住宅商品房公用用设施渗漏的法律关系.doc

住宅商品房公用设施渗漏的维修责任

  随着新建住宅数量的增长和使用年限的延长，住宅商品房公用设施渗漏现象日趋突出，专项维修的高峰即将来临，谁来承担维修责任就是必须要解决的问题。因此，明确这类问题的法律关系就尤其重要。
保修期内的维修责任属于开发商，这是《物业管理条例》第三十一条明确规定的：“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。”保修期后的维修责任则属于业主。业主该如何来承担维修责任呢？本文重点讨论保修期后的维修法律问题。
首先根据按渗漏原因进行分类处理：
一是建筑商建房时处理不当留有质量隐患。这属于商品质量纠纷，我国《民法通则》第一百一十一条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。” 国务院《建筑工程质量管理条例》第四十条第二款之规定：“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年”。这是对建筑商建造房屋的质量要求，也是渗漏受害人依据《房屋买卖合同》和建筑商提供的《商品房屋质量保证书》中质量保证承诺，要求建筑商维修或赔偿的理由，更是法院判决的法律依据。但是，适用该规定的前提条件是要确定建筑商建造的商品房确实存在质量问题。如果渗漏是受害人及其相邻关系人造成的，即使在五年的质保期内，建筑商也不应承担责任。当房屋渗漏确为建筑商建造的房屋质量所造成时如果渗漏给受害人财物带来损害的，建筑商则还要按照《民法通则》承担侵权的民事赔偿责任。如果渗漏既有建筑商建造房屋的质量问题，又有渗漏受害人和其相邻关系人装修不当的原因，则应相应减轻建筑商的责任并让有过错的一方承担相应的责任。

　　二是楼上住户随意改建管道或不当用水造成对楼下住户的侵害。我国《民法通则》第一百零六条第二款规定：“公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任”。商品住宅房管道的设置既有合理性还有区域性要求，如果楼上住户为了自己的方便跨特定区域在房间内随意改装管道，这本身就是一种不当行为，一旦造成渗漏，就构成了民法意义上最典型的侵权行为和损害的事实，因此，由楼上住户承担民事责任是法定的应有之义。

案例：
2003年2月，邢先生购买了一套商品房，当年7月份搬进新房居住。2004年8月，他发现自家卫生间内和邻居相隔的墙体开始渗水。没过多长时间，渗水部分的墙体就开始发霉，让邢先生很是苦恼。于是，邢先生就和隔壁的住户交涉，并叫来小区的物业管理公司对渗水部位进行检查，发现是因为邻居家埋设在墙体内的水管接头处不密封而导致渗漏。因为当时房子还在两年保修期内，所以开发商就进行了修理，暂时把渗水问题解决了。好景不长。2005年6月，邢先生发现经过修理的同一部位又开始渗水，而且比之前那次更加严重，卫生间的地板也因漏水的浸泡而损坏。于是，邢先生再次找到邻居，让其解决漏水问题。邻居答复邢先生说，漏水的问题已多次找过开发商和小区物业管理公司要求解决，但开发商以房屋已过保修期为由拒绝修理，而小区物业管理公司则认为水管属于业主自家使用的，不属于物业管理公司的维修范围，只能由业主自己修理。  邢先生百般无奈之下，只好将邻居和物业管理公司一齐告上法院，要求他们修理漏水部位的水管和损坏的墙体，并赔偿由漏水造成的损失。
分析： 根据建设部、财政部颁发的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房[1998]213号文）第三条的规定，“共用部位”是指“住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等”；“共用设施设备”是指“住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井非经营性车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等”。
     　据此可见，渗水的墙体是两户业主专有部位的分界墙，属于房屋承重墙体，系共用部位。而埋设在墙体中的水管是专供邢先生隔壁住户独家使用的水管，属于专有设施。但是，墙体渗漏的原因却因墙内埋设的属于隔壁住户专用的自来水管接口不严密所致，正是该部分水管漏水，导致了两户分界墙渗漏和邢先生家的财产受损。同时，损坏的墙体和漏水的管道均已超过两年的保修期，根据《物业管理条例》第三十一条　建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。因此开发商没有维修义务。同时，由于墙体损坏是墙内的水管渗漏造成的，即导致共用部位受损的原因是专有设施——隔壁住户的水管漏水导致的。所以，水管及墙体应由邢先生的隔壁住户自费维修，邢先生则需给予必要的配合与协助。另外，尽管受损的墙体属于共用部位，但并不属于利用物业维修基金维修的范围。根据《物业管理条例》第五十四条的规定，物业维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。该案例中，墙体受损是邢先生的隔壁邻居专用水管渗漏的直接原因所致，因此该墙体的维修责任和维修费用均应当由隔壁邻居自行承担。邢先生不应当将维修责任强加到物业管理公司头上。当然，业主也可以委托物业管理公司进行维修，但两者之间只形成特约服务关系，并不在现有物业服务合同约定的公共服务范围之内。

　　三是楼下住户在装修中对其楼顶造成损害而导致渗漏，是渗漏受害者自已的过错，自己承担责任。　
　四是由于建筑防水材料随着年代的久远自然老化而导致渗漏，由维修基金来承担。我国《物业管理条例》第五十四条规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金”。“专项维修资金属业主所有专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用”。 中华人民共和国财政部令第165号 《住宅专项维修资金管理办法》（以下称新办法）第三条规定：“本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等”。
　　1998年12月16日建设部 财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（以下称老办法） 中则明列上下水管道、落水管是共用的设施。新办法没有明列上下水管道、落水管是共用设施，我们能否认定其不属共用设施呢？笔者认为不能，理由是：一是从法条看新办法不但用了“一般包括”的文字，同时明确“由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备”均属于共用设施，可见新办法没有采用列举穷尽的方法，不存在除此之外，不得认定的情况。二是上下贯通的排水管、进水管虽然经过业主房内，但权利属于该楼一侧单元的共有人，性质属于共用设施。如果否认其具有共用的性质，那么就要承认业主对其拥有物权，物权的特征是对世权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。建筑商提供的《商品房屋质量保证书》中就明确对上下贯通的排水管、进水管不允许随意修理拆卸，可见，业主是不能对其行使支配和排他的权利的。三是说上述管道是共用设施，还可以从户外的落水管得到印证，户外的落水管同样未列入新办法之中，但它作为共用设施无人置疑，否则，户外的落水管一旦毁损将无人修理。　　
　　 新办法第二十条规定住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：
　　（一）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
　　（二）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。在此，有必要借鉴《重庆市物业管理条例》第七十一条的规定： 物业维修、更新、改造的费用，按照下列规定承担：
　　（一）专有部分的维修、更新、改造费用，由专有部分业主承担；
（二）部分共有部分的维修、更新、改造费用，由部分共有的业主分担；
　　（三）全体共有部分的维修、更新、改造费用，由全体业主分担。
　　　综上所述，房屋公用设施的渗漏原因多。在解决这类纠纷时必须首先实事求是地分析原因，再根据我国现行法律条款明确法律关系，划分责任主体，最后依法解决纠纷。

参考文献：
　　　１．《法国民法总论》[法] 雅克•盖斯坦、吉勒•古博著　　　　　陈鹏、张丽娟、石佳友、杨燕妮、谢汉琪译 　　法律出版社2004年。
　　２．【民法的期末论文】 星星海博客。
　　３．《住宅商品房渗漏所引发的法律关系》　糜新元　互联网
４．《青岛人大呼吁出台政策填补房屋维修漏洞》　　新浪地产
５．《共用墙渗水，损失谁来担？》　现代快报