物业管理实习工作报告(通用).doc

物业治理实习工作报告
　　目录
　　一．实习内容概要………………………………………………2
　　二．实习工作内容………………………………………………3
　　三．几点体会……………………………………………………7
　　四．我对物业治理行业的认识…………………………………7
　　一．实习内容概要
　　实习时间：20xx年12月至20xx年1月
　　实习地点：****物业治理
　　实习工程简介：
　　****物业治理成立于19xx年8月，是专业从事物业治理，具有独立法人资历的物业治理企业。公司设有财务部、社区效劳中心、运营部、质量部、行政部五个部门，现有员工65多名。公司运营范围包括物业综合运营治理、修缮等业务。
　　公司成立几年来，不断致力于以一流的治理、一流的效劳、一流的信誉为公司方向，尽可能及时周到地为顾客提供优质的效劳。在管物业——**花园在**市首家获得了“广东省城市优秀物业治理住宅小区”的荣誉，同时还获得了“**市平安文明小区”、“广州市平安文明小区”等称号。公司注重治理人员的培训，于20xx年3月与广州航海高等专科学校合作在**花园设立了“物业治理实习基地”为公司治理人才以及为马上步出校园的物业治理专业学生提供了良好的学习环境。今年ISO9001质量治理体系、ISO14001环境治理体系、GB/T28001职业健康平安治理体系在公司得到推行和应用，以提高企业的竞争实力，为广大客户提供更加优质、高效、周到的效劳。
　　二．实习工作报告
　　此次实习分三个阶段进展：
　　第一阶段：行政部
　　行政部是我实习的第一站，行政部是负责公司人力资源的治理，科学地做好劳动人事组织治理工作，充分发挥人力资源的效能，实现人力的扩大再消费和合理分配使用人力；做好公司的行政治理，建立健全公司的规章制度，协助公司领导协调各职能部门间的关系，保证公司日常办公的正常开展；并负责公司对外的联络、对外宣传和组织开展社区文化活动等事务；使公司所有在岗员工符合ISO9001、ISO14001、OHSAS18001治理体系运作的要求，并使员工理解符合治理体系要求的重要性的部门。
　　1．员工的招聘
　　各部门依照用工的需要，用《内部呈批报告》的方式向公司领导提出招人申请，行政部依照公司领导批准后的报告按部门岗位职责与任职条件，向外界招聘，前来应聘的人员填写，行政部依照《应聘记录表》的材料从中选择符合要求的员工，以便录用，并填写《入职登记表》交行政部存档（详见流程图）。
　　2．员工的培训与教育
　　1）上岗培训
　　新员工入职由行政部组织安排为期2天的上岗前培训，培训内容包括：
　　A．物业治理现状及开展前景。
　　B．公司治理方针、本年度目的、指标和治理方案。
　　C．ISO9001，ISO14001，OHSAS18001根底知识及公司治理体系文件。
　　D．相关的法律法规、公司规章和劳动人事政策等。
　　E．根本的效劳知识，包括职业道德、行为标准、礼貌知识等。
　　F．工作岗位的详细作业要求及本岗位所涉及的环境要素、危险源的识别。
　　G．新员工所在工作岗位对环境、职业健康平安的根本处理知识讲解。
　　2）培训需求与年度培训打算
　　A．每年1月份各部门将上一年度考核提出培训需求，行政部依照培训需求和上级的要求制订培训打算，报总经理批准后施行。
　　B．培训打算应陈述培训的对象、培训的目的、培训的内容、培训的时间等内容。
　　3）专题培训
　　公司开展新的治理工程，或购置了新的设备、进展技术改造、预备开发新的治理方法时，由各主要负责部门组织，对有关人员进展专题培训，以保证新制度、新方法、新技术设备的正常运转。
