物业维修工作计划书怎么写.docx

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物业维修工作计划书怎么写
　　【篇一】
　　一、团队管理方面
　　(1)首先，自己以身作则，处事严谨，做事公平，互助团结。建立良好的楷模。以公平公正的角度，用人所长，发挥维修员的特长优势。
　　(2)建立部门制度，进行合理分工，明确每位员工的职责，定期对维修员进行考试，加强其责任心。
　　(3)注重下属的技能水平，定期进行互助培训，加强其业务技能水平。
　　(4)多与员工沟通，了解员工的思想动态，适时给予技能上的指导和帮助，关注员工士气，在其有了成绩时，给予表扬，在部门工作有了阶段性的成就时，大家共同庆贺，相互鼓励。
　　(5)适当的给员工分配挑战性的工作目标，让员工自我突破完成，在完成后获得成就的快乐。
　　二、细节服务的提升
　　(1)要求员工树立良好的个人形象意识，上岗期间必须着工装、佩戴工牌上岗，仪容仪表干净整洁。
　　(2)入户维修穿鞋套进入，与业主沟通时使用文明用语，维修完毕后将现场要清理干净。
　　(3)按约定时间守时入户，信守承诺，服务及时，行动迅速。
　　三、设备管理方面
　　1、与房产公司对接，汇总收集小区所有设备设施的原始资料和操作维修保养资料。
　　2、建立小区所有设备设施台帐、完善设备设施的档案，包括：设备台帐、设备维修记录、设备养护记录、运行记录。
　　3、制定设备设施的年、月、季、周的养护计划，根据维修保养计划对设备设施定期进行养护，达到以“以保养修”目的。
　　4、供电系统的检修
　　针对小区频繁停电的现象，制定电力检修计划，按时对低压配电系统进行检修，保证业主的正常用电。
　　(1)每月对低压配电柜(箱)进行巡检，确保各开关继电器、控制线路、保护电器、上下接点、接口连接螺丝紧固，无滑丝，无搭接线路。
　　(2)检测三相线路电流是否正常，接头是否有金属变色现象，是否有积灰，线路是否整齐，支架是否松动，壳体是否有锈蚀，发现以上现象及时进行处理，保证业主的正常用电。
　　(3)对标识编号进行核对，包括：指示灯、开关按钮、报警装置等，并检查损坏的情况。
　　4)用电高峰期，每周对低压配电柜(箱)进行不少于一次的测温检查，确定是否有异响和异味。
　　(5)每半年对电缆标识进行一次核对，对电缆接头井进行一次大检查。
　　(6)每年对箱变和楼栋的线路断路器、保护装置进行一次检修测试。
　　(7)每年对业主部分的线路进行检修一次，防止出现因接线螺丝松动，而造成线路接触不良断路现象。
　　5、弱电系统的维修和保养
　　(1)业主家中的防盗系统。对业主家中的防盗系统每月进行一次测试，也可根据业主的要求进行变动。主要检测项目为：窗磁、门磁、可视对讲的检测。
　　(2)每月对摄像机、云台、半球摄像机、矩阵等设备运行的情况进行检查，并制定检查记录。
　　(3)每季度对视频监视系统露天进行清洗，防腐加固，对监视系统线路进行检查，确保其正常运转。
　　(4)每月对远红外发射机、接收、线路等进行一次巡检测试及清洗。
　　(5)每月对电子巡更、采集信息钮巡检一次，检查固定是否牢固。
　　(6)每日随机进行测试运行情况，每月对门禁控制器、分控板、通话控制、电控锁、闭门器工作情况进行一次普查检修。
　　(7)道闸系统。每日对道闸系统的配件和运行情况进行一次检查，确保正常运行，防止发生意外。
　　6、电梯升降系统
　　(1)每天不少于2次检查电梯的运行情况，对电梯的外观和试运行进行检查、发现异响和电梯轿厢出现不平稳现象，及时停运，联系厂家进行检修。
　　(2)根据电梯的运行维修养护要求，及时通知督促厂家定期进行检修及保养，提前预防而不是等坏了再通知厂家维修。
　　(3)制定电梯困人、高层火灾的应急预案，每年进行一次消防演练。
　　7、消防系统
　　(1)每日和消防人员检查消防设施的运行情况。
　　(2)对消防的重点部位进行随机检查，主要对火灾报警按钮、火灾探测器和消防水箱进行测试和检修，对高层和地下车库的消防箱内的消防水带、消防枪、消防接头进行衔接测试，保证消防设施能衔接完好。
　　(3)每季对消防设施设备进行一次全面的大检查和测试，确保消防系统能正常启用。
