财务内部收益率评价标准确定PPT课件.pptx

title of this report|1 Copyright Centaline Group,2014本报告仅供客户内部使用。在获得中原集团书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。财务内部收益率内部收益率评价价标准确定准确定（基于收益法）（基于收益法）title of this report|3 Copyright Centaline Group,2014关键字资本化率、财务内部收益率FIRR、收益法研究目的涉及财务评价的房地产可研报告中，在进行财务分析后对于得出的动态分析指标，FNPV、FIRR、动态回收期需要解释时往往无法解释FIRR的含义，本次力图通过一定的方法明确FIRR的评价标准。title of this report|4 Copyright Centaline Group,2014财务评价概述价概述财务评价价程序程序获取取项目基本目基本信息、技信息、技术经济指指标确定确定项目基本建目基本建设方案或方向方案或方向获取市取市场信息，信息，估算估算项目可目可实现售价或租金售价或租金确定确定项目开目开发建建设周期、租售运周期、租售运营周期周期确定整个开确定整个开发运运营周期内的周期内的资金来源金来源财务指指标测算，算，敏感性分析，敏感性分析，确定可行性确定可行性财务评价程序价程序 房地产项目与其他投资类项目类似，在开发实施的可行性研究中需要进行财务筹划、财务评价、敏感性及可行性判断，这在一定程度上将有助于开发企业进行风险控制。title of this report|5 Copyright Centaline Group,2014财务评价中开价中开发价价值确定方法确定方法房地房地产估价估价方法方法市市场比比较法法收益法收益法成本法成本法假假设开开发法法长期期趋势法法路路线价价法法基准地价基准地价修正法修正法市市场比比较法法财务评价价方法方法假假设开开发法法收益法收益法财务评价概述价概述title of this report|6 Copyright Centaline Group,2014财务评价指价指标财务评价指价指标全全投投资利利润率率资本金利本金利润率率全投全投资收益率收益率资本金收益率本金收益率静静态投投资回收期回收期其他其他偿债能力指能力指标财务净现值（FNPV）财务内部收益率（内部收益率（FIRR）动态投投资回收期回收期静态指标动态指标静态指标只能作为项目财务评估的辅助指标，不能作为项目财务评估的决定性指标动态指标更注重考察项目在其计算期内各年现金流量的具体情况，也就能够更加直观地反映项目的财务状况。财务评价概述价概述title of this report|7 Copyright Centaline Group,2014财务评价概述价概述与与财务内部收益率相关方法及指内部收益率相关方法及指标收益法收益法收益法是一种重要的方法,运用收益法的关键在于净收益和资本化率的确定。收益法估价对于存在收益或潜在收益的房地产具有十分重要的作用。财务净现值（FNPV）财务净现值是指按行业的基准收益率或设定的折现率(iC)，将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和，是考察项目盈利能力的指标。财务内部内部收益率收益率（FIRR）title of this report|8 Copyright Centaline Group,2014获取取资本化率的常用方法本化率的常用方法收益法概述收益法概述 收益法也称为收益资本化法、投资法、收益现值法,在房地产估价中的各种估价方法中,收益法估价对于存在收益或潜在收益的房地产,例如酒店、宾馆、商铺、娱乐用房地产等,具有十分重要的作用。收益法适用物业商商铺娱乐用房用房其他存在其他存在潜在收益潜在收益的物的物业宾馆酒店酒店title of this report|9 Copyright Centaline Group,2014收益法概述收益法概述获取取资本化率的常用方法本化率的常用方法 采用收益法估价的理论依据是预期原理,即某房地产的价格是由该房地产将来能给其所有者带来的 全部经济效益的现值决定的,其实质就是将房地产将来逐期产生的净收益a,采用一定的折现率(资本化率)r,折算到现在某一时点的财务净现值(FNPV)。基本公式：V表示房地产的收益价格;a1、a2、,an 分别表示房地产未来各期的净收益;r1、r2、,rn分别表示房地产未来各年的资本化率。title of this report|10 Copyright Centaline Group,2014收益法概述收益法概述获取取资本化率的常用方法本化率的常用方法 当a每年不变,r 每年不变,且大于0,年期有限为n 时,收益法公式为:假设房地产净收益a 每年不变,房地产资本化率r 每年不变,且大于0,年期无限时,则收益法的公式为其最简单形式:在收益法的使用中,重、难点就在于各期净收益和资本化率的确定,特别是资本化率问题，而其资本化率将对后期财务评价结果的FIRR指标产生间接影响。