绿地上海花桥项目商业定位及业态规划.pptx

目录,市场分析,地块属性分析,市场机会点及定位,地块商业业态规划及分布,总结,市场分析,1,：花桥镇目前商业分布及经营现状,目前花桥镇的商业集中区域为,花溪路、花望路沿线以沿街小商业,及社区商业为主，无集中的商业中,心及街区主要特点体现为脏、乱、,差。目前花桥镇商业可高度概括为,“集镇”,2,：花桥镇未来商业分布及业态分析,花桥镇在建以及未来规划的办公、住宅、商业中心均位于绿地大道的南、北两侧。,办公：以花桥国际商务城为核心超大体量,商务中心。,住宅：以绿地,21,城、国际华城为核心包括未来宗地位置西北面的大型居住及生活配套区，成带状分布,商业：花桥国际商务城配套商业、绿地,21,城配套商业为主,3,：目前绿地大道沿线已规划集中商业分析,业态分析：,为满足国际商务城及超大住宅社区的配套要求，目前集中商业的规划业态分为：,酒店：位于绿地,21,城项目内部的四星级绿地豪生国际大酒店（目标消费人群,21,城业主所带来的消费人群）、位于中央商务城的希尔顿酒店，天天假日酒店、东方海外,酒店等均为四星级以上酒店（目标消费人群瞄准国际商务城办公、出差人士）,大型卖场：由绿地引进的韩国易买得超市（建筑面积,20000,平米），辐射半径,地块半径,3,公里范围的常住人口（我地块位于辐射区外）,建材、家居超市：由绿地引进的家世界、美饰家，基本能满足绿地大道沿线楼,盘建材、家居用品的购买需求,商业街区绿地的香榭利 大道风情商业街区为核心的沿街商业区,菜场：绿地,21,城内部设置,地块属性分析,1,：该地块规划设计要点,地块商业建筑面积可以做到,沿绿地大道不得布置条状小型商业，主要商业沿西侧沿规划道路布置,2,：该地块是商业的区域属性,位于国际商务城的偏西南侧位置、位于绿地,21,城商业的西侧,地块,、,区域属性,SWOT,S,：,本项目西北侧为规划型居住及生活配套区，相对于国际商务城商业、绿地,21,城商业具备区域优势；,位于绿地大道两侧的大型商业定位已基本明确，我公司可根据已有商业业态制定出合理的商业定位及业态组合，风险较小（目前绿地大道沿线已规划,4,家高星级酒店，存在较大经营风险）地块内水网发达，其中一条活水水系从地块中部穿越，为地块内部高档商业街区设置提供便利条件,W,：,本项目与绿地,21,城商业、国际商务城配套商业地理区位上比较，明显处于劣势,本项目因商业体量限制，没有形成未来花桥商业中心的条件,本项目商业体量为建筑面积,30000,平方米（按容积率,1.6,计算，商业指标做满），如只满足社区商业配套（,8000,平方米左右），无法消化。,O,：,国际商务城 及项目周边住宅项目的陆续启动，未来会给本项目商业带来充足的人气,目前绿地大道沿线已规划或在建商业项目存在大量的同质化竞争。同时部分国际商务城及周边住宅项目配套所必须的商业确没有设置，给我公司商业定位及业态规划带来机会点,T,：,项目周边无任何商业氛围，造势难度较大,该地块规划设计要点（商业部分）较不合理，给本项目商业分区带来风险,商务启动区：,135,公顷,临安亭，综合型办公集聚区；规划有亚太广场、中海外酒店及住宅、希尔顿酒店等。,2010,年完成规划建设,绿地,21,城：,在建,13,平方公里，包括商业、住宅、酒店公寓、办公等大型社区。,北部工业区：,核心商务区：,329,公顷。,密集型国际办公区，生态办公区等。预计在,2015,年初具规模。,居住及生活配套区,宗地位置,市场机会点及定位,差异定位,绿地大道沿线作为未来花桥的住宅、商业、办公的的核心区域，目前已规划集中商业有如下几类：酒店、超市建材、家居超市、商业街区,、生活购物广场,、菜场。,绿地,21,城的配套商业基本含概了商业中心形成所必须的集中式商业（绿地豪生国际大酒店、韩国易买得超市、家世界、美饰家、香榭利 大道、菜场）凭借其项目相对较好的地理位置、超大的住宅及商业体量，确立了其商业未来在花桥的核心引导地位。作为我公司地块无论在地理位置、商业体量、时间节点等方面与绿地,21,城项目及周边商业都不具备可比性。以此可确立本项目集中商业的定位,特色定位，寻找市场空白。