高房价现状分析和楼市调控建议.doc

高房价现状分析
和楼市调控建议

学校： 河北经贸大学
专业： 金融学
班级： 11级公司金融1班
作者： 史新华 15383903730
陈淑花 15369192603
贾楠 18233153373
张环欣 18233185283
王义平 18233137900
指导老师：张大维 13903215932
杨玉洁 18032186117

摘要
本篇论文针对当前高房价的现象，从现象到本质分析了房价高的原因，以及想到的解决房价快速上涨的建议。房价问题关系到民生问题，是许多人头疼的问题，尤其是对于我们大学生来说，房子就像是梦一样遥远。在这篇论文中，我们用各种方法进行研究分析。主要有列举大量数据，进行定量分析和定性分析；借鉴前人的观点和经验，辩证的分析以及在其基础是深化和提高；运用科学的分析方法，如空置率和收入房价比进行比较分析。从中我们得到一些结论和启发，即房价问题涉及范围非常广，房价高的原因和解决这一问题需要从政治、经济、制度等方面考虑。房价高使得人们幸福感相对下降，把房价调控在合理范围内是我们的目标。

目录
一、我国房地产概述
二、我国楼价高的原因分析
三、国家调控房价效果分析
1、限购
（1）在经济上，限购解决不了房地产市场的问题
（2）政府采用行政手段是因为只考虑短期利益
（3）在法理上，政府可以规范市场秩序，但不能侵犯市场自由
2、户籍制度
（1）各地限购令是对公民权利的区别对待，存在明显违法
（2）在制度上，把户籍当房票破坏社会的平等与公正
3、高房价的幕后推手
四、相关政策建议
1、政治建设
（1）反腐倡廉，让权力在阳光下运行
(2)政务诚信，社会民众诚信先要政务诚信
2、经济建设
（1）提高中低收入者收入
（2）优化土地供应结构
（3）扩大房产税改革试点
（4）强化差别化房贷政策
3、制度建设
(1)严禁阴阳合同
(2)建长效机制防止房价反弹

一、我国房地产概述
最近十年，我国楼市迅速涨价超出了人们的想象，以至于我们以房奴自嘲。《蜗居》就很好的反映了现实问题，一生奋斗只为“蜗居”。那么现在的楼市价格是否合理？我们能否摆脱房奴的窘境？未来中国楼市将何去何从？在此，我们针对这一问题，作了一些资料收集与分析，做出了自己的判断并提出了一些建议。目的是在房地产稳定发展的前提下，满足人们对购房的需求。
最近十年相关楼市政策。
第一季（2003-2004年）：为房地产业正名
2003年7月，国务院常务会议认为，“促进房地产市场持续健康发展，有利于扩大内需，促进消费，改善居民居住质量，提高人民群众生活水平。”《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号）中阐明“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”。明确房地产业为国民经济支柱产业。2003年8月，央行下发通知，对房地产企业和项目加大信贷支持。在利好刺激下，兴起的房地产市场赢得了快速发展，很快成为经济增长的重要引擎之一。就在此时，2003年12月，随着北京世纪第一拍，“地王”首次横空出世。
第二季（2005-2008年）：降温
2005年4月，国务院常务会议认为，“目前房地产市场存在的主要问题是房地产投资规模过大，商品房价格上涨过快，商品房结构不合理，房地产市场秩序比较混乱。”2006年5月，国务院常务会议再次专题研究房地产调控，认为“房地产领域的一些问题尚未根本解决”。
在此之前，央行已于2004年底开始紧缩“银根”，商品房开发资本金比例上调、加息接踵而至。2005年3月，国字号条文（国八条）出台，“国八条”出台后不到半年，更严格的“新国八条”进一步加大调控力度。2006年，更具针对性的“国六条”出台，随后，“限价房”应运而生。
第三季（2008年下半年-2009年）：紧急救市
