巢湖三中路道路两侧部分房屋征收补偿方案.doc

巢湖市三中路道路两侧部分房屋征收项目房屋征收补偿方案
(征求意见稿)

为方便三中路道路两侧部分房屋征收区域内广大被征收房屋产权人（以下称被征收人）详细了解房屋征收补偿安置的相关规定和程序，进一步提高该区域房屋征收工作的透明度，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《巢湖市国有土地上房屋征收与补偿办法》（巢政〔2012〕115号）、《巢湖市国有土地上房屋征收与补偿办法实施细则》（巢政〔2012〕119号）和《巢湖市国有土地上房屋征收搬迁费、临时安置费、附属物补偿费标准》（巢政〔2012〕121号）等相关规定，特制定本房屋征收补偿方案。
一、征收项目名称
巢湖市三中路道路两侧部分房屋征收项目
二、项目基本概况
（一）征收范围（本项目房屋征收四至界限及其闭合区域）
具体范围以市规划局出具的“房屋征收红线图”为准。
（二）征收房屋面积
本次房屋征收涉及巢湖市凤凰山街道草城社区约47户、房屋建筑面积约6000㎡（以三榜终审公示为准）。
三、房屋征收主体、房屋征收部门、房屋征收实施单位：
（一）房屋征收主体：巢湖市人民政府；
（二）房屋征收部门：巢湖市房屋征收办公室；
（三）房屋征收实施单位：巢湖市凤凰山街道办事处。
四、签约期限（即签订房屋征收补偿协议的期限）
2014年 月 日至2014年 月 日
五、产权调换房屋的地点位置、户型和面积
（一）产权调换房屋（安置点）位置：
住宅房屋：山水华庭小区
（二）住宅房户型及建筑面积：
户型HX-1（约65.8㎡）、户型HX-2（约79.8㎡）、户型HX-3（约96.2㎡）、户型HX-4（约117.9㎡）、户型HX-5（约118.9㎡）、户型HX-6（约124.6㎡）、户型HX-7（约138.8㎡）、户型HX-8（约119.3㎡）、户型HX-9（约87.6㎡）。
住宅房户型及建筑面积等最终以房产部门核定为准。安置房最终以市政府提供的房源为准。
六、被征收住宅房屋、产权调换房屋的评估价格等
具体以协商选定的房地产评估机构出具的预评估报告为准。
七、房屋征收补偿方式及内容
（一）住宅房屋征收补偿实行产权调换或者货币补偿方式，被征收人可自行选择；对征收办公、生产及仓储性质房屋的，原则上实行货币补偿。
（二）对被征收人的补偿包括被征收的房屋、附属物以及室内装饰装修的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。
八、被征收房屋补偿的一般性规定
（一）已办理《房屋所有权证》或《建设工程规划许可证》的房屋，按证载面积（结合实际面积）、结构、用途予以补偿；
被征收人在规定的签约期限内签订《房屋征收补偿协议》或《房屋征收（模拟）补偿协议》并搬迁让房、移交拆除的，房屋建筑年代在10年以内（含10年）按1成新计算，10年至20年（含20年按0.95成新计算，20年至30年（含30年）按0.9成新计算，30年以上的按0.85成新计算；
（二）未办理《房屋所有权证》，也未办理《建设工程规划许可证》的房屋，按以下规定办理：
1、对2001年版地形图有记载的房屋，在规定的签约期限内签订《房屋征收补偿协议》或《房屋征收（模拟）补偿协议》并搬迁让房、移交拆除的，可以参照已办理土地、规划或房产等有证房屋给予补偿；逾期不签约的，不再享受参照有证房处理优惠。
2、对2001年版地形图没有记载的房屋，在规定的签约期限内签订《房屋征收补偿协议》或《房屋征收（模拟）补偿协议》并搬迁让房、移交拆除的，房屋面积可按其50％-80%计算，被折算部分按不予认证面积给予补偿；房屋成新据实计算，但原则上砖混结构的成新率最高不应超过0.9，砖木和简易结构的成新率最高不应超过0.85。
