禅城区各重点区域地价水平分析.doc

禅城区各重点区域地价水平分析

1．祖庙商圈
　　该商圈以祖庙路为主轴，向道路两侧延伸。祖庙路结合历史文化、民俗工艺、酒店服务、休闲娱乐、购物为一体的商业名街，是整个佛山的商业中心。从20世纪90年代中期，祖庙商圈开始奠定了佛山商业的中心地位，一直成为佛山商业业态最丰富、商品最齐全、辐射面最广、发展最成熟的大型商业圈，是佛山地区的商圈地标。
　　祖庙商圈既有深厚的文化历史积淀，又有浓郁的商业文化气息，同时，还有祖庙、泥模岗、佛山民间艺术社、黄飞鸿纪念馆、孔庙等众多历史文化资源。而作为禅城区目前的城市中心，祖庙商圈拥有佛山最高档的宾馆、酒店，完善的教育、文化、体育等相关配套设施，以及发达的交通枢纽网络。
　　在商业方面，该区域有百花广场等大、中型商业设施，是目前佛山地区最具人气的商业圈，而这种积淀已久的商业传统是其他商业圈望尘莫及的。尤其是祖庙东华里的改造，将为祖庙商圈的发展带来前所未有的机遇和无限的美好前景。
　　据统计分析，目前该商圈标准铺面的月租金在200～350元/m2之间，售价达到20000～45000元/m2不等，浓郁的商业氛围、厚重的文化历史气息以及完善的交通市政配套设施是祖庙商圈未来升值和发展的主动力。
2．季华商圈
　　该商圈以季华路为中轴，向道路两侧延伸，未来将依托佛山一环快速路、东平水道沿岸开发，并整合半月岛等旅游资源，形成新的商业核心。
　　20世纪90年代初，作为当时禅城区13项重点工程之一的季华路开通，在经过短短数年时间的发展，季华路不仅变得车水马龙，而且还一跃成为了禅城乃至佛山最繁忙的城市主干道之一。以季华路以轴线的季华商圈也成为了继升平商圈、祖庙商圈之后佛山的又一个新兴商圈，因发展形态近似天河，季华商圈在佛山业界被普遍认为是佛山的“新天河”。
　　2000年10月28日，东建世纪广场的建成开业被认为是季华路商圈发展的一个里程碑。这个经营面积达2万多平方米、定位在中高档的购物中心直至今日仍然是季华路商圈中极具号召力的商业项目。此后，流行前线、季华货仓商场等一些商业项目的开业更是极大地活跃了该区域的商业氛围。
　　受中心组团新城区建设的影响，佛山城市的商业格局南移加快。而作为佛山新老城区承接点的季华路首当其冲，周边商业元素不断丰富，从2003年开始，众多知名商家纷纷抢驻其中，如今，季华商圈已经吸引了顺联国际、好又多、百佳、国美、苏宁、沃尔玛等诸多大型卖场在此安营扎寨。
　　与此同时，季华路一带的住宅地产发展也十分兴旺，其周边汇集了佛山当前最热、最高档的3个楼市板块，即桂城东板块、亚艺板块和城南板块，禅城乃至佛山最密集、最具消费力的高端人群为季华商圈提供了发展的巨大动力。而正如广州的天河一样，除密集的商业项目和住宅区外，季华路也汇集了大量的写字楼、金融和政府机构。仅季华五路一带，就有发展大厦、季华大厦、行政服务中心、兴业银行、农业银行、招商银行、广发银行，以及中国人寿保险公司、太平洋保险公司等多家金融保险机构。此外，随着岭南明珠体育馆和文华花园的投入使用，使季华路增加了休闲、体育的元素，使该区域的功能更为齐全。
　　季华商圈的出现，改变了祖庙商圈“一枝独秀”的商业格局，从人气上看，目前季华商圈已经超越老城区商圈和同济商圈，仅次于祖庙商圈，成为禅城区内第二大商业中心。
