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土地增值税清算实务培训土地增值税清算实务培训中国注册会计师中国注册会计师 中国注册税务师中国注册税务师国际内部审计师国际内部审计师蒋蒋 彬彬l第一部份第一部份 清算前的准备工作清算前的准备工作l第二部份第二部份 清算应收集的资料清算应收集的资料l第三部份第三部份 清算审核的要点清算审核的要点l第四部份第四部份 清算税款的计算清算税款的计算l第五部份第五部份 清算案例清算案例土地增值税清算实务培训土地增值税清算实务培训l 第一部份第一部份 清算前的准备工作清算前的准备工作第一部份 清算前的准备工作一、清算条件一、清算条件l（一）纳税人应当主动清算的条件：（一）纳税人应当主动清算的条件：l1、房地产开发项目全部竣工、完成销售、房地产开发项目全部竣工、完成销售l2、整体转让未竣工决算房地产开发项目、整体转让未竣工决算房地产开发项目l3、直接转让土地使用权的。、直接转让土地使用权的。第一部份 清算前的准备工作一、清算条件一、清算条件l（二）主管税务机关可要求纳税人清算的条件（二）主管税务机关可要求纳税人清算的条件l 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。求纳税人进行土地增值税清算。l1、销售达到、销售达到85%以上以上l2、取得预售证、取得预售证3年以上年以上l3、纳税人注销前、纳税人注销前 第一部份 清算前的准备工作二、清算项目的确定二、清算项目的确定l明确清算项目及其范围。明确清算项目及其范围。l划分清算项目与非清算项目的收入和支出。划分清算项目与非清算项目的收入和支出。l正确划分清算项目中普通住宅与非普通住宅正确划分清算项目中普通住宅与非普通住宅的收入和支出。的收入和支出。l明确清算项目的起止日期。（确定开发间接明确清算项目的起止日期。（确定开发间接费用的核算期间）费用的核算期间）第一部份 清算前的准备工作三、明确清算的方式和程序三、明确清算的方式和程序第二部份 清算应收集的资料一、房地产开发流程一、房地产开发流程l土地取得（国土局：国有土地使用权证）土地取得（国土局：国有土地使用权证）l项目立项（计委立项批复）项目立项（计委立项批复）l前期设计（方案设计、施工图设计）前期设计（方案设计、施工图设计）l规划报建（规划局：建设工程规划许可证）规划报建（规划局：建设工程规划许可证）第二部份 清算应收集的资料一、房地产开发流程一、房地产开发流程l施工报建（建委：建设工程施工许可证）施工报建（建委：建设工程施工许可证）l主体施工（三通一平、土方挖运、地基处理、主体施工（三通一平、土方挖运、地基处理、地下工程、主体修建、供水、供电）地下工程、主体修建、供水、供电）l室内室外装饰室内室外装饰l强电、弱电安装（水电气电话光纤）强电、弱电安装（水电气电话光纤）第二部份 清算应收集的资料一、房地产开发流程一、房地产开发流程l门窗、栏杆等安装门窗、栏杆等安装l园林总平、园林景观工程施工、园区及规划园林总平、园林景观工程施工、园区及规划道路施工道路施工l消防工程施工消防工程施工l智能管理系统智能管理系统第二部份 清算应收集的资料一、房地产开发流程一、房地产开发流程l工程竣工验收备案（五大责任主体：开发、工程竣工验收备案（五大责任主体：开发、施工、勘察、设计、监理验收，消防验收、施工、勘察、设计、监理验收，消防验收、规划验收）规划验收）l房屋交付业主房屋交付业主l项目大产权办理项目大产权办理l分户产权办理分户产权办理l分户国土证办理分户国土证办理第二部份 清算应收集的资料二、土地值税清算应收集的资料二、土地值税清算应收集的资料l资料清单资料清单第三部份 清算审核的要点l土增值税申报表土增值税申报表第三部份 清算审核的要点一、清算收入的审核一、清算收入的审核l1、获取清算项目销售明细表及未售房屋明、获取清算项目销售明细表及未售房屋明细表细表l 明细表需包含内容：分普通住宅、非普通明细表需包含内容：分普通住宅、非普通住宅、商铺、车库等列明购房人姓名、房号、住宅、商铺、车库等列明购房人姓名、房号、销售时间、用途、面积、单价、付款方式、销售时间、用途、面积、单价、付款方式、已收款项、发票开具、产权办理情况等已收款项、发票开具、产权办理情况等第三部份 清算审核的要点一、清算收入的审核一、清算收入的审核l2、获取面积统计表及房屋面积实测报告书、获取面积统计表及房屋面积实测报告书l 核对企业提供的已售和未售房屋面积与实核对企业提供的已售和未售房屋面积与实测报告书所载数据是否一致测报告书所载数据是否一致l 核实该项目中各类型房屋的建设及分布情核实该项目中各类型房屋的建设及分布情况，如有必要，可实地核查。