第四章-房地产开发项目规划设计PPT课件.ppt

1第四章 房地产开发项目的规划设计及其评价2本章主要内容：房地产开发项目的规划设计房地产开发项目的规划设计的组织与控制房地产开发项目的规划设计方案的经济因素分析房地产开发项目的规划设计方案的评价3第一节 房地产开发项目的规划设计4中国城市规划体系国民经济与社会发展计划国民经济与社会发展计划土地利用规划土地利用规划区域规划区域规划/城市（镇）体系规划城市（镇）体系规划村镇规划村镇规划区域生态环境规划区域生态环境规划城市发展战略规划城市发展战略规划分区规划（大城市）分区规划（大城市）专项规划专项规划城市总体规划城市总体规划控制性详细规划控制性详细规划修建性详细规划修建性详细规划城城市市生生态态环环境境保保护护规规划划5一、城市规划的层次体系城市规划，是城市政府为了确立城市性质、规模和发展方向，实现城市经济和社会发展目标，合理利用城市土地、协调城市空间布局和各项建设的综合部署。城市中的一切开发建设活动，都必须服从城市规划和规划管理。城市规划按其规划的深度不同可分为城市总体规划、分区规划、控制性详细规划和修建性详细规划等。6一、城市规划的层次体系1城市总体规划城市总体规划是在较长时期内，对整个城市的发展进行的综合部署，从宏观上控制城市土地合理利用和空间布局，指导城市协调发展。城市总体规划的主要任务是：确定城市的性质、发展目标和发展规模；确定城市布局形式和功能分区；制定城市道路和交通系统规划，城市园林绿地系统规划，城市给水、排水、防洪、供电、供热、燃气供应、邮电等专项工程规划以及城市各项工程管线设计；制定主要公共建筑位置的规划方案、地震设防城市的防震规划、城市改建规划等。7以哈尔滨市为例城市性质：黑龙江省省会、东北地区北部中心城市、国家重要的制造业基地、历史文化名城和国际冰雪文化名城。8哈尔滨市城市的人口及用地规模：中国省辖市中面积最大、人口居第二位的特大城市。全市土地面积5.31万平方公里，其中，市区面积7086平方公里，辖8区10县(市)。截至2013年末，户籍总人口995.2万人，市辖区人口473.6万人。9哈尔滨市城市空间结构特点：“一江、两城、九大组团”。一江：松花江。两城：形成江南江北两大城区。九大组团：中心、群力、哈西、哈东、平房、前进、松浦、利民、呼兰。1011城市绿地系统规划图 12城市道路网规划图 13一、城市规划的层次体系2分区规划分区规划是在总体规划的基础上，具体地划定土地使用界线，对土地使用进一步分类，对不同使用性质的用地位置和范围提出控制性要求，确定次干道及支路的红线位置、横断面、主要交叉口形式，控制点的坐标、标高；确定地上、地下各种主要管线的走向、控制管径，并综合处理平面和竖向关系；原则规定建筑高度和建筑密度，确定每块用地的建筑容积率和人口数量。14一、城市规划的层次体系3控制性详细规划控制性详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。控制性详细规划的任务是：将城市总体规划所明确的城市土地使用性质、发展方向、各项需要配套建设的公共服务设施和市政公用设施项目，具体明确地落实到每一块需要开发建设的土地上；落实每一块需要开发的土地建筑数量（包括容积率、建筑间距、建筑高度、建筑密度）、人口数量（人口密度）、道路红线（包括道路宽度和退缩要求）及其控制点的坐标；具体明确组织城市环境、城市特色的规划设计要求。15一、城市规划的层次体系4修建性详细规划修建性详细规划是对即将开发的地块，根据控制性详细规划对该地块的控制指标或城市规划管理部门提出的设计条件，所编制的开发建设实施性详细规划。主要任务是：确定各类建筑、各项基础工程设施、公共服务设施的具体配置，并根据建筑和绿化的空间布局、环境景观设计，编制规划总平面图；对局部地区交通场站选址定线以及单项工程综合：解决各种管线在平面上、高程上的关系，市政设施的具体位置和范围以及开发小区内外各种管线的衔接关系。