为应对全球性金融危机对中国经济的冲击，楼市成为支持经济稳定增长的一剂强心针。2008年12月，国务院常务会议指出，“进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模，促进房地产市场健康发展。”
随后，二手房营业税减免、个人住房转让营业税免征时限由2年延长至5年等刺激政策给房地产释放了活力。这一轮“政府托市”，是金融危机下发挥宏观调控作用的必然之举，为经济稳定增长贡献了不少力量。不过，从2009年春开始，刚刚有所下降的大中城市房价很快进入“报复性反弹”。
第四季（2010年至今）：全面加码
2009年12月至今，国务院先后5次常务会议研究房地产市场调控。从最初的“随着房地产市场的回升，一些城市出现了房价上涨过快等问题，应当引起高度重视”，到“近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头”，到“部分城市房价上涨压力仍然较大，有的城市调控力度有所放松”，再到“支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策”，楼市调控一直没有放松。
2010年开始，全面加码的调控政策相继出台。“国十条”祭出限贷政策，二套房首付比例提高至不低于四成，房贷利率上浮10％，当时被称为史上最严厉调控政策。一年后，以限购为主要内容的“新国八条”使出了“杀手锏”，全国36个城市先期纳入限购范围，此后限购范围越来越大。住房贷款的首付比例再次提高至50％。限购、限贷、限价三管齐下。
虽大中城市房价快速上涨得到了一定程度的遏制，部分城市还出现了小幅下跌。但总体上，房价这头脱缰的野马”只是放慢了些脚步而已。楼市调控还需精细化。
业内人士总结十年调控的一个“共性”是，调控过多在购房者身上做文章，实际上是在抑制需求。中国房地产学会副会长陈国强说，“限字令”归根结底就是让很多人没有购房资格，或是提高购房成本。
来自不同领域的代表委员表示，过去的调控措施主要在一手房上发力，二手房交易一直难以有效监管和调控。此番直接向二手房出售所得开刀，能够将一手和二手市场结合起来，更好地抑制投机，从而遏制房价过快上涨。
由于购房需求是多样化的，“一刀切”的政策难免伤及无辜。陈国强说，针对不同人群，不同需求，房价调控需要精细化的差别对待，政策条款必须对刚需、改善性需求和投机炒房作出区分。
二、我国楼价高的原因分析
高房价和高房租好似横在当代大学生及都市白领身上的一把重重枷锁，被它套住的人逃无可逃，避无可避。而放眼于整个国家，地产绑架中国已成为不争事实，是保增长还是改变体制结构，要GDP数据还是要民生已经成为现阶段政府为之两难的命题。相比于那些晦涩难懂意味颇深的统计数据来说，我们或许只想明白，在当下中国，年轻人的价值和命运要靠什么来维系？
　国家电网公司近期在全国660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，这些空置房足以供2亿人居住，也动摇着整个中国房地产市场的根基。在空置率如此高的情况下，房价收入比如何呢？所谓房价与收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。以2009年为例，全省商品住宅平均销售价格为3413元/平方米（用全省商品住宅销售额除以商品住宅销售面积计算得来），城镇居民人均可支配收入14367元，按每户3人计算，户均年收入4.31万元；三口之家买一套90平米的住房总价为30.72万元，房价收入比为7.1，高于国际上通行的泡沫临界线6，略高于全国平均水平（6.8），但大大低于北京（14.1）、海南（12.9）、上海（9.1）和广东（8.7）。而世界银行制定的房价与收入比标准是5∶1，联合国的标准是3∶1。根据我国的实际情况，国内专家通常采用的房价与家庭年收入比合理标准是3-6∶1，也就是说，家庭购房价格在其年收入的3-6倍为合理范围。实际房价收入比远远高于合理房价收入比。