　　以上分析体现了目前该商圈的地价发展状况，该商圈标准铺面月租金达到150～250元/ m2，售价达到16000～28000元/ m2，相信随着城市中心进一步南移，日益增加的购买力和购买人群，季华商圈会成为名副其实的佛山“天河城”。
3．升平商圈
　　升平商圈，以升平路为中心，包括升平路、松风路、公正路、筷子路、锦华路、富民路、莲花路一带，是佛山具有悠久历史传统的商业区，也是上世纪80、90年代佛山最旺的商业街，目前依旧带动着老城区的商业发展。
　　上世纪50年代成立的升平百货（今为升平商场），发展到20世纪70年代已经是佛山当时档次最高、环境最好、商品品种最丰富的百货商场，是市民购物的理想之地。升平商圈以当时佛山最大的百货商场——升平百货为代表。20世纪80年代中期到90年代初期，是升平商场最旺盛的时期，升平路商圈依托升平商场成为当时佛山最旺的商业区，成为佛山经典的商业地产区域。
　　随着升平广场的建设、高基街的改造、松风路仿古街的投入使用，加上家电大卖场的富民路，升平商圈成为具备佛山特色的商业街之一；佛山东方广场由明珠城、金山街、银州城、德胜楼、红宝石城、水晶城、翡翠城、钻石美食城、蓝宝石世界、琥珀城等众多各具特色的主题区组成，是佛山地区规模最大的现代化商业中心，商业面积超过23万平方米。吉之岛和好又多等大型超市及多家著名食肆的进驻，提升了升平商圈的档次，升平商圈的辐射范围越来越广。
4．亚艺-湖景板块
　　亚艺板块是佛山中心城区目前定位最高端的现代化居住区域之一，是禅城的城市新区和未来佛山中心组团城区的核心区域。近两年随着区域配套的日趋成熟，交通路网的建成畅通，吸引了各路地产巨头竞相开发地价、房价连创佛山之最，目前该板块是禅城乃至佛山最大型也是最高档的住宅区。区域内楼盘的园林、户型设计水平也不断创新，业内领先。该区域目前已成为佛山楼市高端产品的集结地，区域竞争力之强有目共睹。
　　从荒芜到成熟，从偏远之地到高档居住中心，亚艺板块经历了5年左右的时间。亚艺板块以亚艺公园这一城市景观作为卖点，因“亚洲艺术节”的举行而闻名。该板块位于佛山中心组团新城区的主轴线上，按照规划，该区域将成为佛山体育文化休闲中心和佛山城市中心区的中央商务区。无论从地理位置、交通条件、周边配套上，亚艺板块都占有绝对的优势。区内商业配套在整个佛山极为耀眼，不仅有亚艺公园、文华公园、大型体育设施“岭南明珠”体育馆，而且教育设施密集，区内拥有从幼儿园到高中等一系列的完善教育配套，集中了新佛山三中、华英中学、佛山实验小学、蓓蕾艺术学校等名校。尤其是区域内及周边的季华路、华阳路、彩虹路等道路改造、建成通车后，交通路网四通八达，东接佛山一环，西近季华商业区，南通桂城，北连新城区。该板块濒临佛山最具发展潜力的商圈—季华路商业圈，有顺联国际、好又多、国美、苏宁等诸多知名商家，板块内佛山雅居乐花园也规划有一个5000多平方米的集中型商业中心，以服务于业主为目的的商业配套并不缺乏，2007年以来亚艺板块各楼盘均已推售商铺为主，优美的景观资源和完善的社会生活配套资源，人们生活、居住、出行非常便利，区域优势彰显。

　　亚艺板块的开发，早期主要有恒福•湖景湾、汇银•帝景湾、绿茵鸣苑、鸿翔小区、环湖花园等楼盘，楼盘素质一直在业内处领先地位。但是由于配套尚未完善，人们生活、出行不方便，板块居住氛围尚不成熟。近两年，随着板块配套的日益完善，尤其是亚洲艺术公园的建成开放，吸引了本地、外地各路品牌发展商竞相进驻，区域地价、楼价连创佛山新高。目前板块内主要聚集有天湖郦都、力迅上筑、恒福新城、怡翠玫瑰园、汇银奥林匹克花园、佛山雅居乐花园、中海地产和金地集团项目等品牌大盘。