16一、城市规划的层次体系城市总体规划、分区规划和控制性详细规划，是由城市政府和规划部门组织编制的具有法律效力和行政权力性的文件；修建性详细规划是由开发企业委托城市规划设计部门编制的开发实施性文件，是开发企业向城市规划主管部门申请报建的主要文件和材料。17二、居住区规划的内容（一）确定居住区布局结构和道路系统居住区一般实行三级布局结构，即“居住区居住小区住宅组团”。住宅组团是由若干栋住宅集中紧凑地布置在一起，在建筑上形成整体的、在生活上有密切联系的住宅组织形式，是居住区中最基本的布局结构形式。其规模约为300700户，人口为10003000人，占地23公顷（ha）。18二、居住区规划的内容（一）确定居住区布局结构和道路系统居住小区由若干个住宅组团有机结合构成，是由城市道路以及自然界线（如河流）划分的完整居住地段，人口规模约为0.71.5万人，用地1235公顷（ha）。居住区由居住小区组合而成，其人口规模一般为35万人，占地面积大致为50100公顷（ha）。19二、居住区规划的内容（一）确定居住区布局结构和道路系统居住区级道路的红线宽度不小于20m；居住小区级道路的红线宽度不小于16m；住宅组团级的道路宽度一般为46m；通往各住宅单元门口的宅旁小路，其宽度为1.52m。20二、居住区规划的内容（二）住宅选型按层数划分，有低层住宅、多层住宅和高层住宅；按建筑形式划分，有花园式住宅（别墅）、公寓式住宅、错层式住宅、退台式住宅、跃层式住宅、复式住宅；按平面特点划分，有点式住宅、板式住宅、大进深住宅、大开间住宅；按使用对象划分，有青年公寓、铺面住宅、综合性商住楼；按面积大小划分，有小户型（一室户）、中户型（二室户）、大户型（三室户、四室户等）；按结构形式划分，有砖混结构、砌块结构、砖石结构、大模结构、大板结构、框架轻板结构等。21二、居住区规划的内容（二）住宅选型1点式住宅宽度和长度比较接近。四面临空、日照阴影宽度小，栋与栋之间的日照间距要求不必像板式住宅那样严；一梯可安排49户，充分发挥电梯和楼梯的服务效率；平面多以矩形、T型、Y型为主；整体抗震性能好；同一层楼不同户的居住环境相差较大，位于西北和东北角住房的朝向不好。2223二、居住区规划的内容（二）住宅选型2板式住宅由两个或两个以上的居住单元按直线邻接；朝向好，通风向阳，外墙暴露少；布置不够灵活，立面造型不如点式住宅生动，阴影大，抗震性能较点式住宅差。24二、居住区规划的内容（二）住宅选型3错层式住宅25二、居住区规划的内容（二）住宅选型3错层式住宅26二、居住区规划的内容（二）住宅选型3错层式住宅一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、橱、阳台处于几个高度不同的平面上，但都在同一层楼层。优点：节约楼梯间所占面积，住户干扰小。缺点：施工较复杂，抗震能力较差。27二、居住区规划的内容（二）住宅选型4跃层式住宅在每户的室内设置仅供本户用的小楼梯，住户占有上下两层楼面。优点：住宅内部空间借鉴了欧美小二楼独院的设计手法，卧室、起居室（包括门厅、客厅、餐厅）、卫生间、厨房及其他辅助用房分层布置，功能明确，相互干扰较小，采光通风好。缺点：户内楼梯要占去一定的使用面积；当发生意外灾害时，由于二层只有一个出入口，人员不宜疏散。28二、居住区规划的内容（二）住宅选型5复式住宅每户室内分为两层，下层为起居室、厨房、卫生间等，高2米；上层供休息睡眠和贮藏用，高1.2米；户内设入墙式壁柜和楼梯。优点：上部夹层采用推拉窗及墙身多面窗户，通风采光良好；土地利用率较一般住宅提高40%，使用面积提高5070；隔断、家具、装饰融为一体，综合造价大大降低。