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外商投资房地产方式、限制及流程
一、背景
经济表现优异的中国，加入WTO后，随着人民币升值的启动，迅速蹿红，成为国际资本的头号角逐目标。国际资本圈甚至流行一句名言“购买所有人民币资产，包括垃圾”
房地产行业作为中国经济支柱，对外资的吸引力越来越大。有数据统计，在外资购房的高潮期，2005年外籍人士在京购买高端物业占比为20%，外资成为支撑北京、上海等一线城市高房价的一股“生力军”
然而从2006年开始，对于外资而言，中国楼市的“美羹”开始无法轻易“品尝”。2006年9月份“171号”文件下发，对外资投资房地产亮出红灯。此后，政策为外资投资房地产业筑起了一道道的“门栅”。外籍人士在京购置高档楼盘的比例也由2005年的20%骤降至2007~2008年2.1%左右。
二、概念界定
外商投资房地产，是指外国投资者通过新设、并购、再投资等方式投资房地产领域，从事房地产开发经营活动。  
外商投资房地产业主要有：新设、并购和再投资三种方式。
三、新设方式
外商投资房地产企业，从事房地产开发、经营、管理或服务。新设方式是外资投资房地产业最基本的投资方式。

遵循商业存在原则和项目公司原则
1、商业存在原则
外商在中国境内投资购买非自用房地产，应当遵循“商业存在”的原则。即外商应首先在中国境内申请设立外商投资企业，经有关政府部门批准并办理相关登记后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。简单的说，商业存在原则要求“从事房地产开发活动”，必须按照要求“设立房地产开发企业”，经批准、登记，在核准的范围内从事相关活动。
2、项目公司原则
外商在中国境内从事房地产的开发和经营，应当遵循“项目公司”原则。即外商欲申请设立房地产公司，必须事先取得土地使用权、房地产建筑物所有权，或者已经与土地管理部门、土地开发商或者房地产建筑物所有人签订土地使用权或者房产权的预约出让或者购买协议。 也就是说，项目公司要求有“从事房地产开发活动”的实际需要，才能“设立房地产开发企业”，否则，审批部门不予批准。
3、两种原则之间的关系
“从事房地产开发活动”和“设立房地产开发企业”是相辅相成的。“设立房地产开发企业”是以“从事房地产开发活动”为前提和条件的，但同时，“设立房地产开发企业”也是“从事房地产开发活动”的前提和条件，二者互为条件，缺一不可。
对外商投资新设房地产企业的限制
（一）、对经营范围的规定
2007年版规定的外商投资房地产业的限制类范围是：
（1）土地成片的开发(限于合资、合作);
（2）高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营;
（3）房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司。
此外，2007年版还将“高尔球场的建设、经营”规定为禁止外商投资项目。
（二）、对注册资本金和投资总额的限制
（1）房地产开发企业的最低注册资本为100万元人民币（地方政府可能有更高要求）；
（2）投资总额在300万美元以下（含300万美元）的，其注册资本应该不低于投资总额的70%；
（3）投资总额在300万美元至420万美元的，其注册资本不得低于210万美元；
（4）投资总额在420万美元（含420万美元）以上的，其注册资本应不低于投资总额的50%。
（三）、投资回报限制
外资投资房地产企业的中外投资各方，不得在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。
（四）、外汇用汇管制
（1）从2006年9月1日开始，境外机构和个人通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，或收购合资企业中方股权，必须以自有资金一次性支付全部转让款的，否则外汇局不予办理转股收汇外资外汇登记。
（2）外资投资房地产企业的中外投资各方，不得在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款，否则外汇局不予办理外资投资企业外汇登记或登记变更。
（3）从2007年5月23日开始，外商投资房地产企业有以下两种情形的，也不能办理外汇结汇手续。：
a)未完成商务部备案手续的；
b)为通过外资投资企业联合年检的。
外商投资新设房地产开发企业流程图

四、并购方式
外商投资并购房地产企业，即外国投资者通过股权或者资产并购境内的房地产企业，变更设立或者新设外商投资房地产企业，从事房地产开发、经营、管理或者服务。并购方式是外商投资房地产业最常见的投资方式。
（一）并购方式分类
1、股权并购
股权并购，即外国投资者购买境内非外商投资企业股东的股权，或认购境内公司增资，其结果是使该境内工司变更为外商投资企业。
2、资产并购
外商受让土地使用权或者房地产开发项目，并在境内设立外商投资房地产企业，对受让土地或项目进行开发、经营。
（二）对外资并购境内房地产企业的特殊限制
（1）对转让金支付期限的特殊限制
境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，须妥善安置职工，处理银行债务，并自外商投资企业营业执照颁发之日起3个月内以自有资金一次性支付全部转让金。
（2）禁止并购的主体对有不良记录的境外投资者，不允许其在境内进行上述股权并购和资产并购活动。
（3）对投资额的特殊限制
a)投资总额在300万美元以下（含300万美元）的，其注册资本应不低于投资总额的70%；
b)投资总额在300万美元至420美元的，其注册资本不得低于210万美元；
c)投资总额在420万美元（含420万美元）以上的，其注册资本应不低于投资总额的50%。
（4）资产并购对所转让项目的限制
在房地产开发领域的资产并购，就是项目转让

下列房地产不得转让：
1）以出让方式取得土地使用权的，不符合下列条件的：
a)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
b)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件的；
c)转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书
2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。
3）依法收回土地使用权的。
4）共有房地产产，未经其他人共有人书面同意的。
5）权属有争议的。
6）为依法登记领取权属证书的。
7）法律、行政法规规定禁止转让的其它情形。
外商投资股权并购房地产企业流程图

五、再投资方式
外商投资企业再投资房地产，即境内的外商投资企业转投资新设或者并购房地产企业，从事房地产开发、经营、管理或者服务。
对外商再投资境内房地产企业的特殊限制
外商投资企业境内再投资房地产业，在鼓励类、允许类范围内的，直接向投资公司所在地的登记机关即工商行政管理机关申请；在限制类范围内的，应按照上述限制性规定，先通过商务部门的审批，审批机关作出同样批复的，凭批复文件到工商行政管理部门申请设立登记。