况，如有必要，可实地核查。l 确定该项目的总建筑面积、不可售面积确定该项目的总建筑面积、不可售面积第三部份 清算审核的要点一、清算收入的审核一、清算收入的审核l3、获取房管部门的销售备案信息、获取房管部门的销售备案信息 第三部份 清算审核的要点一、清算收入的审核一、清算收入的审核l4、分析房屋的销售价格、分析房屋的销售价格l（1）计算各类型房屋的平均销售价格，筛）计算各类型房屋的平均销售价格，筛选出低于平均销售价格一定比例的房屋，要选出低于平均销售价格一定比例的房屋，要求企业提供合理的理由，如企业无法提供或求企业提供合理的理由，如企业无法提供或提供理由不充分，可对销售价格过低的房屋提供理由不充分，可对销售价格过低的房屋销售价进行调整。销售价进行调整。l（2）了解该项目所在地段的同期平均交易）了解该项目所在地段的同期平均交易价格，分析该项目的平均销售价格是否总体价格，分析该项目的平均销售价格是否总体合理合理第三部份 清算审核的要点一、清算收入的审核一、清算收入的审核l5、复核企业开具不动产销售发票信息、复核企业开具不动产销售发票信息第三部份 清算审核的要点一、清算收入的审核一、清算收入的审核l6、结合账户核算情况检查、结合账户核算情况检查l 检查企业预收账款、主营业务收入、其他检查企业预收账款、主营业务收入、其他应付款等科目，查明企业账面记载的收入与应付款等科目，查明企业账面记载的收入与提供的销售明细表是否一致，是否有收取的提供的销售明细表是否一致，是否有收取的款项记入其他应付款等往来科目，而未开具款项记入其他应付款等往来科目，而未开具发票未确认收入的情况。（少开发票案例）发票未确认收入的情况。（少开发票案例）第三部份 清算审核的要点一、清算收入的审核一、清算收入的审核l7、获取银行账号及对账单、获取银行账号及对账单l 了解企业开户信息，并获取银行对账单，了解企业开户信息，并获取银行对账单，抽查企业是否存在收取款项不入账的情况。抽查企业是否存在收取款项不入账的情况。第三部份 清算审核的要点一、清算收入的审核一、清算收入的审核l8、根根据据普普通通住住宅宅的的判判定定标标准准，区区分分或或复复核核项项目目普普通通住住宅宅和和非非普普通通住住宅宅及及其其他他类类型型房房屋屋分别的销售额和销售面积。分别的销售额和销售面积。第三部份 清算审核的要点一、清算收入的审核一、清算收入的审核l9、对对未未售售房房屋屋及及用用于于自自用用或或出出租租房房屋屋的的收收入处理入处理第三部份 清算审核的要点一、清算收入的审核一、清算收入的审核l10、审核各类代收费用、审核各类代收费用l 水水、电电、气气、光光纤纤、电电话话等等初初装装费费，查查明明企企业业是是否否存存在在收收取取的的费费用用记记入入其其他他应应付付款款等等往往来来科科目目，而而发发生生的的支支出出记记入入成成本本费费用用扣扣除除第三部份 清算审核的要点二、取得土地使用权所支付的金额的审核二、取得土地使用权所支付的金额的审核;l1、明确土地取得的方式、明确土地取得的方式l 企业取得土地方式有多种，如协议出让、企业取得土地方式有多种，如协议出让、招拍挂方式取得、采取政府行政划拨方式取招拍挂方式取得、采取政府行政划拨方式取得、从旧城改造与房屋拆迁中取得、法院判得、从旧城改造与房屋拆迁中取得、法院判决方式取得、股权投资方式取得。决方式取得、股权投资方式取得。第三部份 清算审核的要点二、取得土地使用权所支付的金额的审核二、取得土地使用权所支付的金额的审核;l 比较、分析相同地段、相同期间、相同档比较、分析相同地段、相同期间、相同档次项目，判断其取得土地使用权支付金额是次项目，判断其取得土地使用权支付金额是否存在明显异常。否存在明显异常。第三部份 清算审核的要点二、取得土地使用权所支付的金额的审核二、取得土地使用权所支付的金额的审核;l 2、获取土地取得合同或协议、国有土地使、获取土地取得合同或协议、国有土地使用权证，确定企业所提供的土地成本是否属用权证，确定企业所提供的土地成本是否属于本项目，合同的总金额与账载金额是否一于本项目，合同的总金额与账载金额是否一致。致。