温州房开苦逼事情.doc

《绿城、万科、万达，万象城品牌地产商的温州苦情史》地产大鳄，逃不出折戟温州的命运

近两年内，随着温州城市框架的拉大，温州城市东扩西进南移扩张，市区面积不断扩大。在温州市政府不断伸出橄榄枝的诱惑下，全国地产大鳄也纷至沓来。包括万科、万达、绿城、华润在内的各大房开纷纷进入了温州这个弹丸之地。
        偏安一隅瓯居海中的温州，开始引来了各大房开组成的地产盛宴。但在这场盛宴中，不少初来匝道的房开却马前失蹄，跌的不轻，摔了个嘴啃泥。那么现在就来讲讲这些年，地产大佬在温州的摔跤史吧，
        绿城：晒不了酱油肉，卖不出好价钱   
       要说地产大佬，那就先说说首先入驻温州市中心的绿城集团开发的鹿城广场。
       时至今日，鹿城广场的靓丽的外形已经展露无疑，几幢亮晶晶的玻璃幕墙装饰、挺拔的大楼屹立在温州的江滨路。说起鹿城广场的住宅部分，很多温州人会打趣道，这华丽的光秃秃的玻璃幕墙真不实用，想晒点酱油肉都没有地方。
      2006年12月30日，绿城集团以33.333亿元出价获得这块号称“温州地王”地块的开发权，建成后将成为浙江第二高的标志性建筑。项目占地面积 198亩，地上总建筑面积约45.8万平方米，其中住宅约22万平方米。
     也许是绿城集团冲着温州人在杭州不皱眉头就买房的精神，绿城集团对温州市场相当的信心满满。于是，绿城集团绝尘南下，未料，人算不如天算，绿城首先摔了一跤。
     据住在杭州网报道，2008年，温州鹿城广场锦玉园一期开盘三天销售率近60%，销售额近23亿元，2009年4月底，温州绿城鹿城广场二期项目在开盘当日，售出总价9.6亿元的100余套豪宅。
      然而，这个利好消息的传播远不如有关绿城封盘的消息。据爆料，2009年8月4日，鹿城广场被封盘，解盘后发现，有3~4套盘被执行统一销售。第二天，鹿城广场再遭封盘， 并被报截至8月12日，鹿城广场的实际销售率只有24%。
   　时过境迁，自房地产调控以来，随着绿城集团不断陷入资金围城成为大型开发商中负债率最高的房企后，绿城在温州的鹿城广场的房价也一路走低。作为地产大佬，绿城也是很受待见的，这几年，媒体报道温州房价下跌，动不动就拿绿城说事，譬如一个月前，央视报道温州房价腰斩，又拿绿城开刷，说绿城现在房价3.8万了云云，意思就是绿城已经趴下了，温州也已经趴下。虎落平阳被犬欺，房开被媒体欺负也不是头一回了，好歹也是央视，只好忍气吞声默不作声。
    除了鹿城广场，绿城还在龙湾开发了绿城海棠湾，这个海棠湾从开始就注定了是个低调的角色，当边上的万科玩起“住在万科，爱在温州”种种花哨，海棠湾依然沉默沉没在沉默，与其营销行为一样沉默的是他的销售业绩，很多人到了万科，才发现边上还有个绿城海棠湾，这也许是海棠湾最悲催的地方。
     万科强强联合，一起摔跤
     说完了浙江地产老大哥，当然还得说说万科了。作为全球最大的住宅专业开发商万科集团年销售过千亿的地产砍霸仔，其老大就是大名鼎鼎的王石，最近风传与某明星桃花朵朵开。
     当然说重点，万科早2008年开始，就多次潜入温州多方观察，左等右等，终于在2010年痛下决心，要来温州拿地开发了。初来乍到，万科也是摸着石头过河，与温州力天集团合股开发万科龙湾花园。
       力天旗下花样繁多，位于瓯海大道高新园区的力宝行也是旗下产业，前几年在龙港、内蒙等地均有地产开发，并在山西等地涉足煤矿能源产业，可谓家大业大。这场联姻，如果赶上好时间，本应是个一本万利的好买卖。