3、对不予认证的房屋按照下列标准给予补偿：砖混结构400-550元/㎡、砖木结构300-400元/㎡、大砖房200-350元/㎡、简易结构180-280元/㎡、彩钢瓦房80-120元/㎡；
4、对已下达违法建设处罚文书的建筑和认定为违法建筑、超过批准期限的临时建筑，被征收人在规定的拆除期限内自行拆除的，可给予不超过150元/㎡的拆除工时补助费；逾期未自行拆除的，由市规划部门按照《中华人民共和国城乡规划法》等规定予以强制拆除，不予补助。
2001年版地形图和违法建设名单由市规划局加盖公章后提供给巢湖市凤凰山街道办事处（凤凰山街道城北小学运动场扩建工程房屋征收办公室）和市认证办，各相关单位应严格把关，以保障公平、公正。
（三）未经规划、国土部门批准，将住宅用途改为生产、办公、仓储用途的房屋，按原房屋用途认定并给予补偿安置。
九、征收住宅房屋相关规定
（一）征收住宅房屋套内建筑面积的规定
1、对征收单体非共产权、无共有共用的房屋，其套内建筑面积按该房屋建筑面积的97.5%计算，公摊系数为2.5%；
2、对于住宅房屋，按套内建筑面积结算被征收房屋和产权调换房屋差价的，对上述的公摊面积不予补偿；
3、对于不计入套内建筑面积的部分（如室外楼梯、无柱走廊、门斗等）按被征收房屋评估基准价结合成新等修正系数给予货币补偿。
（二）选择产权调换方式
1、按照套内建筑面积“征一补一、互补差价”；
2、同等套内建筑面积部分：（产权调换房屋单价-被征收住宅房屋单价）×套内建筑面积；
3、应安置的房屋建筑面积=被征收房屋的套内建筑面积×（1+选定的安置房的实际公摊系数）；
在签约期限内签约的，产权调换房屋建筑面积超出应安置建筑面积（≤15㎡）部分：按建筑安装成本价结合楼层差价结算，对超出15㎡（含两户型面积档差原因）以外的按安置价结合楼层差价结算；在签约期限外签约的，对超出15㎡以外的按市场评估基准价（即市场价）结合楼层差价结算；
其中住宅面积较小且属于唯一住房（经市征收办、房产局、规划局、街道社区等有关部门联合核实无误）选择最小面积安置房户型的，执行《巢湖市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十条的规定；住宅面积较小的非唯一住房或因经审批“同意分户”剩余小面积的户选择≥2套住宅（含其中一套为最小户型安置）的，其合计增购≤15㎡为建安成本价，其余增购面积为市场价。
4、选定的安置房建筑面积不足应安置的建筑面积部分：按被征收房屋的市场评估基准价（即市场价）结合修正系数结算。被征收户在选房安置时，对同一户型的安置通过摇号产生，不再通过先交钥匙先选房的方式。
5、增购面积：被征收人应根据被征收房屋的套内建筑面积，结合征收部门提供的安置房源进行选房，在户型面积不一致的情况下，应选择最邻近面积的房屋套型（不得跳上档或跨上档）进行安置，可增加（或减少）建筑面积选房，但增购的建筑面积每户（含回迁2套及以上安置的，合计）在0-15㎡。
（三）选择货币补偿方式
选择货币补偿方式作为唯一补偿方式的，严格执行《房地产价格估价规范》（朝向、成新等）。货币补偿金额按照货币补偿基准价结合被征收房屋结构、成新、楼层、朝向等修正因素，按评估结果结算。
十、征收非住宅房屋相关规定
征收办公、生产、仓储房屋，原则上按房地产市场评估价格实行货币化补偿。
十一、其他补偿
（一）附属物及附属设施、装饰装修等补偿
按照《关于印发〈巢湖市国有土地上房屋征收搬迁费、临时安置费、附属物补偿费标准〉的通知》（巢政[2012]121号）执行。
（二）搬迁费补偿