由此可见，空置率虽高低收入人群却无法购房，房价之高可见一斑。那造成房价高的原因又是什么呢？物价不断上涨造成生产要素价格不断飙升，从而引起房价上涨。房价之高不仅仅因此，它与房地供给的宏观调控、银行放贷的非理性扩张、商品住房供给结构的不合理性息息相关。
三、国家调控房价效果分析
中国建设部部长表示，导致房价上涨的原因主要有四点：土地供应减少、投机性买房增加、开发商囤积住房和部分城市保障型住房建设滞后。上述部长的有关房价上涨的四点解释顶多触及到了房价上涨的表面现象，据此来提出应对之策则也只能解决短期问题。导致房价上涨的根本原因是信贷与货币的过度增加，要从根本上解决房价上涨问题，应该收紧货币与信贷。首先，看信贷过度扩张对房价的影响。信贷过度增加通过供给与需求两个方面影响房价。同样，2009年快速增长的信贷推高的股市价格，股市上涨在相当程度上刺激了房地产的需求。股市的繁荣对楼的作用表现在两个方面，一是增加的市场对楼市的需求，另外，股市的繁荣为房地产类上市公司融资提供了便利。
早在2012年3月18日，国家统计局公布了2月份中国70个大中城市住宅销售价格变动情况。数据显示，虽然2月份房价整体仍呈上涨态势，但70个大中城市中有45个城市新房价格环比下降，涨幅缩小的城市个数也明显增多。从同比数据来看，一线城市中除广州外，北京、上海、深圳等多地新建商品住宅和二手住宅价格均出现了明显下调。尽管如此，房屋价格仍远超居民收入水平，房价调控何时才能真正发挥效力，使之回归合理价位，这不仅是温总理的期望，也是国人共同的心愿。
2月份的数据显示，70个大中城市中，有60多个城市的房价是下跌或者停涨，以前这个词叫“涨停”，现在叫“停涨”，这个现象应该怎么理解呢？
这都是谈表面现象的，我们先来谈一个表面现象，然后透过现象看本质。第一，这个数据，就是和1月份相比，房价好像不涨了，还有点微跌的可能，因此政府可以说，你看我们调控成功了是不是？这个表面上看起来是非常好，可实际上，这是一个很有趣的统计数字。以北京市为例，交易量大幅下跌是没错，比如说2011年二手房的交易量下跌了38%。那么房价也跌。怎么跌呢？把通州都平均进去的话，那它肯定跌了。但是，通州不是北京城区，把它也平均进去了，这样当然是跌，但三环之内并没怎么跌。这样平均下来好像是跌了，政府觉得调控成功。想买房的人呢，就到郊区去买，比如说到通州去买，通州跌了，心里也好过一点。市区的人呢，房价没怎么跌，心里也挺好过的，因为本来就有房。所以说看起来好像是一个皆大欢喜的局面。
开发商更有意思，中小型开发商被大量淘汰，大型开发商却越来越壮大。比如说，2011年万科的销售量上升了41%，利润上涨了32%，就连第七名的碧桂园，它的销售量和利润也都上升了35%。出现了越调控，大开发商利润还越高的现象。因此大开发商掌控了大量的资源，是真正的利益集团。
等于是重新一轮的洗牌，让这些大鱼把小鱼都给吃了。然后小鱼呢？2011年地产界有规模的收购兼并高达124宗，再加上小型的兼并以后，地产界所有的收购兼并总金额超过1500亿。也就是说，调控之后小鱼慢慢被吃掉了，而大鱼则变得更大了。
以前曾经提过一个现象，叫“进入房地产”，就是比如说做医药的、做矿业的、做制造业的，都跑去做房地产。现在叫“逃离房地产”，这些小鱼都跑出去了，不做房地产了，比如说回去做医疗或者做矿业去了。而且还有最后一个，2010年土地出让金是2.7万亿，2011年高达3.15万亿，创历史新高。地方政府也挺高兴，因为出让金也上升了。因此可以说，调控的结果是表面上看起来皆大欢喜。
所以这就是个统计游戏。因此就像温总理曾经说的，如果按照与收入比的话，房价还远远没有回归到合理价位。
四、 国家相关政策难以奏效的原因分析
1、 限购
