物业项目能源和维修费用估算.doc

能源和维修费用测算指导书

1.目的
合理科学的编制能源和维修费用测算，为项目的经营工作提供可靠的运行依据。
2.适用范围
公司所有在管项目、顾问、合作、合资等项目。
3.职责
3.1项目执行（总）经理负责对能源和维修测算费用的平衡和控制工作。
3.2运营管理部/工程部负责人按照本指导书，具体负责本项目的能源和维修费用的测算工作。
3.3公司企管中心主管工程师组织能源工程师、设备工程师负责监督、指导项目部的能源和维修的测算工作。
4.术语
能源：指项目部在公共区域使用的电、水（含生活热水）、燃气、热力等消耗性资源，其中包括项目办公室使用的能源，业户或使用人自行使用的能源不在本指导书范围。
5.程序
5.1费用测算的基本原则
由于物业的种类、档次、功能及设计上的差异，能源费用及维修费用往往有较大的差别，为使测算和实际情况尽量相吻合，要注意以下几个原则：
5.1.1要首先掌握项目的建筑面积、供暖面积、项目的使用性质等，尤其是具有商场、银行、餐厅、娱乐、洗浴等对外营业场所的物业，由于这些行业营业时间长，双休日不休息，能源费用高，计算费用时要充分考虑设备的运行时间以及维修的周期和维修费用等。
5.1.2对设备设施要进行实地考查，了解设备的型号、规格以及设备的使用功率等；多数开发商不能及时提供设备设施的详细资料，需要运营管理部/工程部负责人亲自到现场进行摸底。在摸底中，熟悉物业，了解工程系统，为今后的工程管理打下基础。
5.1.3在测算中要充分考虑大型及能耗高的设备，如锅炉、制冷机组、电梯、水泵等，能耗小的设备和经常不使用的设备可以不考虑或少考虑。如消防水泵，每月只需启动1～2次，在计算时可以忽略不计；排管风机一般按装在客户房间内，其能源费用应由使用人支付，在测算中不予考虑；在公共区域的排管风机数量较少，能耗很低，可以忽略不计；数量大时，可做粗略计算。
5.1.4根据项目的性质不同，各种能源的收费标准也不同，虽然北京市有统一的收费要求，但由于存在有中间环节，同一类型的物业，收费标准也会有差异。项目部在介入之前，要充分了解本项目实际合同规定的收费标准，以免造成较大的测算误差。
5.2空调系统的能源测算
5.2.1空调系统的主要设备：
冷水机组、冷却水泵、冷冻泵、冷热水泵、冷却塔、空调机组、新风机组、风机盘管、恒温恒湿机、风幕等，其中制冷机组因制冷方式不同，能耗的计算方法也不同，离心机组和活塞式机组主要使用的是电能，而溴化锂机组要充分考虑燃气或蒸汽的用量。
5.2.2空调系统的运行时间
5.2.2.1按北方通常的运行规律，在冬季写字楼为5个月，即11月1日～3月31日，居住小区为4个月，即11月15日～3月15日。在夏季，提供中央空调的物业为4个月，即从5月15日～9月15日。
5.22.2每天提供空调的时间，由于物业功能不同，应按合同约定的时间确定，通常写字楼每天11小时，即早7:00～晚6:00，双休日休息，酒店及公寓需全天24小时提供空调，商场则考虑每天运行13～14小时，双休日不停机。需要常年恒温恒湿的重要场所，其恒温恒湿机需全年365天开机运行。
5.2.3空调能源的计算原则
5.2.3.1要充分考虑设备的配置和实际需要空调面积的比例，高档物业设计余量较大，常常出现大马拉小车的现象，在实际计算时，先要认真核实空调的制冷量(制热量)和供冷（热）面积的比值，即计算出负荷率，一般规律是每平方米应提供80～100W的制冷（热）量，地下室通常不计算空调面积，首层大厅应按高度乘以楼层高度系数，直燃机组的大小火转换比例也应按同样方法考虑。
5.2.3.2根据空调的负荷大小计算中央机组的使用率，在夏季6、9月份，天气刚热，制冷机组的功耗可按50％运行计算，而在7、8月份的炎热季节，必须按100％的功耗考虑。
5.2.3.3新风机组需要常年运行，春秋季也不能停车；考虑到室内足够的新风量，夜间要适当开启新风机组2～3小时。
5.3电气设备的能源测算
5.3.1电气系统的主要设备：
电梯、生活水泵、楼道照明、庭院照明、楼宇照明、电开水器、霓虹灯等，酒店要考虑房间内的照明及电器用电，办公楼和公寓的室内电费一般由客户支付，不必再作测算。