title of this report|11 Copyright Centaline Group,2014获取取资本化率的常用方法本化率的常用方法资本化本化率概述率概述 所谓资本化率,简言之是将净收益资本化(或转化)为价格的比率,其其实质就是就是进行行某一房地某一房地产投投资所所能能获得的收益率得的收益率。（可。（可视同同项目未来所要目未来所要实现的的财务内部收益率）内部收益率）资本本化化率率建筑物建筑物资本本化率化率土地土地资本化率本化率综合合资本化率本化率 在运用收益法房地产项目开发终值测算时,由于评价对象有可能是建筑物,也有可能是土地,或者是建筑物与土地合而为一,那么我们也就应该采用相应的资本化率,分别为建筑物资本化率rb、土地资本化率r1 和综合资本化率r0。title of this report|12 Copyright Centaline Group,2014获取取资本化率的常用方法本化率的常用方法四种四种资本本化化率取率取值方法方法投投资复合复合收益率收益率法法市市场提取法提取法投投资收益率收益率排序排序插入法插入法安全利率安全利率+风险调整法整法 在当前的项目评价过程中，对于资本化率的取值已有一些成熟的方法，而对于这些方法的使用均有一定的要求，各种方法的会用范围也各有不同。title of this report|13 Copyright Centaline Group,2014原理及公式原理及公式方法局限性方法局限性q 该方法的原理是通过收集市场上相同的或者是相类似的房地产收益、价格等资料,利用收益法公式,反求出资本化率。该方法由于商业保密等原因,要收集到可靠的收益资料,存在较大的难度,或者收集到的资料存在一定误差,故求得的资本化率存在误差。资本化率取本化率取值方法方法市市场提取提取法法获取取资本化率的常用方法本化率的常用方法基本公式：title of this report|14 Copyright Centaline Group,2014原理及公式原理及公式方法局限性方法局限性 利用该方法求取资本化率,首先要确定安全利率,即无风险的资本投资收益率,常取一年期定期存款利率或一年期国债利率,在此基础上,根据影响待估房地产价格的社会经济环境等因素,确定相应的风险调整值。此方法的主要难点在于风险调整值难以确定,缺乏统一标准。虽然有了解决的办法,但不同操作人员的取值还是不相同,而资本化率只要有细微的差别,测算出来的开发终值差别却是很大。资本化率取本化率取值方法方法安全利率安全利率+风险调整法整法获取取资本化率的常用方法本化率的常用方法基本公式：资本化率=安全利率+风险调整值title of this report|15 Copyright Centaline Group,2014 L 表示抵押贷款额,E 表示自有资本额,MC 表示抵押贷款利息率,EDR 表示自有资本要求的收益率。原理及公式原理及公式方法局限性方法局限性 此方法得出的资本化率会随着自有资金比例的变化而变化,这显然也是与实际情况不相符的。资本化率取本化率取值方法方法投投资复合收益率复合收益率法法获取取资本化率的常用方法本化率的常用方法 在投资房地产项目时的资金一部分是自有资金,另一部分资金来自银行抵押贷款,该方法的资本化率取购房抵押贷款的利息率与自有资本的收益率的加权平均值。title of this report|16 Copyright Centaline Group,2014资本化率取本化率取值方法方法投投资收益率排序收益率排序插入法插入法获取取资本化率的常用方法本化率的常用方法 此方法是将社会上各类投资的收益率找出来,将收益率按从高到底的顺序排列,然后将待估房地产的投资与各类投资进行比较分析,根据投资的风险性、流动性等因素,找出同等风险投资,判断资本化率的应该所在区域,确定资本化率。title of this report|17 Copyright Centaline Group,2014财务内部收益率内部收益率评价价标准准认识内部收益率内部收益率基本含基本含义经济含含义影响因素影响因素财务内部收益率(FIRR)是指项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。内部收益率是投资方案占用的尚未回收资金的获利能力，是项目到计算期末正好将未收回的资金全部收回来的折现率。它取决于项目内部，反映项目自身的盈利能力，值越高，方案的经济性越好。财务内部收益率不是初始投资在整个计算期内的盈利率，因而它不仅受项目初始投资规模的影响，而且受项目计算期内各年净收益大小的影响。title of this report|18 Copyright Centaline Group,2014财务内部收益率内部收益率评价价标准准财务内部收益率的内部收益率的优劣劣财务内部内部收益率收益率（FIRR）优点 避免了像财务净现值之类的指标那样需事先确定基准收益率这个难题，而只需要知道基准收益率的大致范围即可。