商业地产开发十宗罪-fsw.doc

商业地产开发十宗罪
　■一宗“罪”：先盖后算，盲目开发

　　目前开发商罔顾风险，先盖后算。盲目开发的现象普遍存在。不管地段，不用选址，不搞定位，不搞市场调查和论证分析，只要拿到土地就建商场。偏僻的山脚下、臭水沟边、尽头路等根本不宜建商场的地方，都建起不少商场，有些甚至还是大型商场。

　　这种选址严重失误，盲目先盖起来再说的商业地产，由于先天不足，建好后，任凭开发商挖空心思，制造不少概念炒作，一样难逃一劫，只能长期空置。可谓得不偿失，“赔了夫人又折兵”。

　　■二宗“罪”：只要规划，不要策划

　　长期以来，国内开发商业地产，都是只重规划，重景观建设，追求标新立异，豪华气派，往往忽视商业地产需要全程精心策划。结果，尽管商场建得美轮美奂，却是好看不中用，无法获得好的回报，有的甚至被市场永远抛弃，长期丢空。

　　全程策划在商业地产运作中所占成本甚微，但它却是整个商业地产项目的灵魂，有了一个好的策划往往就成功了一半，就能够以最少投入，获得较好回报。商业地产理应项目未动，策划先行。应全盘精心策划后再建。商业地产成功与否，根本上不在于商场是否建得豪华，也不在于是否有轰动效应的宣传炒作，主要在于事前能够规避风险，做好全程策划。

　　■三宗“罪”：只要选址，漠视布局

　　我到各地不少商业地产项目现场调查后，发现约有70%的项目，因为整体布局先天不足，造成失误或失败。

　　商业地产的整体布局与房地产布局的最大不同在于，必须突出商业主题，围绕商业做文章，必须要充分体现商业特色，认真整合各种商业要素，作专业的分析和定位后，才能作出符合现代商业运作规律的整体规划布局。不少开发商搞商业地产，往往只重选址，认为只要选址好，一切都好办，其他都不重要。这种由开发商说了算，非专业化开发的结果是，尽管商场选址好，回报却差，甚至空置或被拍卖。

　　■四宗“罪”：漠视风险，炒作销售产权商铺

　　在商业地产开发资金主要依靠银行贷款的情况下，开发商面临资金压力，往往只顾眼前利益，肆意炒作引进国外主力店，与“世界500强一起飞”等概念，以及返租回报承诺，炒作销售产权商铺，漠视潜在风险。

　　由于经营权、管理权、产权分离，势必造成中小投资者以及商家经营各行其是，业态混乱，最终导致整体经营失败。产权分散是影响后续经营的祸根，而这个祸根从开发商炒作销售产权商铺那天起就已经埋下，令人防不胜防。

　　■五宗“罪”：只重招商，不重经营

　　国内开发商业地产最大硬伤之一，就是开发商自以为是，只重招商，不重经营，不少开发商认为，只要招商成功，商业地产就算开发成功。为此，一味只重招商，生搬硬套房地产模式搞招商，以求早日回笼资金。

　　招商时，开发商唯利是图，投机开发，急于求成，一味追求招商率，不管功能区域，布局位置以及经营业态；更不管商家大小、素质优劣，只要有人租赁，商铺就放租出去。招商中介机构更是追求效益回扣，罔顾风险，编造回报“神话”。结果隐患重重，致使无法进行后续经营。

　　■六宗“罪”：培育市场责任心缺失

　　开发商开发商业地产，往往急于求成，罔顾社会责任，以为商场开了业就大功告成，但实际上开业不过是万里长征走出的第一步。

　　商业地产开业后能否做好做强，重点在于必须整合各类资源和投放资金，与商家互惠互利，甚至让利“蓄水养鱼”，当仁不让承担商场培育责任。由于开发商和管理者缺乏实战体会，往往套房地产模式通知业主依时开业就算了，根本不考虑市场培育期间，如果经营者效益差，管理者就有危机。一旦经营者关门开发商同样要关门，经营者失败，开发商同样失败。

　　开发商必须要采取果断措施，做到一切防患未然，商场如战场，永远有竞争，必须要洞察市场变化，不断化解各种风险，创造更好营商环境以利早日促旺商场。

　　■七宗“罪”：漠视商业地产专业团队

　　商业地产开发是为商业经营服务的，要实现商业地产的价值，必须靠专业运作。但国内商业地产普遍存在漠视专业人才，进行非专业化运作开发经营商场。结果导致开发商失败。这是因为，商业地产开发与房地产开发是两个根本不同的概念，商业地产往往以开发、经营好坏论成败，房地产则以销售多少论回报。

　　商业地产选址可以多作选择，资金亦可以多方面筹集，唯有具备商业地产开发运营成功经验和专业技能的人才，当前却十分缺乏。如此一来，势必制约了国内商业地产的健康发展。

　　■八宗“罪”：只靠“天地通”公关行不通

　　以往开发商可以从政府那里以划拨方式取得廉价土地进行商业地产开发。因此，特别看重那些能够熟悉门路、手眼通天，能够与政府要人或主管部门拉关系得到各项好处的“天地通”式公关人员。认为只靠他们四出活动，就可以节约该项目各类费用和时间，拿块地开发。

　　目前，土地实行公开拍卖，价高者得。此时，如果仍然一味只是依靠“天地通”式公关人员，只能是作茧自缚。这是因为，“天地通”人员擅长的是拉人际关系，而对如何搞好商业地产开发运作，他们却是雾里看花，难以精通。

　　■九宗“罪”：商业地产策划纸上谈兵

　　如今，商业地产已经进入专业化开发时代，可谓“隔行如隔山”，势必离不开专业人才进行开发。如果盲目相信这种夸夸其谈，有理论无成功开发实战经验的所谓商业地产策划机构或专家，那么商业地产将成为他们纸上谈兵的“实验室”，如此一来，将给商业地产造成惨重损失。

　　当前，不少商业地产策划机构以往都是搞房地产策划的，对商业地产未有深入透彻的了解。就往往纸上谈兵大造舆论，了解一些宏观调控信息，就自称市场运行专家；只懂一些房地产意识，就号称商业地产专家，有些甚至连商业地产布局图纸都看不懂，规划布局好环也不知，也鱼目混珠滥竽充数自称专家。这些“小学生”往往“盲人骑瞎马，夜半临深池”。

　　■十宗“罪”：Mall开发“形似神不似”

　　开发大型Mall要承担高风险，可以说，Mall的规模越大，难度就越大，对周边交通的压力也越大，投资就越大，培育市场的时间就越长，收回成本的周期也就越长。

　　同时，不少开发商不是跑到国外考察大型购物中心、就是聘请国外专家设计Mall。由于未能符合实际国情，往往贪大求洋，按图索骥的结果往往是“形似神不似”，并没能真正学到“点”上。

　　据统计，目前国内Mall多达300多个。国内消费者的购买力难以支撑如此巨大Mall群体。结果，一边是继续大兴土木建Mall，一边却继续是商业地产空置率居高不下，潜在风险不容忽视。
　　（来源：金戈的BLOG）