物业管理公司财务模式创新研究.pdf

【摘要】近年来，随着中国经济的腾飞，人民的生活水平也愈来愈提高，对物业管理服务水平也有了越来越多的要求。在这个趋势中，物业管理公司应运而生。物业管理公司财务管理规模虽小，但是业务繁杂，工作量较大，在实际财务管理的过程中，出现了较多的问题。如何建立完善的财务管理体制成为物业管理公司管理者所面临的一个重要课题。过去，财务管理经验常常重核算、轻管理，忽视制度建设。这不仅不利于物业管理公司的发展，而且会导致公司内部资源浪费等一系列问题，影响到整个社会经济秩序稳定与和谐。因此物业管理公司迫切需要建设科学的现代财务管理模式，以取代陈旧落后的财务管理方式。【关键词】物业管理公司；财务管理模式；制度建设一、引言物业管理公司的发展离不开资金支持和人力保障，而资金主要来源于银行贷款和自有资金积累，合理地利用好有限的资金就成为物业管理公司发展的关键之一。但当前的物业管理公司规模普遍较小，大部分都是以私人独资或者是合伙的方式进行的。物业管理公司的实控人既是公司的真正管理者，又是公司的拥有者。公司的许多决策，其中包含了大小不一的财务问题，都是靠着一两个股东的主观判断。公司的财务制度也比较粗糙，不够完善，这就造成了公司的财务管理中出现了一些问题。因此，对物业管理公司财务管理模式进行创新对促进公司发展有一定的意义。二、财务管理模式概述财务管理模式是公司在进行财务管理的过程中所产生的一系列的过程标准和系统规范。更确切地说，它是指公司在进行财务工作时所采用的财务管理理念、制度、方法和手段以及遵守的准则。第一，以“网络化”为特征的公司治理是一种新型的公司治理机制，它的特点是将多个独立的、功能单一的公司总部、子公司和分支机构整合成一个整体并赋予其一定的权利和责任。这种组织形式通常是网络型组织结构，主要存在于大中型公司。第二，功能导向的组织架构，也就是直线架构。在这种架构之下，权力被集中到了公司的上层，并实行了级别式的中央控制。公司采取了不同的职能划分方式，将其按照自身的功能划分成了几个纵向的管理部门，并且还可以让公司的高层来对各职能部门的工作进行统筹和控制。因此，这种功能型的组织架构主要出现在一些小的公司中。物业管理公司属于功能型组织的范畴，在这个架构之下，应该建立一个与公司本身相适应的财务管理模型，这样才能够更好地满足公司的实际需求，从而为公司带来更多的效益。物业管理公司财务模式创新研究赵欣作者单位：金碧物业有限公司长春分公司138Accounting财会三、我国物业管理公司财务管理的现状1.财务组织架构太单一由于物业管理公司的规模较小，资产也较少，且功能较为简单，公司的组织架构大多是以管理为核心，垂直纵向经营，逐级负责制，因此财务工作较为繁杂。而公司高层为了实现对财务管理的高效管控，减少了财务管理的层次，选聘的财务管理人才也相对偏少，总体上呈现“重会计核算，轻财务管理”的趋势，公司组织架构单一，使得公司在财务管理方面存在一定程度的漏洞与问题。2.公司财务决策较为随意财务管理标准化过程中，需要根据各种规定和流程，对财务工作人员的行动进行指导。但是由于物业管理公司的经营范围比较简单，在财务方面往往没有一个完善而规范的流程，造成有关工作人员缺乏清晰而又稳定的流程可以遵循。与此同时，部分物业管理公司采用的是家族式的经营方式，导致了公司容易受到裙带关系，甚至是私人情感的影响，因此公司往往只是在追求最大的利润，而对公司的财务联系和财务活动不够关注，导致公司大小财务决策完全依赖于个人的主观判断，财务行为表现出了较为严重的随意性。3.财务监管体系空泛化物业管理公司一般都是中小型的公司，主要是以家庭为主，公司的组织架构是一种比较常见的直线型。