　　(4)修改和制定《火灾应急预案》、《消防报警系统和消防控制系统遇突发事件的应急预案》、《消防设施设备的资料档案》和汇总各种设备的年检年审资料。
　　8、供水水系统
　　(1)根据给水设备运行情况，制定完善的二次给水系统的维修养护。
　　(2)制定突发停水应急预案
　　(4)对二次供水箱进行定期检查和清水消毒，并做好记录。
　　四、节能降耗方面
　　节电方面
　　(1)提高所有员工的节能意识。不用的设备及时关闭。
　　(2采取技术措施
　　地下车库所有灯双灯管，只亮一组。
　　2.高层地下室灯，保证照明的情况下，其他全部关闭。
　　3.高层楼道的灯，在保证照明的情况下，减少灯组。
　　4.为加强公共设施用电监管，对二期地下车库配电室加装一块电表，对二期路灯、地灯、中心景观区水泵，加装一块电表。
　　5.对施工用电建立一份台账。
　　2.节水方面
　　1每月查看小区各水管，及其他设施。保证无漏水、泡水。
　　2.在公共用水处，张贴提示，提升大家节水意识。
　　3.对绿化工给予指导，错时浇水，保证绿化管线完好，合理规划用水。
　　4.对施工用水建立一份台账。
　　【篇二】
　　（一）公共设备设施维修保养及管理
　　1、加大对施工单位的协调力度，争取在2月底完成对西区柴油发电机故障的维修（柴油机控制电脑主板维修、更换乳化的润滑机油）。
　　2、跟进公共设备设施保修遗留问题，提出解决方案及建议，协调相关施工单位继续维修整改。
　　3、对生活水池水位控制和报警的改良，加大安全系数，消除安全隐患，保障财产安全。
　　4、联系施工单位检修水泵监控系统，并对保安部值班人员和工程部人员进行水泵监控系统操作培训。
　　5、对公司接管物业项目的供电、空调、给排水、消防、电梯、弱电系统及建筑装修项目进行检验和资料核实。
　　6、理清施工单位对L4区公共设备设施的保修期限，明确保修责任。
　　7、制定公共设备设施外委保养资金预算上报公司审核，提出外委保养方案。
　　8、建立详尽的设备台账、设备清单。
　　9、编制详细的设备、设施维修保养计划、保养项目、保养标准，要求部门员工严格按计划按标准执行设备保养，使设备运行安全、可靠，延长其使用寿命，达到保值、增值的目的。
　　（二）营销工作的配合
　　积极的配合销售部门的工作，保障各样板房、售楼大厅及各相关配套设施的正常运作，给营销工作创造良好氛围与环境。
　　（三）户内维修服务
　　1、首先重点抓公共设施设备巡查、保养、维修工作，确保设备处于良好的运行状态，同时重视户内维修服务工作，做到"两手抓，两手都要硬"。合目前人力不足的情况，每天日班、中班各安排1名户内维修技工向业主提供维修服务，主要解决影响业主正常生活的报修项目。
　　2、协调客服部理清装修单位、施工单位对户内装修保修范围，属保修范围的，由客服部协调相关责任单位解决，减轻户内维修压力；
　　3、建议公司确定几家特约维修单位，当接到超出工程部业务范围或服务能力范围的项目，如业主要求，可向业主提供特约维修单位的相关信息，由业主联系上门服务维修。
　　（四）制度建设
　　1、根据小区设备状况和服务特点，制定物业管理ISO程序文件、工作规范、质量手册，完善工程部的规章制度。
　　2、应用ISO文件健全园区的公共设施、设备系统的运行管理规定和安全操作规程，科学管理设备设施，确保所辖系统设备的安全运行。
　　（五）规范管理
　　1、用物业管理ISO程序文件、工作规范、质量手册和各类记录表格，规范管理，提高物业管理水平。
　　2、组织本部员工学习公司的规章制度，认真贯彻落实岗位责任制，督导下属员工严格执行操作规程和员工守则，认真执行物业管理法规和公司规章制度。
　　3、组织下属员工配合客服部做好业户服务工作，不定期与客户服务部开展讨论、沟通，共同进步。
　　（六）队伍建设
　　1、加强员工技能培训
　　（1）针对所管辖物业各类设备、设施的运行状态、功能和技术特性，全年开展理论学习、现场解说和操作培训，要求各员工清楚和熟悉各类设备的位置和操作方法。
　　（2）针对下属员工的技术状况，编制专业知识培训计划，按计划执行，并定期考核。
　　（3）鼓励员工在业余时间参加技能培训，培养一专多能的技术骨干（目前我部有三名员工参加了供电局的高压进网操作培训）。
　　2、重视思想教育