　　在基准日2007年7月1日前，该区域高档住宅销售均价每平方米已经超过8000元。
5．城南板块
　　自上世纪90年代初佛山楼市开始起步起，城南板块楼市就一直是佛山楼市的“火车头”。近两年来，亚艺板块的崛起，凭着核心的地段、完善的配套、与时俱进的开发理念和创新产品，城南板块仍然魅力不减，更显“风骚”。
　　城南板块的代表区域可以说是绿景二区，丽日玫瑰•名城和东方水岸也可以说是城南板块楼市的代表。
　　绿景二区是佛山市先规划后建设的典型商住社区，在规划初时的建设目标是“21世纪佛山标志性居住社区”，按规划发展至今，已经形成了成熟优美的生活配套设施。惠景公园、惠景市场、丽日都会广场等，以及其他居民生活、购物、娱乐需要的一系列配套设施应有尽有。对于教育配套，绿景二区可以说是拥有一个比较完善的体系北面不远处有惠景小学和城南小学，还有佛山二中；在西面，规划有绿景小学。除绿景小学外，其他学校已经投入使用，从幼儿园到高中教育都有完善配套，满足了业主的子女在不同年龄段接受教育的需要。
　　绿景二区可以说是佛山市除旧城区外生活配套设施最完善的一个大型高尚住宅社区。绿景二区最核心的优势是浓郁的人文生活氛围和成熟的生活配套设施，这在佛山目前各个新开发区域中是少见的。最突出的优势是子女的成长与教育不用愁，入学前有和谐的邻里关系，入学后从小学到高中都有优质的教育资源。新一佳在丽日都会广场开业，更为绿景二区浓郁的生活氛围添上了精彩一笔。
　　随着越来越多人迁居城南，城南的城市中心地位越来越明显，成熟的居住氛围魅力绽放。同时，随着东平河南岸楼市的崛起，城南板块是佛山城市中心继续南移的必经阵地，加上全面动工的广佛地铁佛山总站的带动，城南板块的核心地位和完美生活配套更显优越。
6．南庄板块
　　南庄镇位于广东省佛山市禅城区，全镇面积76.7平方公里，是佛山市中心城区的重要组成部分。
　　南庄镇内水网交错，东平河、吉利河和顺德水道环绕园区，与珠江相连，自然环境优越，具有浓郁的岭南水乡特色。目前南庄已经提出发展新理念：打造岭南水都，在城市建设中充分发挥水资源丰富的先天优势。
　　南庄镇交通网络完善，紧靠广佛、佛开高速公路，佛山一环快速干线、紫洞大道纵贯南北，季华路连通佛山市中心。30分钟车程内，经高速公路可直达广州新机场、黄埔港和广州火车站；3小时车程内，可直达深圳、香港、珠海、澳门等地。现代化的水陆空交通条件，为进驻南庄的企业提供了极大的便利。
　　随着南庄13项重点工程的启动，尤其是紫洞路扩建及紫洞路南延线建设、佛山万科城等工程的启动，南庄的新定位、新形象日渐凸显，南庄的发展模式加快由乡镇向城市化发展模式的转变。南庄逐渐成为今后禅城区产业和城市拓展的主要区域，为禅城区的发展提供了广阔空间。
　　长期以来，南庄居民的居住都以自建房为主，更有很大一部分人到中心城区、乐从、西樵等地购房置业，所以南庄几乎没有较大型的商住项目。作为南庄镇首个统一规划、统一建设的大型高尚社区—帝景蓝湾自正式亮相以来，受到了市民的追捧，南庄的房地产行业也吸引了不少投资者的目光，2006年年底，万科地产正式进驻南庄，其项目“佛山万科城”位于吉利河南岸，作为大型住宅地产项目而广泛受到关注，带动了南庄房地产业的发展。