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房地产税基评估的程序
房地产税基评估的程序
房地产税基评估的程序、方法、参数选择和估价报告
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时间：201*-12-1017:15:00作者：待查来源：待查
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根据税基评估的特点和要求，房地产计税价格评估程序、方法和参数选择等应当从下列几个方面进行完善：
(一)进行计税价格评估的情形
现行相关税法规定以下情形要进行房地产价格评估：一是需要确定房地产原值的，比如土地增值税中扣除项目的确定、房产税和房地产税中对房产原值进行确定；二是隐瞒、虚报房地产成交价格的，由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估；三是扣除金额无法获得的，如所得税、土地增值税中需要对房地产相关费用进行扣除，但又无法获得的情形；四是交易价格明显偏低又无正当理由的，如契税条例规定这种情形由征收机关参照市场价格核定。
未来房地产税制改革要开征的物业税，属保有环节、以房地产价值为计税依据的税种，则更需要定期对不动产进行评估。但各个国家和地区规定的期间不同，有的以3年为期，有的以2年为期，少量的以1年为期。
(二)确定估价主体
国外及我国香港地区的房地产计税价格评估一般由专门的机构负责，比如英国的总估价师办公室、香港的差饷物业估价署等。与一般政府机构不同的是，这些机构实行首席评估师负责制，职能范围上以计税价格评估为主，但有的也有发布房地产市场信息职能。比如香港差饷物业估价署定期发布的房地产市场报告就成为香港房市的重要指南。有些还拥有对社会评估机构的管理职能，这就类似于房地产估价师协会职能。
具体的房地产计税价格评估业务，有的自己进行，有的通过订立民事合同的方式，委托社会房地产评估机构进行。
(三)搜集相关房地产评估信息
主要包括估价对象所在地区对房地产价格有影响的资料，相关房地产交易、成本、收益实例资料，房地产产权人纳税信息、财产类别、所有权变动、建筑种类、土地类别、房屋种类和数量、动态的房屋改造信息等。其来源渠道主要由房地产管理部门、纳税评估机构、纳税人的纳税申报三个途径。
(四)明确每次计税价格估价基本事项
包括明确估价目的，即用于对房地产哪一个相关税种进行课征；明确估价对象，包括明确估价对象权益状况，区域范围；明确估价时点，估价时点应根据估税种确定，比如常年课征的税种(如物业税)应通过法律、法规的形式实现确定估价时点；而其他一次性课征的税种，如契税、营业税应当以当事人实际交易的时间确定时点；时点要精确到日。(五)拟定计税价格评估作业方案并进行初步评估
一是根据不同税种的要求选择拟采用的估价技术路线和估价方法，比如对房产税原值估价需要用重置成本法，营业税估价主要应当采用市场法；二是调查搜集评估所需资料；三是预计所需的时间、人力、经费，拟定作业步骤和作业进度。
在上述基础上对评估对象的计税价格进行初步评估。
(六)实地查勘估价对象。
虽然海量纳税评估信息和年度纳税评估，能在很大程度上保证评估结果的准确性，但由于区域经济、社会、自然环境和被评估对象自身变化等因素，仍然有可能导致计税价值变动。所以估价人员必须到计税房地产现场，亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实。
(七)确定估价结果撰写估价报告
确定估价结果和撰写估价报告是任何计税价格评估的最终目的。一份合格的计税价格评估报告应至少包括如下内容：
1、说明征税对象的纳税人、征管机关的名称；
2、说明具体的税种及其特定征收管理要求；
3、说明征税对象评估的对象和范围；
4、评估任务的分析和方法选择；
5、说明评估目的和基准日；
6、定义征税对象价值类型；
7、列出评估方法及重要参数确定依据和过程，修正类似征税对象所需注意的事项；
8、说明评估结论；
9、重要的声明，包括遗漏事项和未确定事项。
（三）加强中小企业管理，做实核定文章