1、住宅房屋：500元∕次（选择产权调换的补偿两次）；
2、非住宅房屋：7元/㎡（按实际使用的合法有效建筑面积一次性予以补助）。
（三）临时安置费（房租）补偿
实行产权调换的，被征收人原则上实行自行过渡，过渡期限自领取《交房验收单》之日起开始计算，暂定为18个月，据实结算。
1、住宅房屋：在过渡期限内，根据被征收房屋的合法建筑面积按7元/㎡·月标准支付；
被征收房屋事实上属于唯一住宅房屋且建筑面积不足60㎡的，其临时安置补助费按60㎡计算。
实行现房安置或货币补偿的，支付3个月临时安置费。
2、非住宅房屋：在过渡期限内对生产加工等非住宅房屋，根据被征收房屋的合法建筑面积按7元/㎡·月标准支付；
实行现房安置或货币补偿的，支付3个月临时安置费。
3、逾期未安置：自逾期之月起，不满12个月（含12个月）的，按照规定标准的50％增付临时安置费；超过12个月的，按照规定标准的100％增付临时安置费。
十二、优惠和奖励措施
被征收人在规定的签约期限内签订《房屋征收补偿协议》或《房屋（模拟）征收补偿协议》并在约定的时间内腾空房屋交房屋征收实施单位拆除的，享受以下措施：
（一）安置房结算降价优惠（即安置价）
为充分维护被征收人的合法权益，改善居住条件，共享城市发展成果，决定将山水华庭高层安置房结算价格由评估基准价4424元/㎡降价定为4229元/㎡; 小高层安置房结算价格由评估基准价4328元/㎡降价定为4137元/㎡; 多层安置房结算价格由评估基准价4809元/㎡降价定为4544元/㎡。
（二）安置房价格再折算优惠（即优惠价）
在规定的签约期限内，签订补偿协议并搬迁让房的，安置房价格再享受九折优惠，即山水华庭高层安置房结算价格按4229元/㎡×90％=3806元/㎡计算;小高层安置房结算价格按4137元/㎡×90％=3723元/㎡计算;多层安置房结算价格按4544元/㎡×90％=4090元/㎡计算。
（三）被征收房屋合法面积奖励
被征收人在规定的签约期限内，签订补偿协议并按约搬迁的，对经认证属合法有效的房屋部分，按其建筑面积给予不超过150元/㎡的奖励。具体奖励标准为:
1、在正式动迁第一天至第十天签约并搬迁的，奖励标准为150元/㎡；
2、在正式动迁第十一天至第二十天签约并搬迁的，奖励标准为100元/㎡；
3、在正式动迁第二十一天至第三十天签约并搬迁的，奖励标准为50元/㎡；
4、在正式动迁一个月以后签约并搬迁的，不予奖励。
十三、其他事宜
（一）企事业单位按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）和住建部《关于印发〈国有土地上房屋征收评估办法〉的通知》（建房〔2011〕77号）等相关规定并结合建筑面积（非套内建筑面积）办理征收相关手续。
（二）房屋征收实施单位在委托的权限范围内开展房屋征收实施工作；房屋征收实施单位及其工作人员对违反《巢湖市国有土地上房屋征收与补偿办法》和《房屋征收“十个禁止”工作纪律》的将依法依规处理。
（三）房屋征收实施单位在征收过程中应区分情况，严格按安徽省和《合肥市公安局户口管理规范（暂行）》等相关规定执行。
（四）自本项目发布《房屋征收拟决定意向书》之日起新建的各类建筑物、构筑物及附属物、附属设施、装饰装修等，一律不予补偿。
（五）本项目房屋征收如采用模拟征收方式，本区域房屋所有权人在与征收部门、征收实施单位签订《房屋征收（模拟）补偿协议》之日需先行签订《承诺书》（具体见附件2）。
十四、本征收补偿方案未尽事宜按巢湖市相关政策执行。
十五、本征收补偿方案由巢湖市房屋征收办公室负责解释。
附件1：预评估报告（摘录）
附件2：附属物以及室内装饰装修补偿（巢政〔2012〕121号摘录）
附件3：承诺书