　　今年春节之后各地政府调控房价进入了一个高潮，各地政府纷纷出台“楼市限购令”，对购买套数及购买条件做出了近乎苛刻的限制。不少民众和经济学家都感觉到了这个政策的甜蜜——房价下跌——并认为它将很快到来。
　　然而，在这甜蜜的背后，这条政策隐含的毒素也在慢慢的渗透着。用强力的行政手段去抑制需求、用明显违法的政策去侵犯市场、用户籍当做房票来限制购房人的资格……一项公共政策在甜蜜的背后又隐藏着怎样的毒性？
（1）在经济上，限购解决不了房地产市场的问题
各地楼市限购令纷纷出台，抑制市场需求成调控手段
按照“国八条”，各地要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。截至20日，北京、上海、青岛、贵阳、南宁、长春、成都、南京、济南、哈尔滨等部分城市已经出台相关政策。而这些政策无一例外的对购买套数以及本地户籍与外地户籍等方面做出规定，限制公民购买住房。而这种简单的抑制市场需求的手段——无论是刚性需求还是投资需求——成为了这次调控中各地运用的最主要手段。
为什么像“楼市限购令”这样的坏政策总是在泛滥？这大致有两个原因，一个是基于无知或者坏知识的政策，比如计划经济的政策，追求计划经济的目标很高尚，但是因为无知，所以不知道一个经济究竟怎么运作。这个也可以理解为什么很多政治家、政府官员通常不太喜欢经济学，这里指的是真正的经济学。第二个坏的政策是基于利益的坏政策，也就是从自己的利益出发导致的坏政策。
（2）政府采用行政手段是因为只考虑短期利益
政府为什么总喜欢用行政手段来调控市场，因为这样可以最有效的达到。短期的目标，凯恩斯主义政策可以使政府大把的花钱，而因为现在的体制下，大家知道每个当官的不像过去皇帝考虑子子孙孙的利益，现在只考虑这一届政府的利益，所以凯恩斯主义为他解决短期利益提供了借口。然而，凯恩斯主义意味着市场是失败的。
（3）在法理上政府可以规范市场秩序，但不能侵犯市场自由
公民买房的自由属于私权，政府不能侵犯
公民享有经济自由或曰市场自由权利，可以根据自己的意志产生、变更、消灭民事法律关系，除非有明确的法律依据，政府不得干预民事主体的行为自由。消费者愿意买房，开发商愿意卖房，只要他们之间是平等自愿的，且没有违反法律的行为，他们就可以自由地进行交易。政府及其职能部门作为服务机构，理应依法为他们办理产权登记或转移手续。按照法学家江平的总结，市场自由属于一种私权，政府基于公共利益可以规范、干预市场秩序，但不能侵犯市场自由。
2、户籍制度
（1）各地限购令是对公民权利的区别对待，存在明显违法
各地的限购令都是基于户籍的，消费者因为户籍而被区别对待。公民的所有权利都应该是平等的，为什么消费的权利不平等？对公民来说，“法无禁止，即为可行。”但对政府来说，“法无授权，即为禁止。”政府凭什么要求消费者买房的时候非要提供纳税证明？哪部法律授予了地方政府这样的权力？不只是这次调控，之前中央政府和各地方政府的很多所谓调控措施中，很多方面都存在前述的违法情形。
（2）在制度上，把户籍当房票破坏社会的平等与公正
30年来中国人口流动愈发自由，户口对人的钳制本已大大弱化，“限购令”人为制造新的不平等，社会公正再遭破坏。一位公民的权利不再来源于他法律，而是来源于他所属的身份。城市户口优于农村户口，本地户口优于外地户口……身份社会的本质是特权社会，特权本身就是对其他权利的不平等。而这，正是成为文明社会最大的阻碍。文明的社会应该是“契约的社会”而不是“身份的社会”
一位公民的权利不再来源于他法律，而是来源于他所属的身份。城市户口优于农村户口，本地户口优于外地户口……身份社会的本质是特权社会，特权本身就是对其他权利的不平等。而这，正是成为文明社会最大的阻碍。一位公民的权利不再来源于他法律，而是来源于他所属的身份。城市户口优于农村户口，本地户口优于外地户口……身份社会的本质是特权社会，特权本身就是对其他权利的不平等。而这，正是成为文明社会最大的阻碍。
3、高房价的幕后推手
