中海地产独树一帜的地下车库成本控制-文档资料.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,第,*,页,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,第,*,页,地下车库建筑设计中的成本问题,2012,年,6,月,15,日,1,第,2,页,第,2,页,（控制单车位成本）,地下车库有效设计因素,本,PP,重点介绍常见问题！,2,第,3,页,第,3,页,一、地下车库停车数量,2011,年统计情况：部分项目地面车位没有取到政府允许的极限，客观上增加了地库的面积，增加了成本投入。,严格控制地下室停车数量：满足政府要求底限！,3,第,4,页,第,4,页,二、车库范围、层数和埋深,车库范围：,独立地库与大底盘地库各有利弊，须结合地质条件及总图布局进行经济性研究，确定最优的地库布局，将地库成本控制在最初阶段；,独立地库,大底盘地库,车库层数：,尽量不做两层地库或减少地下二层地库面积,车库埋深：结合场地、管线布局；,有条件尽量架空、半地下停车,4,第,5,页,第,5,页,三、人防地下室问题,尽量降低人防等级，,争取不做5级人,防,明确人防等级后再开始设计,如果是乙级人防（常,5,级或常,6,级），无需每个防护单元均设置通往,室外露天的楼梯，可以借用相连的防护单位；这样可以腾出大量车位；,人防口部设置应布置在不,影响停车的地方，尤其不宜布置在车道旁,5,第,6,页,第,6,页,三、人防地下室问题,尽量利用汽车坡道做人防主要出入口,人防主要出入口需露出地面，并做防雨设施或做钢筋砼防倒塌棚架，既浪费又影响景观，应尽量减少；,相邻防护单元的主要出入口应合并设置,6,第,7,页,第,7,页,四、停车效率的提升,再次澄清关于“单车位面积”的统计口径,地下车库总面积,单车位面积,=,地下车位数量,地下车库总面积,=,地下车库,+,全部设备用房,+,主楼地下室,只有当存在垃圾房、污水处理站、换热站以及政府规定要做的非机动车库、物管用房等特殊情况下需要设置的房间时，可允许进行特别说明及复核。,7,第,8,页,第,8,页,四、停车效率的提升,集团控制标准：单车位面积,35,控制标准并不是最优值，不能应已经达到而停止优化！,无人防地下室通常可以做到,32,/,辆,大型停车库效率较高，很多可以做到,30,/,辆以下,当地库与建筑塔楼彻底脱开，同时又没有人防时，停车率值能轻松做到,25,/,辆以下,目前，各项目中，有做到,33,、,37,、甚至,41,，成本优化空间仍然是很大,普通地下一层车库建安成本约,1600,元,/,，人防地下室约,2300,元,以停放,500,辆的车库，单车位面积每减少,1,，至少降低造价,80,万，平摊可售成本降低,14.4,元,8,第,9,页,第,9,页,四、停车效率的提升,柱网布置,集团控制标准：,7800,7800,有项目反映难以按此操作7.8,7.8=60.84,8.1,8.1=65.61,65.6160.84,65.61,=7.8%,7.8,米柱网：,8.1,米柱网：,8.1,米柱网增加车库面积,7.8%,9,第,10,页,第,10,页,四、停车效率的提升,柱网布置,澄清：,汽车库设计规范,规定小车位,1800,4800,，,车侧,600,，车尾,500,，两车共用，普通车位可以按照,2400,5050,后侧有墙，车位应按照,2400,5300,7800,柱网可以满足普通停车位要求（除非政府对停车有其他明确意见）,10,第,11,页,第,11,页,四、停车效率的提升,地下室轮廓线：要求平直方正，无用的面积一定要剔除,无实际用途，应修改地库轮廓,无实际用途，修改地库轮廓或改作他用,11,第,12,页,第,12,页,四、停车效率的提升,布置方式,靠边墙布置平行车位，停车效率低,柱距不符合模数,车道太宽，浪费面积,12,布置方式,外墙倾斜、车道出现无效面积,车道不得靠外墙布置，,形成单边车道,四、停车效率的提升,13,布置方式,四、停车效率的提升,不必设置“无效”便利车道,类似图示两边无车位的车道基本均可取消,14,设备用房面积需要严格控制,四、停车效率的提升,经验数据：,10,万,规模的住宅小区，,设备房面积约,700,800,左右（未含车库排风、消防控制）,其中：变配电房：约,150,公变房：约,50,柴油发电机房：约,100,水泵房：约,120,生活水池：约,100,消防水池：约,150,其他：约,50,小区规模每增加,10,万,，设备房增大,30%,左右,;,15,设备用房位置需要仔细斟酌,四、停车效率的提升,设备用房不得占用车位空间,车道两边是车位布置的黄金宝地，设备房（以及非机动车库）不应挤占停车位置；,此处位置规整且靠近车道，不宜布置设备用房,设备房设置在塔楼下方，应注意水泵房及变压器的低频噪音对首层住户有影响，上部有水房间对下部电房有影响,可尽量利用塔楼下方、边角空间等不方便停车的位置布置设备房,16,严格控制地下室层高：,层高每增加,100MM,，地下室综合成本增加,18,元,/,五层高,片面的认为车库净高,2.2,米，是指最不利空间的净高。