账证不健全的中小企业往往通过隐匿应税收入、虚增成本费用的方式侵蚀所得税税基。因此，必须提高查账征收界定门槛，加强中小企业所得税核定征收力度。1、准确界定征收方式。严格按照《征管法》、《企业所得税法》和现行企业财务会计制度的有关规定，准确界定企业账务不规范情况下的征收方式。即：凡是没有材料账及库存商品账的、实现收入结转不及时的、没有财务报表或账表不符的、不能做到账目日清月结的、未按规定设置账簿的、不能如实反映企业财务情况和经营成果的、不能及时将本企业财务制度或财务、会计处理方法报送税务机关备案的、发生业务无法取得发票且金额占到成本费用总额10%（含）以上的，一律认定为账目混乱、账务混乱，实行核定征收。
2、合理确定税负标准。通过掌握企业机器数量、用工、用电、用料等关键生产经营数据，测算企业收入水平、材料耗用、投入产出比，切实掌握纳税人的收入盈利水平，合理确定纳税人税负标准。
3、抓好巡查环节，减少核定征收偏差度。对实行核定征收的企业，不能“一核了之”，要严格按照核定征收额进行征收，并通过日常巡查，随时掌握核定征收企业所得税纳税人的生产经营状况，用工、用电、用料变动情况，防止企业人为调节收入以规避税收。
房地产税基评估的程序、方法、参数选择和估价报告根据税基评估的特点和要求，房地产计税价格评估程序、方法和参数选择等应当从下列几个方面进行完善：
(一)进行计税价格评估的情形
现行相关税法规定以下情形要进行房地产价格评估：一是需要确定房地产原值的，比如土地增值税中扣除项目的确定、房产税和房地产税中对房产原值进行确定；二是隐瞒、虚报房地产成交价格的，由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估；三是扣除金额无法获得的，如所得税、土地增值税中需要对房地产相关费用进行扣除，但又无法获得的情形；四是交易价格明显偏低又无正当理由的，如契税条例规定这种情形由征收机关参照市场价格核定。
未来房地产税制改革要开征的物业税，属保有环节、以房地产价值为计税依据的税种，则更需要定期对不动产进行评估。但各个国家和地区规定的期间不同，有的以3年为期，有的以2年为期，少量的以1年为期。
(二)确定估价主体
国外及我国香港地区的房地产计税价格评估一般由专门的机构
负责，比如英国的总估价师办公室、香港的差饷物业估价署等。与一般政府机构不同的是，这些机构实行首席评估师负责制，职能范围上以计税价格评估为主，但有的也有发布房地产市场信息职能。比如香港差饷物业估价署定期发布的房地产市场报告就成为香港房市的重要指南。有些还拥有对社会评估机构的管理职能，这就类似于房地产估价师协会职能。
具体的房地产计税价格评估业务，有的自己进行，有的通过订立民事合同的方式，委托社会房地产评估机构进行。
(三)搜集相关房地产评估信息
主要包括估价对象所在地区对房地产价格有影响的资料，相关房地产交易、成本、收益实例资料，房地产产权人纳税信息、财产类别、所有权变动、建筑种类、土地类别、房屋种类和数量、动态的房屋改造信息等。其来源渠道主要由房地产管理部门、纳税评估机构、纳税人的纳税申报三个途径。
(四)明确每次计税价格估价基本事项
包括明确估价目的，即用于对房地产哪一个相关税种进行课征；明确估价对象，包括明确估价对象权益状况，区域范围；明确估价时
点，估价时点应根据估税种确定，比如常年课征的税种(如物业税)应通过法律、法规的形式实现确定估价时点；而其他一次性课征的税种，如契税、营业税应当以当事人实际交易的时间确定时点；时点要精确到日。
(五)拟定计税价格评估作业方案并进行初步评估
一是根据不同税种的要求选择拟采用的估价技术路线和估价方法，比如对房产税原值估价需要用重置成本法，营业税估价主要应当采用市场法；二是调查搜集评估所需资料；三是预计所需的时间、人力、经费，拟定作业步骤和作业进度。
在上述基础上对评估对象的计税价格进行初步评估。
(六)实地查勘估价对象。
虽然海量纳税评估信息和年度纳税评估，能在很大程度上保证评估结果的准确性，但由于区域经济、社会、自然环境和被评估对象自身变化等因素，仍然有可能导致计税价值变动。所以估价人员必须到计税房地产现场，亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实。
(七)确定估价结果撰写估价报告
确定估价结果和撰写估价报告是任何计税价格评估的最终目的。一份合格的计税价格评估报告应至少包括如下内容：
1、说明征税对象的纳税人、征管机关的名称；
2、说明具体的税种及其特定征收管理要求；
3、说明征税对象评估的对象和范围；
4、评估任务的分析和方法选择；
5、说明评估目的和基准日；
6、定义征税对象价值类型；
7、列出评估方法及重要参数确定依据和过程，修正类似征税对象所需注意的事项；
8、说明评估结论；
9、重要的声明，包括遗漏事项和未确定事项。