【地产策划】徐州市湖森堡营销报告.doc

徐州 桃园房产湖森堡营销报告
4月活动规划及预算

SP活动篇

一、活动一——金鹰路演
1、时间：2006年4月22日及4月23日
2、地点：金鹰门口的转角广场
3、总预算：8万（包括所有物料、演员，不包含媒体发布费用）
4、主题：欧洲高尚生活风情展（秀），宣传湖森堡联合精英会
5、目的：大面积的铺撒DM，提高项目知名度；通过SP最大程度的提升认知度；宣传一个欧式的生活理念；表现一种高姿态的生活方式；达到口碑传播目的。
6、整体规划
通过形式新颖的展台，以高雅新奇的姿态向徐州广大的市民宣布湖森堡即将正式亮相，并预告4月29日酒会举行。
（一）、活动规划
（1）区域划分：整体展示区域划分为四部分：一部分为舞台；第二部分为模型区；第三部分为少量洽谈区；第四部分为接待区（包括休息区）。
（2）活动划分：整体活动共分为3部分，以体现欧式风情为主（暂定）
第一部分：邀请合作单位新新娘进行现场欧式礼服秀。时间为上午；
第二部分：欧式宫廷风情表演。聘请模特扮演贵族，诗人等身份，按照欧式宫廷生活，掺插小丑表演，展示欧式高尚生活风情。期间小丑可以带部分欧式点心（可由精英会联合单位如万宝渔港等提供）下台分发给现场观众。时间为下午2－3点。
第三部分：根据现场情况，介绍湖森堡及联合精英会状况并进行有奖问答，抽取幸运客户，赠送现有礼品，并抽取1-2名客户无条件加入精英会。
（3）接待流程划分：
在接待区设置2名销售员，对进来参观的客户发放DM并宣传精英会。意向客户引导至模型区。在模型区设置4名以上销售员，对于重点客户进行详细介绍。必要客户引致洽谈区详谈，并邀请参看精英会章程。
清洁员在现场除维护展台内清洁外，另需对洽谈区内客户及时倒茶及抬上欧式点心。客户离开，及时收拾洽谈区。
模型讲解
初步接待

洽谈区详谈
后期跟进

(4)物料准备
a、 展台（包括背景墙、天棚幕布、灯光音响等）
b、 接待台
c、 洽谈区桌椅
d、 整体模型及单体模型单体模型根据现场大小再议）
e、 易拉宝2－4个
f、 DM 2000份及房型图若干
g、 欧式点心若干
（5）人员准备
a、 销售员8名
b、 清洁员4名
c、 司仪及演员若干
d、 精英会其他成员
（二）媒体规划
在徐州日报4月19日及20日21日连续3天投放普通版整版彩色广告。告知湖森堡新售楼处正式开始接待客户，样板房开始对外预约参观，同时宣告联合精英会成立。
（三）企划规划
1、 交企划公司设计——
a、 NP设计稿3份
b、 现场小标识若干（如接待台等）
c、 易拉宝设计
d、 精英会vip卡
e、 精英会章程手册设计
f、 精英会入会申请表
2、 交礼仪公司设计——
a、 舞台背景板
b、 舞台及舞美设计
c、 展棚及展位摆放设计
（四）费用预算规划
3、 展台搭建及布置、洽谈桌椅租借、现场灯光音响等租借 合计4.2万
4、 演员及司仪聘请 控制在2.5万内
5、 现场DM印制费：0.75元×2000份＝1500元
6、 现场易拉宝印制费：80元×4副＝320元
7、 欧式点心费：1000元
8、 NP媒体投放费：徐州日报整版35000元×3次＝105000元
合计 SP费用：70000元（暂定）
媒体费用：105000元

二、活动二——联合精英会酒会即湖森堡开盘仪式
1、时间：2006年4月29日上午10点45分
2、地点：湖森堡现场接待中心及样板房
3、总预算：10万（包括所有物料及司仪费用等，不包含媒体发布费用）
4、主题：拥有一套湖森堡= 拥有一个家 + 拥有一种异域风情+ 享受一种全新欧式高尚生活方式
5、目的：通过本次活动中一系列政府官员、社会名流、企事业单位领导、电视台、报社的参与，在目标客户中树立项目的精品形象；通过本次活动的成功举行建立准客户，阐述本案产品对市场的意义；扩大本项目的影响力，建立和坚定已认购客户的信心；通过有效媒体宣传，以事件造新闻，扩大项目的传播范围
6、整体规划
通过酒会的形式，邀请目标客户感受湖森堡的纯正欧式风情。
（一）、活动规划
（1）区域划分：整体活动区域划分为三部分：第一部分为售楼处签到处及接待处；第二部分为售楼处现场介绍处；第三部分为样板房；第四部分为现场样板段（即场外湖景及绿化等）。
（2）活动划分：整体活动共分为4部分
第一部分：10点30分左右现场签到开始
第二部分：根据到场情况致开幕词，并开始湖森堡项目介绍
第三部分：引导嘉宾至样板区段，销售员分小组介绍现场绿化及景观
第四部分：引导嘉宾至样板房，并宣布冷餐会开始。
第五部分：现场掺插介绍样板房和精英会章程
第六部分：现场抽取三名大奖
（3）接待流程划分：
在签到处为嘉宾和媒体签到，并为各位到会人员佩花。在售楼处设置点心和咖啡饮料等，引导到会人员现场取用并参观模型。在致简短的欢迎词后，介绍湖森堡项目情况，并邀请嘉宾至样板段参观。在参观样板段时，销售员将各组客户分区讲解并引导至样板房。在样板房由司仪宣布冷餐会开始，并由开发商宣布开盘仪式开始，鸣放鞭炮等。
在冷餐会过程中，由销售员对客户进行样板房讲解。冷餐会过程中进行抽奖活动并推广精英会。
清洁员在现场除维护现场内外清洁外，另需对到场客户及时倒茶及收拾餐盘等。客户离开，及时收拾餐桌。

