工作计划房地产.docx

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2020工作计划房地产
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　　2019工作计划房地产一
　　一.项目介绍：
　　温州商贸城是由江苏奔宏置业有限公司出资建设的，该公司的重点项目——句容温州商贸城位于拥有南京御花园之称的句容市，是句容市政府20xx年重点标志性工程，占地面积200亩，处于西环路和104国道的交汇口。辐射南京大都市经济圈，是周边地区目前规模最大的专业建材、五金机电批发市场。该项目投资2亿多元,建筑面积近70000平方米，商铺面积达80000平米，仓储面积35000平米。
　　二.产品定位优势：
　　温州商贸城坚持以市场为龙头，以产业为依托，以物流为基础，来打造该市场的集群经济、板块经济和名牌经济，它的建成既顺应了当今商贸流通向大时尚集聚的趋势，也符合该地政府倡导的大力发展民营经济的要求，它高起点的定位、规划，超前的建设理念，长远经营思路，是本地区一个融规范化，品牌化，专业化为一体最大的综合市场。经营项目分别有陶瓷洁具、石材油漆、灯具家具、木业制品、移门橱柜、五金低压电器钻业交易区等，将句容建材装饰、五金机电消费市场进行了科学的规划整合和有效的管理运作。另外，工商、技监、金融、供水、供电等及教育、餐饮、网络等服务设施一应俱全。温州商贸城是一座融展示贸易、仓储物流、科技服务、信息交流为一体的科技商贸城、文化城、信息城。
　　三.交通概况：
　　本处于西环路和104国道的交汇口。到达句容市区只有1.2公里的路程。项目门口有公交2路10路汽车，平均10分钟一班直达市区。项目距离南京江宁区只有20分钟车程，距离南京市区只有40分钟车程。
　　四.SWOT分析：
　　1、S——优势
　　(1)地段——离句容市城市中心只有1.2公里，规划的物流商贸区域，对于大型的主题建材市场来说地段优越、位置显赫。
　　(2)交通——项目内有公交2路车直达市区10分钟一班，10路车离项目只有5分钟的路程。
　　(3)口碑——项目为句容市政府招商引资项目，20xx年10强民营企业，20xx年消费者信得过企业。
　　(4)物业——项目占地面积200亩，该项目投资2亿多元,建筑面积近70000平方米，商铺面积达80000平米，仓储面积35000平米。是句容市最大的建材家具批发零售市场。
　　(5)配套——配置自动扶梯、6500平米的大型停车场，还有宽24米的中央绿化带配置休闲区域，配套设施较为完备。
　　(6)品牌商家入驻——一期，二期成功引进马可波罗瓷砖，冠军陶瓷，麒麟床垫，全友家私，皇明太阳能句容总经销，世友地板句容专卖店嘉宝莉油漆句容专卖，品牌影响力强大。
　　2、W——劣势
　　(1)由于早期句容商业市场没有成熟给投资者带来了忧虑。
　　(2)句容老的建材市场由于产生的早在句容人的心里有的一定的认知度，目前新市场开始需要一定周期的培育。
　　(3)项目临104国道道，车流快，人流被阻隔，有碍人气的聚集和商气的形成。
　　(4)项目居句容市区以外，区域商业网点分布较稀，商业氛围不足。
　　3、O——机会
　　(1)经济因素——股市衰退、证券市场萧条、银行存款利率太低，有效投资渠道窄;与此正好相反的是连年存款余额上升，大量闲散资金找不到有较好回报的投资方式。
　　(2)政策因素——国家宏观经济调控失当，造成房价一路高升，给投资者带来了商机。
　　(3)市场因素——随着经济复苏，人均收入大幅度提升，消费水平提高，消费能力和消费总量迅速增长，商业行业日益兴旺，商业地产开发前景也越来越美好。
　　(4)区域发展——本区域被政府规划为商贸物流区，本项目正符合本区域发展，在附近政府有意建造大面积的经济适用房,加大了本区域的人流量。
　　(5)现行的产权式商铺推广模式，可以满足很大一批中小投资者的投资欲望。
　　4、T——威胁
　　(1)国家相关法规明确规定“禁止返租”，而产权式商铺推广模式必须向投资者承诺返租。
　　(2)工商局以及广告法对返租、回报承诺等禁止宣传，使本项目在推广中无法将信息传达到位。
　　(3)国家对目前房地产的发展过热不断的控制，银行利息不段上调。
　　(4)招商难度大，开业时若无大量商户进入，商场经营会遭致失败，还有可能引发市场危机。
　　(6)商业市场竞争激烈、经营困难，若不能盈利或保本，将难以摆脱这一沉重负担而无法彻底解套。
　　五.岗位职责：
　　招商部职责
　　一、部门本职：
　　1、组织及负责整个商城的招商工作：市场调查、市场分析、项目定位、信息收集、反馈信息、商品结构调整、组织各种促销及展销活动;
　　2、负责招商洽谈工作，进行市场拓展和完成领导交办的其他工作。
　　二、主要职能：
　　1、计划安排：编制部门本职所管年度、月度指导工作计划;
　　2、业务开展：对部门本职所管业务进行信息搜集和业务开展;
　　3、规范制订：对部门本职所管业务组织制定操作规程和管理制度;
　　4、检查考勤：对本部门所管业务进行监督、检查和考核;