第三部份 清算审核的要点二、取得土地使用权所支付的金额的审核二、取得土地使用权所支付的金额的审核;l 3、审核企业支付土地价款的依据，是否真、审核企业支付土地价款的依据，是否真实支付，有无向第三方支付，有无以大额现实支付，有无向第三方支付，有无以大额现金支付或未支付款项，必要时向转让方进行金支付或未支付款项，必要时向转让方进行协查。协查。第三部份 清算审核的要点二、取得土地使用权所支付的金额的审核二、取得土地使用权所支付的金额的审核;l4、审核企业取得的土地价款票据，根据各、审核企业取得的土地价款票据，根据各种不同取得方式，取得票据是否符合规定，种不同取得方式，取得票据是否符合规定，上一环节是否纳税。上一环节是否纳税。第三部份 清算审核的要点二、取得土地使用权所支付的金额的审核二、取得土地使用权所支付的金额的审核;l5、是否存在将房地产开发费用记入取得土、是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费。（如房地产评估费、土地使用税等）费。（如房地产评估费、土地使用税等）第三部份 清算审核的要点二、取得土地使用权所支付的金额的审核二、取得土地使用权所支付的金额的审核;l 6、审核并实地查看同一宗土地是否有多个、审核并实地查看同一宗土地是否有多个开发项目或多期开发，是否予以分摊，分摊开发项目或多期开发，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。正确。l 常规情况下按占地面积法、即各期项目所常规情况下按占地面积法、即各期项目所占用土地的面积进行分摊或按照转让的建筑占用土地的面积进行分摊或按照转让的建筑面积占总建筑面积的比例来计算分摊面积占总建筑面积的比例来计算分摊。第三部份 清算审核的要点二、取得土地使用权所支付的金额的审核二、取得土地使用权所支付的金额的审核;l7、拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给、拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。收花名册或签收凭证是否一一对应。l 核查的主要方法是查找历史资料，索取测核查的主要方法是查找历史资料，索取测绘单位绘制的用地范围地形图、方案图、拆绘单位绘制的用地范围地形图、方案图、拆迁赔偿方案、委托拆迁单位的委托合同、协迁赔偿方案、委托拆迁单位的委托合同、协议书、合法安置房证明材料及竣工验收等材议书、合法安置房证明材料及竣工验收等材料。必要时，查被拆迁补偿人以核实支付补料。必要时，查被拆迁补偿人以核实支付补偿款项金额的真实性。偿款项金额的真实性。第三部份 清算审核的要点二、取得土地使用权所支付的金额的审核二、取得土地使用权所支付的金额的审核;l 8、检查企业取得土地的契税缴纳情况，是、检查企业取得土地的契税缴纳情况，是否足额缴纳，并根据缴纳的契税反算支付的否足额缴纳，并根据缴纳的契税反算支付的土地价款是否合理。土地价款是否合理。第三部份 清算审核的要点二、取得土地使用权所支付的金额的审核二、取得土地使用权所支付的金额的审核;l 9、确认该项目支付土地价款总金额，并核、确认该项目支付土地价款总金额，并核实或计算土地价款在可售面积间分配的方法实或计算土地价款在可售面积间分配的方法是否正确，确定单位可售面积应分摊的土地是否正确，确定单位可售面积应分摊的土地成本。成本。第三部份 清算审核的要点三、前期工程费的审核三、前期工程费的审核;l房地产项目成本构成房地产项目成本构成第三部份 清算审核的要点三、前期工程费的审核三、前期工程费的审核;l1、是否属于开发项目真实发生，是否取得、是否属于开发项目真实发生，是否取得合法票据并支付款项，是否存在虚列情形。合法票据并支付款项，是否存在虚列情形。第三部份 清算审核的要点三、前期工程费的审核三、前期工程费的审核;l2、是否将应计入期间费用记入前期工程费、是否将应计入期间费用记入前期工程费、基础设施费。基础设施费。第三部份 清算审核的要点三、前期工程费的审核三、前期工程费的审核;l3、多个（或分期）项目共同发生的前期工、多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。l 报建费用是否交给相关的职能部门，退回报建费用是否交给相关的职能部门，退回的款项是否冲减成本（如墙改基金、散装水的款项是否冲减成本（如墙改基金、散装水泥基金）泥基金）第三部份 清算审核的要点三、前期工程费的审核三、前期工程费的审核;l4、“三通一平三通一平”属地下掩埋隐蔽工程，有属地下掩埋隐蔽工程，有可能虚增工作量，如虚增基础工程的土石方可能虚增工作量，如虚增基础工程的土石方量、虚增围护桩数量、虚增地下桩基的深度量、虚增围护桩数量、虚增地下桩基的深度及数量。