,差异分析,在目前绿地大道沿线集中商业配备较为齐全的前提下，寻找市场的空白点,酒店：,近期核心商务区规划：到,2010,年核心商务区建设带来的总人口将达到,8.8,万人，由此可见未来此地必将成为酒店业发达的区域。目前绿地大道沿线规划（包括在建）四星级以上酒店有,4,家，分别是四星级绿地豪生国际大酒店（目标消费人群,21,城业主所带来的消费人群）、位于中央商务城的希尔顿酒店，天天假日酒店、东方海外 酒店等均为四星级以上酒店（目标消费人群瞄准国际商务城办公、出差、商业接洽人士）,以面向国际商务城办公、出差人士为主的花桥酒店业酒店的规划标准较高（未来客房均至少在,350,以上），均面向高档消费人群。明显存在商业多层次配置的不合理，而面向商务人士中主要中低端人群的酒店（客房价在两百左右），没有配置。而作为目前国内外商务人士首选的连锁酒店（如家、莫泰、锦江之星等）在依托强大国际商务城的依托下必将拥有强大的市场支持。,操作手段：目前已与此类连锁酒店进行初步接触，其物业建筑要求面积在,60008000,左右。目前莫泰、锦江之星、如家快捷已完成对项目的初步踏勘，初步表示了合作意向。每一单层租赁面积至少,1000,平方米,至多租赁,8,个楼层。其中一楼面积至少,1200,平方米。该类酒店合作模式已租赁为主，整体物业产权收购为辅。目前莫泰、如家均表示了未来对本项目商业物业租赁的兴趣（酒店要求规划在该地块的东北角，且尽量做成独栋建筑），连锁类酒店平均商务条件为,1.0,元,/,天平方左右，租赁期限,2030,年。,建议：按连锁酒店的初步要求在本项目的东北侧位置设置单栋,46,层，单层,1200,平方米左右的酒店。在取得初步规划图纸后与酒店方沟通，争取做到定单式操作，最大化降低公司商业物业的开发风险。,莫泰连锁酒店,如家快捷酒店,超市：,绿地,21,城引进的韩国易买得超市建筑面积,20000,平方米，辐射半径,2,公里。而我项目地块位于,2,公里辐射圈的边缘地带，同时我项目地块的西北方向是规划型居住及生活配套区。,操作方式：在本项目西北角布置两层社区型超市，单层面积,2000,平方米。目标客流：本项目业主（人口,4000,左右）以及位于本项目以西的常住人口。目前已与苏果、好又多,、联华等超市进行前期沟通，操作模式同酒店（定单式）。超市一般以租赁为主，不考虑物业收购。平均商务条件为,0.8,元,/,天平方，租赁期限,1015,年。,建议：在超市强大的人气带动作用下，沿地块西侧设置沿街商业（以两层店铺为主、单层店铺为铺。同时按项目地块中自然河道延伸。其中西侧沿街商业以满足社区配套为主，沿自然河道商业可适当设置以酒吧、咖啡、简餐为主的沿河风情街。,联华超市,苏果超市,新城翡翠湾沿河风情街,绿地,21,城香榭利大道,1,、连锁酒店：,此区域是被地块交通最为便利、也是最接近商务城的区域。同时拥有较好的可视度。建筑面积,60008000,平米。应考虑与与整个住宅小区隔离,2,、社区型超市：,在易买得超市的辐射区域以外。满足本社区配套要求，同时可最大限度辐射项目地以西的常住人口。为社区商业街有效的引导客流。建筑面积,4000,平米左右,3,、沿河风情街：,满足业主休闲娱乐的需求（项目周边无此类设施），但考虑到市场容量，考虑配置建筑面积在,3000,平米左右。,4,、沿街商业组团：,主要满足本项目业主的商业配套。（可间断设置社区公建（如幼儿园、会所等），按,300000,平米建筑面积的小区商业标准配置约,6000,平米,地块商业业态规划及分布,总结,无论从花桥镇商业地产的大环境，还是从本项目的相对区域位置来看，本项目集中商业开发的风险都比较大。所以本地块商业开发一定得采用定单式捆绑开发。具体流程如下：,规划设计方案敲定前：,1,：确定集中商业主力店的意向业态（酒店、超市）；,2,：初步与这些业态的行业知名商家联系，了解其对本地块区域位置的认可度；,3,：在此类商家对该区域初步认可的前提下，按其设计标准出初步的规划设计方案；,规划设计方案敲定后，项目开工前：,1,：与商家签定框架协议书，商家交纳履约保证金，定单式开发；,2,：签定正式租赁合同；,注：根据商家的认可度，工程及商务条件界面的变化，随时做出调整。,