房地产前期策划提案.pptx

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,前期策划提案,房地产前期策划提案,第1页,长安镇房地产宏观市场调研与分析,2.1,东莞及长安镇经济环境情况,2.1.1,区域经济现实状况与发展,2.1.2,产业结构情况,2.13,政府推进经济发展重大举措,房地产前期策划提案,第2页,小结,东莞各镇区经过二十多年经济发展，积累了财富，提升了居民综合素质，各行各业得到长足进步，以房地产业为代表城镇建设取得巨大结果，东莞正逐步成为继广州、深圳后又一个地域中心城市，市场潜力巨大；,房地产前期策划提案,第3页,长安镇作为东莞经济强镇，外向性经济一直走在东莞甚至全国前列，雄厚经济实力支持城镇建设快速发展，居民对改进居住环境需求不停扩大；,房地产前期策划提案,第4页,伴随,“,把东莞建设成为以国际制造业名城为特色当代化中心城市,”,战略目标确定，长安镇新一轮城镇建设开始展开，将会吸引更多投资者，创造更多就业机会，也给房地产带来新市场。,房地产前期策划提案,第5页,2.2,长安镇房地产市场分析,供求分析,市场宏观预测,房地产前期策划提案,第6页,风险预测,商业楼盘少，消费者可选性小,土地资源有限，商业楼盘开发集中，竞争加剧,房地产前期策划提案,第7页,机遇预测,经济连续稳定增加，城市化要求越来越高,外来人口连续增加,城镇居民投资伎俩单一,房地产前期策划提案,第8页,2.3,长安镇房地产市场概况,2.3.1,发展特点,中心区土地资源稀少，可发展规模小,锦厦村将成为新商务文化居住中心,市场需求潜力大,小高层、高层逐步兴起,房地产前期策划提案,第9页,2.3.2,地段特征,锦厦村区域,中心区区域,咸西村区域,房地产前期策划提案,第10页,2.4,长安镇竞争对手分析,2.4.1,住宅部分,房地产前期策划提案,第11页,价格分析,分析：,上述楼盘中，价格集中在2450-4000元/,M,2,与项目最有竞争城市花园、莲花苑售价在4000元/,M,2,左右，也间接反应本项目标价格定位区间。,楼盘,莲花苑,锦江花园,城市花园,莲花广场,销售均价,4000,2450,3980,3200,房地产前期策划提案,第12页,户型分析,项目名称,一房一厅,二房一厅,二房二厅,三房一厅,三房二厅,四房二厅,五房二厅,六房三厅,复式,莲花苑,锦江花园,城市花园,莲花广场,房地产前期策划提案,第13页,分析：,从上述在售楼盘户型分布结构上看，户型主要集中在二房二厅、三房二厅和四房二厅，反应当地对户型消费接收程度。,上述楼盘当中，莲花苑和锦江花园销售最好，共同特点是产品线丰富，偏向中小户型；反观城市花园和莲花广场，大户型占有相当百分比，偏离市场需要，销售不太理想。项目户型定位要防止重复。,房地产前期策划提案,第14页,配套设施分析,长安楼盘配套设施主要集中在会所，占38.9%；游泳池，占38.9%；休闲广场，占27.8%；士多店，占22.2%；儿童乐园，占16.7%；,以上能够看出，长安楼盘配套设施项目薄弱，极难适应不停发展消费者对高质素住宅小区综合需求，项目需要在配套设施上将不停发展需求考虑在内，并做一定程度超前设计，才能在激烈房地产市场竞争中赢得消费者。,房地产前期策划提案,第15页,小结,1、长安镇经过二十几年外向型经济发展，不停吸引外资企业投资，也不停吸引全国各地乃至全世界人才来创业和工作，使得长安房地产业不停发展和壮大，他们已经成为住宅小区主要购置者；,房地产前期策划提案,第16页,2、,当地人已经不是房产消费主要消费者，但城市人口增加，租赁市场活跃，使物业投资市场潜力增大，只要有质优、环境幽雅、管理良好住宅小区，就有购置力；,房地产前期策划提案,第17页,3、,项目要充分结合当前市场形势，利用本身位置、规划等优势，防止现有楼盘缺点和重复。,房地产前期策划提案,第18页,2.4.2,商铺部分,商业楼盘只有50%设置商业用途，面积基本在10000平方米以下，主要以单间商铺为主，占52.6%，超市、连锁店、便利店占42.1%；,主要作为楼盘配套设施，经营范围狭小，集中在饮食、日常消费品、美容美发、服装；,房地产前期策划提案,第19页,小结,1、,商铺不是楼盘开发重点，只是配套设施一部分；,2、各种经营商铺，能最大程度满足业主需要，提升楼盘附加值。