缺点 财务内部收益率计算比较麻烦，对于具有非常规现金流量的项目来讲，其财务内部收益率在某些情况下甚至不存在或存在多个内部收益率。title of this report|19 Copyright Centaline Group,2014财务内部收益率内部收益率评价价标准准财务内部收益率与内部收益率与财务净现值比比较对于独立常规投资方案，用FIRR与FNPV评价的结论是一致：FNPV 指标计算简便，显示出了项目现金流量的时间分配，但得不出投资过程收益程度大小，且受外部参数(ic)的影响.FIRR 指标计算较为麻烦,但能反映投资过程的收益程度,而FIRR的大小不受外部参数影响,完全取决于投资过程现金流量。title of this report|20 Copyright Centaline Group,2014财务内部收益率内部收益率评价价标准准财务内部收益率与内部收益率与资本化率的本化率的联系系 采用收益法测算时,房地产开发终期价格的实质就是将房地产将来逐期产生的净收益a,采用一定的折现率(资本化率)r,折算到现在某一时点的财务净现值FNPV。那么,如果我们令FNP V=0,求出当财务净现值为0时的折现率r,则此时的折现率r即为财务内部收益率F IRR。title of this report|21 Copyright Centaline Group,2014财务内部收益率内部收益率评价价标准准利用求取利用求取资本化率思路本化率思路测算算财务内部收益率内部收益率标准准值财务净现值财务净现值基本公式基本公式基本公式基本公式内插法内插法内插法内插法测测算算算算财务财务内部内部内部内部收益率收益率收益率收益率title of this report|22 Copyright Centaline Group,2014利用求取利用求取资本化率思路本化率思路测算算财务内部收益率内部收益率标准准值财务内部收益率内部收益率评价价标准准 前式的财务内部收益率为个别投资的收益率,它当然不能作为评估的依据。我们要求出的房地产收益价格是整个社会同类房地产的平均价格,因而要采用的是社会平均收益率。收益法利用的是预期原理获取资本化率,那么要确定其预期收益,我们还应该参照过去房地产的收益变化,找出其变化的规律,在此基础上确定未来收益。那么平均收益率我们可以收集一定数量以上投资项目,分别确定其财务内部收益率,确定各自权重,取其加权平均值,再根据前面所确定的变化趋势,从而得出平均收益率。title of this report|23 Copyright Centaline Group,2014财务内部收益率内部收益率评价价标准准应用用举例例 为评估一宗商业房地产的经济可行性,现搜集了4宗相似房地产项目的收益实例,资料如下表。通过收益法测算出项目开发完成后的总价值，同时采用假设开发法（即剩余法）测算出评价对象的内部收益率为13.85%，则该项目是否可行?年份年份012345A-1000300300300300300B-1300300350350400600C-800150200260300300D-1500300400400400500title of this report|24 Copyright Centaline Group,2014财务内部收益率内部收益率评价价标准准操作思路操作思路类类似似似似项项目目目目资资料料料料类似似项目目土地成本土地成本类似似项目目建建设成本成本模模拟测算算类似似项目目评价指价指标类似似项目目盈利情况盈利情况title of this report|25 Copyright Centaline Group,2014财务内部收益率内部收益率评价价标准准结论用公式求取A、B、C、D 的财务内部收益率分别为(计算过程略)评价对象内部收益率虽达到了13.85%，但低于类似项目的平均内部收益率，经济可行性较差，不建议进行title of this report|26 Copyright Centaline Group,2014财务内部收益率内部收益率评价价标准准方法主要方法主要应用用难点和点和优势 利用该方法主要难点在于:交易实例收益资料的获取,随着商业地产收益状况的日趋透明,获取难度日益减小。其优势主要在于：用平均收益率求出的房地产价格为社会平均价格，还可以用求出的平均收益率与本房地产开发企业的内部收益率进行对比。当FIRR内FIRR 时,则该企业的收益高于或等于社会平均收益水平;当FIRR内FIRR 时,则该企业的收益低于社会平均收益水平,需要降低成本,提高效率。title of this report|27 Copyright Centaline Group,2014Thanks for your attentionWish you a good day!