房地产估价——假设开发法-假设开发法与成本法的关系.ppt

第七章第七章假设开发法假设开发法第七章第七章 假设开发法假设开发法7-1 假设开发法概述一、概念一、概念 根据估价对象预期开发完成后的价值，扣除未来的根据估价对象预期开发完成后的价值，扣除未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象房地正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象房地产于估价时点的客观合理价格或价值的方法。产于估价时点的客观合理价格或价值的方法。二、假设开发法的理论依据二、假设开发法的理论依据 预期原理预期原理 第七章第七章 假设开发法假设开发法三、假设开发法与成本法的关系 成本法评估新建房地产价格的公式：成本法评估新建房地产价格的公式：新建房地价格土地取得成本新建房地价格土地取得成本+土地开发成本土地开发成本+建筑物建造成本建筑物建造成本 +管理费用管理费用+投资利息投资利息+销售税费销售税费+开发利润开发利润 假设开发法评估土地价格的公式：假设开发法评估土地价格的公式：土地取得成本新建房地价格土地取得成本新建房地价格-土地开发成本土地开发成本-建筑物建造成本建筑物建造成本 -管理费用管理费用-投资利息投资利息-销售税费销售税费-开发利润开发利润 假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法 第七章第七章 假设开发法假设开发法假设开发法与成本法的主要区别成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格；完成后的房地产价格；假设开发法中开发完成后的价格已事先通过预测假设开发法中开发完成后的价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。得到，需要求取的是土地价格。第七章第七章 假设开发法假设开发法四、假设开发法适用的对象 具有开发潜力的房地产具有开发潜力的房地产 1 1、待开发的土地，包括生地、毛地、熟地；、待开发的土地，包括生地、毛地、熟地；2 2、在建工程；、在建工程；3 3、可装修改造或可改变用途的旧房地产、可装修改造或可改变用途的旧房地产 。五、假设开发法适用条件（一）估价要求（一）估价要求 1 1、把握待开发房地产在投资开发前后的状态、把握待开发房地产在投资开发前后的状态2 2、投资开发后的经营方式、投资开发后的经营方式前：生地、毛地、熟地、在建工程和旧房前：生地、毛地、熟地、在建工程和旧房后：熟地、房屋、新房后：熟地、房屋、新房 出售、出租、自营出售、出租、自营 3 3、正确判断房地产的最佳开发利用方式、正确判断房地产的最佳开发利用方式 最适合用途、最适合规模、最适合档次最适合用途、最适合规模、最适合档次 4 4、正确预测未来开发完成后的房地产价值、正确预测未来开发完成后的房地产价值 5 5、正确估计开发周期、各项费用、正确估计开发周期、各项费用 第七章第七章 假设开发法假设开发法（二）外部环境条件 第七章第七章 假设开发法假设开发法1、明朗、开放及长远的房地产政策；、明朗、开放及长远的房地产政策；2、统一、严谨及健全的房地产法规；、统一、严谨及健全的房地产法规；3、完整、公开及透明度高的房地产资料库；、完整、公开及透明度高的房地产资料库；4、稳定、清晰及全面的投资开发和交易的税费清单；、稳定、清晰及全面的投资开发和交易的税费清单；5、长远、公开及稳定的土地供给计划。、长远、公开及稳定的土地供给计划。7-2 假设开发法的估价步骤与估价方法 一、假设开发法的计算公式一、假设开发法的计算公式（一）基本公式（一）基本公式 待开发房地产的价值待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值开发完成后的房地产价值-开发成本开发成本-管理费用管理费用-投资利息投资利息 -销售税费销售税费-开发利润开发利润-购买待开发房地产应负担的税费购买待开发房地产应负担的税费 扣除项的具体内容要依据待估房地产在估价时的状况而定扣除项的具体内容要依据待估房地产在估价时的状况而定 应扣除所有未来将要发生的正常的、合理的费用应扣除所有未来将要发生的正常的、合理的费用 不应扣除已经投入的费用不应扣除已经投入的费用第七章第七章 假设开发法假设开发法（二）适用于不同情形的细化公式 1、生地、生地房屋房屋 生地价值生地价值=开发完成后的房地产价值开发完成后的房地产价值 2、生地、生地熟地熟地 生地价值生地价值=开发完成后的熟地价值开发完成后的熟地价值 3、毛地、毛地房屋房屋 毛地价值毛地价值=开发完成后的房地产价值开发完成后的房地产价值 4、毛地、毛地熟地熟地 毛地价值毛地价值=开发完成后的熟地价值开发完成后的熟地价值 熟地价值熟地价值=开发完成后的房地产价值开发完成后的房地产价值 