地下基础工程，主要是利用开发前及数量。地下基础工程，主要是利用开发前期的政府水文地质勘察资料及地下工程设计期的政府水文地质勘察资料及地下工程设计资料进行核查。资料进行核查。第三部份 清算审核的要点四、四、建筑安装工程费的审核建筑安装工程费的审核;l1、要求企业提供或清理建安工程费用清单，、要求企业提供或清理建安工程费用清单，按施工单位分别列明：按施工单位分别列明：l工程类别、施工单位、合同金额、决算金额工程类别、施工单位、合同金额、决算金额l发票取得情况、付款情况等发票取得情况、付款情况等第三部份 清算审核的要点四、四、建筑安装工程费的审核建筑安装工程费的审核;l2、审核发生的费用是否与决算报告、审计、审核发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。内容相符。第三部份 清算审核的要点四、四、建筑安装工程费的审核建筑安装工程费的审核;l3、审核是否存在甲供材料。、审核是否存在甲供材料。l 开发企业存在甲供材料时，重点审核甲供开发企业存在甲供材料时，重点审核甲供材料清单与工程决算报告，审核是否重复计材料清单与工程决算报告，审核是否重复计算扣除项目。算扣除项目。同时重点审核甲供材料所取得的票据的真同时重点审核甲供材料所取得的票据的真实性、付款情况、与施工单位的交接手续实性、付款情况、与施工单位的交接手续;以以及甲供材料的营业税缴纳情况。及甲供材料的营业税缴纳情况。第三部份 清算审核的要点四、四、建筑安装工程费的审核建筑安装工程费的审核;l4、参参照照当当地地当当期期同同类类开开发发项项目目平平均均建建安安成成本本或或当当地地建建设设部部门门公公布布的的定定额额成成本本，验验证证建建筑安装工程费支出是否存在异常。筑安装工程费支出是否存在异常。l 实实地地查查看看项项目目工工程程情情况况，必必要要时时，向向建建筑筑监理公司取证；监理公司取证；第三部份 清算审核的要点四、四、建筑安装工程费的审核建筑安装工程费的审核;l5、建建筑筑安安装装发发票票是是否否在在项项目目所所在在地地开开具具。所所付付款款项项是是否否存存在在大大额额现现金金支支付付、未未支支付付或或支付给第三方的情况支付给第三方的情况第三部份 清算审核的要点四、四、建筑安装工程费的审核建筑安装工程费的审核;l6、审审核核纳纳税税人人是是否否存存在在利利用用关关联联方方（尤尤其其是是各各企企业业适适用用不不同同的的征征收收方方式式、不不同同税税率率，不不同同时时段段享享受受税税收收优优惠惠时时）承承包包或或分分包包工工程程，增加或减少建筑安装成本造价的情形。增加或减少建筑安装成本造价的情形。第三部份 清算审核的要点五、基础设施费的审核五、基础设施费的审核l1、要求企业提供或清理基础设施费用清单，、要求企业提供或清理基础设施费用清单，按施工单位分别列明：按施工单位分别列明：l工程类别、施工单位、合同金额、决算金额工程类别、施工单位、合同金额、决算金额l发票取得情况、付款情况等发票取得情况、付款情况等第三部份 清算审核的要点五、基础设施费的审核五、基础设施费的审核l2、审核各项基础设施费是否取得合法有效审核各项基础设施费是否取得合法有效的凭证。款项是否支付。的凭证。款项是否支付。第三部份 清算审核的要点五、基础设施费的审核五、基础设施费的审核l3、如果有多个开发项目，基础设施费是否、如果有多个开发项目，基础设施费是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。记入了清算项目。第三部份 清算审核的要点五、基础设施费的审核五、基础设施费的审核l4、审核各项基础设施费是否含有以明显不、审核各项基础设施费是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证、是否将期间费合理的金额开具的各类凭证、是否将期间费用记入基础设施费。用记入基础设施费。第三部份 清算审核的要点五、基础设施费的审核五、基础设施费的审核l5、审核有无预提的基础设施费。、审核有无预提的基础设施费。第三部份 清算审核的要点五、基础设施费的审核五、基础设施费的审核l6、获取各项基础设施费合同、决算，比较、获取各项基础设施费合同、决算，比较、合同、决算与实际费用是否相符。