由于其过于集中的管理方式，造成了其所制订的财务管理制度较为单一和泛泛，其主要特点是：财务制度形式化、财务管理集权化、财务监督机制虚化。公司的所有者通常会对公司的生产运营负有完全的职责，在公司的实际运营过程中，物业项目管理、资金筹措、成本预算及日常的财务支出等都要经过公司领导层的批准，公司的财务管理具有很强的集中性，因此，公司的管理工作受到了很大的限制。4.财务信息披露质量水平偏差物业管理公司因其业务性质和特点，与住户往往存在着一些矛盾，从而使物业管理公司在对住户公布的物管收入和支出情况上存在着一些“修饰”，乃至掩盖，公司的会计资料产生了一些扭曲。部分物业管理公司面临着来自业主委员会或全体业主的监管，更是实行了封闭式的财务信息管理，向社会公布的数据非常少，因此在公司进行经营决策时，其可用的价值并不高。四、物业管理公司财务管理模式的创新构建1.建立现代化的财务管理体系目前我国物业管理公司应按照国家相关的法律法规，结合自己的产业经营特征，构建完善的现代财务管理制度，并形成自律的机制。第一，物业管理公司可以把内部控制作为主要的管理体系，然后再把它细分成详细规定，这些详细的规定是相互联系，相互衔接的。第二，物业管理公司在制定内部控制体系时，要充分结合物业经营的特征与需求，制定出一套适合于对物业管理公司的各项财务行为及相关的会计信息进行统一的、具有较高的可用性的财务管理制度。第三，在形成了一整套财务管理体系之后，日常工作一定要严格遵守制度，同时，根据设定的财务指标，对有关管理者定期进行评价，考评结果与报酬挂钩。总之，建立和完善物业管理公司财务管理制度，是一个漫长而又艰难的过程，它的实施还需要所有的经理人员不断学习、不断摸索、不断实践才能完成。2.构建基于物业管理价值链的财务组织架构以物业管理公司内部价值链为依托，整合资源，可以建构一个以现代公司财务管理部门为主线的组织框架。针对中国物业管理公司本身所处的产业特点，把它内部的经营管理活动分为 6 个环节，即会计、采购、外包服务、仓储保管、基础作业和顾客服务。各个部门虽各有其各自的功能与宗旨，但其终极目标却是以提升公司整体品质，以获得更大的收益为宗旨。构建在物业管理价值链上的财务组织架构，其中心是财务管理环节，在公司的内部的管理活动中，财务部门与其他部门可以进行及时、充足的沟通和交换信息。这种架构可以使物业管理公司内部价值链从传统流线型提升到覆盖范围大的网状型。同时，该架构也有利于降低整个价值链上各业务单元之间的成本浪费，提高整体经济效益。在整个流程中，财务管理部门作为核心，负责对公司的资金流向实施有效控制，而财务分析则主要对公司的财务状况、运营情况等做出综合评价，并据此制定相应的战略发展规划。物业管理公司将工作重心都聚焦在了财务管理部门上面。财务负责人对信息流和资金流展开了详细的分析，并将系统的分析结果，及时地反馈给了各部门的负责人，这样，各部门负责人就可以按照自己的弱点来加强管理。在此过程中，各职能部门也可以从财务角度对各自所负责领域进行分析研究，以便于制定相应的139 7月刊 2023Shanghai Business发展策略，提升其管理水平。同时设专人（财务部门）组织协调各处室信息交流，从而使各个部门为了达到物业管理公司经营理念和目标而全面合作。3.健全物业管理公司的内控机制构建服务型公司财务管理制度，关键是确立财务管理的权责。目前我国大部分物业管理公司的财务管理均采用“集权式”管理模式，即通过建立一套严格而又相对独立的财务管理体系来对公司进行监督。在物业管理公司，大多数的财务管理权力都是由公司的负责人掌握的，只有很少的职工才能够对公司的资金筹集、资金营运、员工薪酬的制定等方面进行审批。在这样的内控状况下，物业管理公司具有非常强的集权性，难以建立起一套对公司的财务管理起到约束作用的监督机制。