小区地下车库归谁有该谁管.doc

小区地下车库归谁有该谁管
近年来，各类物业纠纷层出不穷。《物权法》确立建筑物区分所有权概念后，地下车库既可为建设单位“专有”，也可由全体业主“共有”，相关问题进一步复杂化，有关地下车库的物业纠纷不断发生，或关于权属或关于收益。
[案例]某小区依法成立业委会后，签下新物业，炒掉老物业。新老物业交接过程中摩擦不断，其中重要一点为：老物业拒绝移交小区地下车库。老物业认为，该地下车库属于开发商所有，而非小区业主共有，且其依据合同约定取得了对该地下车库的经营管理权，故小区业主没有权利要求其交出地下车库。业委会遂诉至法院。法院经两审终审依法判令老物业将地下车库移交业委会进行管理，同时强调，在移交物业管理权后，并不影响其基于开发商的委托就尚小区地下车库能由开发商专有吗
未出售的车位进行出租、经营的权利。
依据《物权法》，小区内可划分为专有区域和共有区域，但《物权法》仅对业主专有区域进行了特别表述，对车位、车库的归属问题表述不明确，尤其是归属界定不清晰，导致理解差异。
好在最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中，对小区内房屋、车位、摊位等特定空间的权属界定做出了统一解释，即只要符合三个条件，房屋、车位和摊位等特定区域便可成为“专有部分”：一是要有构造上的独立性，能够明确区分；二是要具有利用上的独立性，可以排他使用；三是要能够登记成为特定业主所有权的客体。
由此看来，地下车库，只要能够符合以上三点，即可为开发商“专有”。
那么，小区地面车库、车位的权属问题又如何呢？根据实际生活情况，地面车位、车库主要有以下几种表现形式：一是在小区道路旁或者相邻两幢楼之间，用金属护栏或在地上划上几条线，隔离出空地用于停车，并编上号码以示区分的路边划线停车位；二是在小区内的空地上开辟的专供停车使用的停车场所，不依附于小区道路而存在，可独立加以利用，如地面停车场、地面车库；三是将建筑物地面一层架空而设置的停车位。
总体而言，判断小区车库、车位属于“共有”还是“专有”，主要依据其是否占用了业主“共有”的土地，包括业主共有的建筑基地和附属基地。依据《物权法》，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有；如果从“容积率”的角度分析，即如果没有计入容积率，则所占土地伴随着分摊了土地使用权的房屋的所有权出售给全部业主，其上建筑的车位(库)应归业主共有。
开发商专有的地下车库如何管理
地下车库应由全体业主共同管理
《物业管理条例》中确立了业主对配套设施享有使用和维护的权利，而地下车库是小区规划中必须的内容，现代社会的区分所有建筑物的开发不建有足够数量的停车位，将成为违法建筑，无法获得审批通过，故地下车库即便归开发商所有也仍属于小区配套设施，为全体业主“共用”，故应由全体业主共同管理。
地下车库可与地上建筑共用一个物业服务管理企业
《物业管理条例》虽未对停车位予以特别规定，但明确规定，一个物业管理区域只能由一个物业服务公司实施物业管理。
今年10月1日开始施行的《北京市物业管理办法》明确规定，物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域。地下车库是否属于此种情况，需要具体分析———只要地下车库与上水、下水、燃气、供电、通风管线设备层及物业管理用房等业主共有部分共用场地，就应当理解为该小区地下车库与“物业主要配套设施设备和相关场地共用”，应当共同构成一个物业管理区域，相应地应当由一个物业管理公司进行物业管理。
开发商仍可依法行使其对地下车库的使用、处分和收益权
业主统一开展物业管理，并不影响所有权人其他权利的正常行使，开发商仍可自行或委托他人出售、出租车库车位，实现收益。
需要注意的是，《物权法》所强调的“建筑区划内的车位、车库应当首先满足业主需要”，即开发商在取得地下车库的管理权后，不得擅自对地下车库进行经营。那么，应如何理解“优先满足业主需要”呢？依据最高人民法院相关司法解释，按照配置比例(即按照规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例)，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，就应当认定其行为符合此条规定。
地下车库的物业管理怎样实现
一般而言，物业服务企业应承担的义务主要是对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序；其义务不仅限于物业服务合同中的明示条款，也包括法律、法规、相关行业规范的相关规定。就地下车库而言，物业公司应有权负责地下车库的维修、养护、照明、环境卫生等事项，并有权出于安全、秩序等方面考虑而设卡，基于管理需要进行物业收费等。
值得考虑的是，地下车库管理权与经营权分离情况下，会不会有不利于业主利益的情况发生，如：业主购买、租赁地下车位时，如老物业未在小区内设置办公地点，则业主将不得不到小区外某专门地点办理相关手续，形成不便；业主不租赁或购买车位，在车库内随意停放车辆时，物业管理如果不及时、不到位，将导致所有权人的收益权受损；甚至可能出现所有权人滥用处分权，恶意抬高租赁、购买价格，以只售不租或只租不售等形式，给小区业主权益带来损害。
对此必须正视。所有权人占有、使用标的物的目的在于收益，按照市场的正常运行模式行使处分权最有利于其收益的最大化。不过，目前来看，最好的方式可能还是所有权人将地下车库委托给新物业公司，使经营权和管理权可以合并行使。
相关链接
《中华人民共和国物权法》
第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
《物业管理条例》
第六条 房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：……(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；……
第三十四条 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。
《北京市物业管理办法》
第五条 建设单位应当在销售房屋前，结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域，并在房屋买卖合同中明示。
物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域；住宅区和非住宅区原则上应当划分为不同的物业管理区域。