论长沙房地产行业的发展-物业管理-本科论文.doc

中国某某信息学校学生毕业设计(论文)题 目： 论长沙房地产行业的发展 姓 名 ： 000 班级、学号 ： 0000班、000号 系 (部) ： 经济管理系 专 业 ： 物业管理 指导教师 ： 0000 开题时间： 2009-5-12 完成时间： 2009-11-12 2009 年 11 月 12 日1目 录毕业设计任务书1毕业设计成绩评定表2答辩申请书3-5正文6-19答辩委员会表决意见20答辩过程记录表21 课 题 论长沙市房地产行业的发展 一、 课题(论文)提纲0.前言 1、长沙房地产市场的现状1.1 长沙房地产市场稳步回升，商品房出现供销两旺1.2 09年商品房和二手房的销售积较去年同期有所增长1.3 长沙房价趋势稳定，中等价位住宅销售独占鳌头1.4 户型结构日益优化，以下中小户型供应亦有所增长2、长沙房地产市场存在的问题3、长沙房地产市场中存在的问题及解决方案3.1 促进长沙房地产行业发展的机遇3.2 促进长沙房地产行业发展的基本对策4、长沙房地产市场的发展趋势5. 结论二、内容摘要房地产业是国民经济的支柱产业，经过十多年的发展，我国房地产市场已经度过了市场化初级阶段，基本上完成了市场化进程。长沙市的房地产业为我市经济社会发展作出了积极贡献，2007年我市房地产业完成投资412.99亿元，约占全市固定资产投资的30%，约占全市GDP的15.99%，2008年长沙楼市却因受到金融风暴的影响逆转直下。我市房地产业经过几年的快速发展，到目前房地产投资额、开工面积、施工面积、竣工面积和销售面积均达到一个历史高位,同时也会在很大程度上影响长沙市经济的发展。本文从长沙第一季度以及近几年的发展情况，分析出长沙房地产市场现在的发展状况，了解到在2009年以后长沙房地产市场的发展趋势。本文将根据当前房地产行业的发展近况及相关国家政策找出长沙房地产行业的发展趋势及机遇。参考文献1 2008-3-6 长沙房地产市场发展现状与趋势展望分析报告2 2009-2012 长沙房地产行业分析及投资战略咨询报告3 谢家瑾，当前全国房地产市场现状和发展态势分析，20014 2009-4，长沙楼市5 魏雅华, 楼市降价“大逃亡”会出现吗? 论长沙房地产行业的发展0000中文摘要房地产业是国民经济的支柱产业，经过十多年的发展，我国房地产市场已经度过了市场化初级阶段，基本上完成了市场化进程。长沙市的房地产业为我市经济社会发展作出了积极贡献，2007年我市房地产业完成投资412.99亿元，约占全市固定资产投资的30%，约占全市GDP的15.99%，2008年长沙楼市却因受到金融风暴的影响逆转直下。我市房地产业经过几年的快速发展，到目前房地产投资额、开工面积、施工面积、竣工面积和销售面积均达到一个历史高位,同时也会在很大程度上影响长沙市经济的发展。本文从长沙第一季度以及近几年的发展情况，分析出长沙房地产市场现在的发展状况，了解到在2009年以后长沙房地产市场的发展趋势。本文将根据当前房地产行业的发展近况及相关国家政策找出长沙房地产行业的发展趋势及机遇。关键词:长沙；房地产行业；现状；发展趋势;发展机遇0、引言随着我国加入WTO，外国大型房地产企业将大举进军国内市场，将会给国内房地产企业带来前所未有的竞争压力。由于国外企业在资金、技术和管理等方面具有显著优势，势必使开发的商品房质量更好，品质更佳，建设成本更低，房地产市场竞争格局将会发生明显变化。