
别墅项目分布极端不均匀
从例举的样板楼盘来看，常州地处长三角，有丰富的水资源，地貌形态是较为平坦的，少山多水。所以水景别墅较多就不足为奇了，特别是那些城市别墅楼盘就更加的天时地利了，有成群结队的市场追捧者争相一解私囊。但是，除了生态别墅外，与其可以分庭抗礼的类别，可以讲很难成气候，而且，很多生态别墅的主推卖点大多是其水景资源。江南缺少了水似乎就失去了“灵气”，少了“魂”。其他的类别，如高尔夫别墅，园林别墅的建筑难度，在同类档次上，无疑是大大高于前者的。
整体别墅的发展潜力可见一斑
从类别来看，部分的类别集中开发相当严重，如水景别墅和生态型别墅的规模宏大，到处都可以看到依水而建，傍水而居的水景类和景观生态型别墅。但是，其它的类型就显得相形见绌了
整体市场的开发动力强劲
从总体的重点别墅楼盘来看：常州别墅多以水景别墅和生态型别墅为核心，成为市场上的主流，市区和新北-青龙区别墅楼盘所占的种类最多，特别是市区以水系和当地特色园林的结合，产品打造多样化。
二、按建筑风格分：美式，中式欧式，现代简约式，其他
按别墅种类来分
山景别墅
中式园林别墅
水景别墅
高尔夫别墅
生态别墅
白金瀚宫别墅
涵田度假别墅
荆溪人家、新城长岛、长兴秀江南、滨江明珠城、上书房、香树湾美院
天安别墅、溪湖小镇、聚湖半岛、湖滨嘉园、万泽太湖庄园、璞丽湾、长兴秀江南
香树湾美院
万泽太湖庄园
九洲豪廷苑、高成.天鹅湖、青枫1号、青枫公馆、和黄项目、世茂香摈湖、时代上院、上书房、阳光龙庭、新城公园壹号、水晶城、秋水云庐二、三期、香树湾花园别墅、龙城福第、长兴秀江南
按建筑风格来分
美式别墅
中式别墅
欧式别墅
现代简约式别墅
其他
荆溪人家、新城长岛、长兴秀江南、滨江明珠城、上书房、香树湾美院
香树湾花园别墅、莱蒙城、和黄项目
香树湾花园别墅、紫阳美地山庄、新城公馆、御城、阳湖名城、绿地世纪城、新城公园壹号、高成天鹅湖、璞丽湾、青枫1号、中央花园、世茂香摈湖、景瑞曦城英郡
新城湖畔春秋
湖滨嘉园
中天名园
嘉宏盛世
新古典：阳光龙庭、银河湾明苑
混搭：龙城福第、水晶城、秋水云庐二、三期，青枫公馆
新亚洲主义：万泽太湖庄园、时代上院

第二部分新北青龙武进，别墅也显“三国争”
一、常州别墅市场的演变
回看常州别墅的发展
从十多年的发展来看，全国别墅市场有三次热潮和一次变革，常州作为一个长三角的二线城市，其别墅的发展，也是紧跟全国的浪潮。
第一次，1999年-2003年，起步期，跟随者上海的TOWNHOUSE热，常州也出现了以TOWNHOUSE为主流的新别墅形态，以经济型别墅为主，主要代表有：
第二次，2004年-2007年，发展期，此次的规模和力度都超越以往，在全市范围内出现了大量的项目，一些面向高端市场的豪宅项目也开始从大量的经济型别墅项目中脱颖而出。其中尤以围绕武进经济开发区板块、围绕武进西太湖的水景板块和围绕天目湖的山水度假板块最为吸引别墅置业者的目光。如：另外，以中式江南庭院风格为主题的产品，如：也以其没主流的产品形态成为别墅市场中一道崭新的风景线，并吸引了一批跟风的发展商。
第三次，2008年至今，成熟期，随着常州别墅市场的发展，世茂香槟湖、九龙仓、龙湖地产等国内知名大开发商的进驻，别墅市场从原来的经济型别墅向享受型，保值性别墅过渡。别墅的特质被充分挖掘，常州别墅市场正式进入高端期。
常州别墅分布状况
中心城区有：中央花园、彩虹城、阳光龙庭、新城公园壹号、水晶城、高成天鹅湖、银河湾明苑、荆溪人家、璞丽湾、秋水云庐二、三期、青枫公馆、青枫1号、上书房、和黄项目、嘉宏盛世、景瑞曦城英郡、中吴雅苑、凯悦中心、万水美兰城
新北区板块有：香树湾花园别墅（美院）、紫阳美地山庄、世茂香摈湖、龙城福第、长兴秀江南、绿地世纪城、滨江明珠城、九龙仓国宾一号、龙湖香堤漫步、东渡海派青城、水韵江南
武进区板块有：新城长岛、天安别墅、新城公馆、莱蒙城、九洲豪廷苑、新城湖畔春秋、御城、湖滨嘉园、阳湖名城、万泽太湖庄园、中天名园、溪湖小镇、聚湖半岛、香江壹品、绿地外滩一号
溧阳金坛板块有：白金瀚宫别墅、天目湖金桥国际
二、板块现状分析
——庭院人家儒家文化
