四川省物业承接查验办法.doc

四川省物业承接查验办法
第一条 为规范物业管理承接查验活动，维护物业管理当事人的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、住房和城乡建设部《物业承接查验办法》等有关规定，结合四川省实际，制定本办法。
第二条 本承接查验办法适用于四川省行政区域内的物业管理承接查验工作。
第三条 本承接查验办法所称物业管理承接查验（以下统称承接查验），是指物业服务企业承接物业时，对物业管理建筑区域内物业共用部位、共用设施设备、物业管理基础资料、园林绿化工程、物业产权资料、物业管理用房和其他公共配套设施设备等进行的承接查验，以保证物业管理服务正常实施和物业共用部位、共用设施设备正常使用为目的的检查查验。
第四条 商品房业主专有部位的接收查验以商品房买卖双方签署的验收文书产生的法律效力为准。
第五条 承接查验应具备的条件：
（一） 建设项目按规划设计要求已建成，并有相关部门验收合格的证明（综合竣工验收备案）资料齐全；
（二） 道路名称标志清楚，楼宇/栋号、户号牌编号准确并经公安部门确认；
（三） 单体物业接通水、电、气、光纤、电话；
（四） 建筑区域内场地平整，施工现场清理完毕(在建部分已采取围护措施)，无建筑垃圾、杂物侵占路面；道路畅通；绿化、建筑小品已经竣工；
（五） 电梯、二次供水、供电、消防、安防监控等共用设施设备安装配置合格；
（六） 物业管理用房按相关标准配置，且具备使用功能。
第六条 承接查验的准备工作：
（一） 在物业竣工验收完成及交付使用前，应及时组建承接查验小组，对所承接的物业进行综合性的承接查验，以确保物业达到规划设计和使用要求。
（二） 成立物业承接查验小组，承接小组由物业服务企业和建设单位、业主委员会相关人员组成。
（三） 承接查验前的准备
1. 与建设单位/业主委员会联系好承接查验的事项、交接日期、进度、查验标准；
2. 制定承接查验方案；
3. 准备承接查验记录表格；
第七条 资料的承接查验：
（一） 物业相关资料：
1. 项目开发核准备案文件；
2. 《建设项目选址意见书》；
3. 《建设用地规划许可证》；
4. 《建设工程规划许可证》；
5. 《建设工程施工许可证》；
6. 《拆迁安置资料》；
7. 项目命名资料；
8. 用地红线图；
9. 工程质量保修合同（协议）；
10. 业主产权资料（分户），包括（前期）物业服务合同（附有效投标文件）、（临时）管理规约；
11. 房屋使用说明书；
12. 物业建筑区域划分意见书。
（二） 综合竣工查验资料：
1. 竣工图；
2. 施工许可证；建筑施工总承包企业、施工分包单位、设计单位、工程地质勘察单位、工程监理单位营业执照、资质证明材料（复印件）；
3. 《建设工程规划验收合格证》；
4. 《消防查验意见及同意使用意见书》；
5. 工程竣工备案合格资料及公共配套综合验收合格证明材料；
6. 供水合同；
7. 供电协议书；
8. 供气协议书；
9. 电梯等特种设施设备检验及准用资料；
10. 专项维修资金缴存证明资料。
（三） 查验设施设备资料：
1. 设施设备出厂合格证；
2. 设备清单：名称、规格、数量、产地、主要性能、随机工具、备品备件清单、试运行记录；
3. 设施设备使用说明书（要求中文）；
4. 设施设备保修卡、保修协议；
5. 机电设备供应商、安装施工单位资料。
（四） 物业共用部位、共用设施设备
1. 物业共用部位：
房屋主体承重结构部位（基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；
2. 物业共用设施设备：
包括上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、发电机、电梯、天线、变压器、配电箱柜、供电线路、照明、锅炉、暖气管道、煤气管道、消防设施、安防监控设施、空调设备、绿地、道路、路灯、沟渠、化粪池、垃圾转运设施、机动车（非机动车）停车场（库）、公益性文体设施和共用设施设备用房等。
