房地产开发项目总投资与总成本费用的估算共享.pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,中国最大的地产资料下载基地,号,项 目,总 投 资,估算说明,1,开发建设投资,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,1,11,1,12,土地费用,前期工程费,基础设施建设费,建筑安装工程费,公共配套设施建设费,开发间接费,管理费用,财务费用,销售费用,开发期税费,其他费用,不可预见费,2,经营资金,3,项目总投资,（,1,）,+,（,2,）,3,1,3,2,3,3,开发产品成本,固定资产投资,经营资金,表,5-1,项目总投资估算表 单位：万元,中国最大的地产资料下载基地,号,项 目,开发产品成本,固定资产投资,合计,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,土地费用,前期工程费用,基础设施建设费,建筑安装工程费,公共配套设施建设费,开发间接费,管理费用,财务费用,销售费用,开发期税费,其他费用,不可预见费,合 计,表,5-2,开发建设投资估算表 单位：万元,中国最大的地产资料下载基地,781,平方米，其中，住宅部分为,47 581,，休养所为,1 200,，综合商场为,1 000,。住宅部分全部预售，休养所出租，综合商场为自营。该项目总投资为,13 057,万元，其中开发建设投资,13 049,万元，由开发产品成本,12 867,万元和自营固定资产的,182,万元组成；综合商场在开发完毕后自营时，需经营资金,8,万元，到项目结束时一次性收回。,中国最大的地产资料下载基地,867,万元。此时，总投资等于开发建设投资也等于开发产品成本,12 867,万元。,如果是开发完成后用于租售的项目，项目总投资基本上等于开发建设投资并等于开发产品成本（也即总成本费用）。,中国最大的地产资料下载基地,。,中国最大的地产资料下载基地,号,项 目,金 额,估算说明,1,2,3,4,5,6,土地出让金,征地费,拆迁安置补偿费,土地转让费,土地租用费,土地投资折价,合 计,表,5-3,土地费用估 单位：万元,中国最大的地产资料下载基地,号,项 目,金 额,估算说明,1,2,3,4,5,6,规划设计、可研费,水文、地质勘察费,道路费,供水费,供电费,土地平整费,合 计,表,5-4,前期工程费估算表 单位：万元,中国最大的地产资料下载基地,号,项 目,建设费用,接口费用,合 计,1,2,3,4,5,6,7,8,供电工程,供水工程,供气工程,排污工程,小区道路工程,路灯工程,小区绿化工程,环卫设施,合 计,表,5-5,基础设施建设费估算表 单位：万元,中国最大的地产资料下载基地,目,建筑面积,建安工程费,装饰工程费,金额合计,单价,金额,单价,金额,单项工程,1,单项工程,2,合 计,表,5-6,建筑安装工程费用估算表 单位：万元,中国最大的地产资料下载基地,号,项 目,建 设 费 用估算说明,1,2,3,4,5,6,居委会,派出所,托儿所,幼儿园,公共厕所,停车场,合 计,表,5-7,公共配套设施建设费用估算表 单位：万元,中国最大的地产资料下载基地,号,项 目,金 额,估算说明,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,临时用地,临建费,施工图预算或标底编制费,工程合同预算或标底审查费,招标管理费,总承包管理费,合同公证费,施工执照费,工程质量监督费,工程监理费,竣工图编制费,工程保险费,合 计,表,5-8,其他费用估算表 单位：万元,中国最大的地产资料下载基地,号,项 目,金 额,估算说明,1,2,3,4,5,6,7,8,固定资产投资方向调节税,土地使用税,市政支管线分摊费,供电贴费,用电权费,分散建设市政公用设施建设费,绿化建设费,电话初装费,合 计,表,5-9,开发期税费估算表 单位：万元,中国最大的地产资料下载基地,间,百分比,销售收入,百分比,销售收入,百分比,销售收入,第,1,期,第,2,期,第,3,期,第,N,期,总计,房地产开发项目销售计划及收款计划表,表,5-10,单位：建筑面积（），销售收入（元）,中国最大的地产资料下载基地,号,项 目,名 