为了要在激烈的市场竞争中取得优势，房地产企业必须要有市场危机意识，强化企业管理，逐步形成企业的核心竞争力，以高科技、高品质、高效益、低消耗、低成本、创品牌的房地产开发，不断开拓市场、占领市场，才能维持企业的生存和发展，探讨一条我国房地产行业业的良性发展之路，以迎接全球化经济所带来的高层次竞争，已成为国内房地产业面临的重要课题，本文将根据当前房地产行业的发展近况及相关国家政策找出长沙房地产行业的发展趋势及机遇1、长沙房地产市场的现状1.1 长沙房地产市场稳步回升，商品房出现供销两旺 至6月，全省房地产开发投资与去年同期相比增长6.1%，其中6月份完成105亿元，环比增长24%，全省商品房竣工面积1110万平方米，同比增长42%；商品房交易量持续放大，全省商品房销售面积1332.9万平方米，同比增长26.8%，销售面积为去年同期1.6倍,且增幅呈逐月上升的态势,接近单月完成投资的峰值记录，长沙房地产行业处于稳步回升阶段。1.2 09年第一季度商品房和二手房的销售面积较去年同期有所增长，抵押贷款增幅较大（1）一季度，全市商品房累计批准预售125.96 万，同比减少41.27%；其中住宅批准预售98.93万，同比减少40.51%。同期全市商品房累计销售181.02万，同比增长2.82%；其中住宅销售163.77万，同比增长7.78%，占商品房销售面积的比重为90.47%。商品房销售金额为71.71亿元，同比增长0.43%，其中住宅成交金额为59.12亿元，同比增长5.26%表1 2009年第一季度全市商品房、住宅供销情况别类目项预售面积(万m2)同比（%）销售面积(万m2)同比（%）供销对比销售金额（亿元）同比（%）商品房125.96-41.27182.022.820.771.710.43住宅98.93-40.51163.777.780.659125.26（2）一季度，全市二手房成交面积42.24万，成交金额为9.59亿元，成交套数为4577套，与去年同期相比分别增长6.39%、-2.72%和63.06%；其中住宅成交33.30万，成交金额为6.75亿元，成交套数为3890套，与去年同期相比分别增长39.34%、48.30%和53.03%。二手房非住宅共成交8.94万，成交套数为687套，与去年同期比分别增长-43.44%、159.25%。表2 2009年第一季度长沙房产一、二级市场交易量对比区域项目开福天心雨花岳麓芙蓉全市一、二级市场交易量对比4.633925.144.133.214.29（3） 抵押起数、面积、贷款金额同比增幅均较大 长沙市共办理抵押登记手续84082起，抵押面积1639.41万，贷款金额达306.74亿元。从内五区个人抵押来看，抵押起数、面积、贷款金额同比增幅均较大，反映了上半年房地产市场形势已经好转。截至6月底，长沙内五区共发放货币补贴凭证达22849户，实际用于买房的有7072户，购房总面积为60.32万。 1.3 长沙房价趋向稳定，中等价位住宅销售独占鳌头;较其它省会城市较低从上半年住宅销售的价位结构来看，3500-4000元/价位段住宅销售比例最高，达到了30.48%；其次为4000-4500元/、3000-3500元/价位段住宅，销售比例在15%-20%之间；3000元/价位段住宅销售比例明显缩小，仅占总销售比例的10.25%；而4500-5000元/价位段住宅销售较为尴尬，仅占总销售量的9.62%。与去年同期对比来看，3000元/以下、4000元/以上价位段住宅销售比例均有所缩减，5000元/以上住宅销售比例缩减更是达到5个百分点，这表明随着交通、配套设施、房屋品质等的逐步提升，低价位楼盘已经逐渐消失；而从较高价位楼盘来看，由于去年长沙商品房市场的巨大供应量，以及全国性房地产市场低迷态势，使得这在一定程度上促进了，同时，较为合理的价位在一定程度上吸引了更多购房，从而形成3500-4000元/价位段住宅销售独占鳌头的局面。