停车库内部管理建议.doc

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南京·【嘉业国际城】

停车库内部管理建议

（参考稿）

上海高力国际物业服务有限公司
2009年10月
停车库内部管理建议
（参考稿）

根据高力国际以往物业管理经验，为避免今后针对地下停车库在使用中产生的管理问题,提出以下建议供发展商参考：

1.0 停车位划分
1.1 对于【嘉业国际城】的车位分配问题，高力国际仔细研究了【嘉业国际城】地下车库的特点，地下一层和地下二层车库面积范围比较大，车库人行出入口比较多，因此根据【嘉业国际城】不同客户性质——公寓、办公楼、商业等，高力国际建议对于车位的分配管理应掌握分区管理、就近分配的原则。
1.2 高力国际根据以往的物业管理经验，建议在【嘉业国际城】地下一层和二层停车库里划分四种功能区域，分别为商业用户、住宅用户、办公楼用户和临时停车的车位分布，这样将四类用户的停车区域分别集中起来，便于以后物业管理公司的管理。一般地，建议将商业用户和临时停车位设置在地下一层；将住宅用户和办公楼用户停车区域设置在地下二层。商业用户和外来访客所需的临时停车使用较频繁，故设置在地下一层便于管理，不对其他客户停车造成过多干扰；而住宅用户和办公楼用户比较固定，相互之间在车位使用时间段上有交替性，故将他们设置在地下二层整体区域内，也便于一旦车位不够使用时做临时调剂。
13 目前车库设置了三个出入口，从日常管理的角度来看，为便于收费和减少保安人员成本，高力国际赞同将中间的主通道设置为唯一出入口的方案，同时建议将其他两个坡道开放地下一、二层间的出入口，关闭地面的出入口，仅作为紧急消防通道使用。
1.4 由于现在车库地下一层部分区域另外设计使用功能，故实际上地下一层的车行主通道是一个环通的矩形，因此已形成单向行驶的条件。因此可有考虑将地下车库设置为顺时针方向（右手转弯）的主通道单向行驶，如有空余的车道面积可增加车位。（详见下图）