5.3.2电气设备运行时间
5.3.2.1电梯:
电梯运行时间由于物业功能不同而有较大差异，公寓酒店一般需24小时运行，而商场和写字楼只在白天运行；同时要考虑电梯的使用频率及开关门的时间，在电梯开关门时主机是不运行的；电梯的使用率一般按20～60%计算，居住小区一般在20～30％，写字楼一般在40～50％考虑。
5.3.2.2生活水泵
生活水泵的使用频率应按水泵流量和楼宇用水量考虑，用水量大而水泵流量小的配置，水泵起动时间较长，而用水量小水泵流量大的楼宇，水泵起动时间相对少一些。变频泵的计算原则相同。
5.3.2.3楼道照明
居住小区的楼道照明应考虑有没有外窗，有外窗的楼道白天是不需要照明的，没有外窗的楼道即使是在白天也应考虑照明问题，目前居住小区大部分楼道是有外窗的。从节能的角度考虑，楼道照明应安装声光控开关，没有安装声光控开关的小区物业，项目部进驻后应首先进行改造。一般情况下，居住小区的楼道照明每天按1～2小时开启计算为宜；
写字楼的楼道照明，在白天工作时间应全部开启，在夜间和双休日可按50％考虑；灯具的总功率应按照图纸计算，若无详细图纸，可按每平方米3～5W计算。楼道照明能耗很高，不得忽视。
地下停车场、机房等公共区域照明一般需全天24小时开启，考虑到节能因素，白天可50～60％计算，夜间和双休日应适当关闭一些灯具，照明功率可按30～40％计算。
5.3.2.4庭院、楼宇及霓虹灯照明
计算较简单，通常在夜间开启，开启时间为4～6小时，重大节日应整夜点亮。其照明功率按图纸计算或进行估算。
5.4水费及排污费的测算
5.4.1按一般规律，写字楼的用水量每万平方米40～100吨/日，酒店及餐饮业用水量较大，一般在每万平方米100～200吨/日。
5.4.2夏季冷却塔水的蒸发和飘散不可忽视，按照一般的规律，水的补充量约为冷却水量的1～2％左右。
5.4.3物业的排污量应与用水量相同。
5.5设备维修费用的测算
由于物业的种类、档次和年限不同，维修费用差距较大；尤其是在物业的首年度，大部分设备在维保期，一般维修费用较低。
5.5.1 单位面积的维修费用
根据我公司目前管理的物业级别，写字楼的单位面积维修费用约为14～18元。居住小区的维修费用和物业的档次有关，物业管理费在2元～4元的居住小区，其单位面积维修费用约为2～4元；物业管理费在1.5元～2元的居住小区，其单位面积维修费用约为1.5～2元。
5.5.2电梯的维保费用
5.5.2.1按照建设部的有关规定，电梯维保工作必须请专业公司进行，按照目前北京市的电梯行情，电梯每部每月一般为400～500元，其中包括500～1000元以下零配件；
5.5.2.2电梯零配件费用，电梯在维保期内可以不考虑。第二年以后根据电梯的质量情况，每部每年约为1000～3000元；
5.5.2.3电梯年检费用每部为8层（含8层）以下600元，每增加一层加收25元，杂物电梯额定载荷2吨以上，每增加1吨加收5%，包括限速器检验。
5.5.3各种检测费用
5.5.3.1避雷系统检测费用
按照北京市物价局的文件规定，三类建筑物避雷装置每个检测点的收费标准为70元，避雷装置高度大于20米时，每增加5米加收费用5元。每个建筑物检测收费不足300元的按300元收费。
5.5.3.2各种压力仪器仪表检测费用
安全阀检测费用每个约50～300元；
压力表检测费用每块约30元/半年；
配电室安全用具每套检测费用在200元左右；（此费用未含阀型避雷器的检测，如含阀型避雷器检测，每套检测费用约为600元）
5.5.4各系统维修费用
配电系统、空调系统、给排水系统、消防系统、安全监视系统、土建工程等维修费用应根据物业的使用情况和设备状况决定，单独进行核算。
6.监督执行
公司企管中心主管工程师
7.相关/支持性文件
《北京市普通居住小区物业管理费收费暂行办法》
《关于核定避雷装置安全检测收费（试行）的函》
《关于特种设备检验检测收费标准（试行）的函》
8.质量记录及表格
无

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