地产高尔夫.doc

剖析高尔夫地产及价值

加拿大保家国际建筑师事务所 高志
第一个我们讨论高尔夫地产价值的图腾
什么叫高尔夫地产？我们现在把这个定义搞清楚。我们说了半天高尔夫高尔夫，什么叫高尔夫地产呢？实际这个包含两个含义。一个叫高尔夫地产，一个叫地产高尔夫，这完全是两回事。第一个高尔夫地产，一般我们指高尔夫运动延至地产界的一种产物。主要的特点是依托高尔夫地产的建设，与房地产的物业开发，这种紧密的关系在功能上形成一种互相的补充的关系。也就是说我们做这个地产，我们先要搞清楚产业链是在哪里。我赚钱的地方在哪里，我的价值链在哪里，这不是我们发明的，国外这么多年就是这么搞过来的，美国、加拿大都是么做的。在价值链上起到一个互相提升的作用，就是高尔夫和地产之间的关系。但是这个平衡有的是偏这边，有的是偏那边。也就映出这样的概念，高尔夫地产和地产高尔夫，高尔夫运动天生和高档物业密不可分，两者开发模式的共性，体现出了舒适和休闲的生活方式，我们做来做去在做什么，做高尔夫地产在做什么，其实是给中国富有阶层和中国中产阶级的上层在提供一种消费的方式。
这里头我们就提出了一个城市慢生活的概念。因为我们做了这么多球场，在国外做了20多个，在国内做了7个了。比如西湖高尔夫，北辰高尔夫，银川高尔夫，沈阳的辉申高尔夫。还有提香草堂，当时叫锦绣大地。这个体会是什么呢？我们先要搞清楚，高尔夫地产到底是个什么东西。我们说高尔夫它一般可以分成两类。高尔夫住宅分为高尔夫住宅地产和商业。商业地产包括酒店，包括会馆，高尔夫住宅是花园洋房。按照使用性质我们可以分成以商务为目的的，和以平常常住的。现在在中国主要是这两类。再有国内的现状我们现在是将近300个。我们给的总结叫高尔夫地产发展的五大关系。
五大关系在哪？我觉得我们一定要认识到高尔夫地产不是简单的把高尔夫球场和房地产加一块叫高尔夫地产，不是这么简单。这两者不是割裂的存在，它是一个价值链。在高尔夫地产的开发成败，绝不仅仅取决于球道做的多好，讲老实话，我们有的球道很好。比如西湖高尔夫我们请了最顶级的，但是有些球道不是最好的，并不是球道做好了就赚钱，关键是讲搭配，搭配是什么我们平常做房地产标准要清楚。你高尔夫的标准和住宅的标准必须要匹配。
高尔夫地产做好了真是好。关键两者是否能够合理的配合
我觉得配合有几个主要的问题，第一个是项目开发中高尔夫和地产的关系，从国外来讲是非常清楚的，业余球场就是业余球场，专业球场就是专业球场，会馆基本上已经看不见。第二，高尔夫的综合资源与房地产增值的关系，我们在多伦多做沙漠球场，所以这一次做银川球场就找到我们，确实很有意思。沙漠球场我们用了连续空间，沙漠球场讲的是挡，因为沙漠有风沙，高尔夫球场周围的房价我们统计一般要高到20％以上，国外要高到30％，也就是说高尔夫是肯定可以拉动的，但除了景观资源的拉动以外，综合资源的拉动更为重要。比如景观的资源、社区的资源、心理的资源、客户的资源对物业的增值提升作用不可忽视的。高尔夫球场的客户资源细分与房地产资源细分有关系的，高尔夫球场所吸引的目前在中国往往是高端客户和有钱人，大家不要认为国外打球的都是老百姓，不是这样，国外真正玩高尔夫的还是有钱人，只是这种有钱人和中产阶级的概念和我们不一样，因为在国外70％都是中产阶级，看起来比较模糊。而我们没钱的是真的没钱，所以这一点大家不要误会，现在谁做大众球场就得死，所以这一点不要模糊。
高尔夫球场对客户的类型及客户需求的细分有助于确定房地产开发的定位细分，再一个是房地产开发和球场开发是有顺序的，是先做球场、先做别墅，还是先做酒店，如果这个持续把握不好，你该赚的钱就没赚到。一个是球场与住宅的布局关系或者说与周边住宅的布局关系，打球的人绝不希望球道看到住宅，住宅过多离球道很近也有危险。凡是专业做球道的公司，未必是玩房地产的行业，而玩房地产行业的未必是做球道的行业。要把这两者结合起来不容易，据我所知，北京真正搞球道盈利的不过就几家，都得靠房地产拉动，但是靠房地产拉动就赚钱吗？这是一个问号。还有一个是球场与地产开发的关系，即如何组织。
基于此，我们提出了这么几个概念，什么叫高尔夫地产，什么叫地产高尔夫
高尔夫地产肯定是以地产为核心，用高尔夫当一个噱头来拉动地产。地产高尔夫是另一个概念，比如做专业球场，一定是以真正的高尔夫为主，地产为辅，是真正要靠高尔夫去赚钱。
不管怎么样，有五大要素大家一定要知道。首先是景观资源，这一点我相信大家都没意见。想到高尔夫就想到景观，实际上远远不止这样，更重要的是高尔夫的商务资源。我说一个统计数据给大家听一听，据说中国内地各省市的GDP和实际利用外资的情况与高尔夫球的洞数有关系，相关度55，与实际利用外资的相关度高达89，拥有高尔夫球场的GDP的相关度为64，与实际利用外资的相关成为高达75，北京、广东、上海、海南属于高尔夫球发达区域，01年GDP占到全国GDP的22％，其中广东的球洞的洞数占第一，当时广东也是中国GDP第一，球洞占中国的GDP39％，GDP达到的10556亿人民币，而实际上利用外资是158亿美元，海南是唯一的高尔夫球的发展规模超过经济的省份，中国平均35亿的GDP，一个海南达到了3.3亿元，这个统计可能大家听了有点儿天方夜谭，但是你们会发现，有高尔夫球场，特别是有好球场的地方，对当地的整个经济的发展是有帮助的。第三，中国目前在高尔夫肯定是一个贵族运动，商务人士的商务资源完全可以转化成地产资源。第四，高尔夫的心理资源，来往、居住在高尔夫社区的往往是成功人士和有地位的人，这心理因素反映在买高尔夫的别墅或者高尔夫住宅的时候就会形成一种群聚的作用，我们叫耳语传播，某明星、某明星、某明星就会买到一块儿。我们有一个项目做完了以后发现大腕都来了，但是发现大腕了也不行，因为大腕太多了也不行，他还有一些隐私，我们做三期的时候就变了一个方式，从原来的向西包的围合改成条件，是以三合院的方式来做。第五，高尔夫的客户资源。中国现在据说有200万人打高尔夫，而且每年以10％的速度在增加。每年港澳台到大陆来打球的据说有50万人以上，这些人都会成为未来高尔夫地产的潜在客户。
高尔夫球场与客户细分以及高尔夫产品之间有什么关系？我们在这方面的教训很多，我发现在球场里全做别墅不行，全做阳光房也不行，你没有别墅，当地的客人在不在你这儿买别墅，我们在北京做的时候就搭配得非常好。第二个是职业特征，往往做老板、做董事长打球锻炼身体是一个因素，但往往是一个道具，他在干什么？背后的潜台词是争取某种利益，他买的是某种利益，不是房子，球场和球道的次序一定要搞好。再一个是球场与别墅或者住宅的布局关系，既要考虑到球场，也要考虑到未来的住宅管理问题。