什么是土地开发主体.doc

城市土地一级开发的主体
1）土地一级开发主体概念及类型
（1）土地一级开发主体的概念
所谓主体，即在一个过程中主要的个体，土地一级开发主体是指在国土局下达土地一级开发批复后负责有关一级开发全部工作的个体。土地一级开发主体是整个土地一级开发实施的灵魂与核心，是关系到项目成败与否的关键环节。因此，开发主体的选择与确定作为所有工作的重中之重。
（2）土地一级开发主体的类型
目前，根据北京、上海等地的经验，土地一级开发主体，可有如下三种类型：
政府作为开发主体：
政府作为开发主体，即土地一级开发所需的全部费用和风险均由政府承担，而且也同时享受土地开发的所有收益。在这一前提下，或者政府的相关职能部门，比如说土地管理局作为一级开发主体；或委托给其相应的土地管理的下设事业单位-----土地储备中心直接负责一级开发项目的运营，并代表政府，统筹管理开发中的各项事宜。
政府下属的企事业单位作为开发主体，主要是指以政府管理土地的派出机构或国有企业作为土地开发的第一责任人，对土地开发的整个过程进行管理和运营。如果以派出机构作为主体的，资金来源由政府承担；以国有企业作为开发主体的，开发资金由该企业负责筹集。这种开发主体，非常有利于政府监管和企业运作的优势合作，便于土地开发过程中一系列涉及政府政策问题的合理解决。在已经实行土地一级开发的很多地方，政府都会成立相应的国有专业公司，专门负责土地一级开发事务。
企业作为开发主体：
如果选择企业作为开发主体，则政府仅负责开发前期城市规划的颁布，土地利用规划的编制和土地利用政策的制定等宏观事务。具体开发项目的运作模式，融资渠道，施工建设，经营管理等都由企业独立完成。以企业作为开发主体，虽然需要企业预先垫付或筹措一总分开发资金，但却能够大大减轻政府开发土地的财政负担，提高施工管理的工作效率进一步促进土地一级开发的市场化运作。
政府和企业共同作为开发主体：
当政府缺乏土地开发资金或管理经验的时候，可能选择政府和企业共同作为开发主体，一起负责整个开发的运作实施。这种投资主体的确定实质是由于双方共同入股参与土地开发而设立的，并按照各自投资股份的比例来合理分配未来的土地开发收益和投资风险。
2）土地一级开发主体的选择
因为土地一级开发是在政府主导下的对可利用土地的修缮和开发是为保证城市建设水平和提升土地价值而进行的城市土地改造活动。而且由于土地资源的珍贵和稀缺，更要求土地一级开发要从保护土地、更好地利用土地这一高度出发，在选择时应遵循以下原则：
（1）投资主体原则。城市土地一级开发，因为涉及征地、拆迁与补偿等环节对资金的需求比较大，因此，充足的资金投入是土地一级开发能否顺利进行的重要保证。从这个意义上讲，谁投资，谁就理所当然的应该成为土地一级开发的主体。
（2）专业管理的原则。土地一级开发，是一项系统工程，由于其涉及多方面的利益，开发主体还应该具备协调各种复杂关系的能力。既能保证开发各种批文，规划，方案的层层审批，又不耽误开发项目的工期进度，可以说，土地一级开发的实施内容对开发主体提出了较高的管理运作要求，对于政府来讲，各种批文手续的办理应该相对容易，但对于项目管理，施工进度，承，发包运作与监督等可能明显有力不从心的感觉。而对于企业来说，专业化的团队管理可能是他们的强项，但大量的政府批文及各种报批手续的办理又会耗费相当一部分的精力。因此，合理确定项目的管理难度及操作规模，对于科学地选择土地一级开发主体尤为重要。
（3）项目背景的原则。土地不同于其他国有资源，其不可再生性和有限性决定了对土地的开发必须持特别谨慎的态度，而且由于土地的利用方式不同，其开发后所带来的经济效益和社会效益千差万别。在选择投资主体时应根据不同情况做到具体地块具体分析。一般来讲国家规定的重大项目用地、纯公益性建设用地的一级开发主体为政府部门或其下属的企事业单位。对于城市规划中规定的一级开发完成后能够顺利进行入市交易的商业用地一般可选择政府或企业作为一级开发主体。
（4）资质优先的原则。土地一级开发工作，对开发企业的资质要求比较严格，根据目前的情况，凡从事土地一级开发的企业，应具备房地产开发的一级资质。
（5）方便实施的原则。土地一级开发既是政府主导的对城市土地进行功能提升和区域规划的公共事务，又需要企业来具体承担开发过程中每一个项目。因此，土地一级开发的主体确定，还应当有利于整个开发流程的进展。根据以往的经验，各个地方都采用了灵活的主体负责制，在政府主导和企业建设中间寻求了一条合作之路。即在土地一级开发前期跑规划，定批文，审手续的过程中，由政府土地管理部门或其派出机构担任一级开发主体，负责协调土地开发工作与政府各职能部门的关系。
3）土地一级开发主体的组建
土地一级开发主体，是为适合土地一级开发工作的顺利进行而组建的，是提供可供入市的熟地及带有基础设施的土地的综合性项目，其所联系的部门和行业非常广泛。因此，土地一级开发主体对其内部的组织建设要求较高，应遵循以下原则：
（1）目标一致原则
土地一级开发主体，是一个多功能的项目责任人，其内部构成涵盖策划、设计、施工、财会等多个方面的业务内容。这就要求整个开发团队，虽然每个部门的职能、责任有所不同，但都需要有一个共同的目标来整合各个部分，整合团队中的不同力量。
（2）优势互补原则
由于土地一级开发涉及的行业较多，这就要求开发主体内部部门与成员之间要实现优势互补。
（3）统筹兼顾原则
在土地一级开发中，有很多工作是平行并列进行的，而且根据中国的实际情况，一边施工，一边跑手续，一边做开发的工程很多。这就需要在一级开发主体的工作中，要遵循效优选法优先的原则，统筹安排各项工作。
（4）精干高效原则
虽然土地一级开发中的工作千头万绪，但这并不意味着一级开发主体中的人越多越好。因此，在组建一级开发主体团队的时候，应特别注意理清工作思路，明晰工作主次，合理分配单位个人的工作量，使整个团队精干高效。