,房地产前期策划提案,第20页,A,、,B,项目标定位策略,本公司对两个项目定位中心思想：,创造项目标差异化、提升项目标竞争平台,贵司项目与当地项目标差异化,A,和,B,项目之间差异化,房地产前期策划提案,第21页,A,项目中惠锦苑策划方案,（中惠锦苑以下统一简称,“,A,项目,”,）,房地产前期策划提案,第22页,A,项目,SWOT,分析,2.1,项目标优势（,Strength,）,2.1.1,地理位置,2.1.2,项目规模,2.2,项目标劣势（,Weak,）,2.2.1,周围环境,2.2.2,人文环境,2.2.3,工地现场,房地产前期策划提案,第23页,A,项目,SWOT,分析,2.3,项目标威胁（,Threaten,）,2.3.1,内忧,2.3.2,外患,2.4,项目标机会点（,Opportunity,）,2.4.1,需求市场情况良好,2.4.2,租赁市场情况良好,2.4.3,项目可创建本身优势,房地产前期策划提案,第24页,A,项目市场发展定位,5.1.1,项目定位策略,创造长安中心商务居住区域,垫高项目标竞争平台,房地产前期策划提案,第25页,5.1.1,项目定位策略,利用项目所在区域将成为未来长安中心,利用,WTO,带来庞大商机,利用五星级“长安国际大酒店”配套功效互补,利用五星级“长安国际大酒店”租赁价值对比,房地产前期策划提案,第26页,5.1.1,项目定位策略,经过首期开发酒店式商务公寓，拉动项目标整体档次往高层次发展，真正塑造本公司提议整体项目定位高档次小区。起到引爆当地高档楼盘市场作用。,后期整体纯住宅定位须不如前期高开，但也会利用前期优势继续在市场上保持相当高度,！,房地产前期策划提案,第27页,5.1.2,项目整体定位,长安首个国际化大型、高档小区,房地产前期策划提案,第28页,首 个,特显项目在地域唯一性,国 际化,项目标开发理念与世界同时,大 型,表达项目标规模,高 档,项目标售价将高于市场上平均售价，但性价比更高，更能满足目标客户群需要,社 区,除生活元素外，加入更多人文文化交流空间,房地产前期策划提案,第29页,整体产品定位：,长安首个国际化大型、高档小区,前期产品定位：,首个酒店式服务商务公寓,作用：,提升项目档次,产品发展定位：,首个大型高档小区,机会：,延续高开档次,房地产前期策划提案,第30页,5.1.3,项目首期开发定位,首个酒店式服务商务公寓,房地产前期策划提案,第31页,首 个,特显项目在地域唯一性,酒店式服务,以,“,一把钥匙开启一个全套家,”,为理念，,营造一个,“,现有居家亲切与温馨，又有,酒店舒适与优越,”,经典生活品味。,商务公寓,着眼于二十一世纪,“,SOHO,”,家庭办公工作,与生活方式，将办公与居家完美地融合,起来。,房地产前期策划提案,第32页,本定位支撑平台：,当地该类产品稀缺性,当地两间四星级酒店出租率达9成,大量外地人员对商务居住需求（酒店长包房可见一斑）,本身完善商务配套、小区配套,房地产前期策划提案,第33页,5.2,项目目标客户细分及定位,本项目标目标客户定位思绪在于,锁定客户层面，企业金领、企业投资者和吸引投资客户。,置业目标客户群外资企业投资者、高级金领、外籍技术人员,投资客户目标群,：,二次或屡次置业外商,拥有大量投资资金当地人,房地产前期策划提案,第34页,5.3,项目形象设计定位,尊贵、当代感、国际化,尊贵项目在长安全部项目中表现特色，所面正确潜在客户群在社会上地位、身份,当代感项目形象超前性、时代发展前瞻性,国际化,反应项目素质与其它项目标差异化，定位与世界同时,房地产前期策划提案,第35页,依据项目上述形象特征，我们联想起一个国家,国际化当代大城市,亚洲四小龙之一国际金融中心,高素质人文环境,新加坡,房地产前期策划提案,第36页,首期项目形象设计提议,狮城国际商住小区,新加坡异域园林风情,房地产前期策划提案,第37页,5.4,项目价格定位,依据本公司此次提议项目产品开发理念，形成产品,与当前靠近本项目标市场在售楼盘作比较，选取三个靠近楼盘,莲花苑、城市花园、莲花广场,，进行市场比较法：,A,项目权重修正价,为,4535元/,房地产前期策划提案,第38页,依据：,市场比较法得出数据支持,争取市场竞争优势,酒店式公寓适合带装修出售,本公司提议,A,项目初步均价定价为：,4700元/-4900元/（带约500元/,m,2,装修）,房地产前期策划提案,第39页,A,项目规划建筑概念设计,6.1,项目用地概述,房地产前期策划提案,第40页,6.2项目规划设计标准及意境提议,6.2.1,规划目标标准,6.2.2,规划意境,“,新加坡式当代小区,”,房地产前期策划提案,第41页,房地产前期策划提案,第42页,规划意境涵义,:,房地产前期策划提案,第43页,（,2,）针对目标客户群可行性分析,联想示意图,：,新加坡式,当代小区,经济发达,当代城市,管理完善,相符点,商务化,城市气息,高质素配套服务,客户需求,商务使用功效,当代小区,小区配套,齐全,优美环境,世界花园,良好小区 