房价成本构成及影响因素PPT课件.ppt

房价成本房价成本构成及影构成及影响因素响因素 1房价成本构成房价成本构成房价房价房价房价=土地成本（土地成本（土地成本（土地成本（30%30%）+建安成本建安成本建安成本建安成本（20%20%）+销销售管理成本售管理成本售管理成本售管理成本（10%10%）+税税税税费费（15%15%）+开开开开发发商利商利商利商利润润（25%25%）2土地是楼市的第一土地是楼市的第一风向向标宁波近年土地成交楼面价与住宅成交价 从表中的两条价格曲从表中的两条价格曲线线来看，房价随着地价上来看，房价随着地价上涨涨的关的关联联性十性十分清晰，当年地价上分清晰，当年地价上涨涨，那么第二年房价也会有一个相，那么第二年房价也会有一个相应应的上的上涨涨，如果将房价前移一年，两者具有高度的同步性。，如果将房价前移一年，两者具有高度的同步性。地价是推地价是推动动房价房价继续继续上上涨涨的必要条件的必要条件3房价影响因素房价影响因素人口因素地价因素政策因素市场自我调节4人口因素人口因素人口因素人口因素地地区区内内人人口口越越多多，住住房房需需求求就就越越大大，在在土土地地供供应量量有有限限、住住房房供供应量量一一定定的的前前提提下下，市市场出出现供供不不应求，房求，房产价格就会上升。价格就会上升。地价因素地价因素地价因素地价因素地价和房价之地价和房价之间间是可以是可以进进行粗略的行粗略的换换算和算和预测预测房价房价房价房价=土地成本（土地成本（土地成本（土地成本（30%30%）+建安成本（建安成本（建安成本（建安成本（20%20%）+销销售管理成本（售管理成本（售管理成本（售管理成本（10%10%）+税税税税费费（15%15%）+开开开开发发商利商利商利商利润润（25%25%）5政策因素政策因素政策因素政策因素 各各类类福福利利住住房房政政策策、房房价价监管管调控控政政策策、公公积金金及及房房贷政政策策、租租赁同同权.这这些些政政策都会有效作用于房地策都会有效作用于房地产产市市场场，并直接或，并直接或间间接地接地对对房价房价产产生影响生影响市市市市场场自我自我自我自我调节调节 房房子子作作为为一一种种特特殊殊的的商商品品，生生产产超超过过需需要要时时，市市场场上上供供过过于于求求，价价格格下下跌跌，利利润润减减少少；当当价价格格跌跌到到价价值值以以下下时时，利利润润率率低低于于平平均均水水平平，商商品品生生产产者者就就会会缩缩减减生生产产，使市，使市场场上供上供给给减少，求大于供，价格又会回升。减少，求大于供，价格又会回升。商商品品有有消消费费和和投投机机（投投资资）两两种种属属性性，对对于于消消费费类类的的商商品品，传传统统经经济济理理论论是是适适用用的。而一旦一种商品的投机（投的。而一旦一种商品的投机（投资资）属性高于消）属性高于消费费属性属性时时，情况就相反了，情况就相反了6传传统统的的经经济济学学定定义义，需需求求是是价价格格的的反函数反函数中中国国房房子子价价格格涨涨得得越越凶凶，买买家家越越疯疯狂狂国国人人历历来来对对家家情情有有独独钟钟，房房子子作作为为家家的的象象征征、体体现现及及消消费费者者的的心心理理对对房价也有房价也有较较大影响大影响 7消消消消费费者心理影响因素者心理影响因素者心理影响因素者心理影响因素圈地心理养老心理虚荣心理投资心理怕涨心理传承基业心理改善居住条件心理8 疯狂飙升的房价使大量刚需购房者望而却步，但在这部分人群的住房刚需都还没有得到满足的同时，还有很多手中有空余资金的炒房者不断进出房地产市场，并进一步炒高房价9