这一轮的房地产调控有两个“红线”，一个叫限购，一个叫限贷，这两个作为现在房地产调控最核心的东西，也有一年了。那我们现在回过头来看看这一年到底成效几何呢？这次温总理也是很诚心诚意地在记者招待会上跟新闻媒体做了一个分享，那么房地产调控以来怎样呢？
这也是我们应该关心的重点，也就是说，政府知不知道应该要调控房价？它当然知道的，它认为房价确实应该要调控。
民生是非常重要的事情。可是我想提出一个简单的数字，我们做了一个统计，房价里面有12项税跟50多项费，加在一起占到了房价的70%左右。谁是高房价的最大推动力？因此用一个所谓打压的方式，不准那些需要买房的人买房，当然不准炒房是另外一回事，但是全世界都在炒房，为什么中国不能炒呢？美国政府给民众最低的贷款利率，鼓励他们去炒房，可是人家为什么就不炒呢？因此这个问题是我们自己要检讨的，为什么只有中国在炒房？
问题是房价要按照温总理所讲的“降到合理的价位”，可是怎么降啊？70%是税费，这是刚性的，降不了；10%是最起码的构建成本，降不了；开发商20%的利润，也降不了。这里面还有很多的灰色支出，所以至少还要有10%的利润，来保障它的灰色支出。所以加在一起等于90%。我们能不能突破90%这个刚性关口？这肯定是有非常大的难度的。
四、相关政策建议
1、政治建设
（1）反腐倡廉，让权力在阳光下运行
这些年来，我们党在反腐败问题上决心很大、工作力度很大，取得了明显成效。十八大后，新一届中央领导人也就反腐败密集发声。让人民监督权力，让权力在阳光下运行。报告中提到了加强舆论监督，这两年一直比较受关注的网络反腐其实也是舆论监督的一部分。尽管网络反腐现今成为了一种重要的反腐工具，但不能仅仅靠它。网络反腐具有随意性、任意性以及不规范的成分，是随机性的反腐，要更有效地反腐，还是需要建立长效反腐制度。
坚持反对腐败，加强廉政建设，从制度上改变权力过分集中而又得不到制约的状况，做到干部清正、政府清廉、政治清明。坚持民主监督、法律监督、舆论监督，健全权力运行制约和监督体系，让人民监督权力，让权力在阳光下运行。
胡星斗表示，反腐除了要加强部门权力之间的相互制约、加强人大监督等，还要充分发挥媒体的作用，同时要发挥民间的力量，鼓励举报。“这中间又涉及到应制定举报法保护举报人。如果不能有效保护举报人，那么大家还是不敢去举报。”
加强舆论监督，这两年一直比较受关注的网络反腐其实也是舆论监督的一部分。但除此之外，最重要的是要建立长效的反腐制度。
还可建立公民诉讼的相关制度，普通民众只要掌握了官员贪腐的相关证据，都可到法院直接起诉，追回的资金可拿出一部分来奖励举报人，“这种方式的效果更胜于举报，这也是真正发挥民众的监督作用。”
(2)政务诚信，社会民众诚信先要政务诚信
去年的一项公开调查显示，82.1%的受访者认为当前社会说谎之风日渐泛滥，而说谎的首要原因是“社会没有原则、底线失守，大家过分追求利益”(72.8%)。去年10月19日，温家宝主持召开国务院常务会议，提出当前社会诚信缺失问题相当突出，人民群众十分不满，并提出把诚信建设摆在突出位置。
大力加强社会公德、职业道德、家庭美德、个人品德教育。推动诚信体系建设，以政务诚信带动商务诚信和社会诚信，形成良好的社会风尚。
国家行政学院教授竹立家介绍，中国几千年来对于官员的期望值一直都非常高，官员也是社会的标杆、道德模范人物，官风影响民风，官员对于社会稳定和社会诚信有着非常重要的作用。
“目前整个社会缺少诚信的现象特别严重，由于不讲诚信，每年仅仅是经济方面的损失就要占到GDP的30%甚至更多。”北京理工大学教授胡星斗介绍，地方政府不讲诚信的现象也时有发生，比如换一任书记、换一任市长，前面的许诺政策全部作废，“官德不高，民众的道德也就很难提高。所以说官德和政府诚信是第一位的。”
要推进政务诚信，首先官员和政府机构的政务行为必须公开透明，具备诚信；其次要接受公众和社会舆论的监督。只有这样，政务诚信建设才会落到实处。
2、经济建设