缺点：净空低，易使用户产生压抑感，私密性和安全性较差。29二、居住区规划的内容（二）住宅选型6退台式住宅住宅建筑由下至上逐层退让，退让减少的面积为该层的大平台，住宅建筑逐层退让的整体造型效果类似于台阶。优点：户外活动空间大，采光通风好，建筑立面丰富，依山就势布置，可获得丰富的景观效果。缺点：建筑面积逐层减少，土地利用率相对较低。3031二、居住区规划的内容（二）住宅选型7花园别墅带有花园草坪的独院式低层高级住宅，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，富有变化，水、电、暖供给一应俱全，带有车库甚至游泳池，一般选址在环境幽静的郊外和风景旅游区。32二、居住区规划的内容（二）住宅选型8综合性商住楼将写字楼、商场、旅馆、饭店等不同用途的非居住用房同住宅用房组合在一起的高层建筑。一般选址在市中心的黄金地段。受高收入住房需求者的青睐。33二、居住区规划的内容（三）住宅的布置1周边式布置2行列式布置3混合式布置4散点式布置5自由式布置34二、居住区规划的内容（四）公共服务设施规划布置居住区公共服务设施（也称配套公建），应包括：教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、市政公用、行政管理和其他八大类设施。35二、居住区规划的内容（四）公共服务设施规划布置居住区级公共服务设施，包括教育（中学）、医疗卫生（医院、门诊）、文化体育（文化活动中心）、商业服务（综合食品店、综合百货店、餐饮、中西药店、书店、市场）、金融邮电（银行、电信支局）、市政公用（供热站、燃气调压站、公共厕所、垃圾转运站、停车场）、行政管理（街道办事处、派出所）。36二、居住区规划的内容（四）公共服务设施规划布置小区级公共服务设施，包括包括教育（托儿所、幼儿园、小学）、医疗卫生（卫生站）、文化体育（文化活动站、居民健身设施）、商业服务（综合食品店、综合百货店、餐饮、中西药店、书店、市场）、金融邮电（储蓄所、邮电所）、市政公用（供热站、变电室、燃气调压站、公共厕所、垃圾转运站、停车场）。37建筑面积用地面积总指标1176210212823334教育600120010002400医疗卫生208040190文体20304060商业服务450570100600金融邮电16222234市政公用301205080行政管理408030100小区级公共服务设施控制指标（米小区级公共服务设施控制指标（米2/千人）千人）资料来源：城市规划区居住设计规范38用地构成居住区小区组团住宅用地（R01）456055656075公共服务设施用地（R02）20321827618道路用地（R03）815713512公共绿地（R04）7.51551238居住用地（R）100100100居住区用地平衡控制指标（居住区用地平衡控制指标（%）资料来源：城市规划区居住设计规范39二、居住区规划的内容（五）公共服务设施服务半径幼儿园不宜超过300米。小学不宜超过500米。中学不宜超过1000米。40设施等级服务半径（米）居住区级8001000居住小区级400500居住组团级150250居住区公共服务设施服务半径居住区公共服务设施服务半径415分钟10分钟15分钟20分钟30分钟家1、23、45、67、891幼儿游戏场2儿童游戏场3幼儿园4教堂5小学6商业中心7中学8超市9医院德国住宅区各项设施的时间距离服务半径图德国住宅区各项设施的时间距离服务半径图42二、居住区规划的内容（六）绿地规划布置居住区绿化系统包括公共绿地（包括居住区公园、居住小区公园、林荫道、住宅组团的小块绿地等）、公共建筑和公用设施专用绿地（如学校、幼托、医院、门诊所、锅炉房等用地的绿化）、宅旁和庭院绿化、街道绿化等。