武威市凉州区主城区城市综合体项目策划书.doc

武威市凉州区主城区城市综合体项目策划书
2013-09-13 11:28:48 来源：武威市规划局 浏览：12695次

目　　录
一、城市综合体简介
         （一）城市综合体定义
         （二）城市综合体分类
         （三）城市综合体特征
            1、交通便捷、区位优越
            2、规模较大、特色鲜明
       二、城市综合体政策优势分析
       三、城市综合体的管理
       四、项目选址分析
         （一）凉州主城区城市综合体总体布局
         （二）凉州主城区各单体城市综合体规划布局
            1、金沙物流园交通物流综合体
            2、海藏湖文化旅游综合体
            3、新城区金融办公综合体
            4、雷台公园东侧文化旅游综合体
            5、皇台商贸综合体
            6、火车站商贸综合体
            7、高铁站商贸综合体
            8、天马桥东商务会展综合体
       五、附图
         （一）武威市地理位置辐射图
         （二）武威城乡融合发展核心区空间发展示意图
         （三）武威市城乡融合发展核心区金色大道路线平面图
         （四）武威市城市总体规划凉州主城区用地规划图
       六、附件
         （一）武威市情
         （二）全域武威城乡融合发展总体规划  
         （三）武威城乡融合发展核心区规划
         （四）武威市城市总体规划
         （五）武威市历史文化名城保护规划
         （六）武威市新城区规划
         （七）中国葡萄酒城
一、城市综合体简介
       （一）城市综合体定义
       “城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、宾馆、展览、会议、交通、文娱和餐饮等功能进行有机组合，形成一个多功能、高效率的综合体。由于城市综合体综合了城市多种功能，所以也被称为“城中之城”。
       （二）城市综合体分类
       按照主导功能划分，城市综合体可分为六类：商贸综合、金融办公、交通物流、文化旅游、商务会展、综合多功能。
       （三）城市综合体特征
       1、交通便捷、区位优越
       城市综合体与城乡的经济有着密切的联系，一方面要求所在地有相对完善的内部交通网络，另一方面需要与城乡其他区域之间建立快速便捷的外部交通网络。
       武威市地处亚欧大陆桥的咽喉位置，处于兰州、白银、银川、金昌、西宁城市经济圈的中心位置和西陇海兰新经济带的中间地带，是西部重要的交通隘口城市和西北重要的交通枢纽城市，以武威市为基点，500公里为半径，可以辐射15个市州，3300万人口。

武威市地理位置辐射图（详见附图一）

       凉州区区域交通便捷，四条铁路，五条高速和两条省道交汇于此。城市西南侧现有兰新铁路、干武铁路、已规划建设兰张高铁和拟建的武威至乌鲁木齐的货运专线，此外，还有连霍高速（G30）、312国道、营双高速（在建）、临武高速(规划建设)、西武高速(规划建设)、金武高速（在建）、省道S211、省道S308、新井至红崖山沙漠生态公路，以金色大道为轴线的城乡融合发展核心区，串联了29个乡镇，364个村庄和10个工业园区，服务人口80万人，惠及人口120万人。

武威城乡融合发展核心区空间发展示意图（详见附图二）

武威市城乡融合发展核心区金色大道路线平面图（详见附图三）

武威市城市总体规划凉州主城区用地规划图（详见附图四）
凉州老城区交通干道附近交通便利、人口密集、商业繁荣，利于发展商贸综合体和综合多功能综合体；新城区海藏湖周边和天马湖两岸环境优美，是未来城市的核心区域，开发潜力大，利于发展文化旅游综合体、商贸综合体、金融办公综合体及商务会展综合体；城郊区域工业园区聚集，有相应的土地储备和便利的交通条件，利于发展综合及专业类的城市综合体。