目前我国物业管理行业存在着产权不明晰、缺乏完善的管理制度、财务管理体系不健全以及缺乏有效的监督制约机制等问题，这些因素严重影响了物业管理事业的健康发展。因此，物业管理公司要依据公司的治理结构和组织形态，财务组织机构的合理设置，对权限级别进行科学划分，形成适合于组织机构的分权机制，明确各层级管理部门权限及相应职责，强化对物业管理营运资金跟踪和监控，形成公司行之有效的内控机制。4.建立财务预测分析机制由于物业管理公司的运营活动比较复杂，也受到了会计、财务管理人员的专业程度和会计信息质量的限制。因此，资本筹集、物业费收取、维修资金的使用和其他主要内容的预测较少，对于公司本身偿债、运营能力、获利能力等，同样缺乏科学分析和评估，造成公司财务决策的频繁错误。尤其是在当前房地产行业竞争日趋激烈的情况下，物业管理公司也面临着巨大挑战。雇用专业的财务顾问来对物业管理公司的财务管理进行培训是非常有意义的。物业管理公司可以成立一个财务预测团队，以物业的经营特征为基础，对物业的经营情况、物业费收缴率、物业成本费用、负债和偿债能力进行预测。在此基础上建立一套完整的财务预测体系，并将其运用于物业管理公司日常工作中，以实现对物业管理公司未来财务状况与发展趋势做出准确判断，为管理层做出合理决策提供依据。5.强化财务信息化建设应基于“业财合一”的思想，建立“财务信息化”的服务系统。财务信息资源的共享与管理是财务信息管理化系统的重要内容，该系统应该包括公司会计系统、人力资源管理系统、公司办公自动化系统及各种业务系统。它还将资金管理、预算管理、人力资源管理、日常办公与业务管理等多个系统整合在一起，建立一站式的信息化平台。首先，物业管理公司应对各个信息化体系进行整理，使体系的技术规范和数据规范实现统一，并加强企业信息系统的智能化和自动化建设。在此基础上，物业管理公司可以将各个部门之间的各种异构数据集成起来，为公司管理者提供全面准确的信息支持。其次，公司在建立内部控制制度时也需要考虑到信息系统的安全性。公司还要强化信息系统的安全机制，强化防病毒机制，明确各岗位数据操作权限，减少了数据被人为盗取的可能性。6.建立财务服务共享中心在社会迅速发展的进程中，物业管理公司需要应对当前的财务管理方式中所面临的问题和弊端。在分权的管理方式下，组织层次太多，信息的传输要通过多个方面，信息传输的时间加长。物业管理公司势必要采取多种措施加以防范，从而实现了财务组织机构的优化与重组。例如，可建立一个财务服务共享中心。财务服务共享中心主要承担了对各部门的财务资料的汇总，以及对各部门的开支报、预算等的审核工作。因为财务服务共享中心的大部分工作都是在网上进行的，因此，各个部门的业务体系必须与财务服务共享中心的体系进行数据连接，从而能够对大部分繁琐的会计工作进行有效管理，让会计人员摆脱了基本的核算工作。五、结语综上所述，财务管理模式是财务管理理念、财务管理目标、财务组织结构和财务管理工具等综合而成的一个整体，它是现代管理体系的一个重要部分。物业管理公司要想在激烈的市场竞争中立于不败之地，就必须对现有的财务管理模式加以创新，使其适应新时期物业管理行业的发展需要。参考文献1 刘卫红.探索物业服务模式创新下的财务管理以 KH 置业集团公司为例 J.当代会计，2020(9):147-148.2 夏菲.浅谈财务共享中心模式下物业管理公司的财务管理 J.当代会计，2019(15):52-53.3 叶天富.内涵式发展要求下物业管理公司财务有效管理模式探讨 J.金融经济（下半月），2011(10):122-123.4 欧红梅.财务共享中心模式下物业管理公司的财务管理分析J.商展经济，2021(2):119-121.140Accounting财会