43二、居住区规划的内容（六）绿地规划布置绿地面积的计算：绿地边界对宅间路、组团路和小区路算到路边，当小区路设有人行便道时算到便道边，距房屋墙脚1.5m；对其他围墙、院墙算到墙脚；宅旁（宅间）绿地面积计算的起止界44二、居住区规划的内容（六）绿地规划布置绿地面积的计算：绿地边界距宅间路、组团路和小区路路边1 m，当小区路有人行便道时，算到人行便道边；临城市道路、居住区级道路时算到道路红线；距房屋墙脚1.5m。院落式组团绿地面积计算起止界45三、开发区工程勘察与设计（一）工程勘察通过对开发区的地形测量、工程地质钻探、地表水和气象调查，掌握开发用地及邻近重要地段的地形地貌、地层结构、土壤性质、水文资料、地基承载能力及其稳定性、不冻季节的延续期、土壤冻结厚度等资料，并编制成图和报告。为开发项目的规划、建筑设计、管网设置和工程施工提供可靠的依据。由开发企业委托勘察设计单位进行。工程勘察分为选址勘察、初步勘察、详细勘察和施工勘察。46三、开发区工程勘察与设计（一）工程勘察1选址勘察选址勘察的主要任务是取得几个场址方案的主要工程地质资料，作为比较和选择场址的依据，对各个场址的稳定性和建筑的适宜性做出正确的评价。通过测绘和勘探，对工程地质的稳定性和适宜性作出评价，绘制成1:5000的地形图，为选址提供资料。47三、开发区工程勘察与设计（一）工程勘察2初步勘察初步勘察的任务是，对场地是否适合建设作出评价。查明建筑场地不良地质现象的成因、分布范围、危害程度及其发展趋势，以便使场地主要建筑物的布置避开不良地质现象发育的地段，为建筑总平面布置提供依据。提出1:2000的地形图，作为详细规划或建筑总平面布置以及重要建筑物地基基础设计的依据，符合初步设计要求。48三、开发区工程勘察与设计（一）工程勘察3详细勘察详细勘察的任务是，对建筑物地基进行进一步勘探，作出工程地质评价，为地基基础设计、地基处理加固以及不良地质现象防治提供地质资料。针对具体建筑物地基或具体的地质问题，为进行施工图设计和施工提供设计计算参数和可靠的依据。绘制1:1000的地形图。49三、开发区工程勘察与设计（一）工程勘察4施工勘察对地质构造复杂、工程要求较高的地基进行勘察，为制定施工方案提供依据。50三、开发区工程勘察与设计（二）编制设计文件设计文件的编制是在可行性研究的基础上，依据设计任务书、勘察设计的基础资料，由开发企业委托设计单位进行。一般工业与民用建筑项目按两阶段设计，即初步设计和施工图设计。对于技术复杂的项目根据主管部门或开发单位的要求，可增加技术设计。51三、开发区工程勘察与设计（二）编制设计文件1初步设计的内容（1）设计说明书（2）总平面（3）建筑（4）结构（5）给水排水（6）电气（7）弱电（8）采暖通风（9）动力（10）工程概算52三、开发区工程勘察与设计（二）编制设计文件2施工图设计施工图设计是在已批准的初步设计文件的基础上编制的，即将初步设计文件中的文字说明和初步设计图进一步用可供施工的图纸表达出来，从而作为施工的依据。53第二节 开发项目规划设计的组织与控制54一、规划设计的过程55方案设计任务书深化规划理念方案设计详细规划方案总平面详细景观方案总平面规划方案设计深化分析景观方案设计深化分析道路分析组团分析公建分析停车分析消防分析人防分析详细规划设计调整详细规划设计定案景观规划分析景观脉络分析景观节点分析组团绿化分析景观竖向分析建筑规划方案设计建筑规划方案设计流程图流程图56建筑单体设计方案建筑专业设计说明单体建筑方案设计公建配套方案设计平 面 图立 面 图剖 面 图效 果 图平 面 图立 面 图剖 面 图效 果 图结构专业设计说明给排水专业设计说明电专业设计说明建筑规划方案设计调整建筑规划方案设计定案57景观轴线方案设计景观重要节点方案设计景观方案设计调整景观方案设计定案58一、规划设计的过程影响房地产开发项目规划的因素：市场需求。