第八条 承接查验的标准和查验方法
（一） 按国家相关建筑设计规范、设施设备标准执行；
（二） 主要以核对的方法进行，在现场查验、设备调试等情况下，还可以采用观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等具体方法进行查验；
（三） 物业承接查验工作应首先对物业产权资料、工程竣工资料，规划设计资料、设施设备资料等进行移交查验，为物业现场查验奠定基础；
（四） 对查验过程中不符合规划设计、建筑安装、标准的，记录《承接查验整改单》中，确定整改时限，报送物业服务企业和建设单位，并要求建设单位督促施工单位限期整改；
（五） 对整改项目由施工企业整改落实后,予以复查,并在《承接查验整改单》中记录结果,合格后进行正式移交；
（六） 交接双方必须签订《承接查验协议》。《承接查验协议》应加盖交接双方企业法人章。
第九条 承接查验的遗留问题处理；
（一） 对资料查验中发现的资料不全，不真实、不合格等问题，承接查验小组应当将问题逐项记录在《图纸资料移交清单》，交建设单位确认并确定整改时限；
（二） 对物业设施设备承接查验中发现的不合格项，记录在《设施设备移交清单》中，交建设单位确认并确定整改时限；
（三） 对物业房屋共用共有部位承接查验中的不合格项，记录在《共用共有部位承接查验单》中，交建设单位确认并确定整改时限；
（四） 对物业承接查验中的重大缺陷记录在《重大缺陷记录表中》交建设单位确认并确定整改时限。
第十条 承接查验的时限
11.1 建设单位选聘物业服务企业实施前期物业管理的，建设单位应当在物业交付使用前15日，与受聘的物业服务企业完成承接查验工作；
11.2 业主、业主大会选聘物业服务企业的，应当在《物业服务合同》生效前15日内，由业主委员会会同业主大会新选聘的物业服务企业和原物业服务企业完成承接查验工作（另有约定时限的除外）。
第十一条 签订承接查验协议
交接双方应当在承接查验工作结束后签订物业管理承接查验协议。
承接查验协议应当包括：项目名称、查验的内容、房屋和配套设施设备查验情况及存在问题、解决方法和时限、双方权利义务、违约责任以及其他有关事项的约定并附移交的资料明细。
第十二条 物业服务企业更换时相关费用的交验
原物业服务企业退出项目前应当将预收的交接之日以后的物业服务费用、代收的各种水、电、气等费用移交给新的物业服务企业，并将移交情况在建筑区划内予以公告。
第十三条 承接查验备案
交接双方办理承接查验手续后30日内，物业服务企业应当书面告知物业项目所在地县（市、区）房地产管理部门，并将承接查验文件及基础资料明细复印件送房地产管理部门。
县（市、区）房地产管理部门应当将上述资料存入项目档案。
第十四条 承接查验双方的责任
（一） 承接查验时，交接双方均应严格按照国家有关规定和标准执行；对于符合承接查验标准的，物业服务企业应当及时承接；查验不合格的，双方协议处理办法，并商定时间复验；
（二） 建设单位未按承接查接查验协议完善整改物业存在的问题而产生的后果由建设单位承担责任；
（三） 物业服务企业未按本办未予实施物业承接查验而产生的后果由物业服务企业承担责任；
（四） 物业承接查验后建筑工程质量保修工作，在国家规定的保修期限内，由建设单位负责维修；
（五） 承接查验后，物业服务企业未妥善保管造成承接查验资料毁损的，由物业服务企业承担相应的法律责任；
（六） 承接查验后，交接双方应将承接查验情况在物业管理区域内向全体业主公告。
第十五条 有关承接查验的纠纷，交接双方可以协商解决，协商不成可向房地产主管部门报告。房地产主管部门应及时予以处理。
第十六条 分期建设的项目，可以按本办法分期承接查验。
第十七条 本办法由四川省住房和城乡建设厅负责解释。
第十八条 本办法自2011年10月 1 日起施行。