综艺广场设计任务书正式09.doc

综艺广场（地铁南楼项目）设计任务书（09）

1、 项目地块基本情况
（一） 项目位置
位于河西区南楼，四至为：东至大沽南路，南至上岛咖啡，西至中医院门诊楼，北至爱国道，处于大沽南路与爱国道交汇处。地铁1号线4号出入口在项目地块内，为地铁上盖物业。
（2） 项目用地技术指标
总用地面积 3525㎡
覆盖率 40%
容积率 不大于4.0
绿地率 不小于25%
道路及绿化带退线：
大沽南路（主干道）红线宽度36米，保留10米绿化带
爱国道（次干道）红线宽度20米，保留5米绿化带
（3） 项目现状：金诺公司与天津筑土及天津纳川已于2006年12月28日签定本项目设计合同，完成全部设计，施工图审查已批准。金诺公司与天津英联及天津纳川已于2007年11月5日签定本项目基坑设计合同，完成全部设计，施工图评审已批准。于2007年11月至2008年4月12日，进行了基坑支护施工和桩基础施工，除E-H轴间与4-7轴间的15根基础桩及基坑支护未施工外，其他基坑支护和桩基础已施工完成，初步检测合格。
2、 项目定位
（一）上部塔楼定位：精装修小户型公寓
（二）下部裙楼定位：符合区域商业特征的出租型办公空间和商务用房。
3、 项目设计指导思想及项目概念主题
（一）设计指导思想
把握本项目与周边大环境的关系，包括交通（地上、地下）、商业氛围、建筑形态等。注重项目都市型建筑特征，使本项目成为天津地铁上盖物业的标志性特色精品楼盘。
4、 各专业设计要求
（一）总体规划
1. 与外部大环境合理衔接。
2. 社区区内、区外动线合理，便于人流、车流出入，区内应尽量遵循“人车分流”的原则。
3. 要综合考虑建筑的朝向、位置及环境的因素，考虑临街户型环境嘈杂的缺陷，处理好临街面的隔音问题。
4. 地下室设一层，按照项目用地范围，尽可能保留纳川设计地下室范围同时应考虑到施工具体要求（如基坑围护、施工作业面等占用空间），留有余地。高低压配电室、水泵房、消防水池、网络电讯机房等设备用房（如有）必须考虑设置在地下室，必须满足消防要求，并同时考虑到通风问题。考虑到车位不足，为扩大车位数计，可否考虑设局部二层作为设备用房，且考虑3层地下机械停车。
5. 裙楼办公区与塔楼公寓区出入口分开设置
6. 建筑物总高度应满足对相邻建筑的日照间距要求,总高度不宜低于80米。
7. 地下室车库设置一个出入口，位置设在爱国道一侧。车位应尽可能满足天津市有关城市规划规定之要求。
8. 地铁出入口已确定，要考虑到裙楼朝向大沽南路上的主引导作用，也要兼顾到朝向公寓区的引导作用。
9. 商业裙楼要考虑广告位的预留。
10. 外檐应简洁明快，突出风格，与周围建筑协调。
11. 不设计人防工程(异地建设）、配置市政供热；中水工程尽量不设。
12. 消防监控中心设置在首层，面积控制10平方米以内，
（二）面积户型设计：
1. 地下室面积按纳川设计2726平方米
2. 裙楼：3层 根据覆盖率要求（不大于40％），每层1400平米，合计4200－4000平米；
3. 塔楼：单套含公摊控制在60平方米以内，总面积9900平方米（10800，超5％）；
4. 层高：裙楼规划允许最大值，塔楼3米；
5. 对产品各单元设计上精雕细琢，合理布局的前提下体现均好性。
6. 提高实用率大于 。
（三）建筑专业
1. 管道尽可能隐蔽，不使裸露在公共区域。分体空调室外机有合理的位置及装饰；
2. 外立面风格宜简洁明快，以简约、时尚为主调，体现都市现代化建筑风格，富于现代感，尽量不考虑使用玻璃幕墙。
（四）结构专业
1. 柱网划分要兼顾到地下停车位、裙楼开阔空间及公寓户型灵活分割之要求。
2. 地下室及裙楼应充分考虑与使用中的地铁出入口的结构衔接，结构应避开地铁出入口，尽可能减小对地铁出入口原有结构的影响，并应考虑到施工作业难度。
3. 在满足有关设计规定的前提下尽可能控制成本。
（五）水、暖、电专业
1. 裙楼设公共卫生间无淋浴功能），塔楼设套内卫生间（有淋浴功能）、热水在卫生间内提供。地漏的排水管道均设置存水弯头。
2. 公寓设置分体空调，裙楼设置小型中央空调，采用市政供暖；
3. 裙楼设网络、电话，塔楼设网络、电话、对讲门铃，公共区域设置保安监控
4. 公寓套内不单独设置厨房，不配置燃气。但配置排烟道。裙楼不设置燃气。
5. 地下室、裙楼的所有电缆桥架、给排水管、消防水管应合理安排，保证尽量大的净空，必要时可考虑穿梁。
6. 所有不同户型（包括不同的外阳台或露台）及公共走廊，均应出平面大样图。家具、器具、开关、插座、管道、空调等位置均应明确标示，并标明平面定位尺寸和标高等，局部复杂之处还应做出立面图。
7. 各专业应统筹协调，尽可能避免碰撞打架现象。
5、 设计依据
（一）国家及天津市地方现行城市规划及建筑设计技术设计规范和行业标准；
（二）设计任务书
（三）用地红线图（复印件）
（四）政府有关部门对项目地段之控规要求（复印件）
（五）项目地段范围内近期现状地形图及电子文件
6、 设计成果内容
（一）设计内容为：概念方案，规划方案，初步设计（报建图），施工图设计
（二）施工图设计范围应包括：本项目红线范围内的室内外建筑、结构、给排水（包括雨污水）、暖通、强电、弱电、智能化系统、人防、消防、燃气、景观及绿化、道路、电缆沟及化粪池等。
（三）规划方案成果:

1. 规划总平面图
2. 交通流线分析图
3. 竖向设计示意图
4. 景观及绿化布置图
5. 单体建筑各层平面图
6. 单体建筑各向立面图
7. 主要剖面图
8. 各户型平面图 （2－3套/类）
9. 透视图：沿街主要立面的彩色效果图、总体鸟瞰图
10. 规划设计说明 (含主要经济技术指标)
11. 规划模型
12. 规划和单体方案图册(A3)及设计成果光盘6张
（4） 初步设计（报建图）设计成果
按照政府有关部门要求执行
（五）施工图设计成果：
1. 设计总说明（含各专业设计说明书、主要设备表、材料做法表、门窗表、各户型建筑面积和设计范围内的整体技术经济指标）
2. 总平面图
3. 市政管网总平面综合图
4. 总平面各专业图
5. 竖向设计图
6. 各专业平面图
7. 各专业系统图
8. 各户型各层机电综合放大平面图
9. 户型放大平面设计图
10. 单体各层平面图、各向立面图、剖面图
11. 节点构造大样图
12. 室外工程施工图
13. 设计概算书
14. 配筋表、结构计算书、经济技术指标分析及比对说明文件
15. 施工图文件12套，彩色效果图3套
16. 编写住宅使用说明书
17. 整套竣工图六套及其光盘三张
七、施工图设计任务书
在规划方案批准后甲方提出施工图设计任务书，明确具体材料、做法、经济技术等其他指标。
八、各阶段的成果的知识产权归属天津市金诺房地产开发公司。