合同、决算与实际费用是否相符。第三部份 清算审核的要点六、公共配套设施费的审核六、公共配套设施费的审核;l1、要求企业提供或清理公共配套设施费用、要求企业提供或清理公共配套设施费用清单，按施工单位分别列明：清单，按施工单位分别列明：l工程类别、施工单位、合同金额、决算金额工程类别、施工单位、合同金额、决算金额l发票取得情况、付款情况等发票取得情况、付款情况等第三部份 清算审核的要点六、公共配套设施费的审核六、公共配套设施费的审核;l2、公共配套设施的界定是否准确，是否真、公共配套设施的界定是否准确，是否真实发生，有无预提的情况。实发生，有无预提的情况。l3、是否将开发费用记入公共配套设施费。、是否将开发费用记入公共配套设施费。第三部份 清算审核的要点六、公共配套设施费的审核六、公共配套设施费的审核;l4、多个（或分期）项目共同发生的公共配、多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。套设施费，是否按项目合理分摊。l5、核查公共配套设施费用的功能与所有权、核查公共配套设施费用的功能与所有权属，是否合理分摊及分配，对于属，是否合理分摊及分配，对于权属不明确，权属不明确，或属于开发商所有的公共配套设施或属于开发商所有的公共配套设施费用，应费用，应单独计算成本。单独计算成本。第三部份 清算审核的要点七、开发间接费用的审核七、开发间接费用的审核 l1、开发间接费列支的范围、开发间接费列支的范围l 直接组织、管理开发项目发生的费用，包直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等 第三部份 清算审核的要点七、开发间接费用的审核七、开发间接费用的审核 l2、审核是否将企业行政管理部门（总部）、审核是否将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用。用记入开发间接费用。第三部份 清算审核的要点七、开发间接费用的审核七、开发间接费用的审核 l 3、开发间接费用是否真实发生，有无预提、开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。有效。第三部份 清算审核的要点七、开发间接费用的审核七、开发间接费用的审核 l 4、审核企业售楼部、样板房建造费用是否、审核企业售楼部、样板房建造费用是否计入了开发间接费计入了开发间接费第三部份 清算审核的要点七、开发间接费用的审核七、开发间接费用的审核 l 5、期间费用是否计入开发间接费用。、期间费用是否计入开发间接费用。l 主要检查印花税、土地使用税、管理人员主要检查印花税、土地使用税、管理人员工资、利息等是否进入开发间接费用。工资、利息等是否进入开发间接费用。第三部份 清算审核的要点八、房地产开发费用的审核八、房地产开发费用的审核 l（一）利息支出的检查（一）利息支出的检查l1、是否将利息支出从房地产开发成本中调、是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。整至开发费用。l2、分期开发项目或者同时开发多个项目的，、分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。项目合理分摊。l3、利用闲置专项借款对外投资取得收益，、利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。其收益是否冲减利息支出。第三部份 清算审核的要点八、房地产开发费用的审核八、房地产开发费用的审核 l4、审核各项借款合同，判断其相应条款是、审核各项借款合同，判断其相应条款是否符合有关规定；否符合有关规定；l5、审核利息费用是否超过按商业银行同类、审核利息费用是否超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。是否取得合法票同期贷款利率计算的金额。是否取得合法票据，是否实际支付。据，是否实际支付。第三部份 清算审核的要点八、房地产开发费用的审核八、房地产开发费用的审核 l（二）房地产开发费用扣除方式确定：（二）房地产开发费用扣除方式确定：l1、三项费用按比例扣除（、三项费用按比例扣除（10%)l2、财务费用据实扣除，其余房地产开发费、财务费用据实扣除，其余房地产开发费用按用按4%扣除。