地下一层的此处出入口封闭，加设禁行标识
地下一层的此处出入口封闭，加设禁行标识
地下一层主通道出入口禁止左转

1.5 高力国际建议在一层车库通往住宅楼通道的出入口设置门禁对讲系统，一方面可方便业主和访客人员通行需求，同时也兼顾住宅楼宇的安全管理。而地下车库为业主固定车位，在住宅入口处仅设置刷卡机即可。
1.6 高力国际建议，将商业、住宅、办公楼用户车位和临时用户车位的地上划线，用四种不同颜色或明显色标区别开来，并且在地下车库的车道上方挂上指引牌，以对不同的停车需要加以引导。
1.7 高力国际建议在车库内新增的其他商业功能用房应相对封闭，其客户人行通道应独立，以减少对车库内车行干扰。
2.0 建筑、设备
2.1 对于住宅、办公楼和商业用户的长期车位和月租车位，为防止车辆驶离期间，被临时车辆随意占用，影响业户的正常停放，引起业户纠纷，建议在此车位前安装地锁，当车辆离开时业户可将地锁撑起，避免被他人占用。地锁可在业户购买车位或租用车位时，有偿提供使用或购买。
2.2 为满足豪华车辆（超长、超宽）进出，车辆的转弯与特别车型的安全考虑，车道设计时在满足规范的基础上建议适当加宽，这样车辆进出较为方便和安全。
2.3 停车位在7.5m(包括)距离內停靠三辆车的，高力国际建议停靠二辆车，由于停三辆，车与车的间距太近，给驾驶员带来车辆行驶和停靠的困难，并且人员上下车时，车门容易引起碰撞，这样会给今后的物业管理和车主带来麻烦。有的支路尽头高力国际建议，减少两个车位留出行车的转向空间，给驾驶员带来行车和停靠的方便，减少事故的隐患；
2.4 地下车库中一个车位的标准尺寸通常为3M×5M，车道一般按双车道设计，通常为5.5～6M；随着国内进口车辆的增加，进口车辆的车身通常较大，故建议发展商、物业公司在规划地下车库车位时根据网格尺寸合理划分车位以方便小型车、进口车辆的停放；
2.5 【嘉业国际城】地下停车库的车辆行使道路中，很多弯道是直角，高力国际建议安装反视镜(墙上)，这样驾驶者很容易注意到转弯处车道的路况，减少事故的隐患；
2.6 对于直行路线较长的主干道，建议设减速带或减速道钉，以控制车辆行驶速度，以防发生车祸意外；
2.7 为了保护车库内的柱子，建议在柱子的各棱处加设有反光漆的角钢进行保护，防止车辆碰撞，损坏柱子；
2.8 地下车库内建议增装非可视对讲系统，当业主身在车库内有遗留事情要与楼内家人沟通时，或外出归来有重东西需要家人帮忙提取时，或有紧急事情向物业公司求助时可通过该非可视对讲系统进行联系；
2.9 建议请专业公司（如移动、联通等）在小区内安装手机信号网络设备，覆盖地下车库，以方便业主的通话要求；
2.10 车辆停放处的限位装置通常采用水泥或铁质材料，建议铁质材料与底板钢筋有效焊接，同时根据车位停放车辆情况，合理设置限位装置的位置；
2.11 车位划分时注意机房（特别时高低压配电房）前不允许停放车辆。
3.0 清洁与给排水
3.1 地下车库不可避免的会产生一些扬尘而弄脏停放的车辆，需要经常冲洗，建议在地下车库设置取水点（仅物业公司通过专用工具方能使用），如安装水龙头，以供冲洗车库地面之用，水点处注意需有排水沟；
3.2 地下车库地面容易起沙，产生扬尘，建议发展商督促施工企业在选材和施工上把好质量关。地下车库的地面应采用防滑、防尘材料进行处理。
4.0 通风
4.1 由于地下车库车辆通行量较大会产生大量废气，需加强排风能力或加装空气净化设备；
4.2 地下车库通风系统的开关控制，建议采用烟感探头控制，当车库内废气超过标准设定值后，通风系统会自动打开，当车库内废气浓度降低标准设定值后能自动关闭通风系统，该控制系统投资不多，但可避免无谓的开启通风机，节能效果明显；
4.3 地下车库的排风和排烟通常合二为一，排风口的设置建议在室外，建议在地下车库通风机出口处安装管道消音器，其安装位置应离住宅单元稍远些，同时机房需考虑隔音措施；（同样，水泵房在设置时亦需考虑设备、管道运行时产生的噪音对业户的影响）。
5.0 照明
5.1 地下车库的照明系统坚持主车道亮，停车位稍暗的原则，采用40瓦日光灯灯管即可，实用、节能、维护方便；
5.2 地下车库的照明通常分为三个大回路，一路道路照明（需常开，建议为跳越式），二路车位照明（可根据需要开启不同部位的照明），同时车库出入处照明为独立回路，以充分利用自然光达到节能。
6.0 进出口
6.1 在每幢大楼地下停车库的人员出入口处，设置一个出租车的停靠位置，以方便大楼住户的出入，同时，住户的出入处设置醒目的标识牌，提醒行人出入地下停车库时注意安全，避免事故的发生；
6.2 为了防止雨水倒泛进入地下车库，出入口需采取防倒泛措施，且在车道坡面最低处及最高处设置明排水沟各一道；
6.3 在入口处须设置临时停车收费系统，用于地面访客车位的停车管理，建议在入口处设置满位灯；
6.4 在地下车库进出口处设置进出读卡机和道闸，其中进出口读卡机和道闸位置在小区整个地下车库开放后进行调整，管线建议统一预埋(包括小区大门进出口处的管线)；
6.5 通常在地下车库出入口处需有雨水槽，注意雨水槽的位置合理，建议雨水槽能环通，以确保在雨季雨水不会蔓延至地下车库，同时建议在机房间前设置挡水坝。
上海高力国际物业服务有限公司
物业与资产管理部
2009年10月
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