       2、规模较大、特色鲜明
       城市综合体集城市多种功能于一体，其建设规模较大，综合国内一线、二线、三线及中西部发展程度相当的城市经验，凉州主城区城市综合体的建筑面积一般应控制在15-100万平方米。
       城市综合体是未来城市景观的主体，既担负着一定区域内的地标性建筑的功能，又承载着城市文明与经济发展的责任。当前，国家正在加大西部大开发力度，武威市获得了许多政策支持，后发优势日益凸显，经济社会正处在转型跨越的加速发展阶段，客观上为武威市城市综合体发展提供了良好的机遇。凉州主城区城市综合体依托国家历史文化名城、中国葡萄酒城、全国节水型社会示范区、国家级生态恢复示范区、华夏文明传承创新区的建设，结合各自的建筑特色、功能定位和武威市传统地域特色，在设计上总体要按照“管理先进、功能齐全、亮化多彩、绿化超前、色彩相近、形体各异”的理念，进一步保护、传承、挖掘、创新地域文化内涵，把城市综合体打造成为武威市一道新的亮丽文化风景线。
       二、城市综合体政策优势分析
       城市综合体项目对所在地的招商政策和投资环境要求较高。近年来，我市积极开展招商引资工作，坚持“无中生有抓项目”，实行土地换项目等一系列优惠政策，为城市综合体项目建设搭建了良好的平台。同时，我市建立了规划、国土、建设、交通、招商、旅游等多部门联动工作机制，高效服务招商引资项目，为城市综合体项目建设创造了良好环境。
       三、城市综合体的管理
       招商引资部门应按城乡规划所确定的城市综合体的规模和功能进行招商，土地部门应按照城乡规划既定的要求供地，并控制建设用地，杜绝其他项目对城市综合体建设用地的蚕食。项目建设单位必须按规划确定的布局和功能要求实施建设，确保城市综合体对城乡经济的支撑和对城乡规划功能的落实。
       四、项目选址分析
       （一）凉州主城区城市综合体总体布局
       根据城市功能，凉州主城区规划布局八个城市综合体：金沙物流园交通物流综合体、海藏湖文化旅游综合体、新城区金融办公综合体、雷台公园东侧文化旅游综合体、皇台商贸综合体、火车站商贸综合体、高铁站商贸综合体、天马桥东商务会展综合体。其总体规划布局如下图4-1所示：

（二）凉州主城区各单体城市综合体规划布局
凉州主城区规划的八个城市综合体选址位置、用地面积、周边环境分析、业态定位、控制指标如下：
       1、金沙物流园交通物流综合体
       （1）拟选址位置：新城区西北侧，金武高速公路东侧，金武高速公路城区连接段北侧，金色大道城区连接段西侧。项目选址如图4-2所示：
       （2）总用地面积约189227平方米，约合284亩。
       （3）周边环境分析：临近金武高速、兰新铁路、连霍高速、金色大道城区连接段及金武高速城区连接段，交通运输便捷。具体周边环境分析如图4-3所示：
       （4）业态定位：交通物流综合体，以交通物流、办公、宾馆为主。
       （5）控制指标：根据航校机场飞行高度控制要求，该区域建筑限高40米，容积率控制在1.0～1.8之间，交通物流为主要功能，其建筑面积应大于总建筑面积的50%。

图4-2 金沙物流园交通物流综合体选址在总体规划中位置图

图4-3 金沙物流园交通物流综合体周边环境分析图

       2、海藏湖文化旅游综合体
       （1）拟选址位置：海藏湖生态湿地公园西侧，武安西街南侧，神泉西街北侧，灵钧路西侧，民勤路东侧项目选址如图4-4所示：
       （2）总用地面积：总用地面积约56803平方米，约合85亩。
       （3）周边环境分析：用地东侧为海藏湖生态湿地公园及海藏寺，与新城区行政、文化、体育中心隔湖相望，交通便利，环境优美。具体周边环境分析如图4-5所示：
       （4）业态定位：文化旅游综合体，以文化、展览、餐饮、购物为主。
       （5）控制指标：该区域建筑限高20米，容积率控制在1.0～1.3之间，文化、展览为主要功能，其建筑面积应大于总建筑面积的50%。

图4-4 海藏湖文化旅游综合体项目选址在总体规划中位置

图4-5 海藏湖文化旅游综合体周边环境分析图
3、新城区金融办公综合体
       （1）拟选址位置：行政中心东侧，武安东街南侧，雷海西路北侧，显美路和海藏路西侧，武兴路东侧。项目选址如图4-6所示：
       （2）总用地面积：总用地面积约221511平方米，约合332亩。
       （3）周边环境分析：用地西侧为海藏湖生态湿地公园，东南侧临近雷台公园，西南侧临近新城区行政中心，交通便利，环境优美。具体周边环境分析如图4-7所示：
       （4）业态定位：金融办公综合体，以商业、金融、办公、公寓为主。
       （5）控制指标：该区域建筑限高80米，容积率控制在3.0～3.5之间，商业、金融为主要功能，其建筑面积应大于总建筑面积的50%。

图4-6 新城区金融办公综合体项目选址在总体规划中位置

图4-7 新城区金融办公综合体周边环境分析图
4、雷台公园东侧文化旅游综合体
       （1）拟选址位置：雷台公园东侧，天祝街南侧。项目选址如图4-8所示：   
       （2）总用地面积：用地面积约116346平方米，约合175亩。
       （3）周边环境分析：用地西侧为雷台公园，北侧为碧水兰庭住宅小区，西南侧临近凉州植物园和融城华府，区域周边环境优美，人口密集，交通便利。具体周边环境分析如图4-9所示：
       （4）业态定位：文化旅游综合体，以文化展览、休闲旅游、酒店、公寓为主。 
       （5）控制指标：该区域建筑限高36米，容积率为2.0，文化旅游、公寓、酒店为主要功能，其建筑面积应大于总建筑面积的50%。

