上海房产税计算公式.doc

l 上海房产税计算公式.docn 房价低于28426元房产税税率为0.4% n 上海地税局：高于28426元/平米，应税税率为0.6 n 纳税人年应纳房产税税额（元）新购住房应征税的面积（建筑面积）新购住房单价（或核定的计税价格）70税率，以100平方米应征税面积、3万元/平方米单价计算，纳税人年应纳房产税税额为10030000700.61.26万元。 ln 据新华社上海2月22日电记者22日从上海市地税部门了解到，根据上海市统计局最新公布的数据，房产税应税住房房价低于28426元/平方米的，税率减为0.4，超过这一价格的房产税税率为0.6。 n 根据上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法，房产税实行差别化的比例税率，适用税率暂定为0.6，但对应税住房每平方米市场交易价格低于上海市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率可暂减为0.4。 n 上海市统计局最新公布的数据显示，2010年上海市新建商品住宅全市平均销售价格为14213元/平方米，全年各环线区域新建商品住宅平均销售价格分别为：内环线以内为48032元/平方米，内外环线之间为14831元/平方米，外环线以外为11961元/平方米。 n 上海市地税部门有关负责人22日表示，房产税税率减免依据以全市平均销售价格14213元/平方米为准，不会根据各环线区域的均价计算。纳税人年应纳房产税税额（元）新购住房应征税的面积（建筑面积）新购住房单价（或核定的计税价格）70税率，以100平方米应征税面积、3万元/平方米单价计算，纳税人年应纳房产税税额为10030000700.61.26万元。 n 根据上海市地方税务局关于本市个人住房房产税征收管理有关事项的公告，纳税人应当在每年的12月31日前，凭有效身份证明原件自行向主管税务机关申报缴纳税款，缴清当年度应纳税款。未按时足额缴纳的，逾期缴纳的税款从次年1月1日起按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。l 父母房产证上有名字 子女结婚再买不征房产税l 各位听众，房产限购政策出台已有一段时间。随着对“限购令”解读加深，越来越多“细枝末节”的疑问开始涌现。上周五上海出台“限购令”具体细则规定后，这两天前去房产交易中心咨询的市民络绎不绝。由于银行放贷是认房又认贷，已经与父母一起买过房的年轻人能不能再买婚房、是否能得到银行贷款，成为咨询热点。请听东广记者赵颖文的报道： n 【(实况：我咨询的就是小孩要结婚，因为房产证上双方小孩都有名字的，现在想买一套小一点的，不知道是不是可以买，还有贷款利率算两套的还是算什么。 ll ) l 抓紧！更多上涨还在后面 揭秘手中股票不涨怎么办？ 小心上涨途中突然杀跌 机构资金已出动（名单公布） n (实况：买我儿子肯定可以再买，但是算第几套要搞清楚的。) n 这几天，各区县房地产中心的咨询柜台前，总是围着很多小夫妻或是替孩子来打听政策的父母。他们得到的回答一般是，可以再买套婚房，但是能不能获得贷款，要去银行咨询。 n 记者就此咨询了建设银行一所支行的个贷部。工作人员首先询问，子女与父母共同买房的时候，有没有成年： n (实况：建行：成年以后买的要算的。 n 记者：那没有贷款的呢？ n 建行：现在我们银行是认房又认贷的原则。就是说你们两个人结婚的话，有两套住房的，第三套是不能贷的。) n 但这位工作人员又补充说，如果准新人还没有领证结婚，可以由其中一人作为主贷人，算作二套房： n (实况：证没领的话，你们两个人谁出面主贷人，我们银行按照主贷人单身的性质来查询的，就查一个人。如果男朋友在父母亲名下有一套，那么就算一套，再贷款呢算第二套，首付60%，利率是1.1倍。)】 n 除了建行，中行、农行、工行等国有银行以及一些股份制商业银行也表示，目前没有收到上海房管部门的相关文件，因此仍然执行既有的房贷政策。农行和建行一样，如果子女是在成年之后，名字才上产证的话，有几套房算几套。工行仍然按家庭名下实有住房套数和住房贷款次数取其高的规定，来认定房贷资格。中行则表示，产证上的名字有一套算一套，与上名字的时间无关。 n 针对这一问题，本市税务部门的答复是，如果子女只在父母一套房产证上有名字，由于结婚等原因购买新房，将不予征收房产税。