　　4）每次进展员工培训，培训的组织部门应作好《员工培训记录》，定期将《员工培训记录》交行政部存档。
　　3．员工的考核
　　考核分为例行考核、转正考核和培训考核三种，详细如下：
　　A．例行考核
——行政部于每年6月份、12月份组织进展例行考核。
——考核前行政部应提早15天组织成立考核小组，制定考核方案，报总经理批准后施行。
——例行考核的内容应包括德、能、绩、勤四个方面，考核方法应尽可能地量化。
——例行考核完毕，考核小组应对考核结果作分析总结，提出培训需求，并对不合格员工按公司有关规定作出相应的处理。
　　B．转正考核。在新员工试用期满后，由该员工所在部门的主管领导对该员工该用期间的表现进展全面的考核，从而决定是否录用。考核完毕该部门主管领导应就员工的考核结果与试用期表现以《员工转正考核报告》方式向总经理报告，经批准后该员工转为正式员工。未通过转正考核的员工由公司作出辞退处理。
　　B．培训考核。行政部组织员工培训后，应组织参加培训人员进展考核，以检验参加培训的员工是否掌握培训的要求，将考核结果记录在《员工培训记录》中相应栏目中，交行政部存档并以此作为员工晋升、加薪的参考依照。
　　第二阶段：工程维修
　　工程维修部的主要任务是维持小区内公共设备设备正常运转，为业主/住户提供及时周到的物业设备等维修效劳。
　　1．日常入户维修
　　1）接报修
　　a.社区效劳中心当值人员接到业主/住户报修后，分类明确，应在15分钟之内开出《维修单》或给予答复处理时间。
　　b.特别维修可预先联络有关单位，依照详细情况答复维修时间。（如：电视报障）
　　c.较困难复杂的维修要求72小时内完成（工作技术要求特别的除外）；同时应向住户解释缘故；
　　2）入户维修
　　a.维修部当值人员接到《维修单》后立即安排人员进展处理，紧急情况应立即赶到现场。一般情况时在1小时之内到达现场。一般性维修不超过2小时之完成，较困难复杂的维修要求72小时内完成（工作技术要求特别的除外），同时应向住户解释缘故；
　　b.入户维修人员要做到有礼、有节，对有可视对讲系统的住户可用可视对讲与其联络，在得到同意后方可进入；无可视对讲系统的可按门铃或悄悄叩三声门，并礼貌的咨询好，说出本人的身份和目的；“您好；我是某某部门，来为您做某某项效劳”。
　　c.维修时应多征求住户意见，如住户提出不可行的意见或要求时，应依照本人的维修经历和知识，耐心的向住户解释和说明；
　　d.维修后要做好现场清理工作，用垃圾袋将维修垃圾清理洁净，维修时挪动的家具用品应按原位置放好；
　　e.功能性维修，以恢复其原有功能为准，外观性维修要与原有部位相比拟表应无色差，高低不平现象；维修时应尽量满足住户要求。
　　3）供排水维修
　　a.更换水表
　　a)关上水前第一阀门,排空管内的剩余水后拆下水表,检查水表的接头胶圈,如已经断裂或变形时应选同一型号规格的具有合格证的水表安装上去;
　　b)安装时留意水表的水流方向保持一致;
　　c)维修完毕后，打开阀门检查有无渗漏,表针转动是否正常；
　　d)维修人员要做好用户新启用水表的底数记录。
　　b.水龙头漏水
　　a)关闭户内水阀阀门，拆卸下水龙头并检查出毛病点；
　　b)依照用户需要，更换破损的胶圈部件或更换新水龙头，如因水龙头有砂眼漏水的，必需更换新的水龙头；
　　c)安装完毕后，打开水阀门检查新换水龙头接口是否有渗漏,使用时切勿过度拧紧。c.更换角阀
　　a)关上户内水阀，拆下角阀，查出毛病依照实际情况，好确需要更换的重新更换；
　　b)安装时应留意角阀与水管接合处的密封性和严密度，以防渗漏；
　　c)安装完毕后，打开水阀查看有无渗漏。
　　d更换软管