在常州的别墅领域，纯庭院式别墅并非一开始就占据市场的前沿，直到后来“荆溪人家”以打造纯中式庭院别墅的理念赢得了市场的一片喝彩声后，人们忽然发现，这样的别墅代表着常州的人杰地灵，内敛儒雅的文化内涵，是具有生命力和附加值的产品。这类项目在规划建设中，一概配备了现代生活的必备设施之外，营造常州园林廊，竹，石的文化和曲径通幽，庭院深深的意境是对高尚生活、人生情趣的一种追求和享受。这类别墅的建筑面积一般在200-400平方米左右，价格也在500万左右，较受私营业主、高级职业经理人以及一些外地人士的欢迎。
分析：中心城区——这是一个回归主流的产品和一个价值升值的区域，中式庭院别墅必将引导中心城区内的别墅项目向着这个方向发展，可以预见，由于中心城区地价的不断回归和产品本身较高的建设成本，中心城区内的别墅将无可置疑的构筑新的价格平台。
——新城市景观别墅为主流
“离生活不远，离自然很近”的城市景观别墅是新北-青龙区板块的最大优点，是目前常州别墅的主流发展方向。
分析：该板块的总体特点是物业品质上乘，尤其是恐龙园板块诸案具有居住、度假两相宜的兼容性。在世贸滨江，九龙仓，龙湖等房产大鳄的带领下，得益于景观项目高起点的规划与建设、自然与人工的完美结合，这里的一些别墅区将成为常州市为数不多的具有国际水准的顶级住宅区。
——临水人家的静谧后院
该板块紧紧围绕武进经济开发区，东太湖和西滆湖区域展开，得开发区多年民营经济和外向型经济发展的辐射，这里俨然是常州的后花园。
分析：武进经济开发区现在已是一片热土，其房产项目启动很快，此外，去年常州的楼市呈现加速发展的趋势。跟随市政府的规划，常州别墅形态和产品线丰富。其中许多别墅盘以原生态水纲式社区、私家亲水码头、高尔夫球场，美式观景木露台等将欧式，北美的激情和市郊生活的浪漫有机结合成为该区域的重量级别墅项目。
——山水度假绝佳处
有山有水的地方，总是更让人有一种想要留下来的冲动。真山真水真别墅，因为常州的山景资源太少，所以，金坛、溧阳板块的兴起，不仅在于它有着深厚的江南水乡的风情，还在于依山傍水别墅更触发了人们亲近自然生活的欲望，将生活与自然完美的融合在一起。
分析：亲山水别墅是该板块最大的特色，便利的交通，已使这个原本看来很远的乡郊拉近到人们的眼前。在国家三令五申要控制风景区的房产开发后更凸现其价值。不少上海、浙江的客商都选择这里的别墅作为投资项目。同时常州房地产业、旅游业的蓬勃发展，也给度假式别墅的发展创造了良好的条件。
三、区域案量结构比较分析
1、大常州别墅主要集中在新北-青龙区和武进区板块，各占总案量的35%，41%。体现了两板块案量多而形态活跃。
2、新北区板块后续发展势头强劲
3、金坛溧阳板块相对于其它三板块则明显体现出较低的起点。
区域内的案量呈现明显的不对称状态，新北-青龙区和武进区板块占据总体开发量的76%，可想整体的开发格局相当的领先，。新北区板块已经成为市场的新起点，且众多房产大鳄的具有代表性的楼盘相继诞生。说明随着部分实力派开发商的入驻，将引领常州别墅市场的潮流。
四、常州别墅市场均价比较：
分析：（1）独栋别墅比较：新北-青龙板块≥武进区板块>金坛溧阳板块
独栋别墅均价处15000元以上的别墅主要集中在武进新北-青龙。城区板块由于土地价格和规控指标的原因，独栋及类独栋别墅没有出现。新北独栋别墅以世茂香槟湖为代表，但实际上其也属于类独栋的范畴。武进区的独栋出现的时间较早，目前市场上的独栋别墅以御城和万泽太湖庄园为代表。溧阳天目湖度假区别墅以优越的山水自然风景，良好的度假设施，是真正别墅概念，该区域一直为度假式别墅。新北区一直是常州住宅的高尚区，房地产价格一直名列前茅，高标准的配套设施，使沿恐龙园的别墅价格更是得以体现。
（2）双拼别墅比较：中心城区>新北-青龙区>金坛溧阳
联体别墅比较：中心城区>武进区>新北区>金坛溧阳
双拼别墅，中心城区区均价在25000元以上，而相对于其它几个区域的均价都在10000-15000元，武进双拼别墅开发时间都比较早，目前在售的别墅中没有双拼别墅，这是区域目前的空白点。而新北区域，其配套设施齐全，交通便捷，环境优美，距离市中心也较近，充分体现了住宅郊区化的形式，这也是该类型别墅所应具备的特征。因此，该区域别墅受到了一些富有阶级人群及高级白领等人群的欢迎。
而武进区板块中心区域由于缺少在售的双拼别墅，导致其联排别墅价格的上升。武进西太湖区域的联排别墅相对价格有着明显的差距，则在5000-6000元之间，客户则多为本地群体。溧阳金坛区域市场的别墅起步时间较晚，发展相对没有成熟。
五、别墅市场主力面积比较