但按照国家财政部门规定，只要房产证上曾经出现过名字，再次购房，收取契税时，将按照二套房标准征收，也就是房屋成交价格的3%。在动迁安置房问题上，如果在国家和本市规定的动迁补偿标准范围内所购的住房，原则上不予征收房产税；但如果这个家庭在此基础上需要再次买房，这些动迁安置房将作为原有住房，纳入家庭人均居住面积计算范围。因为限售政策出台，最终没有完成房屋转移和交易的市民，市税务部门表示，原则上将退还已经缴纳的税款。 n 此外，在严格的限购令之下，户籍成为购房门槛。对于非上海户籍留沪大学生能不能在上海买房的问题，本市房地产交易中心的工作人员表示，这些学生虽然已经签了就业协议，但因为没有正式工作，没有缴纳社保的记录以及缴税记录，所以不能在沪买房子。也就是说，如果你是外地户籍，如果不能提供相应的纳税证明、社保证明，那么，即使像比尔盖茨那么有钱，在上海也只能当一个“租房客”。 n 面对限购，“各路买家”开始采取迂回战术，假离婚、代办社保税单、挂靠集体户口等，花招百出。不过，业内人士认为，耍花腔可能得不偿失。 n 以“假离婚”为例，即使勉强过了房屋交易中心那一关，房贷依然没戏。有房产中介人士称，银行如果发现离婚时间太短，审查时一般难以通过。对于限购令规定，非上海户籍人士需要提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，有机构开始做起“代办社保税单、补缴社保”的生意。这种方式被认为“最冒险”。因为多家银行在审核客户资料时，一旦发现社保是补缴的，肯定会拒绝贷款申请。 n 楼市调控政策趋于严厉，不仅投资投机需求被有效抑制，部分自住需求也被误伤。新华社播发文章，援引上海某房地产研究院综合部部长杨红旭的话说，以每月增加的贷款计算，取消“85折”优惠利率对购房者来说，相当于又上调了4次贷款利率，一次性加息100个基点。利率优惠取消和央行2月9号起再度加息，两者叠加，大幅增加购房成本。在严格的“限购令”、“限贷令”下，如果自住需求也遭抑制，可能会导致今年上半年楼市出现异常低迷的情况。l 被限购市民忙办赠予“去名字” n “非普房”用此法能省钱，但若再次交易可能多缴20%个税 n 昨天在宝山美兰湖某楼盘售楼处，有购房者无奈表示：“我爸妈房子有我名字，我自己也有套小房子，按照政策没法再买了。”这时销售人员出招了：“你可以到交易中心去办个赠予，就是把你的名字从产证上去掉，只要几千元就可以了。然后你再买房就算第二套了。 l n 据悉，为了规避“被限购”的处境，不少人选择在原有的房产证上“去名字”的做法。其实，就单次交易来看，“赠予”确实节省成本，但一旦市民选择“赠予”，若再想进行房产交易，可能将会面临再多缴纳20%个税的窘境。 n “非普、非唯一房”家庭爱赠予 n 卢湾区房产交易中心工作人员表示，目前针对这一类产权变更主要采用赠予、二手房买卖两种办法。“赠予指的是以赠送的名义过户给他人，买卖则指以正常的买卖交易操作方式过户。”这位工作人员表示，目前因为费用相对低，大部分被认定为“非普通住房、非家庭唯一住房”的市民都会选择赠予的方式。 n 徐汇房产交易中心工作人员则介绍，如果一个持有“非普通住房”家庭想要“去名字”，一旦选择赠予，只需按子女拥有房产份额价格的5%缴纳税费即可（3%契税+2%公证费）；而若按照“买卖”的操作方式，则要缴纳10.65%的税费（3%买进契税+2%个税+5.65%营业税）。 n 举例来说，如果一套总价在300万元，写有父母和一个子女名字的拥有“非普通住房”的家庭，子女将以100万元为基数缴纳税费。该家庭若按“赠予”操作，只需缴纳5万元税费；而按照“买卖”交易，则需要缴纳10.65万元，两者差价达5.65万元。但以上的操作方式只针对直系亲属，对于非直系亲属，还将按赠予部分房价的20%征收个税。 n 而“普通住宅”居民要做的选择显然轻松很多：选择“买卖”方式“去名字”。“选择买卖，市民只需缴纳包括共计4%的税收（1%个税+3%契税），而“赠予”却依然要缴纳5%的税收。” n 赠予后再交易多征20%个税 n 汉宇地产有关人士称，有贷款的房子是没法办理赠予的。其次，即便直系亲属之间的“赠予”成本低，但非普通住宅房的家庭选择赠予等同于选择“自住”。因为赠予后，客户在短期内想进行交易必须再缴纳20%的交易个税，对房屋的再次买卖具有抑制作用。 n 所以，如果客户选择“赠予”方式“去名字”，中介公司会提醒客户谨慎。“除非是赠予了房子以后就再也不打算卖了，否则不推荐为了避税或是规避限购而去办理赠予。”