主要影响项目功能规划、规模及面积分配、设计变更。城市规划要求。主要影响项目建筑技术经济指标、建筑间距、市政（道路、管网）及环境景观布置要求。规范标准。主要影响项目空间尺度安排、安全性指标（消防、抗震、人防、环保、环卫）、信息网络布置安排、建筑物理功能要求、交通组织、无障碍设计要求。环境条件。主要影响项目外观造型安排、朝向及间距布置、结构体系、项目开发区设施内外衔接安排。开发企业的经营计划和能力因素。主要影响项目开发建设配置标准和装修标准，建筑型式。技术条件因素。主要影响项目建筑及结构选型、功能要求、施工方案选择等。59一、规划设计的过程开发企业在规划设计阶段应具备的控制能力：1预控能力。正确选择规划设计的委托方式；正确选择规划设计合作伙伴；准确表达市场需求等方面设计要求，并将其完整传递给设计合作伙伴；保证有效执行规划设计总费用计划。2过程控制能力。激励设计伙伴采用创新手法来工作；保证开发项目成本得到有效控制；确保开发项目规划设计活动拥有根据市场、技术、环境等方面的变化做出相应调整的空间；保证设计文件提供高效的施工方案；有效进行设计过程方案比选；督促按时提交设计文件。3设计文件接收及变更控制能力。确保接收的图纸文件质量优良；有效管理设计变更；保证竣工图和相应设计文件的全面归档。60二、规划设计的组织与委托（一）选择设计单位在方案设计阶段，房地产开发公司对建设项目整体方向把握还不太准，或希望项目有所创新时，一般采用招投标的方式，集众家所长；房地产开发公司对项目形成强烈的主观意志后，一般采用直接委托的方式进行方案设计。61二、规划设计的组织与委托（一）选择设计单位1设计资格。要委托具有设计资格的设计单位进行开发项目工程设计。2设计单位资质。工程设计综合资质只设甲级；工程设计行业资质、工程设计专业资质、工程设计专项资质设甲级、乙级。建筑工程专业资质可以设丁级。（建设工程勘察设计资质管理规定）3设计范围。我国建设工程设计单位的资格证书上注明了该设计单位的承揽设计范围，如规定该设计单位是承接民用建设工程、工业建设工程，还是某个系统内的建设工程项目。62二、规划设计的组织与委托（二）确定各项技术经济控制指标由土地管理部门和规划管理部门给出的重要的控制指标。如开发用地的总面积、容积率、控制高度、建筑密度、绿地率等。开发企业提出的经济控制指标。如户室比、高层比例、各类户型的使用面积、总造价、建筑工程单方造价等。63二、规划设计的组织与委托（三）设计招标1.设计招标的目的开展设计竞争，优选设计单位，降低工程造价，缩短建设周期，提高投资效益。64二、规划设计的组织与委托（三）设计招标2.设计招标文件的主要内容1）招标项目的范围，对投标人的资质要求；2）建设项目说明，包括建设项目的目的和任务、功能与使用要求、规划设计条件、建设投资限额（也可不提供）、建设周期等；3）经过审定的可行性研究报告及有关行政批准的文件；4）设计合同条件，包括主要合同条款、设计内容及范围的基本要求、设计大纲与工作大纲基本要求、主要技术要求等；65二、规划设计的组织与委托（三）设计招标2.设计招标文件的主要内容5）投标文件的要求，包括投标文件基本格式、设计方案及其说明、设计工作大纲、设计工作报价等；6）招标与投标的事项说明及投标截止日期；7）评标方法、评标标准和定标文件。66二、规划设计的组织与委托（三）设计招标3.设计任务书的主要内容1）建设依据和项目规模；2）工程设计目的和任务；3）规划设计条件和要求；4）工程主要功能和使用要求以及主要技术标准要求；5）有关行政主管部门对规划方面的要求；6）技术经济指标；7）平面布局要求；8）建筑形式要求；67二、规划设计的组织与委托（三）设计招标3.