我们结合常州别墅板块分布来看：常州独栋别墅主力面积主要集中在400平米以上，主力面积过于单一化，从而造成类独栋别墅面积在250-300平米的市场一直短缺。
联体别墅主力面积在250-300左右，面积较为符合目前市场特征。联体别墅是居住性要求较高的住宅，面积较小，生活则局限；面积太大，总价则过高，其本身居住的定义就被改变。但是我们不难发现，除东渡海派青城做了110-140平米左右的超经济型别墅外，目前市场上面积控制在150-180平米左右的联体别墅仍是空白点，值得我们关注。
第三部分琼楼玉宇谓客何求
那么，常州人到底对什么样的别墅感兴趣？哪些别墅才能在“比较比较”中真正的打动别墅置业者的心呢？
通过网络调研，别墅业主走访，我们了解到了他们的“所求”
别墅风格——中西合璧，鱼与熊掌要兼得。
通过调查显示，有39%的客户更倾向于具有庭院式风格，，融合西式人性化设计的别墅，中西合璧，表现出强烈的中国传统文化情结，以及对现代居住理念的重视。常州缺少山，稀缺的山水资源别墅是60%以上常州别墅置业者的“情有独钟”。
别墅价格——200-250万左右的别墅最受关注。
相比300万，400万，400万以上的别墅，面积在200-250，单价在10000元左右的别墅更为别墅置业者们所爱好。经济型别墅的市场热求，是与常州目前的人均GDP相吻合的，也显示出常州别墅市场稳中发展的态势，以及置业者的理智型消费。当然，也有30%以上的置业者表示了对更高档次别墅的需求。
别墅置业者年龄——年轻化迹象明显，本地化迹象凸现
本次的调研活动结果还有一个明显的迹象，那就是别墅置业群体的年轻化和本地化。一般来说，45岁-55岁是别墅置业的主力群体，经济力量相对较强，但调研资料显示，35-45岁的中青年置业者们正在成为主流，他们是社会的中坚力量，拥有优厚的工作报酬，或者是典型的富二代，其生活消费理念现代化，正逐渐成为成熟的别墅置业主体。
一、目前常州别墅市场的基本特征
1）别墅消费群特征
——不但讲究性价比，还讲究性能比。购买顶级别墅的消费者除关心价格外，也很关心产品的品质和功能。
——需要绝对的私密性。别墅消费者群体相对独立所以对产品私密性要求高。
——需要绝对的安全性。由于这部分人的身价相对较高，容易吸引外界视线，所以安全性也是他们考虑的问题
——非常注重产品的个性。喜欢独一无二，唯我独尊的感觉。
——附庸风雅。这些人不一定懂行，但一定懂时尚，不一定都有品味，但都会装出有品味。
2）对房型的要求
——房间要开阔，卧室对购房者来说是最重要的，卧室不能太小，而且私密性要强。
——要有独立的书房，对书房有讲究，书房最好套在主卧室内。
——既然是别墅，功能当然越全越好。
——最好有相对独立的浴室，每天能真正的放松一下，洗个写意澡。
——一个车库不够，能有两个更好。
——需求主力面积大致在300-500平米不等。
——私家花园面积要求较大，对面前市场上普遍100平米都不到的花园面积感觉差。
3）对配套的要求
——高级点的会所一定要有，功能最好有游泳池，酒吧，健身房等。
——对小区周边生活配套的成熟度不是很关注，只要道路畅通就好，但配套形象不能太差。
——周边的配套高档，这种高档房子一定要有高档的配套和购房者的身份相匹配
——最能吸引他们的是别墅周边有大型休闲，度假及娱乐场所。
结论：常州别墅的客户群以本地的高端人群为主。本地经济的发展，促使本地诞生了具备别墅购买实力的消费群体。另一方面。常州的发展吸引了一部分外来的高端人才，看好常州的居住环境或投资环境，也逐步的加入别墅的购买群体中来。
二、销售情况分析
根据目前别墅市场区域综合销售率来看
1、新北-青龙板块一枝独秀：
恐龙园区域别墅产品一方面借助常州市政府的政策导向，一方面借助恐龙园周边的美丽景观，是的恐龙园板块这类高总价的别墅成为了既有自然景观又有城市化功能两相宜的城市型居住别墅。，因此，区域被别墅的销售率明显高于其他区域，去化速度也高于其他板块。
2、市中心的高价别墅
市中心板块出现了高价别墅——“荆溪人家”用市中心庭院别墅概念，颇受市场欢迎，加上较好的市场时机，在认购期间也出现过很旺的认购热潮。客户以居住为主。
3、其它板块一路上扬通行利好
溧阳金坛板块的部分产品基本都是存量房，推出时间较早，户型相对显得比较陈旧。但随着去年整体房产市场的走好，也带动了高端别墅市场的销售。