称,建设期,经营期,第,1,期,第,2,期,第,3,期,第,N-1,期,第,N,期,1,可出租建筑面积,2,单位租金,3,可能毛租金收入,4,出租率（,%,）,5,有效毛租金收入,6,转售收入,7,转售成本及税费,8,净转售收入,房地产开发项目出租计划及出租收入计划表,表,5-11,单位：建筑面积（），销售收入（元）,中国最大的地产资料下载基地,目,建筑面积,（）,售 价,（元,/,）,2001,年,2002,年,2003,年,合计,上半年,下半年,上半年,下半年,上半年,下半年,地上商业部分,公寓楼部分,地下商业部分,地下车库部分,总 计,表,5-12,房地产项目销售收入汇总表（全部出售方案）单位：万元,中国最大的地产资料下载基地,计,入住率,地上商业部分,收 入,（万元）,公寓楼部分,地下商业部分,地下车库部分,其他面积,总 计,表,5-13,房地产项目出租收入计划表（全部出租方案）单位：万元,中国最大的地产资料下载基地,搜集交易实例,选择比较实例房地产,建立价格可比基础,比较实例的比较和修正,确定该房地产的比准价格,中国最大的地产资料下载基地,号,项 目,计 算 基 础,1,转让房地产总收入,详见销售收入表,2,2,1,2,2,2,3,2,4,2,5,扣除项目金额,取得土地使用权所支付的金额,开发成本,开发费用,与转让房地产有关的税金,财政部规定的其他扣除项目,2.1+2.2+2.3+2.4+2.5,地价款与相关手续费,土地征用及拆迁费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等,管理费用、销售费用、财务费用（详见书中阐述）,营业税城市建设维护税、教育费附加、印花税,（土地使用权金额,+,开发成本）,20%,3,增值额,(1)-(2),4,增值率,(3)(2),5,适用增值税率,增值额,50%,以下部分：,30%,增值额超过,50%,至,100%,部分：,40%,增值额超过,100%,至,200%,部分：,50%,增值额超过,200%,部分：,60%,6,增值税,应纳税额,=,土地增值额,适用税率,表,5-15,土地增值税计算表,中国最大的地产资料下载基地,目,合计,1,2,3,N,1,销售收入,1,1,1,2,1,3,可销售面积（平方米）,单位售价（元,/,平方米）,销售比例（,%,）,2,经营税金及附加,2,1,22,2,3,营业税,城市维护建设税,教育费附加,表,5-16,销售收入与经营税金及附加估算表 单位：万元,中国最大的地产资料下载基地,目,合计,1,2,3,N,1,租金收入,1,1,1,2,1,3,可出租面积（平方米）,单位租金（元,/,平方米）,出租率（,%,）,2,经营税金及附加,2,1,2,2,2,3,营业税,城市维护建设税,教育费附加,3,净转售收入,3,1,3,2,3,3,转售价格,转售成本,转售税金,表,5-17,出租收入与经营税金及附加估算表 单位：万元,中国最大的地产资料下载基地,目,合计,1,2,3,N,1,自营收入,1,1,1,2,1,3,商业,服务业,其他,2,经营税金及附加,2,1,2,2,2,3,营业税,城市维护建设税,教育费附加,表,5-18,自营收入与经营税金及附加估算表 单位：万元,中国最大的地产资料下载基地,号,项 目,合计,1,2,3,N,1,项目总投资,1,1,1,2,开发建设投资,经营资金,2,资金筹措,2,1,2,2,2,3,2,4,2,5,资本金,借贷资金,预售收入,预租收入,其他收入,表,5-19,投资计划与资金筹措表 单位：万元,中国最大的地产资料下载基地,年等额还本付息，计算公式：,式中：,A,:,每年的还本付息额；,I,c,:,宽限期末固定资产投资和开发产品成本的借款本金或本息与初始经营资金借款本金之和；,i,:,年利率（实际利率）；,r,:,贷款方要求的借款偿还时间（由还款期开始计算）；,：资金回收系数。,中国最大的地产资料下载基地,本年以前各年偿还本金累计,每年偿还本金，其计算公式为：,每年偿还本金,=,A,-,每年支付利息,中国最大的地产资料下载基地,各年还本付息额，计算公式；,式中：,A,t,：第年还本付息额。,中国最大的地产资料下载基地,目,合 计,1,2,3,N,1,借款及还本付息,1,1,2,1,3,1,4,1,5,期初借款本息累计,本金,利息,本期借款,本期应计利息,本期还本,本期付息,2,借款偿还的资金来源,2,1,2,2,2,3,2,4,利润,折旧费,摊销费,其他还款资金,表,5-21,借款还本付息表 单位：万元,中国最大的地产资料下载基地,