设计任务书的主要内容9）结构设计要求；10）生态环境保护、城市规划、防震、防洪、文物保护等要求；11）工程设计阶段及完成设计的时间；12）工程设计文件编制内容、深度与成果要求。68二、规划设计的组织与委托（三）设计招标4.设计投标评审的主要内容1）设计单位的资质；2）设计方案的指导思想是否正确，总体布置和场地利用是否合理，主要建筑物、构筑物的结构是否合理，造型是否美观大方，与周围环境是否协调；3）建筑标准和建设工期是否合理，投资估算是否超过投资限额；4）设计进度是否符合要求；5）投标报价的合理性。69二、规划设计的组织与委托（四）评价和选择设计方案设计方案是根据城市规划管理部门提供的规划设计条件和房地产开发企业对该开发项目的要求，由设计单位提出的初步设想，一般用文字说明和图纸或模型表示。70二、规划设计的组织与委托（四）评价和选择设计方案规划设计方案包括开发项目用地范围及其位置图、现状图、规划总平面图和交通组织示意图、住宅标准层平面图和住宅正立面图、公共建筑平面和立面示意图、主要街景示意图、透视图或模型、设计说明书（包括各项技术经济指标）。71二、规划设计的组织与委托（四）评价和选择设计方案建筑设计方案包括总平面位置图、平面图、立面图、主要剖面图的草图和建筑单体透视图以及设计说明书。72二、规划设计的组织与委托（四）评价和选择设计方案由设计单位提出的设计方案不少于两个，以供开发企业在对多个方案比较的基础上，选择最优方案，并作为推荐方案报送规划管理部门审定。建筑设计方案审定后，可进入下一阶段的施工图设计。73二、规划设计的组织与委托（四）评价和选择设计方案从基本方案确立到最终方案的形成，要经过多次方案的反复修订。房地产公司规划设计人员及相关部门人员，对项目的各个大的体系进行深入的剖析，如：交通系统，功能空间布局，建筑空间分布，建筑体型分析，环境景观系统，设备的设置及户型平面和立面风格等，逐一与设计单位沟通，并与政府相关部门进行沟通，使方案朝着开发商所期望的方向发展。74二、规划设计的组织与委托（五）审查设计图纸开发企业要认真审查设计单位提交的正式设计图纸，如发现有错误或遗漏，应及早通知设计单位修改或补充。75三、规划设计审核（一）方案图纸1规划方案主要审核设计规模、总建筑面积及各组成部分的面积分配、建筑平面型式及立面构图、建筑总高度，以及消防及交通道路是否符合规范要求等。76三、规划设计审核（一）方案图纸2 建筑设计方案审核审核平面布置，如各组成部分的面积比例及使用功能要求，出入口布置要求，人防设置，消防要求等；审核空间布置，如使用空间的平、立、剖面形状及组成，使用空间的尺度、空间感，建筑层数及层高等；审核室内装修，如各类房间的内装修要求，各类房间的装修材料选择等；审核建筑物理功能，如采光方式、采光标准、灯具选择及布置，隔热、保温、通风等方式、标准、有关材料及布置。77三、规划设计审核（一）方案图纸2 建筑设计方案审核户型功能空间：厅、室、厨房、卫生间、阳台五大部分。78三、规划设计审核（一）方案图纸2 建筑设计方案审核（1）厅厅的位置（进入室内直接入厅，客厅与餐厅相邻，公共卫生间不要离客厅太远，阳台与客厅相容）。与“静区”通过走廊过渡，将厨房等“动区”隔开，保证居住的私密性。开间与进深（开间3.85米，进深与开间之比1.5）。79三、规划设计审核（一）方案图纸2 建筑设计方案审核（2）主卧设在最隐秘的地方，远离户门、远离客厅。主卧双人床（两侧留55cm）主卧卫生间主卧面积（深圳18m2左右，北方2530m2）主卧窗户（低台、大窗、飘窗、转角窗、弧形落地窗等）主卧辅助功能（衣帽间、梳妆间）80三、规划设计审核（一）方案图纸2 建筑设计方案审核（3）次卧书房儿童房老人房保姆房81三、规划设计审核（一）方案图纸2 建筑设计方案审核（4）卫生间数量（80m2以上至少设两个卫生间）功能（洗（脸）、卫、浴、洗衣（南方可设在阳台）面积（主卧卫生间6m2左右，公共卫生间23m2）82三、规划设计审核（一）方案图纸2 建筑设计方案审核（5）厨房靠近户门。