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巨型社区商铺试水“养鱼”

国美第一城12万平米社区商业采用“零租金进驻”等模式，兼顾开发商、投资者及商户利益
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　　来源：新京报　　
发布时间： 2007-07-13 　
作者：谷欣

     关注国美第一商街商铺的投资者，几乎都会提到总价比较低这一条，另外还认为其周边的小区会提升该区域的人气。本报记者 谷欣 摄 

　　在项目开发过程中，绝大多数开发商都会选择绞尽脑汁尽快将底商高价卖出，回收资金赚取利润，而且一旦商铺被销售出去，开发商则不会顾及社区商业配套的成长和投资者的死活，这样的社区商铺发展方式，也被业内形象地称为“杀猪式”。

　　越来越多的开发商认识到这一模式的弊端，开始探求发展新模式，国美第一商街在探求新发展模式的道路上迈出了一步，它所代表的新模式究竟是怎么样的，市场对它的反应又是如何？记者为此进行了一番调查。

　　全新运作模式　改“杀猪”为“养鱼”

　　在采访调查中，记者了解到，国美第一商街作为位于朝阳区姚家园的国美第一城的社区商业，体量巨大，达12万平米，称得上京城单个住宅楼盘内最大的社区商业配套。

　　“我们一开始也走了不少弯路，后来逐步调整，才确定了现在‘同住宅定价、零租金进驻、返租金销售’的新模式。最根本的是，我们不是单纯地卖商铺，而是想通过规划定位、让利招商等各种办法，真正把社区的商业做起来。”负责国美第一商街推广销售的明天地产业务发展中心总监贾玉鹏直言。

　　据贾玉鹏介绍，国美第一商街的开发模式，在定价策略上没有采取传统的社区商铺销售时的定价方法，而是考虑市场能承受的租金以及投资者能接受的最低投资回报率，来测算商铺的定价。“普遍都在20000元/平方米以内，周边住宅的价格和我们商铺都差不多，甚至有的还要比我们商铺单价高。”贾玉鹏说。在促销措施方面，针对投资客和进场商家，项目采取“买铺即返三年租金”及“零租金进驻”的经营营销模式，返租金的做法是指投资者只要购买了商铺，签约的同时将一次性扣除所购商铺三年的租金。比如购买总价100万元商铺，签约即返20万元租金，实际上相当于80万元买了100万元的商铺。而零租金进场经营是为了降低进场商户的经营压力，在商户租用商铺进行经营的开始阶段，免去所应交付的商铺租金。

　　“用现在的模式开发销售，与传统的模式相比，少赚了大概2000万元。”贾玉鹏说。此外，国美第一商街还在前期运作阶段就将整体近12万平方米社区商业划分为餐饮示范街、超市购物中心、文体影城运动中心、精品折扣街、品位生活中心、家居生活馆6大主题业态组团。并成立了专业的商业管理公司，采取统一规划、统一推广、统一招商、统一运营、统一管理的“五统一策略。

　　兼顾开发商、投资者、商户三方利益，尽力缩短商铺成熟期的新模式，也被业内称为“养鱼”模式。

　　业内专家　好的探索，仍需观察

　　国美第一商街发展的新模式，在业内引起了广泛关注，多位专家针对这一模式发表了看法。

　　北京商业步行街秘书长董利认为，通常商铺的目标客群归纳为两大类，一是投资客,只买不经营;二是经营商家，只租不买;这两类客群占到商铺销售的绝大多数，而买铺后自己经营的很少，一般不到10%。商铺的目标客群，关心的焦点问题都是盈利和收益，而前期投入过高，势必加大投入的成本，从而影响到收益。国美第一商街发展的模式，本质上是开发商对商铺目标客群的让利开发商把部分自己的利润转让给了投资者和经营商家，降低了他们的获取收益的成本，在目标客群中肯定会带来积极的影响，这是新的机遇。

　　北京万商俱乐部主任杨哲轩则认为，当下商业地产的炒作一般有两种目的，一类是负责任的炒作，炒作的是商业氛围，就是要从商机、人气、知名度等多个方面挖掘区域商业的价值，让区域内的所有商铺都热起来，提升了整个区域的商业氛围，让经营者都能赚到钱。“这样的炒作是可取的。”他表示。另一类则是单纯的炒铺，是为了通过商业活动的炒作，聚集人气，然后抬高商铺的售价，这样做必然会提前透支由于炒作而聚集起来的人气价值，提前透支商铺养商阶段的利润空间，他强调这本质上是杀鸡取卵的短视行为国美第一商街“零租金进驻，返租金销售”的运作模式，可以确保投资人受益。

　　但包括两位专家在内的众多业内人士都表示，国美第一商街的运作模式，目前还不能算是彻底成功，需要进一步观察。

　　开发商、代理商　中小项目难以效仿

　　发展新模式是否能真正实现缩短社区商铺成熟期、达到多方共赢的既定目标，还需要时间验证，但国美第一商街的“探索”对京城商业地产业内的震动不小，特别是目前该项目整体销售达到80%，招商工作进展也比较顺利，采访中，记者感觉不少开发商和代理商或多或少都有“震感”。

　　“一开始我不看好国美第一商街，主要因为体量太大了，12万平米的总量社区很难支撑起来在京城西南开发某知名楼盘的开发商表示。他分析认为，新的销售方式确实是一种让利，2000万对于大楼盘不算多，但取得的效果的确让他吃惊，出现这样的情况还是市场需求充足的表现。“投资门槛不高，近期很多股市获利的资金开始抽出来重新关注房地产行业，总价不高的商铺投资就成了首选。”他说。同时他还认为商街卖得好的另一大原因，是朝青板块大量新社区的开发，入住人群未来需要一个就近的消费场所，国美第一商街正好是区域的补充。

　　另一位房地产代理行负责人则表示，国美第一商街的模式很难全面效仿。他觉得，这样的模式实力雄厚的开发商还可以学习，但小开发商甚至部分有一定规模的中等开发商都无法承担，而且小体量的社区商业也不可行。“国美是做商业起家的，对现金流的控制轻车熟路，其他开发商就不容易了。”他这样表示。

　　投资者　追捧支持加些许担忧

　　6月16日国美第一商街最后一处独栋商业楼“国美后街”开盘销售，推出二、三层商业共11000平米，368个商铺，很快就被投资者抢购一空。

　　7月10日下午不到两小时，记者在国美第一商街销售现场见到5拨投资者。“总价低啊，我想买的这个铺退了租金，总价68万元，我看好这个区域，周边小区已经很多了，估计明年都会相继入住，有麦德龙这些大商业进来我心里有底。”韩女士快语连珠地回答了记者的问题。采访中，记者注意到关注国美第一商街商铺的投资者，几乎都会提到总价比较低这一条件，对国美第一商街开发的新模式也表示了极大的支持。

　　同时，也有很大一部分投资者表达了对未来经营的担忧。“我们买的商铺是和国美签的合约，国美后街的经营又是国美和一个商业运营公司签的15年合约，到时候国美撤走了就剩下一群散户和运营公司打交道，万一经营得不好，我们肯定是弱势，能有什么保障？我就担心这个。”在销售现场咨询的刘女士毫不讳言地表达了自己的担忧。

　　采写/本报记者 谷欣