　　（1）强化安全生产意识，预防为主，防患于未然，确保人身安全和设备安全。
　　（2）重视职业道德教育，端正员工的工作态度，严格管理，树立正气。坚决淘汰四种人：只说不干的人；人浮于事的人；业务水平不高，又不求上进的人；利用职务之便，谋取私利的人。
　　（3）加强物业管理服务意识教育，培养竞争意识，提高员工素质，加强员工的团队精神教育，增强凝聚力。
　　3、促进人才培养
　　一年内培养50%的基层员工具备领班的素质、领班具备主管的素质、主管具备经理的素质，为公司的发展储备、输送骨干人才。
　　十五、对公司前景的展望
　　1、强化管理，把公司做强
　　通过强化管理，使公司的物业管理服务科学化、正规化、专业化、综合一体化，在一年至两年内把公司做强，储备管理人才，打造公司的诚信品牌。
　　【篇三
　　即将到来的2020年充满希望和挑战，对工程部提出了更高的要求。为积极配合各小区物业管理完成各项指标任务。现结合工程部的实际情况，着力于维修保养各项工作的落实，并在原来部门工作的基础上，不断提高服务质量，为客服中心的收费做到后勤保障工作。特拟定工作计划如下：
　　一、2020年工程部的工作目标
　　1、在不断地巡查和维保中确保设备的正常运行。
　　2、跟进2020年遗留的工程问题，提出有效的措施进行整改。
　　3、介入一期高层和二期别墅的工程，尤其是加强一期高层隐蔽工程的排查和初验。
　　4、做好高层接收工作，确保每位员工能独立验收，单独带业主验房，并详细告知房屋结构和隐蔽的水管及电路走向。
　　5、严格按照年度培训计划进行培训，尤其是新员工入职培训。
　　6、2020年7月31日完成一期高层的工程验收，钥匙资料接收的工作。
　　7、完成一期高层设备的承接和确保日常的正常使用及维保。
　　8、建立设施设备保养计划，严格按照计划执行。
　　9、做好二次装修的资料审核和巡查工作，确保装修安全施工。
　　10、做好外包设施设备维保单位的选定和签订合同。
　　11、所有房屋资料的整理和档案建立。
　　12、配合营销和各部门的工作完成。
　　13、跟进一期别墅绿化去年遗漏工程的施工。
　　15、跟进一期高层周界围墙和监控系统的安装。
　　16、巡查和跟进一期高层地下停车场的划分和导示牌的安装。
　　16、做好后续一期高层和一期别墅存在工程缺陷的整改工作。
　　17、做好业户工程维修的有偿和无常服务，确保工程返修率不得高于2%。
　　18、跟进一期别墅和一期高层，地下停车厂收费道闸系统的安装和使用。
　　19、建立设备档案和做好设备资料存档工作。
　　二、工程部的困难和解决办法
　　1、经过对附近小区各个项目的走访，发现我公司工程部员工的工资偏低，希望可以得到高层领导的支持，从而提高我工程部员工的生活质量。
　　2、在2020年所遗留的一期别墅相关资料和钥匙希望能尽快移交给我物业公司，以便于我们的工作能更好的开展。
　　3、一期别墅内的部分地下车库没有穿线，不能通电，严重影响了业户车库的使用，请集团协调相关部门解决。
　　4、在巡查中发现会所及练习场没有预留检修口，我部门部分维修没法进行，请相关施工单位给予解决。
　　5、为了减少一期别墅的安全隐患，希望集团各领导协商，能尽快安装监控系统。
　　6、目前一期别墅周界围墙采用的是彩钢板和铁艺，彩钢板容易变形影响公司项目的形象。
　　7、目前一期别墅C2车库是毛地，为了提高项目的品质，我公司建议采用地坪漆铺设。
　　8、对一期别墅天沟(屋檐槽)，多次维修任存在严重漏水情况，希望得到集团领导的支持，能彻底解决，以免因其漏水对墙体造成损害。
　　9、一期别墅C2车库没有安装智能刷卡系统，造成我公司对车辆管理困难，希望等到集团领导的支持。
　　10、一期别墅分户安装的窗扇过大，严重影响业户的使用，望集团各领导协商处理。
　　11、一期别墅庭院门，推拉困难、容易拆卸严重影响业户的使用和项目的品质，望集团各位领导协商处理。
　　12、一期别墅化粪池采用的是雨污合流，总管并没有与市政管网接通，导致化粪池注满的速度加快，希望集团各领导协商处理。
　　13、一期别墅分户到目前为止，没有安装门禁对讲系统，严重影响业户的使用。
　　15、一期别墅所以有的设施设备，到目前为止开发商都没有要求我物业公司参与验收，让其直接接手管理。