　　a)关闭软管前阀门，拆下软管,查看毛病缘故；
　　b)依照住户需求，更换损坏的胶圈或更换新的软管，如因软管有砂眼或破损、爆裂的必需重新更换软管；
　　c)安装时应留意，更换同型号同长度的软管，接头处不可过拧紧，以免拧坏镙丝；
　　d)安装完毕后，打开水阀查看有无渗漏。
　　f.马桶漏水维修
　　a)检查漏水缘故后，关上阀门依照情况进展维修；
　　b)软管漏水应进展更换，水箱水位过高可调整水位操纵水浮，水箱底布漏水应查看是否螺丝松动或胶圈损坏；
　　c)维修完后，打开水阀查看有无渗水现。
　　g.菜盆排水管漏水
　　a)检查漏水缘故，排水软管破损，胶圈损坏，接头处螺丝松动；
　　b)安装时应留意盆体与下水管接口处，需用玻璃胶封闭，待胶干后试水检查。
　　h维修马桶堵塞
　　检查堵塞缘故，用马桶抽子或疏通机进展疏通，使其排水畅落通。
　　i部分楼层停水
　　a)查明停水的楼层后先关总阀，拆开支阀，并将滤网清洗后重新装上；
　　b)市政或其他维修造成的停水应通知住户，并作解释。
　　4)供电维修
　　a更换电表
　　a)断开电源拆下电表，确认电表已经失灵时，可选器具有检验合格证的同一型号电表进展安装，安装时留意进出线接法正确。
　　b)安装完毕后合闸后试电，保证住户用电设备使用正常，电表转动正常；
　　c)维修人员应会同社区效劳中心人员做好新启用电表底数的记录。
　　b维修开关
　　a)分析造成低压开关跳闸或烧坏的缘故；
　　b)好假如是短路毛病，首先将空气开关置于“OFF”位置，用万用表（兆欧表）检查线路，查出毛病点后给予排除；
　　c灯管、白炽灯的维修
　　a)断开电源、取出白炽灯，假如灯丝烧断，可更换同一型号的卡口或螺口灯泡安装上去，试电查看是否正常。
　　b)灯管不亮可先检查启辉器，如损坏可更换新的；试电检查如不亮时，取出灯管并更换同型号、同规格的灯管，再次试电检查，如仍不亮时可检查接线和镇流器，查出毛病立即排除，恢复正常照明；
　　d.线路检测
　　a)线路停电检修应及时通知住户；
　　b)住户开关烧坏的处理见本章4.4.2维修开关进展处理；
　　c)电表损坏的维修见本章4.4.1更换电表方法进展处理；
　　d)进户线端子接触不良可先切断电源，将接头紧固；
　　e)线路短路时可用万用表对线路逐一检查，找出毛病缘故并及时处理；
　　f)当确认毛病排除后方可送电。
　　5)门窗维修
　　a门铃维修
　　a)无电情况时可更换新电池；
　　b)电极板腐蚀或接触不良可进展除锈、紧固处理；
　　c)因线路短路咨询题造成的毛病，用万用表（兆欧表）检查线路找出毛病点并及时处理。
　　b维修门窗
　　1)门窗附件有无损坏，不全，进展更换或补装；
　　2)去除门角和窗轨道的杂物，对门合页和窗轨道注油；
　　3)更换破损玻璃时留意防止玻璃碎块跌下伤人。
　　c更换门锁
　　拆下坏锁后先检查是何处坏，如能修理及时修理，无法修理好的可通知住户更换新锁；
　　d非一般性的维修
　　委托专业维修队维修，工程维修人员并对所委托工程的维修质量进展监视和跟踪。
　　第三阶段：清洁绿化部
　　清洁绿化部的主要任务是维持小区内公共场所、楼道的清洁卫生及小区内绿化带的修剪等养护工作。
　　1．清洁绿化人员配置和培训1）行政部制定职务说明书，对岗位职责、人员的年龄、文化程度、工作经历和才能作出明确规定；
　　2）清洁绿化部主管负责制定《清洁绿化部工作岗位安排》报社区效劳中心主任审批，总经理批准后施行；
　　4）行政部会同清洁绿化主管负责新员工的入职培训，培训内容包括公司的治理目的、质量方针、组织架构、员工手册、体系标准ISO9000、ISO14000、OHSAS18000；清洁绿化主管负责员工的岗位培训，包括岗位技能、质量标准、工作手册、考前须知，经考核合格后方可上岗试用；