附件1：预评估报告（摘录）

被征收各类结构住宅房屋基准价汇总表
单位：元/平方米
类别
等级
基准价
砖混结构
2
3755
3
3669
砖木结构
1
3706
2
3607
简易结构
1
2437
2
2376

注：基准价为各类结构房屋一层、十成新、朝向南、层高2.8m以上标准的房屋价格。
层高低于2.8m的简易结构房屋，层高调整系数为：层高每减10cm,基准价下降1.5％。

安置房屋基准价汇总表
单位：元/平方米

类别
等级
安置房基准价
钢混凝土结构
1（高层）
4424
2（小高层）
4328
3(多层)
4809

注：基准价为房屋一层、十成新、朝向南、层高2.8m以上标准的房屋价格。

被征收房住宅房屋楼层价差增减表
单位：元/平方米

一层
二层
三层
四层
1
0.00
0.00
0.00
0.00
2

0.00
0.00
0.00
3

-30
+50
4

-30

被征收住宅房屋成新上限表

结构
成新
超过30年
26～30年
21～25年
16～20年
11～15年
10年以内
砖混
成新度
7
7.5
8
8.5
9
按实际情况评定，使用5年以上的房屋成新率上限应不超出99%。
成新率
86%
88%
90%
94%
96%
砖木
成新度
6.5
7
7.5
8
8.5
按实际情况评定，使用5年以上的房屋成新率上限应不超出98%。
成新率
84%
86%
88%
90%
94%
简易
成新度
3
4.5
5.5
6
7
成新率
70%
76%
80%
82%
86%
注：成新率根据被征收房屋耐用年限和实际保养程度确定，上限参照此表。

住宅房屋朝向因素修正系数表

主要房间朝向
北
西
东
朝南
修正系数
96%
98%
99%
100%

“山水华庭”楼层价差增减表
单位：元/平方米

楼层
六层
十一层
十八层
二十八层
1
0.00
0
0.00
0.00
2
0.00
0
0.00
0.00
3
+50
15
+15
+15
4
+20
15
+15
+15
5
0.00
30
+15
+15
6
-30
30
+30
+15
7

45
+30
+30
8

45
+45
+30
9

60
+60
+30
10

60
+75
+30
11

0
+90
+45
12

+90
+45
13

+75
+60
14

+60
+60
15

+45
+75
16

+30
+75
17

+15
+90
18

0.00
+90
19

+75
20

+60
21

+45
22

+30
23

+30
24

+15
25

+15
26

+15
27

+15
28

0.00

附件2：附属物以及室内装饰装修补偿（巢政〔2012〕121号摘录）

1、附属物及附属设施补偿标准
名 称
补偿标准
单位
备注
有线电视
110
元/户

宽 带
160
元/户

固定电话
168
元/户

空调
窗 式
100
元/台
拆装费
分体式
160
元/台
柜 式
200
元/台
热水器
太阳能
300
元/台
拆装费
电 能
100
元/台
燃 气
80
元/台
室外
地坪
水泥（厚25cm以上）
45
元/M2