现场模型讲解及项目介绍
签到区（分嘉宾和媒体）

冷餐会
样板段绿化介绍

(4)物料准备
a、 背景墙、天棚幕布、灯光音响等
b、 签到台
c、 签到处花篮10个
d、 嘉宾佩花120份
e、 礼炮若干
f、 售楼处休息座椅
g、 整体模型及单体模型（单体模型根据现场情况再议）
h、 易拉宝4个
i、 DM及房型图若干
j、 欧式点心及茶水等若干
k、 欧式冷餐120人量
l、 礼品120份
m、 现场指示牌若干
n、 现场旗帜20副
（5）人员准备
a、 主持人1人
b、 礼仪小姐4人
c、 冷餐会工作人员数名
d、 管家1名
e、 清洁员4人
f、 保安若干
g、 管弦演奏队
（二）媒体规划
在徐州日报及都市晨报4月27日及28日29日连续3天投放普通版整版彩色广告。告知湖森堡将于4月29日盛大开盘，与精英共铸未来。
（三）企划规划
1、交企划公司设计——
a、NP设计稿6份（尺寸不同）
b、现场指示牌若干（如接待台等）
c、现场美化
d、现场施工区隔美化
e、样板房美化
2、交礼仪公司设计——
a、 舞台及舞美设计
b、 室外样板段展棚及展位摆放设计
c、 样板房餐饮座椅等路线摆放设计（与企划共同完成）
（四）费用预算规划
1、 整体酒会策划及执行3.5万
2、 DM印制费：0.75元×1000份＝750元
3、 现场易拉宝印制费：80元×4副＝320元
4、 NP媒体投放费：徐州日报整版35000元×3次＝105000元
5、 都市晨报 整版38000元×3次＝114000元
合计 SP费用：36070元
媒体费用：219000元

高档消费场所篇

一、 餐饮重点推荐场所——万宝海鲜酒楼
1、 物料规划
a、 易拉宝2套
b、 收银找零袋1000份
c、 单体模型2栋（如场地许可，放置整体模型）
d、 DM 1000份
e、 精英会标识、章程及入会申请
2、 操作规划
a、 对于各餐桌均放置湖森堡DM和联合精英会章程
b、 对消费客户均以找零袋方式找零或者放置帐单等收据发票
c、 对持联合店盖章DM或其他有效推荐资料来访并成交的推荐联合店予以一套2000元的奖励。
3、 企划规划
a、 各店专用找零袋（名单详见其他非重点推荐餐饮场所）
b、 联合精英会标识牌
4、 费用规划
易拉宝 80元×2副＝160元
找零袋 0.068元×1000份＝568元
DM 0.75元×1000份＝750元
合计 1478元
二、 其他非重点推荐餐饮场所
1、 名单（暂定）
金悦酒店
样样红鲍翅楼
汇源酒店

2、 物料规划
a、 易拉宝各1套
单体模型一个
b、 收银找零袋各1000份
c、 DM 各500份
d、 精英会标识、章程及入会申请
3、 操作规划
a、 对于各餐桌均放置湖森堡DM和联合精英会章程
b、 对消费客户均以找零袋方式找零或者放置帐单等收据发票
c、 对持联合店盖章DM或其他有效推荐资料来访并成交的推荐联合店予以一套5000元的奖励。
4、 费用规划
易拉宝 80元×5副＝400元
找零袋 0.068元×1000份×5＝2840元
DM 0.75元×1000份×5＝3750元
合计 6990元

高档消费场所篇

一、重点推广场所——金鹰
1、物料规划
a、 各收银点精英会标识及湖森堡标识
b、 湖森堡和金鹰联合购物袋（内装DM一份）2000份
c、 总服务台DM放置
a、 总服务台易拉宝放置（暂定一个）
2、操作规划
a、 对所有购物人员均发放联合购物袋一份
b、 对持联合店盖章DM或其他有效推荐资料来访并成交的推荐联合店予以一套5000元的奖励。
3、企划规划
b、 联合购物袋设计
c、 易拉宝设计（与金鹰有关）
d、 精英会vip卡可用标识
4、费用规划
易拉宝 80元×1副＝80元
购物袋 2.75元×2000份＝5500元
DM 0.75元×1000份＝750元
合计 6330元
二、其他高档消费场所
1、名单
莱莉雅男士会馆
新新娘婚纱摄影楼
2、物料规划
a、 银点精英会标识及湖森堡标识
b、 总服务台DM放置
c、 总服务台易拉宝放置（各一）
3、操作规划
对持联合店盖章DM或其他有效推荐资料来访并成交的推荐联合店予以一套5000元的奖励。
4、费用规划
易拉宝 80元×2副＝160元
DM 0.75元×1000份＝750元
合计 910元

其他特定场所篇

一、其他重点推荐场所——建设银行
1、物料规划
a、 易拉宝2套
b、 现有整体模型
c、 DM 1000份
e、 精英会标识、章程及入会申请
f、 接待台
2、操作规划
a、 对于各操作台均放置湖森堡DM和联合精英会章程
b、 对感兴趣的客户进行现场解说，并邀请客户参观样板房。尽可能的留下资料，以备跟踪。
3、费用规划
易拉宝 80元×2副＝160元
DM 0.75元×1000份＝750元
合计 910元

备注：精英会所有物料制作另计。预算20000元。