　　5）清洁绿化主管制定《清洁绿化员工综合考核标准》，经社区效劳中心主任批准后施行，清洁绿化主管按标准要求定期或不定期的对各岗位员工进展考核，并记录在《清洁绿化工作日记录检查表》中；
　　2．清洁绿化园林器械的治理和维护
　　1）清洁绿化主管对清洁绿化园林器械进展登记和汇总，并记录于《设备清单》中；
　　2）清洁绿化主管制定《清洁园林器械操作规程》，报社区效劳中心主任审批后施行；
　　3）清洁绿化工按操作规程使用园林器械，主管安排相关绿化人员进展治理和保养；维修保养后填写《设备维修保养记录表》
　　4）清洁园林器械使用后，清洁绿化组长负责填写《清洁绿化工具使用登记表》；
　　3．农药的治理和使用
　　1）清洁绿化主管制定《农药使用标准与规程》，报社区效劳中心主任审批后施行；
　　2）绿化工按标准使用喷施农药，使用后记录于《绿化养护工作日记表》中；
　　4．清洁绿化工作分派和巡视
　　1）清洁绿化工依照《清洁绿化部工作手册》的规定施行绿化养护工作，并记录于《绿化养护工作日记录表》
　　2）清洁绿化主管负责对各岗位的工作进展巡检，并填写《清洁绿化工作日记录检查表》；
　　3）清洁绿化主管对巡视中发觉的咨询题及时安排相关人员进展处理，范围外的咨询题填写《业务联络单》交由社区效劳中心处理；
　　5．绿化养护方案的制定
　　1）清洁绿化主管负责制定绿化养护方案，报社区效劳中心主任审批，由主管负责组织施行；
　　2）清洁绿化主管按标准配置清洁工，并制定绿化工作流程。
　　三、几点体会
　　1、增长了知识和才能。一出去，我发如今学校学到的知识特别不够，有些课程完全无用，该学的没学到，不该学的学了，发觉缺乏主动去补，都特别刻苦，也收获颇丰。像什么ISO9000、OHSAS18001及ISO14001等体系认证，往常在学校就没有接触。
　　2、我们深切的感遭到，物业治理确实是一个朝阳产业，对高素养治理人才的需求特别大，就业前景十分看好。我们应该抓紧机遇，充分利用我们的成功经历，调整专业构造，将物业治理作为我们的品牌专业来建立。
　　四、我对物业治理行业的认识
　　物业治理在我国是一个新兴行业，开展时间不长，在探索和实践过程中仍存在不少咨询题，尤其是涉及权益关系领域，各方矛盾和纠纷时有发生。诸如：物业治理企业与开发商的职能不清，业主拒交治理效劳费，物业治理企业因小区内业主财产被盗、人身遭到损害而被起诉，物业治理体制模糊、法规不健全及物业企业义务承担某些社会功能的现象等日益突出，在一定程度上阻碍了物业治理行业的开展。
　　标准物业治理，提高企业权益保护认识，促使物业治理企业从法制化、标准化的角度不断完善本身的效劳水平，堵塞各种治理破绽，防止质量事故的发生，防止企业不应有的损失。同时，政府相关部门要加快物业治理法制建立，使物业治理朝着健康的方向开展，这已成为物业治理企业开展的当务之急。
　　如何标准物业治理，提高物业治理企业权益保护认识，必须强化如下方面工作：1、要树立风险认识和标准开展认识。物业治理公司是自负盈亏的企业，企业必定面对运营风险，合理、有效地躲避风险，才能获取最大的利润。作为企业有几个重要环节必须把握：
　　（1）明确物业治理委托合同。在合同中，企业务必把握细节，明确哪些该做，哪些不做；哪些是常规效劳，哪些是收费工程；权利与义务是否对等，例如：物业治理的保安工作，应在合同中明确，只是协助和配合本地公安机关维护公共秩序，而不承担人身平安、财产保护责任。