水泥（厚10cm-25cm）
30
元/M2

水泥（厚10cm以下）
15
元/M2

砖 石
10
元/M2

围墙
土、篱笆
10
元/M2

砖
50
元/M2

石（干砌）
90
元/M3

石（浆砌）
120
元/M3

铸 铁
75
元/M2

栏杆
木制、砖
40
元/M2
不计算
建筑面
积部分
的围护
钢（铁）制
80
元/M2
不锈钢
120
元/M2
雨棚
自 制
40
元/M2

定制、浇筑
80
元/M2

防盗
门窗
防盗门
高档（单开）
600
元/扇

钢筋、钢管
160
元/M2

防盗窗
钢 制
30
元/M2

不锈钢
50
元/M2

厨卫
设施
单 灶
150
元/个

双 灶
300
元/个

灶 台
50
元/M2

抽油烟机
50
元/台

生产性用灶
180
元/个

面盆、水池
60
元/个

座便器
100
元/个

蹲便器
50
元/个

浴 缸
200
元/个

整体厨柜
500
元/套
拆装费
整体浴室
100
元/套
水井
砖砌井（深井）
1200
元/口

压水井
300
元/口
涵管
砖石井（浅井）
按砖、石围墙标准补偿

化粪池
20M2以下
450
元/个

20M2以上
800
元/个

简易
搭盖
石棉瓦墙顶
50
元/M2
简易厕所、畜圈、禽舍
砖墙石棉瓦顶
100
元/M2
砖墙瓦顶
150
元/M2
室外晾衣架
100
元/M
长度
花 台
20
元/M2

2、装饰装修补偿标准

名 称
补偿
标准
单位
备注
吊顶
纤维板、扣板、胶板条
15
元/M2

石膏板（含龙骨）
20
元/M2

塑料扣板（含龙骨）
30
元/M2

铝合金扣板(含龙骨)
60
元/M2

墙面
墙纸、墙布
20
元/M2

瓷砖、面砖、墙面砖
30
元/M2

三合板、胶合板
20
元/M2

内饰隔断(实木、塑钢、铝合金)
80
元/M2

壁柜式组合家具
200
元/M2

地面
油 漆
10
元/M2

水磨石（普通、彩色）
30
元/M2

地板砖
50
元/M2

复合地板
60
元/M2

实木地板
120
元/M2

花岗岩、大理石
90
元/M2

其他
包装木门
150
元/套
门套
包装木窗
100
元/套
窗套

3、 各类树木补偿标准

名称
补偿金额
备注
一般树木胸径（指乔木主干离地表面1.3m处的直径）
3-5cm
5元/棵
1、树木密度超过每亩1000棵，移植费按面积补偿：胸径Ф≤1厘米，2000元/亩；1＜Ф≤3厘米，4000元/亩；3＜Ф≤5厘米，6000元/亩；Ф>5厘米，8000元/亩。
2、草本花卉按15元/㎡补偿
3、果树按果树规格和合理栽植棵树补偿，合理栽植棵树为75棵/亩，超过即按75棵/亩补偿。
5-10cm
10元/棵
10-15cm
20元/棵
15-20cm
30元/棵
20-30cm
40元/棵
30cm以上
50元/棵
果树地
径（距地面0.1m处量取）
≤2cm
10元/棵
2-5cm
20元/棵
5-10cm
45元/棵
10-15cm
70元/棵
15-20cm
100元/棵
20cm以上
150元/棵

附件3：
承 诺 书

巢湖市房屋征收办公室、凤凰山街道办事处：
我叫 ，性别： ，家住巢湖市凤凰山街道草城社区。我本人及其家庭所有成员均同意在本次巢湖市三中路待建道路周边房屋征收过程中，同意并自愿在巢湖市政府发布正式房屋征收决定前实行模拟征收，与房屋征收实施单位签订《房屋（模拟）征收补偿协议》，在约定的期限内搬迁让房、腾空房屋并领取《交房验收单》。并承诺自本项目发布《房屋征收拟决定意向书》之日起，我户保持房屋及其附属物现状不变，因改变房屋现状等发生的费用，不享受任何形式的补偿。
同时我本人及其家庭所有成员自愿并同意自巢湖市政府发布正式房屋征收决定之日起，我户所签定的《房屋（模拟）征收补偿协议》自动生效转变成《房屋征收补偿协议》。

户主签名（手印）：
户主身份证号码：
联系号码：
承诺日期：

见证人（签名）： 、

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