厨房设备（橱柜、冰箱、微波炉、洗碗机、电烤箱）。面积（一室1.82.5m2、二室2.53m2、三室3.55m2、四室5m2以上）。开放式厨房。83三、规划设计审核（一）方案图纸2 建筑设计方案审核户型功能要做到：动静分开；公私分开；主次分开；干湿分开。84套内基本功能、位置及基本尺寸以公共租赁住房优秀设计方案为例85公共租赁住房优秀设计方案-01号方案86公共租赁住房优秀设计方案-01号方案开间：4.1m进深：7.3m功能分区平面内位置建筑面积：35.25m2使用面积：23.92m287公共租赁住房优秀设计方案-01号方案B套型：开间：4.8m进深：7.3m建筑面积：41.91m2使用面积：28.50m28889三、规划设计审核（一）方案图纸2 建筑设计方案审核思考：户型类别配置。项目是以立体户型为主还是以平面户型为主？是以三室二厅二卫以上大户型为主还是以二室二厅一卫以下小户为主？一室、二室、三室、四室、五室房、复（跃层）式等分别应占多少比例？户型面积设定。不同地区、不同类别的消费者对面积的要求不同：有的认为三室应在100左右，有的希望三室能做到130以上甚至170；有的喜欢70的二室，有的喜欢二室超过90。90三、规划设计审核（一）方案图纸2 建筑设计方案审核思考：户型类别分布。错位的布置：面积大、总价高的户型却被放在临近路边噪声相当大的地方、或景观较差的地方、或朝北的方向、或南北向楼体中、或有西晒、或是底层。位置最好的地方设置总价最高的户型、位置最差的地方设置总价最低的户型，是决定各类户型在项目中位置分布的基本原则。91三、规划设计审核（一）方案图纸2 建筑设计方案审核思考：户型功能配置。几个卫生间？几个阳台？厨房是开放式还是传统的封闭式？要不要工人（保姆）房？要不要设置一个杂物间？要不要设飘（凸）窗？等问题应站在市场角度、从项目整体定位的高度来审视。92三、规划设计审核（一）方案图纸2 建筑设计方案审核思考：好户型应做到：动静分开、公私分开、主次分开、干湿分开；“通”、“透”（客餐厅相连，最好能有开放式阳台与大玻璃窗遥相呼应，保证客厅的采光充分，春、夏天的“穿堂风”）；应安排尽可能多的房间朝向南面，尤其首先满足的应是客厅与主卧；供水、排污、电、煤气、供热、光纤等管网布线应尽量集中。93三、规划设计审核（一）方案图纸2 建筑设计方案审核思考：在客厅周围开几道门，每道门各自朝向何方？门越多则空间利用率越低，而门朝向哪里又决定了使用的方便与否。公共卫生间的门应朝客厅吗？厨房呢？哪个卧室的门朝向客厅？能做到所有卧室的门都不直接开向客厅吗？客厅与卧室之间的走道如何安排？不设过道如何？94三、规划设计审核（二）初步设计图纸审核审核质量审核投资费用95三、规划设计审核（三）施工图设计图纸审核1建筑施工图主要审核房间尺寸及布置情况，门窗及内外装修、材料选用，要求的建筑功能是否满足等。2结构施工图主要审核承重构件布置情况，结构材料的选择、施工质量要求等。3给排水施工图主要审核有关设备及管道布置和走向、加工安装的质量要求等。4电气施工图主要审核供、配电设备，灯具及电气设备的布置，电气线路的走向及安装质量要求等。96第三节 房地产开发项目规划设计 方案的经济因素分析97一、住宅建筑设计方案的经济因素分析（一）外墙周长系数外墙周长系数越小，分摊在单位建筑面积上的周长越少，则住宅建筑的单位造价也越少。98一、住宅建筑设计方案的经济因素分析（一）外墙周长系数1平面形状住宅建筑平面形状简单，它的外墙周长系数就小，其单位造价就低；当住宅建筑的平面形状又长又窄，或复杂而不规则时，其外墙周长系数将增大，单位造价增大；不规则的平面形状引起室内管线安装费用、放线挖土方费用增加，同时也不便于施工。