　　（2）标准内部治理，练好内功。企业必须健全内部规章制度，完善组织架构，合理设置岗位，把好人员招聘关，系统地对员工进展培训，在员工的思想中培植风险认识，最大限度地防止因治理责任而导致事故的发生，从而把运营风险降到最低。如保安员在指引车辆停放时，应对车身四周进展巡视，发觉有破损等咨询题及时向车主指出，以免产生烦恼和纠纷；在停车场对车辆进出的登记一定要完好、齐备。假如把预防措施做细做好，治理工作做得周到扎实，那么，即便发生了丢车事件，企业就不负治理责任也无需赔偿。
　　（3）购置商业保险，保障多方利益。物业治理企业要树立保险认识，化解风险，一般应购置财产保险、机器设备保险、公共责任险等，将可能遇到的风险化解，防止经济上的损失。
　　2、强化法律法规、行业标准教育培训工作，通过法律来维护企业、员工权益。目前，由于行业法规不健全，无法可依，甚至有法不依的情况较多，企业也往往由于这些现象的存在而轻视或无视了本身的法律建立。因而，加强员工的法制观念是加强本身权益保护的关键。一方面要加强员工对法律法规的学习，提高法制认识，依法操作；另一方面要勇于利用法律武器来维护本身权益。如：关于无理拖欠治理费或回绝承担毗邻房屋或共用部位、共用设备设备维护和修缮费用的业主，物业治理企业应依照法律法规、治理制度和业主公约，积极或支持权益受损的业主寻求法律支持。物业治理企业应有认识地组织有关法律法规的宣传活动，加强包括业主在内的社会群众对物业治理法律法规的认识和理解。
　　3、宪善物业治理法律体系，加大执法力度。全国性的物业治理条例可望今年内出台，有了全国性物业治理条例，就便于统一治理标准和治理标准，加强相关政策法规的协调，防止法规的互相冲突，用法制标准市场环境，标准物业治理操作。建立健全物业治理法规体系，需着重留意如下几点：
　　（1）物业治理主管部门、政府其他职能部门如需物业治理企业配合政府职能部门的部分工作，应由政府部门出具委托并受权，同时应给予政策上的优惠或适当的经济补偿。
　　（2）尽快制订、公布物业治理招投标法规和配套施行细那么，用法规和制度来限制和约束不正当竞争行为。
　　（3）关于业主及业主委员会的职权，应进一步标准和细化相关条款，以明确业主违背业主公约及有关法律、法规，但又不构成刑事案件时，应由哪些部门来处理，或可给予物业治理企业哪些执行权力。物业治理过程中构成有关决议和方案，经业主大会50％以上成员通过后，关于其他拒不服从的业主，物业治理企业能够采取哪些措施，等等。
　　4、标准物业治理市场行为，为物业治理企业提供公平竞争的外部环境。物业主管部门应留意用市场观念、市场机制来培育和开展物业治理市场。推行供需双方互相选择、平等协商、依照效劳内容和质量确定价格，通过签订合同标准双方行为的制度。政府应积极引导和催促参与竞争的治理企业遵照公平竞争原那么，树立竞争公德，遏制不正当竞争。除了应用法律和行政手段外，还须倡导建立道德秩序。这种道德秩序确实是注重信誉、注重企业形象、遵纪守法、公平竞争。有了社会公德才能在竞争中树立良好的企业形象，建立稳定的企业信誉，自觉抵抗不正当竞争，并将引入法律化、标准化、科学化轨道，制造公平、公正、公开的物业治理竞争环境。
　　5、加强物业治理重要性的宣传力度，提高全社会对物业治理的认识。物业治理企业应加强与业主之间的沟通及自我宣传，使公众对这新兴行业有正确的认识，令每一位消费者及社会各方面人士都积极地参与，以消费者的目光审视物业治理企业的运营行为、效劳行为是否标准。尤其注重与新闻媒体沟通，利用报刊、电台、电视等各种途径对物业治理政策、作用和效劳内容进展大规模的宣传。同时，使新闻媒体理解行业的政策法规和特点，体会到物业治理行业的酸、甜、苦、辣，获得他们的理解、同情和支持，从而通过媒体的正面引导，推进物业治理行业健康地开展和壮大。