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城市土地区位选择对居住类房地产开发的重要意义

土地资源的自然空间结构和千百年来对土地的开发、利用，逐渐形成了土地区位的经济差异。就是说在特定地点进行某种经济活动，比在一般地点进行这种活动，能获得更大的利益。土地利用，特别是城市土地利用存在着强烈的区位效益差异。这种差异是由自然条件和社会经济条件等造成的。如资源质量优劣、距离市场或市中心远近、交通通讯便利程度、人口密度大小、环境条件好坏、基础设施配套齐全与否等。
作为不动产的房地产，其区位性很强。一方面，房地产业供给的商品固定在某一地区范围内，不能移动;另一方面，人们对房地产商品的市场需求，也主要是本地区的投资需求和居民的住房消费需求，这就使它的销售受到极大的区域性限制。无论是投资者投资房地产还是消费者购买房地产，第一要考虑的就是地段，就是区位。土地的区位不同或同一区位的用途不同，常会产生极不相同的区位效果。
从微观角度而言，房地产企业进行投资、开发和经营的目的，是为了获得最大限度利润，因而必然寻找最佳的城市土地区位，用地用房的企业要购买能取得最大效益的区位的房地产，居民也将寻找经济上能承受又适合自己活动的最佳位置的房地产;从宏观角度来说，国家为了保证全社会的整体利益，也必然要使不同地段区位的土地获得最佳用途，从而取得最满意的经济效益、社会效益和环境效益。
一、什么是区位
房地产区位是指房地产的区域位置，它不仅单纯地反映在地理坐标上，还强调空间位置与周围环境、场所、人类经济活动之间的相互关系，是这些空间关系在某一地域内的综合。狭义上来说，它是房地产在空间中坐落的位置。而广义上讲，它还包括交通的通达性以及在该位置所能获得的经济和非经济效益的满足度。具体来说，就是以房地产坐落的位置为基点进行工作、娱乐、医疗等一切活动所要花费的交通成本，以及该位置的自然、社会、经济环境对购房者身心各方面的影响。
房地产是区位、实物、权益的综合体，房地产的不可移动性，使得其区位性很强。因此，房地产所处区位的价值就会影响它的价值或价格。无论是投资还是购房，受益者首先要考虑的就是区位。随着城市化的快速发展，区位因素得到了前所未有的关注，如何正确理解和选择区位，已经成为房地产开发的前提和决定因素。在房地产开发策划中，对区位的分析和选择是至关重要的。
二、城市土地区位选择对居住类房地产开发的重要意义
（1）区位本身是具有价值的，由于土地自身的空间结构，加之不断在土地上所进行开发、利用产生的附加值，逐渐形成了土地区位的经济差异。房地产的增值性，在很大程度上是由土地的增值所决定的，而土地增值能力大小、利用程度好坏，都与区位密切相关，选择增值潜力大的区位是一处地产成功的首要条件。区位对房地产价值的影响，主要体现在：①对房地产价格的影响，例如对居民消费者来说，居住区位与住宅本身都具有居住效用，研究表明，住宅区位的价值可占住房总价格的一半；②区位在一定程度上决定人们生活的方便度及通达度，而周围的自然、人文环境也对居住者身心产生重大影响；③对房地产类型、规模的影响，离市中心越近，土地价格越高。市中心范围内的地产类型多以商业地产为主，如大型购物中心、金融中心等，住宅以高层建筑为主。而郊区的土地价格较为便宜，土地利用较粗放，多为工业用地或为低层建筑和别墅等。
（2）房地产开发投资策略可以概括为五个要素,即房地产地段位置的选择、房地产产品质量的选择、房地产市场(价格、顾客、销售区等)的选择、房地产开发经营形势的选择和房地产开发时机的选择。其中处于第一位的便是地段位置选择。地段位置是决定城市地价的最重要因素,从而对房地产价格或出租能力的形成起着举足轻重的作用。所以,开发房地产首要的须看地段位置,地段位置指明了一宗房地产的具体空间区位,以及周围环境及相邻地区的自然环境、生态环境、经济文化和社会环境。与其它因素不同的是地段位置是固定的,不可移动的。对一个企业或家庭来说,一旦购买了一宗房地产,就不能轻易地搬迁以逃避不称心的区位环境,去寻找更满意的环境,因此区位选择十分重要。
（3）土地区位选择对工业用房地产开发而言，就是要解决从具备某些条件的地点选择一个最优区位，究其实质就是给定区位条件下追求成本最小化，或者利润最大化。这个方向称作工业部门的布局指向。
（4）房地产企业一般投资于商业、居住房地产。选择商业房地产微观区位的标准主要有：除房屋本身外，还要考虑到要处于商业区，以获得大量的外部经济；一面或二面要面临街道 或道路；要交通及通讯方便；人口流量要大；增值潜力大，周围邻地预期有大的发展规划。 而居民户选择居住房地产微观区位的标准一般包括：除房屋本身的结构外，要考虑周围自然环境是否优雅、清静，面向广场、绿地、海滩更好；交通、通讯和人间交往是否方便；社会文化环境包括文化娱乐设施是否完善，治安良好；购物出行买卖是否方便；增值潜力是否大。 土地区位选择对房地产开发的意义在于，房地产开发投资量大，回收期长，投资地点即区位的选择准确与否，在房地产开发直至销售的全过程中举足轻重。
（5）由于区位选择对房地产投资决策的成败具有重大影响，因此，在选择区位过程中必须进行大量的市场调研和科学的分析归纳、筛选整理，从而做出正确的决策判断。房地产的发展有赖于地方经济的依托，哪些地方的经济发达，房地产业也随之兴旺。就全国而言，国家 区域发展战略及生产力总体布局在这方面有很重要的作用。国家重视哪些区域城市的发展，这些区域城市就会成为经济增长的热点地区，从而也必然成为房地产投资的优势区位。