表3 2008年中部六省会房地产市场价格比较序号123456城市太原武汉南昌郑州合肥长沙商品房均价538551485063446540363925同比增长0.49.410.613.713.814.8其中：住宅均价489248834597399437843556同比增长7.08.18.312.414.511.31.4 户型结构日益优化,中小户型供应亦有所增长 上半年长沙内五区累计住房供应套均面积为107.23，同比增大2.25%。从各户型供销结构来看，各套型总供销比仍小于1，大于144户型供销比略大，同期供应量超过销售量约5%；60-90、120-144是长沙市内五区当前供销量最大的户型面积区间，供销量占总量比均超过了20%，而销售量更是呈现并驾齐驱之势，这表明就面积套型来看，此两面积段套型正是当前长沙市初次购房及改善型购房者的主力需求套型。90以下中小户型供应占比为43.93%，比去年同期增长3.93个百分点（不含经适等非市场定价类住宅）。表4 2009年第一季度长沙纯商品住宅户型供销关系分析表型户目项供比例（%）与去年同期比例差（%）销比例与去年同期比例差（%）供-销供销比小于60m296915.00-5.85237619.67-0.01-14070.416090m2205031.7310.46294024.349.12-8900.7090120m297515.09-2.12246920.441.36-14940.39120144m2122718.99-2.92282223.37-4.95-15950.43大于144m2124019.190.43147012.17-5.52-2300.84合计6461100.000.0012077100.000.00-56160.532、长沙房地产市场存在的问题2009年长沙房地产市场呈现出复苏气息，但是仍然存在一定的问题，具体体现在：一、项目的规划、建筑、户型设计等问题设计不够完善，质量存在很多问题二、房价涨幅过大，新建的中小户型住房供给严重不足；三、二手房市场和租赁市场发育缓慢、住房市场秩序比较混乱；四、住房保障覆盖面小，措施不到位，有些保障制度设计不合理，由此产生的一些“寻租”和腐败现象引起广大群众的不满；五、住房市场宏观调控困难重重，调控政策尚未达到预期目标3、长沙房地产市场中存在的问题的解决方案3.1促进长沙房地产行业发展的机遇（1）长株潭城市群的建设2007年12月，国家发改委正式批准长沙、株州、湘潭城市群为全国资源节约型和环境友好型社会，建设综合配套改革试验区，长株潭作为一个符号，在日益隆起的中部经济版图上担当重任。长株潭一体化将给长沙房地产市场带来深刻的变化，重点将体现在：第一，长沙形成了现代新南城板块,全省政务中心向新南城转移，在未来将有十万人来到长沙新南城；其次，目前长株潭城市群尤其长沙房地产市场正在发生的调整，属于正常的调整，并没有太大的实际的市场崩溃危机，从目前来看仍然是健康的；再则，由于中国经济整体受美国金融危机的影响不大，而更因为湖南经济的实际情况和湖南经济模式的本身特点等原因，由美国次贷危机引发的金融危机对湖南经济的影响将不大，因此对新特区长株潭城市群的房地产市场的影响也将不大。（2） 大河西先导区的规划建设2008年，在充分的前期调研之后，市委市政府提出了建设“大河西先导区”的概念，打造先导区、建设大河西，既是探索改革路径、创新发展模式的具体表现，也是忧化空间布局、提升整体实力的战略选择，创建大河西先导区将给房地产带来新的契机。3.3 长沙铁轨交通规划2009年以来，在长沙交通规划之中最大的这点就属地铁了。