6、在建工程、在建工程房屋房屋在建工程价值在建工程价值=续建完成后的房地产价值续建完成后的房地产价值 7、旧房、旧房新房新房旧房价值旧房价值=装修改造完成后的房地产价值装修改造完成后的房地产价值 第七章第七章 假设开发法假设开发法5、熟地、熟地 房屋房屋（二）适用于不同情形的细化公式（二）适用于不同情形的细化公式 二、估价步骤 调查待开发房地产的基本情况调查待开发房地产的基本情况 选择最佳的开发利用方式选择最佳的开发利用方式 估计开发经营期估计开发经营期 预测开发完成后的房地产价值预测开发完成后的房地产价值 估算各项成本费用估算各项成本费用 计算价值计算价值 用途用途规模规模档次档次 区位状况区位状况 实物状况实物状况 权益状况权益状况 市场状况市场状况 前期前期建造期建造期租售期租售期 销售销售 出租出租 第七章第七章 假设开发法假设开发法三、假设开发法的估价方法（一）计息的方法（一）计息的方法 V=开发完成后的房地产价值开发成本开发完成后的房地产价值开发成本 管理费用管理费用 投资利息投资利息销售税费销售税费开发利润开发利润购买税费购买税费 1、基本公式、基本公式 2、计息方法的特点、计息方法的特点 不考虑支出与收入发生时间不同而直接相加减，但要计算利息不考虑支出与收入发生时间不同而直接相加减，但要计算利息 不考虑预售，也不考虑延迟销售不考虑预售，也不考虑延迟销售 第七章第七章 假设开发法假设开发法例例7-1例7-1C=（V+V2.0%）(1+10%)2-1 +B60%(1+10%)1.5-1+B40%(1+10%)0.5-1 0 0.5 1 1.5 2 建造建造土地土地60 40D=D=（V+VV+V2.0%+B2.0%+B）15%15%第七章第七章 假设开发法假设开发法（二）折现方法 1、基本公式、基本公式 V=开发完成后的房地产价值开发成本管理费用开发完成后的房地产价值开发成本管理费用 销售税费购买待开发房地产税费销售税费购买待开发房地产税费 2、折现方法的特点、折现方法的特点 预测各项费用未来发生的时间及数额，折算到估价时点后相加减预测各项费用未来发生的时间及数额，折算到估价时点后相加减 利息与利润隐含在折现率中利息与利润隐含在折现率中在估价实务中还是提倡使用现金流量折现法在估价实务中还是提倡使用现金流量折现法 例例7-2第七章第七章 假设开发法假设开发法例7-20 1 2 3 3.5 4商场商场住宅住宅30 50200 0.5 1 1.5 2 2.5 3 420 50 30第七章第七章 假设开发法假设开发法例7403.3 03.9 04.9 06.3 2053.3 0 1.5 48.50.5 1.0 1.5 a1 a2 a3 a4=a5=a6=a47=aA第七章第七章 假设开发法假设开发法习题11答案 1111、某旧厂房的建筑面积为、某旧厂房的建筑面积为50005000平方米。根据其所在地点平方米。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准，和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等但需补交土地使用权出让金等400400元元/平方米（按建筑面积计），平方米（按建筑面积计），同时取得同时取得4040年的土地使用权。预计装修改造期为年的土地使用权。预计装修改造期为1 1年，装修改年，装修改造费为每平方米建筑面积造费为每平方米建筑面积10001000元；装修改造完成后即可全部售元；装修改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积出，售价为每平方米建筑面积40004000元；销售税费为售价的元；销售税费为售价的8%8%；购买该旧厂房买方需要交纳的税费为其价格的购买该旧厂房买方需要交纳的税费为其价格的4%4%。试利用上述。试利用上述资料用现金流量折现法估算该旧厂房的正常购买总价和单价资料用现金流量折现法估算该旧厂房的正常购买总价和单价（折现率为（折现率为12%12%）。）。旧厂房的购买价格旧厂房的购买价格V V 装修改造后装修改造后商场售价商场售价A A补出让金数额补出让金数额B B 装修改造费装修改造费C C销售税费销售税费D D购买税费购买税费E E 第七章第七章 假设开发法假设开发法B B40040050005000200200（万元）（万元）D D1785.711785.718 8142.86142.86（万元）（万元）E EV V4 40.04X0.04X（万元）（万元）V VA AB BC CD DE E V=1785.71-200V=1785.71-200-472.46-142.86-0.04V472.46-142.86-0.04VV=933.07V=933.07（万元）（万元）V V单单=1866.13=1866.13元元/0 10 1A0 10 1B第七章第七章 假设开发法假设开发法