99一、住宅建筑设计方案的经济因素分析（一）外墙周长系数2进深和面宽建筑面积一定，面宽增大，则进深减小；在间距和层数一定时，大进深、小面宽方案比小进深、大面宽方案节约用地。增加房屋进深，则到达室内最深部分的自然采光就会减少，并且可能引起在使用期间人工照明费用增加。100一、住宅建筑设计方案的经济因素分析（二）平面系数101一、住宅建筑设计方案的经济因素分析（二）平面系数住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内空间净面积，包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。结构面积为墙体和柱等结构所占的面积。102一、住宅建筑设计方案的经济因素分析（二）平面系数住宅的使用面积，指住宅各层平面中为生活起居所使用的净面积之和。103一、住宅建筑设计方案的经济因素分析（二）平面系数住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅楼的建筑面积，则是各层建筑面积之和。住宅的公用面积是指住宅楼内为住户方便出入，正常交往，保障生活所设置的公共走廊楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。104销售面积（总建筑面积）的计算105销售面积（总建筑面积）的计算计算依据：商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（建房1995517号）、建筑工程建筑面积计算规范（GBT50353-2013，2014年1月1日起实施）、住宅设计规范（2013年版）商品房买卖所签订的商品房购销合同中，应明确载明购房者所购置的商品房的建筑面积，并注明该商品房的套内建筑面积（实得建筑面积）及应合理分摊的公用建筑面积。106销售面积（总建筑面积）的计算商品房销售面积套内建筑面积分摊的公用建筑面积套内建筑面积套内的使用面积套内墙体面积阳台建筑面积107销售面积（总建筑面积）的计算公用建筑面积包括：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙墙体水平投影面积的一半。凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚，以及作为人防工程的地下室不计入公用建筑面积。108销售面积（总建筑面积）的计算公用建筑面积分摊系数公用建筑面积套内建筑面积之和分摊的公用建筑面积公用建筑面积分摊系数套内建筑面积109某套住宅面积表名称面积（m2）总建筑面积89.43套内建筑面积82.63套内使用面积64.92阳台建筑面积6.93分摊的公用建筑面积6.80110一、住宅建筑设计方案的经济因素分析（三）层高（四）层数（五）单元组合（六）结构形式111二、住宅开发区规划方案的综合经济因素分析（一）用地容积率简称容积率，指开发区内建筑面积与开发用地面积之比。容积率补偿容积率转让容积率提高112二、住宅开发区规划方案的综合经济因素分析（二）建筑密度指在开发用地范围内所有建筑物的基底面积与用地面积之比。直接反映出一定用地范围内的空地率和建筑物的密集程度。113二、住宅开发区规划方案的综合经济因素分析（三）建筑间距指前后两排居住建筑之间的水平距离。根据所在地区的日照、通风、防止噪声和视线干扰、防火、防震、绿化、管线埋设、建筑布局形式以及节约用地等要求，综合考虑确定。114二、住宅开发区规划方案的综合经济因素分析（四）户室比户室比是指各种户型住宅在总户数中所占的百分比。115二、住宅开发区规划方案的综合经济因素分析（五）造价分为项目的总综合造价和分摊在商品房上的综合单方造价。