慈溪范市镇房产简析.doc

宁波慈溪市范市镇
房市概述

2010年11月6日

一、范市镇(新龙山镇)概况：

范市镇
1、 地理风貌：
范市镇位于东海之滨，杭州湾南岸，东距宁波39公里、南与宁波市郊接壤、西距杭州171公里、北与上海仅一水之隔，是一依山襟湖临海的平原镇。全镇辖区面积28.45平方公里，下辖10个行政村、1个居委会。
2008年7月，因慈溪市慈东片区行政区划调整，将原龙山、三北、范市三镇和慈东工业区合并成龙山镇。
龙山镇地处慈溪市“东融宁波”最前沿，与宁波江北区、镇海区接壤，东距宁波市区约27公里，西至省城杭州约171公里，329国道、中横线贯穿全境，是宁波城市北扩、融入上海的重要节点，也是宁波大市产业梯度转移的重要平台，区位和交通条件十分优越。现辖区总面积140.86平方公里，其中耕地59241亩、林地42915亩、滩涂8661亩，境内山丘、平原、滩涂由南向北逐步向杭州湾延伸。

2、镇区人口：
新龙山镇现有总人口11.8万人，其中暂住人口5.4万人，下辖28个行政村，3个居委和1个农垦场。其中范市镇常驻人口3万余人。
范市镇约3万人口常驻人口，仅为泗门镇一半人口，但目前因已归入龙山镇，三镇的发展日益紧密，相信在住宅市场方面存在不小的需求量。

3、经济概况：（因范市镇2008年后归入龙山镇，因此各经济指标以龙山镇为统计对象）
全镇有产值在500万元以上规模企业240余家，形成了家电、灯具、化纤、轴承、五金塑料、模具制造等主导工业产业，企业拥有中国驰名商标9个、专利技术900余项。成立了农业产业协会，全镇土地流转率超过60%，拥有宁波市级无公害基地20个、慈溪市级以上农业品牌（商标）26只。我镇先后被评为宁波市级文明镇、浙江省东海明珠文化镇、浙江省体育强镇。2009年全镇实现地区生产总值41.9亿元，完成工农业总产值181.4亿元，财政总收入达到4.43亿元，可用资金达2.43亿元，村均稳定收入（含农垦场）超过95万元，农村居民人均纯收入超过1.1万元。
n 主要工业
　 范市镇拥有各类工业企业400余家，其中“三资”企业14家，出口创汇企业30余家，年创产值12余亿元，安置劳力7000余人，速冻食品、家用电器、电烙铁、不绣钢制品、蔺草织品、服装、五金零部件等产品远销南美、西欧、东南亚、日本、澳大利亚及香港等国家和地区，年出口创汇近2亿元。
n 现代农业
范市镇盛产杨梅、葡萄、草莓、西瓜、黄花梨、桔子等水果及黄花菜、大白菜、菠菜、菜椒、冬瓜、胡罗卜、菜花等20余个“无公害蔬菜”。
浙江省最大的农业系统外商投资企业——台商投资1500万美元的慈溪永进冷冻食品有限公司在范市安家落户，年创产值近亿元，产品70%以上外销。范市优高农业发达，大棚栽培技艺精湛，海涂综合开发利用发展迅速，养殖品种逐年第增，实现了生产区域化、产品基地化、经营规模化。

慈溪龙山镇与余姚泗门镇各经济指标的对比：

龙山镇的经济指标虽不及泗门镇，但因全镇以工业产业为主要发展产业，近几年又明确了切实的发展目标，未来的经济实力仍不容小觑。

4、区位优势：
龙山镇位于杭州湾南岸，地处沪、甬、杭中心。距宁波27公里，与宁波北仑港形成20分钟交通圈；随着杭州湾跨海大桥及其连接线的全线通车，与国际大都市的上海以及省会杭州形成了2小时交通圈，区位优势进一步扩大。镇内交通要素优势凸显，“四横三纵”的道路框架基本形成，龙山码头北伸可停泊3000吨级货运船；镇外靠近宁波城区，可以顺利成为宁波产业承接区；洪镇铁路向西北延伸15公里可直达慈东工业区；随着慈东工业区的进一步开发建设，将主导龙山镇的产业发展。在宁波未来空间布局中，龙山镇凭借得天独厚的区位优势，与北仑工业、镇海工业、宁波化工连成一体，成为环杭州湾产业带的主要一极，是宁波今后的重点开发区域。