城市的交通发展的基础，对房地产影响也十分巨大，便利的交通网路不仅仅免除了业主购房的后顾之忧，同时也大大节约了购房者和生活成本。从长沙未来的交通规划之中，我们可以看出未来星城地产的巨大升值空间。地铁将给长沙带来十大变化“城市现代化进程加速；长沙的吸呐、辐射能力增强；城市综合功能提升；经济发展迅速提高；城市形象更亮丽；市民出行观念更新；市民荣誉感增强；在中部崛起的城市力量加大；城市价值进一步提升；国际化都市的地位更加稳固。世界上能赢利的地铁都是发展房地产业结合起来。地铁所经之地，口岸也随之形成，沿线的土地价格大幅上涨；其次，地铁也使其沿线出口处的商铺成为黄金口岸，地铁周边的地产实业应运发展。（4） 国家四万亿投资与消费对长沙房地产的拉动2008年，国际金融危机蔓延全球，加上房地产本身周期及内经济结构调整影响，许多行业出现了危机，为了进一步扩大内需、促进经济较平稳较快增长，国家安排了4亿元投资，而有很大一部分用于了民生工程等房地产行业，国家大规模的经济刺激计划及相关配套的优惠政策将对房地产行业产生明显的刺激作用，房地产的回暖将顺理成章，楼市回归理性也将是大势所趋.3.2、促进长沙房地产行业发展的基本对策 在国家已出台较多调控政策的条件下，2009年的政策立足点应该关注和解决房地产市场调整过程中出现的新问题、新情况，地区性并遵循市场运行的客观规律，促进房价合理回归。 第一，在市场调整中，应以开发企业自救为主，政府应鼓励开发商针对市场需求开展多种方式营销，合理定价，协助缓解与老业主的矛盾，打消开发商降价的后顾之忧。只有房价合理回归，才能释放需求。 第二，应注重发挥市场机制调节和自我修正的作用，利用市场的力量挤出泡沫，这样有利于行业可持续、健康发展，促进行业的调整和市场洗牌，促进行业集中度的提高。 第三，各地要因地制宜，不断探索，解决经济适用房和限价房建设和销售中出现的问题。应适时调整规划，可尝试采取政府收购作为廉租房，或扩大申购范围，甚至可以转为商品房的方式解决弃购现象。根据市场形势变化，科学、合理地核算经济适用房和限价房的发标价格。对于因建设经济适用房和限价房而增加成本、甚至亏损的开发商，要给予减免税费、资金支持等优惠政策，鼓励开发商积极参与保障性住房的建设。 第四，重视开发商资金紧张和存量房增加的问题。政府可以收购资金链断裂的项目作为廉租房，避免出现烂尾楼；并鼓励社会资金（包括企业和机构）低价收购部分存量房，用于做周转宿舍或出租。 第五，着手研究和解决制约房地产业健康发展的体制、机制问题。应抓住调整机遇，建立行业良性发展的长效机制，如规范地方财政与房地产业的关系、规范市场及房地产融资机制创新等，为房地产业持续健康发展奠定制度基础。 4、长沙房地产市场的发展趋势2009年一季度长沙房地产市场出现了成交量放大的现象，同时商品房价格也趋于平稳，从一季度的各项数据来看，商品房市场开始企稳，结合全国形势和长沙政策市场基本面来看长沙房地产市场将有以下几个发展趋势:趋势一：货币政策将适度放松在全球金融形势日趋紧张，外需明显缩减的情况下，“保增长”将更多依靠扩大内需。我国已逐步开始放松货币政策，以拉动内需刺激消费，保持国内经济的稳定和发展。预计随着全球经济形势的变化，明年将继续降低存、贷款利率和准备金率。同时，由于目前准备金率的下调幅度较小，难以满足总舵开发企业融资的需要。预计准备金率的下调幅度将加大，并作为一种积极的政策信号反馈给市场。对于个人来说，这将有助于降低购房成本，缓解房贷压力，并使更多家庭获得购房贷款，从而增加市场的有效需求。对于开发商来说，适度宽松的货币政策将有助于降低企业的财务费用，缓解资金压力，增强开发商对房地产行业的信心。