（1）提高中低收入者收入
今年2月初，国务院批转《关于深化收入分配制度改革的若干意见》，要继续深化收入分配制度改革，优化收入分配结构，促进经济发展方式转变，实现发展成果由人民共享。
已经制定了深化收入分配制度改革若干意见，要抓紧研究制定具体政策，确保制度建设到位、政策落实到位，有效解决收入分配领域存在的问题，缩小收入分配差距，使发展成果更多更公平地惠及全体人民。
缩小收入分配差距，主要是提高中低收入者的收入。这就要求政府在适当地优化提高各地最低工资标准的同时，更多地要考虑怎样为低端劳动者创造更好的就业机会。此外，社会保障体系也是惠及社会大众特别是低端弱势阶层的一种手段。
所谓收入再分配主要是抽肥补瘦，但是对于高收入阶层，不是和他们过不去，而是按照现代调节制度下的支付能力，让他们更多地向国库作出税收贡献。在共享过程中缩减收入差距，使中等收入阶层得到壮大，使特别困难的人群明显地减少规模。争取把整个社会收入分配的财产配置形成一个阶层呈现总体上的“橄榄形”，两头小中间大，只有中间阶层比较壮大，这样才有利于全社会的稳定和谐。
（2）优化土地供应结构
未来地方政府在供应土地时，可将城市中心的土地冻结5年，只出让郊区的土地，这样才能把城市“副中心”带动起来，房价也才会降下来。
房价为何“高烧不退”，这是因为土地供应量仍不够，土地成本越来越高。房地产开发商并不太愿意看到房价上涨过快，因为上涨过快就会导致政府调控。
房地产调控如果只是单纯地限制需求，恐怕不行。如果大幅增加供给，一定会导致均衡价格下降。要扩大普通商品住宅供给，就必须扩大土地的供应量。
当前土地拆迁补偿款太高，增加了房地产开发商的开发成本，导致土地成本过高，抬升了房价。他建议未来放开土地买卖，但必须循序渐进。
我国的土地供应结构、总量存在一定的失衡，未来应促使土地供应趋于合理，从而增加普通商品住宅、保障性住房的供给。由此，房地产市场的成交才能趋于合理，房价上涨也将随之放缓。对于地方政府的考核不能仅考核房价，还要考核其土地供应结构。例如，地方政府每年出让的土地中，保障性住房用地的供应量必须达到一定比例。专家认为，稳定楼市最终仍要靠市场机制解决。地方政府应尽快调整土地供应结构，加快保障房建设和供应速度，增加普通住房用地供应。
（3）扩大房产税改革试点
房产税改革试点范围扩大将是大势所趋。
全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康表示，政府文件明确说要扩大房产税改革试点，预计今年就会看到实际动作。
房地产宏观调控应建立长效机制，运用经济手段，比如交易环节、保有环节的税收应该通盘考虑、整合优化。房产税可以通过经济手段减少空置率，增加中小户型比重和遏制炒作。房产税可以成为地方税体系中的主力、支柱型财源，使地方政府的内在动机和市场经济所要求的政府职能契合。
房产税改革应坚持“首套房不征收，限制高端市场”。“房产税的改革一定要适合国情，不能比照美国的普遍征收模式，应借鉴日本的‘首套房不征收’。”
全国政协委员、深圳市多利工贸有限公司董事长梁志敏表示，对广大中低收入阶层自住的商品房和保障房不应征收房产税。房产税改革应以打击投机为主，针对的是拥有多套住房的炒房客，而非普通百姓的第一套刚需住房和第二套改善型住房。
（4）强化差别化房贷政策
“新国五条”要求继续严格实施差别化住房信贷政策。对房价上涨过快的城市，中国人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。
各地政府和银行强化差别化信贷政策，提高二套房首付比例和贷款利率，这可以成为未来的调控“利器”。目前二套房房贷首付比例不低于60%、利率不低于基准利率的1.1倍。