,其实在设计中，主要能保证“车道处、以及大部分的停车位处”的净高为,2.2,米即可。,设备高度计算不精确，,当车库设有“喷淋、通风及电桥架等设备管线”时，管线高度计算时不够精确；或者“风道、喷淋”等设备布置没有尽量避开主车道；或者设备管线交叉点也未避让主车道，导致车库高度人为增高，造成不必要的浪费。,对常用设备配置要求不清楚,（喷淋？风道？）,当车库与变配电间或水池等设备用房同层设计时，未采取设备用房处局部降板,，而是一同按照设备房的高度来设置同层层高。,常见认识误区：,17,五、层高,车库净高：,2200,总建筑面积,2000,地下车库必设机械排烟,10,辆地下车库,或,50,辆地上车库（含架空层车库）必设喷淋,宽度,1200,的风道下面需设喷淋,地下车库一个防火分区,2000,设喷淋,4000,净 高,机械排烟,喷 淋,防火分区,严格控制地下室层高：影响地下室层高的因素,研究成果：,800MM,高更节省（地下室埋深不大时）,设备常用计算高度,梁 高,设 备,喷淋,200,喷淋需要高度为,150,，预留,50,找坡高度,通风道,300,350,其中含,50,的按装支架高度,电桥架,100,18,车库层高,=,车库底板构造面厚度,+,停车库净高,2.2,米,+,通风,+,（喷淋高度）,+,（电桥架）,+,顶板梁高,严格控制地下室层高：,风道下,无,喷淋，层高可以控制在,3.40,米,（,100+2200+300+800,）,应尽量使,“,主风道,”,靠近车道边侧设置,风道宽度尽量控制在,1.2,米以内，使风道下面不设喷淋,电桥架、设备管线尽量与风道平行设置、不设在风道下方,各类管线交叉点不要设在主车道处,风道下有喷淋，层高可以控制在,3.60,米,（,100+2200+200+300+800,）,五、层高,集团控制标准,普通地库,3.6m,人防车库,3.8m,19,严格控制地下室层高：,五、层高,当车库与变配电间或水池等设备用房同层设计时，应采取“设备用房局部降板”，而车库层高按常规设计,顶板采用,结构找坡,可省去顶板建筑找坡层（细石砼配钢筋网片）,顶板及底板采用同方向、同坡度的结构找坡,20,六、覆土,覆土厚度（摘自成本管理专题报告）,地库顶板覆土厚度决定着顶板的荷载，也决定着地库的梁柱高度、截面尺寸、配筋数量等，也间接决定着地库的结构成本,覆土厚度由,管网布局、种植要求、绿地率要求,等要素决定,因此，,优化综合管网的布局至关重要（案例：银川公司项目）,顶板平均覆土厚度：,1,、应结合景观方案精细化设计，不同种植区域覆土厚度应不同；或采用树池、堆土形式来种植；平均覆土厚度,1.0,米,1.2,米。,2,、如采用覆土种植，建议覆土厚度如下：种植大树处覆土局部,1500,；普通乔木处,1000,；草坪,300,400,；,3,、方案阶段，给排水专应给出排水方案，根据水管布置长度及上方有无行车情况确定所需覆土厚度，进行局部调整,。,21,七、总结一下,控制条件,注意要点,地下室停车数,结合当地条件，用足政策，多做地面停车；,地下室范围、层数、埋深,尽量一层，不做或减少二层地下室,结合场地、优化管线布置，控制好埋深；有条件可以做半地下室,确定范围，上部建筑尽量分布在地下室周边,地下室边线尽量与上部建筑平行且方正简洁,人防地下室,尽量不做或少做五级人防地下室,按照当地人防办规定底限设置,人防口部尽量合并、借用，并不得占用车位,停车效率,按照集团要求,覆土厚度,优化综合管网的布局至关重要,应结合景观方案精细化设计,平均覆土厚度,1200,规划阶段控制要点：,22,七、总结一下,控制条件,注意要点,地库轮廓线,轮廓线应简洁，避免出现多折线，造成外墙增多；,避免出现多余无效空间；,柱网,无特殊要求，采用,7800,柱网,局部位置可以设置部分大车位（如靠外墙处）,布置方式,首选垂直停车方式,车道按照规范,5500,设置,不得出现单边车道、两侧无车位的车道,不宜出现“无效”便利车道,设备用房,设备用房不得占用车道旁位置，尽量布置在不便停车的位置,严格控制设备房面积,水池、水箱尽量利用坡道下方或其他受限空间；,层高,按照集团要求控制层高,优化风管、喷淋、电桥架布置,设备用房局部降板,采用结构找坡形式，顶板底板同方向找坡,方案阶段控制要点：,23,