图4-8 雷台公园东侧文化旅游综合体项目选址在总体规划中位置

图4-9 雷台公园东侧文化旅游综合体周边环境分析图
5、皇台商贸综合体
       （1）拟选址位置：祁连大道与金色大道城区连接段交叉口两侧，皇台集团南侧，和平镇臧庄村新农村住宅西侧。项目选址如图4-10所示：
       （2）总用地面积：用地面积约110947平方米，约合166亩。
       （3）周边环境分析：用地北侧为新建路，东侧为金色大道城区连接段，东南侧临近武威职业学院，交通便捷。具体周边环境分析如图4-11所示：
       （4）业态定位：商贸综合体，以商贸、金融、旅馆为主。
       （5）控制指标：该区域建筑限高36米，容积率控制在1.5～2.5之间，商贸、金融为主要功能，其建筑面积应大于总建筑面积的60%。

图4-10 皇台商贸综合体项目选址在总体规划中位置

图4-11 皇台商贸综合体周边环境分析图
6、火车站商贸综合体
       （1）拟选址位置：武威市综合客运枢纽中心北侧，古浪街南侧，南关中路西侧，武威十五中东南侧。项目选址如图4-12所示： 
       （2）总用地面积：用地面积约270946平方米，约合406亩。
       （3）周边环境分析：用地南侧临近武威市综合客运枢纽中心和火车站，周边人流、物流集中，交通便利。具体周边环境分析如图4-13所示：
       （4）业态定位：商贸综合体，以商务办公、居住、金融、酒店为主。
       （5）控制指标：该区域建筑限高100米，容积率控制在2.5～3.0之间，商务办公为主要功能，其建筑面积应大于总建筑面积的60%。

图4-12 火车站商贸综合体项目选址在总体规划中位置

图4-13 火车站商贸综合体周边环境分析图

       7、高铁站商贸综合体

       （1）拟选址位置：天颐大道南侧，拥军路东侧，规划高铁站西侧。项目选址如图4-14所示：
       （2）总用地面积：总用地面积约575297平方米，约合863亩。
       （3）周边环境分析：用地西侧临近天马湖和凉州植物园，人流、物流密集，交通便捷，环境优美,远期是河东片区的商贸服务中心。具体周边环境分析如图4-15所示：
       （4）业态定位：商贸综合体，以商务办公、居住、金融、酒店为主。
       （5）控制指标：该区域建筑限高100米（地标建筑不受限制），容积率控制在2.8～3.2之间，商务办公为主要功能，其建筑面积应大于总建筑面积的50%。

图4-14 高铁站商贸综合体项目选址在总体规划中位置

图4-15 高铁站商贸综合体周边环境分析图
8、天马桥东商务会展综合体
       （1）拟选址位置：天马湖东侧，荣高路东侧，荣和路南侧。项目选址如图4-16所示：
       （2）总用地面积：总用地面积约109684平方米，约合165亩。
       （3）周边环境分析：用地西侧紧邻天马湖，向西通过天马桥与市区连接，向南通往武南镇和武威工业园区，交通便捷，环境优美。具体周边环境分析如图4-17所示：
       （4）业态定位：商务会展综合体，以会展、商务、商业为主。
       （5）控制指标：该区域建筑限高80米（地标建筑不受限制），容积率控制在2.8～3.0之间，商务、会展为主要功能，其建筑面积应大于总建筑面积的50%。

图4-16 天马桥东商务会展综合体项目选址在总体规划中位置

图4-17 天马桥东商务会展综合体周边环境分析图

五、附　　图
       （一）武威市地理位置辐射图
       （二）武威城乡融合发展核心区空间发展示意图
       （三）武威市城乡融合发展核心区金色大道路线平面图
       （四）武威市城市总体规划凉州主城区用地规划图
       六、附　　件
       （一）武威市情 
       （二）全域武威城乡融合发展总体规划
       （三）武威城乡融合发展核心区规划 
       （四）武威市城市总体规划
       （五）武威市历史文化名城保护规划
       （六）武威市新城区规划 
       （七）中国葡萄酒城

附图（一）

附图（二）

附图（三）

附图（四）

附件（一）

附件（二）

附件（三）

附件（四）

附件（五）

附件（六）

附件（七）