房贷政策的历次调整均对市场产生了较大影响。2010年4月17日发布的“国十条”要求，二套房贷款首付款比例不低于50%，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。2010年9月29日发布的房地产调控政策要求，暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，首套房贷款比例调至30%以上。2011年1月26日发布的“新国八条”要求，强化差别化住房信贷政策，贷款购买第二套住房的家庭首付款比例不低于60%，利率不低于基准利率的1.1倍。
全国政协委员、工商银行行长杨凯生与招商银行行长马蔚华日前在接受中国证券报记者采访时表示，房地产信贷是银行贷款的重要内容，银行将按照国务院方针进行调整，将按照央行等相关部门调控的方向操作，同时考虑银行自身经营的因素。
差别化房贷政策还有待监管部门出台相关政策或指导意见。多位银行总行人士日前表示，目前总行暂未发文调整相关政策。
3、制度建设
（1）严禁阴阳合同
“‘新国五条’是房地产调控正确方向的第一步。调控楼市至少可有二十步，关键看是否真想调。”经济学家华生对“新国五条”表示了认可。
他表示，在强调楼市新政中的20%所得税政策之前，应出台措施严格禁止购房中“阴阳合同”。多位专家表示，各地在认真贯彻落实国务院新近下发的通知时，打击“阴阳合同”应是重中之重。通知要求税务部门继续推进应用房地产价格评估方法，加强存量房交易税收征管工作。
“阴阳合同”可能使20%所得税的政策效果打折扣。在存量房交易过程中，目前仍有纳税人通过签订“阴阳合同”等手段以低报成交价格偷逃税款。
（2）建长效机制防止房价反弹
房地产市场调控不动摇，是今年以来中央以及北京多次重申的态度。记者从北京市相关部门了解到，在新国五条细则出台后，北京也正在针对新国五条研究落地措施，京版新政有望尽快出台。
对于房地产调控政策，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，2011年颁布的国八条和京十五条对房地产市场的影响最大，2011年底房价比2010年降幅较大，不过2012年又有所反弹。北京房地产行业协会数据显示，北京的限购政策，打击了部分投资投机需求，去年九成以上购房为首次置业需求。
对于未来的房地产市场调控政策体系，应该有稳定且长效的机制，避免一时的政策之后导致房价反弹。
参考文献：贾璐熙 王桓辉 《金融理论与实践》
刘元利 《财经界》
郎咸平《世界与中国房地产现状及发展趋势》
《参考消息》、《中国财经报道》
“挑战杯”2013年河北省大学生课外学术科技作品
竞赛作品简介

作品名称：高房价现状分析和楼市调控建议
学校名称：河北经贸大学
学科类别： 社科类
作者姓名：史新华 陈淑花 贾楠 张环欣 王义平
作者学历： 本科
作品简介：
在本文中我们简要阐述了我国房地产概况，目前房价形势，最近十年相关楼市政策，充分说明一件事，那就是房价难以控制，人们望而却步。那造成房价高的原因又是什么呢？在高空置率的现状下，人们却无房可住。在高空置率的现状下，房价收入比也是如此之高，人们是有房住不得。面对如此高的房价国家采取了收紧货币与信贷的措施，并未取得好的效果。国家还采取了 限购，户籍制度等相关制度，却难以奏效。这是因为在经济上，限购解决不了房地产市场的问题，政府采用行政手段是因为只考虑短期利益，在法理上，政府可以规范市场秩序，但不能侵犯市场自由，各地限购令是对公民权利的区别对待，存在明显违法。在制度上，把户籍当房票破坏社会的平等与公正。“红线”和“限贷”是高房价的幕后推手。对此情况，我们提出了反腐倡廉，让权力在阳光下运行，政务诚信，社会民众诚信先要政务诚信的政治建议。提高中低收入者收入，优化土地供应结构、扩大房产税改革试点，强化差别化房贷政策的经济方面的建议。在制度方面我们提出了严禁阴阳合同、优化土地供应结构、扩大房产税改革试点、强化差别化房贷政策、建长效机制防止房价反弹等建议。希望我们未来房地产有一个光明的未来，更希望我们低收入人群有自己的家。