园林,房地产前期策划提案,第44页,房地产前期策划提案,第45页,6.3,规划整体布局,房地产前期策划提案,第46页,6.4,分期物业开发提议,采取,同期开发，分阶段推出销售策略,房地产前期策划提案,第47页,6.5,交通系统提议,房地产前期策划提案,第48页,6.6,环境、景观设计提议,园林主题是：,狮城园林,房地产前期策划提案,第49页,房地产前期策划提案,第50页,房地产前期策划提案,第51页,房地产前期策划提案,第52页,房地产前期策划提案,第53页,6.7,空间序列组织提议,房地产前期策划提案,第54页,6.8,建筑格调及色调提议,房地产前期策划提案,第55页,6.9,住宅设计提议,6.9.1,平面组织,6.9.2,单体交通组织,6.9.3,外立面设计,6.9.4,新技术设备介绍,6.9.5,结构设计,房地产前期策划提案,第56页,6.10,物业管理及智能化提议,6.11,项目配套功效提议,房地产前期策划提案,第57页,B,项目中惠高尔夫花园策划方案,（中惠高尔夫花园以下统一简称,“,B,项目,”,）,房地产前期策划提案,第58页,B,项目,SWOT,分析,7.1,项目标优势（,Strength,）,7.1.1,地块环境,7.1.2,项目规模,7.2,项目标劣势（,Weak,）,7.2.1,地理位置,7.2.2,人文环境,7.2.3,工地现场,房地产前期策划提案,第59页,B,项目,SWOT,分析,7.3,项目标威胁（,Threaten,）,7.3.1,内忧,7.3.2,外患,7.4,项目标机会点（,Opportunity,）,7.4.1,需求市场情况良好,7.4.2,项目可创建本身优势,房地产前期策划提案,第60页,B,项目市场发展定位,8.1,项目产品定位,长安大型、中等、年轻态精品小区,房地产前期策划提案,第61页,大 型,表达项目标规模,中 档,项目在售价方面应该贴近目标客户群且具备市场竞争力,精 品,代表发展商开发理念和决心做好产品信心,年轻态,小区设计格调更能活跃、节奏更轻快,小 区,表达出项目生活配套设施完善,房地产前期策划提案,第62页,8.2,项目目标客户细分及定位,本项目标目标客户定位思绪在于,保障应有客户层面，扩大客户起源。以企业白领阶层为基础，广泛吸引投资客户。,主要目标群：,外资企业管理人员和白领阶层,扩大目标群,：,二次或屡次置业香港人,拥有大量投资资金当地人,房地产前期策划提案,第63页,8.3,项目形象设计定位,悠闲、清新、浪漫,房地产前期策划提案,第64页,悠闲生活节奏放缓，轻松、写意享受生活每一个细节,清新轻盈、明快、有节奏感,浪漫漫步桃花银柳丛中，融入溪流花影之下，“初恋”感觉从现眼前,房地产前期策划提案,第65页,项目整体形象提议,桃花映轩,桃花主题园林风情,房地产前期策划提案,第66页,8.4,项目价格定位,依据本公司此次提议项目产品开发理念，形成产品,与当前靠近本项目标市场在售楼盘作比较，选取三个靠近楼盘,莲花苑、城市花园、莲花广场,，进行市场比较法：,B,项目权重修正价,3780元/,房地产前期策划提案,第67页,依据：,市场比较法得出数据支持,争取市场竞争优势,利于将装修费用打入楼价进行按揭，降低置业门槛,本公司提议,B,项目初步均价定价为：,4000元/-4200元/（带约350元/,m,2,装修）,房地产前期策划提案,第68页,B,项目规划建筑概念设计,9.1项目用地概述,9.2,项目规划设意境提议,桃花映轩,房地产前期策划提案,第69页,9.3规划整体布局,房地产前期策划提案,第70页,9.5,交通系统提议,房地产前期策划提案,第71页,9.6,环境、景观设计提议,园林主题是,“缤纷烂漫桃花境”,房地产前期策划提案,第72页,造园手法提议,房地产前期策划提案,第73页,9.7,空间序列组织提议,9.7.1,总体空间形态控制,9.7.2,天际线提议,9.7.3,空间序列,房地产前期策划提案,第74页,9.8,建筑格调及色调提议,9.9住宅设计提议,9.10,物业管理及智能化提议,9.11,项目配套功效提议,房地产前期策划提案,第75页,谢谢！,房地产前期策划提案,第76页,