　　5、资料管理：对本部资料进行管理;
　　6、工作协调：协调与公司各部门的关系;
　　7、市场拓展：开展对外客户洽谈招商工作;
　　8、工作报告：向总经理提交部门工作报告;
　　三、管理范围：
　　部门本职所管理业务范围。
　　四、工作要求：
　　1、本部人员要严格遵守公司的各项规章制度;
　　2、要经常深入市场基层，了解市场形势，搜集信息，提出计划方案及实施策略;
　　3、将以顾客服务为中心作为工作原则，高质量完成好本职工作，促进公司整体管理服务水平的提高;
　　4、对于应由本部解决的问题，必须在一日内给予明确答复;
　　5、同事之间，分工不分家，分职不分责，齐心协力完成工作。
　　招商部经理：
　　一、岗位职责：
　　1、履行领导所指派的工作;
　　2、负责制定招商工作计划及目标;
　　3、根据招商计划及目标，制定相关招商工作方案，落实及实施各项招商方案，统筹本部人员联系客户，并洽谈招商细节;
　　4、建立及健全招商各项管理制度及实施细则;
　　5、评估部门下属各人员的工作业绩;
　　6、评估各项招商方案的工作效果;
　　7、定时向上级汇报招商工作情况;
　　8、定时开展市场调查工作并及时汇总上报;
　　9、建立完整的一套招商资料库。
　　二、领导责任：
　　1、对部门工作目标的完成负责;
　　2、对下属人员的工作质量、服务水平负责;
　　3、对下属人员的整体行为规范、工作秩序及精神面貌负责。
　　2019工作计划房地产二
　　一、策划的总体思路
　　1.全面把握：首先是建立在对当前最优产品设计与操盘策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的错误，避免重蹈覆辙----先求不败而后求全胜。
　　2.项目对接：强调对项目所在区域及个性特点详尽深入的调查与研究，并对项目的资源优势和劣势进行判断与整合，从而实现最优模式与项目自身进行完美对接。
　　3.创新超越：每一个地产项目都需要超越自我、超越同行业的最高水平，通过在未来领域的积极开拓，不仅为项目自身创造出竞争优势，还可以为地产企业奠定行业地位。
　　二、项目背景
　　1.用地概述
　　本地块为国土资源局代号为“市物资再生公司地块用地”，规划用地位于XXXX西路北侧，XXX路东侧、XX中路西，北至金凤凰广常本地块总面积为11400㎡，其中出让面积9327㎡，规划区间道路面积2073㎡，区间道路由受让方按规划要求建造。
　　2.项目规划
　　商业形式：独立商铺布局+大开间框架自由分割商业布局
　　住宅形式：小户型酒店式公寓布局(不含返迁楼)
　　2.1商铺部分：约15000㎡
　　2.2商住部分：
　　销售住宅：约17000㎡
　　返迁住宅面积：约10000㎡
　　2.3绿化面积约3000㎡(包括平台绿化)
　　2.4地下建筑：约6000㎡
　　3.相关部门给定的规划设计要点
　　XX市规划局建设用地规划设计要点(略)
　　4.用地红线图
　　(见附件)
　　三、企业资源分析、企业目标的界定
　　---效益和品牌
　　1.项目销售按目标计划顺利完成
　　1.1短期销售必须成功，顺利渡过项目风险期，实现资金流的良性运作，确保后续开发资金。
　　1.2总销售额、回款额、销售进度、利润目标的合理实现。
　　2.项目对企业品牌及后续项目的拉动和贡献。
　　2.1借助项目运作的成功，永泰田房地产公司确立在昆山房地产行业的地位和影响力。
　　2.2综合提升XXXX房地产公司的品牌知名度、美誉度和扩张力。
　　四、核心目标——树立品牌
　　原理：达到商业房地产的三赢境界
　　品牌时代需要有品牌时代的房地产开发经营的游戏规则，需要有品牌时代的语言与消费者对话，这种全新的沟通语言与游戏规则，就是“房地产品牌语言与品牌运营规则”。品牌时代的消费者需要的不只是房地产产品，而更是房地产品牌，品牌时代的房地产开发商需要学会生产房地产品牌，需要学会运用“房地产品牌运营”的规则生产适销对路的房地产品牌。
　　品牌经营与消费者处于动态的平衡，消费者不断将自身的体验反馈给经营者，经营者对房地产品牌进行维护与调整，使品牌体验不断更新，品牌价值不断提升。所谓三赢是指开发商企业价值、消费者客户价值、项目所处的区域价值三种价值的同步提升。通过对楼盘潜在价值、开发商潜在资源、客户的潜在需求的全方位的挖掘与激活，形成强大的品牌势能：消费者欲望燃烧、品牌光芒闪耀、区域能量引爆。最终达到财富涌流、社会进步的全新局面。
　　五、项目开发总建议
　　引进先进的商业规划，特别注意引进新业态和设计好项目的业态组合。
　　通过前期招商，引进众多国内、国际知名商业企业和品牌，颠覆旧有商业格局。
　　注意引入商业物业和统一运营管理概念，对项目精心包装。
　　通过超常规宣传，通过事件营销进行造势炒作，让该项目的开发成为当地市民关注的热点，并形成良好的口碑并且节约宣传费用。
　　通过适当灵活划分商铺面积来控制“总价”，推出短期租赁政策，尽量降低投资门坎，使项目积聚大量的潜在客户群。

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