趋势二：商品房价格将保持平稳由于商品房流通市场环节各项费用已大幅减免，并且一季度成交量已开始回升，加之长沙房价收入比处在合理的区间，因此商品房价格大幅度下跌已没有空间。另外一方面，去年的调整也将让开发商明白;只有合理的房价才能受到市场和消费者的亲睐，因此开发商将珍惜来之不易的回暖局面，保持商品房的平稳价格，同时不断提高商品房的品质，维护市场健康稳定发展。趋势三：供销结构将逐渐缩小鉴于一季度商品房供销比例关系及市场反应，商品房供应总量将会有所减少，总量在1000万平方米左右；市场需求在2008年的基础上将有一定程度的回升，预计之后商品房市场将会继续保持平稳增长，供销比将继续缩小，存量房将进一步消化。这对整个市场的供销平衡将十分有利，只有缩小供销比，才能遏制存量房累积的问题，使得市场不至于出现“量升价跌”的现象。在价格保持平稳下的市场发展才是健康有序的。趋势四：安居工程将激活市场刚性需求 目前，长沙全面实施了安居工程，建立了住房保障市、区、街道、社区四级工作网络体系。经济适用住房全面推行货币补贴，不仅加速解决了低收入家庭的住房困难问题，更有利于推动改善房地产市场供应结构，去化目前市场上的中小户型房源存量，激活市场刚性需求。随着2009年，住房保障覆盖面的扩大、经济适用住房货币补贴凭证发放量的增多、棚户区改造的进一步深入、市属企业危旧房的全面改造，将进一步激活市场销售量，保持市场健康发展。趋势五：房屋户型结构将进行调整，消费者热情将逐步回升目前市场的居住要求是一季度市场出现回暖的主要动力，加之一系列针对小户型的优惠政策，在未来的市场当中，90平米左右的小户型将愈发受到购房者的亲睐而成为市场主流。同时，由于目前市场房产价格已经见底，而政策面预期减少，导致购房者观望情绪消失，开始试探性出手，只需进行合理的引导，相信消费者积压的购房热情将逐步释放，楼市将保持平稳增长局面。综合以上各方面因素的影响，2009年长沙的房地产业和长沙的房地产市场将逐步走出调整期，但房地产投资、房地产价格将相对稳定，不排除2009年下半年有逐步回暖的可能。从市场规模来看，2009年的市场供应预计将维持在1000万平方米左右；市场总需求在2008年的基础上会有一定程度的上升，预计将达到800万至900万平方米。同时，随着安居工程和旧城棚户区改造的全面铺开，中、长期的市场供求关系将随着需求的明显增加而渐渐趋于平衡，市场供应结构将得以改善，中小户型、普通商品房的供应比例将有望提高，长沙房地产业和房地产市场向好的基本面没有改变。5、总结房地产行业已经融入了中国经济的主流，成为了拉动GDP的支柱产业,是一个关系到国计民生的重要产业。在我国房地产行业快速发展的时期，把握好房地产行业的发展方向是关系到国家房地产行业及经济健康稳定发展的重要因素。 2008年中国房地产市场经历了持续的寒冬，全国各大城市成交量明显反弹，供销结构明显失衡，土地流拍，百姓观望，空置率抬升。而2009年长沙房地产市场呈现出复苏气息，市场稳步回升，户型结构日益优化，商品房出现供销两旺的局面，房价上涨压力得到了普遍抑制。政府的宏观调控使得长沙房地产市场日益趋于完善，但仍有缺陷。 我们相信，在正常有序的市场经济的发展态势下，在国家和长沙市政府的宏观调控下，长沙房地产市场将健康有序的发展，在调控中发展，在规范中发展，为长沙市经济的繁荣作出很大的贡献。参考文献1 2008-3-6 长沙房地产市场发展现状与趋势展望分析报告2 2009-2012 长沙房地产行业分析及投资战略咨询报告3 谢家瑾，当前全国房地产市场现状和发展态势分析，20014 2009-4，长沙楼市5 魏雅华, 楼市降价“大逃亡”会出现吗?15