扣除。第三部份 清算审核的要点九、九、与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金l是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税护建设税教育费附加。教育费附加。第三部份 清算审核的要点九、九、与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金审核审核l1、获取或编制该项目各项税金缴纳情况明、获取或编制该项目各项税金缴纳情况明细表，并从征管系统中核实其实际缴纳情况。细表，并从征管系统中核实其实际缴纳情况。l2、审核企业有无将其他开发项目或其他营、审核企业有无将其他开发项目或其他营业收入所纳税作为税金在本项目中扣除。业收入所纳税作为税金在本项目中扣除。第三部份 清算审核的要点十、加计扣除项目的审核十、加计扣除项目的审核l 1、对取得土地（不论是生地还是熟地）使、对取得土地（不论是生地还是熟地）使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，用权后，未进行任何形式的开发即转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。实有无违反税收规定加计扣除的情形。第三部份 清算审核的要点十、加计扣除项目的审核十、加计扣除项目的审核l 2、对于取得土地使用权后，仅进行土地开、对于取得土地使用权后，仅进行土地开发（如发（如三通一平三通一平等），不建造房屋即转让等），不建造房屋即转让土地使用权的，审核是否按税收规定计算扣土地使用权的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，是否按取得土地使用权时支付除项目金额，是否按取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和计算加计扣的地价款和开发土地的成本之和计算加计扣除。除。第三部份 清算审核的要点十、加计扣除项目的审核十、加计扣除项目的审核l 3、对于取得了房地产产权后，未进行任何、对于取得了房地产产权后，未进行任何实质性的改良或开发即再行转让的，审核是实质性的改良或开发即再行转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。违反税收规定加计扣除的情形。第三部份 清算审核的要点十、加计扣除项目的审核十、加计扣除项目的审核l 4、对于县级以上人民政府要求房地产开发、对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取，核费用是否计入房价并向购买方一并收取，核实有无将代收费用作为加计扣除的基数的情实有无将代收费用作为加计扣除的基数的情形。形。第三部份 清算税款的计算一一、分分不不同同类类型型房房地地产产（普普通通住住宅宅和和非非普普通通住住宅宅）分别增值额的计算分别增值额的计算l1、收入计算收入计算第三部份 清算税款的计算一一、分分不不同同类类型型房房地地产产（普普通通住住宅宅和和非非普普通通住住宅宅）分别增值额的计算分别增值额的计算l2、扣除项目计算、扣除项目计算l计算本次允许扣除项目金额计算本次允许扣除项目金额,可以采用可售面可以采用可售面积百分比法积百分比法,也可以采用单位成本法。具体公也可以采用单位成本法。具体公式如下：式如下：l（一）可售面积百分比法（一）可售面积百分比法l本次允许扣除项目金额本次允许扣除项目金额=允许扣除项目总金允许扣除项目总金额额（已售建筑面积（已售建筑面积可售总建筑面积）可售总建筑面积）第三部份 清算税款的计算一一、分分不不同同类类型型房房地地产产（普普通通住住宅宅和和非非普普通通住住宅宅）分别增值额的计算分别增值额的计算l3、增值额计算、增值额计算第三部份 清算税款的计算一一、分分不不同同类类型型房房地地产产（普普通通住住宅宅和和非非普普通通住住宅宅）分别增值额的计算分别增值额的计算l4、增值率计算增值额增值率计算增值额扣除项目金额扣除项目金额第四部份 清算税款的计算一一、分分不不同同类类型型房房地地产产（普普通通住住宅宅和和非非普普通通住住宅宅）分别增值额的计算分别增值额的计算l5、适用税率确定及应纳税额的计算、适用税率确定及应纳税额的计算第五部份 土地增值税清算案例清算案例清算案例.doc