5、发展规划：
龙山镇产业发展目标是：围绕“区域性先进制造产业集聚区、旅游生态宜居功能区、城乡统筹发展综合试验区”的目标定位，努力把龙山镇建设成为空间布局合理、产业相对发达、生态环境优美、宜居宜业的新型城镇。在切实提高土地利用、城乡建设、产业发展规划管理水平基础上，到2012年底：（一）龙山新城开发建设面积超过2平方公里，基本形成“六横三纵”城市道路框架，一批重要公共设施投入使用，一批招商引资项目相继实施，新城开发建设初具雏形；（二）范市—三北和龙山两个片区城镇功能更加完善、配套设施更加健全、环境更加优美，并形成若干环境改善、设施配套、服务健全的农村新社区；（三）全镇基本形成“四横六纵”骨干道路网络体系，建城区面积拓展到13.5平方公里，以龙山新城为核心、两个片区统筹发展、镇域内外加速融合的中心镇建设发展格局基本形成。

二、范市镇房市概述：
镇区当前尚无商品房开发项目，仅有新造社区湖滨小区为镇政府开发，其中别墅部分产品为政府为奖励镇区税收贡献较大的企业主，售价在一百余万每套，3幢多层面向市场销售，当前转让价格在4000元/平米左右，无房产证。
Ø 商业市场：该镇商业主要集中在人门口，业态大致有灯饰、百货店、足浴、卫浴和华联超市等都集中在这条路上。湖滨路虽为当前镇区主干道，镇政府也位于该路旁，但人气不足，商业氛围较差，同时由于该路段沿街商业都为个人和集体资产，极少有产权转让，故无可供参考商铺销售价格。

人民路口

Ø 住宅市场：范市镇上并没有真正意义上的商品房开发项目，多为居民自建房和集资房，对我们地块有密切联系的是位于地块东面的由镇政府注资建设的湖滨小区，由多层和别墅组成。而周边的掌起镇有唯一的商品房项目掌尚名墅，于09年开盘，售价在7000元/平米左右，客户都来自于本地居民。
Ø
湖滨小区
湖滨小区（多层100余户，别墅数十套，由镇政府投资建设，别墅是用于奖励经济效益排名靠前的企业主。）
面积（平米）带车库
总价（万元）
单价（平米/元）
145
68
4690
145
55
3793
148
51
3459
137
52
3796
均价

3934.5

周边镇的住宅价格一览表：
区域
项目名称
销售情况
建筑类别
面积
当前价格
观海卫镇
冠城晶典
在售

多层、高层、小高层
80-150平米
均价7000元/平米
商南华庭
在售
多层、小高层
一期：90-140平米；二期：89175平米
均价8000元/平米
三北镇
香湖丹堤
在售
独栋、联排、叠拼
500-1000平米
均价10000元/平米
掌起镇
宁兴掌尚名墅
售罄
联排
250-450平米
均价7000元/平米

小结：湖滨小区代表了范市镇的住宅小区，因此结合本地块所处位置和湖滨小区当前二手转让来看，湖滨小区多层住宅价格涨在4000元/平方米左右的水平，但由于此项目并不是开发商开发的商品房项目，价格比周边镇的商品房价格要低，如果本地块在项目定位和产品设计上有所创新，那么产品的售价还将有一定的提升空间。

三、地块分析：
1、地块现状：
地块位于范市镇湖滨路北侧，地块的东南侧为一座公园，紧挨地块的东侧为镇政府投资建设的湖滨小区，北侧为居民自建房，西面为龙山镇实验小学。地块面前的湖滨路目前还在继续修建中，未来会于沈海高速公路相连。

湖滨小区别墅
北侧小河对面自建房
地块西侧

自建房
湖滨花园多层

2、SWOT分析：
n 优势：
Ø 位于镇区核心住宅区，地段优势明显。
Ø 与公园为邻，整体环境较好。
Ø 镇政府、邮储等分布在项目附近，行政配套齐全。
Ø 龙山镇实验小学毗邻项目，可打造学区房的概念。
Ø 地块分布方正，方便产品规划、设计。
Ø 项目旁边为别墅项目，一点程度上可拉升地块档次

Ø 劣势：
Ø 地块较小，难以构成规模相应。
Ø 目前旁边的湖滨小区未全部入住，整体的居住氛围欠浓厚。

Ø 机会：
 镇区内几乎无直接竞争项目，此地块将成为范市镇第一个商品房开发项目。
 城市化节奏加快，以及长期没有商品房供应的局面，造成商品房住宅需求增加。
 城市离心式的发展扩展，未来的发展前景看好。

Ø 威胁：
 国家政府是否更紧的不确定性。
 本区域一直以自建房和集资房为主，市场上对于专业开发公司开发的项目接受程度尚待考证。

四、总结：
本地块与汝湖明珠项目的相似性在于地块均属于核心居住区，周边配套和氛围有待提高，同时，镇区经济均较强，居民拥有不俗的购买力。而不同点则在于该地块为范市镇第一个商品房项目，市场的引导性会更强，开发者对价格的掌控也更具自主性。但同时，居民对该项目的关注度和要求也会更高。
总的来说，本地块具有较大的可操作性，但最终还得取决于该土地的出让价格。