       2010年12月22日，在市公共资源交易中心拍卖现场，经过激烈竞投之后，龙湾城市中心区A-16地块和A-02、A-09合并地块，被绿城和万科分别以30.9999亿元和22. 9158亿元高价竞得，楼面均价达到了达到了16318元和12749元。
     2012年初，万科一期正式开盘，虽然当天现场那是人山人海，锣鼓喧天，但最后温州人都知道了万科一期销售欠佳。许是生不逢时，开盘时温州市场总体萎靡不振，万科这个亚洲雄风也难挡一篇萎声，万科当时均价为开盘2.7万元/平米，这个价格成了烫手山芋，接盘的人并不多，不过要说良心话，以这样的价格，当时能卖出那么多住宅，万科的开卖也不至于说是一败涂地四面楚歌。
      关于过程，我们无法言表，但最终的结果是，万科的项目并不好卖，显示在房管的局的数据是一直迟迟没有转红。当然也留下了不少遗留的历史问题，因为旁边绿城海棠湾的一再挑衅要降价，万科龙湾花园也忍痛割肉，降价开卖，终于惹的老业主极度不满，天天跑到万科龙湾花园抽烟喝茶织毛衣，服务员为此端茶倒水，倒也一派其乐融融。
     当然，万科二期销售受大师点拨还是很不错的，此事下文在表。
    万达：温州老高跑路潮的药引？     
     与万科相邻的，还有万达广场，也是地产界的老大哥。万达广场上个月开业，那是人山人海一片茫茫，地下室数千个车位都停不下，停到了地面被让交警叔叔乐呵呵的开出了一张又一张的罚单。
      说起万达，不得不提这两年引爆温州的跑路潮。很多来温州采访的外地媒体，总是浮想联翩的将温州跑路潮的爆发与万达广场SOHO的销售结合在一起。
       据一媒体称，2011年7月30日，温州万达广场开盘，推出1700套房，2.7万的均价，当天销售近半。 万达广场现金销售引爆了龙湾高利贷的火药筒，很多人去取钱买房，一下子就拿了十几个亿，马上就开始连锁反应了”。“万达广场的客户主要在龙湾，很多人因为去取钱买房，突然的集中取款，导致借高利贷的人还不出，只好跑掉。此后，引发连锁反应，龙湾多个高利贷者纷纷跑路。
      万达soho的销售也是昙花一现，自老高时间爆发后，万达广场的销售乏力。开盘当天的辉煌就成为了永久的过去，只好后期零敲碎打，慢慢消化，其中悲鸣自知。
      华润：地产界的奢侈品可能玩不过温州的A货
      说完了以上三位大佬，那就说下刚入驻温州的万象城。
      万象城要入驻温州，直到今年九月份才有了眉目，9月中旬做了个奠基仪式。当然，万象城没来温州之前，温州人也已经能耳熟能详了。在中梁地产推广国宾一号的过程中，国宾一号善用伴大款的方式，动不动就扯上“两个下吕浦，一个万象城”来提升自己的实力，颇有阿Q跟赵四老爷说，我也姓赵的意思。
       万象城是个什么角色？在杭州等地，万象城云集了国际一线品牌，什么lv，gucci等等，这档次这规模比温州时代财富中心大太多了。万象城来温州了，这品牌这么好，档次这么高，万象城也因此成为地产界的奢侈品。
       如果说国宾一号能买个二三万，万象城不卖个四五万，应该都不好意思说自己姓万象城的万了，奈何国宾才卖两三万，并且还花下过亿的广告费用以及还送面积等等花样层出不穷。如果万象城是地产界的奢侈品，那么紧挨着万象城的国宾一号也就是A货了，但奢侈品怎么着定价也得比A货高吧？也许这些只有时间能证明一切了。
     总之，温州是个神奇的城市。这些大牌地产有面子有档次，在外地若干个城市，能住上这些大牌子的房子，那对那些白领来说可是祖坟冒青烟的功德事。但在温州，对于精明的温州人来说，品牌地产，还不如一句偶吧国宾style送点面积更贴心。
    综上所述，温州几大品牌进入温州的时间都不是很恰当。这段时间，温州的财政收入已经统计出来，年收入四百多亿，温州已经逐步迈入了穷得叮当响的时代。在过去的十年力，温州已经错过了最佳发展时间，前几任的市委书记王啊满，邵占位同志忙于给郑九万树典型，忙于治理塘河，忘记了城市框架要拉大这回事，忘记了要引进大型品牌开发商。既然错过时机，留给各大品牌开发商的是更多的付出和努力。