好商铺具备的条件.doc

好的商铺一般具备如下特性：适用行业广泛、人流量大的人流量档次高。不要迷信“酒香不怕巷子深”的说法，在交通便利、人流易达的地方是首先要被考虑的，所以选择商铺一定要临街，这远远好于商场内铺以及地下底商，同时要区分人流的种类，休闲人流的价值要远远高于交通人流，其周边众多高尚社区云集，表明消费实力强劲。俗话说，买间好商铺，载棵摇钱树，一铺养三代。那什么样的商铺才是一铺养三代的好商铺呢？ 首先，开发商开发目的。如果开发商只是想把商铺造起来， 然后卖了就走人的，那是绝对不能买的。而要看开发商是不是真正的想在这边把生意做起来，要轻概念 重招商，重管理，才值得您去考虑。其次，运营商是否有长期的成功经验。一次两次的成功可能有偶然因素，关键是要看是否有长期的成功，因为长期的成功经验体现的是经营能力和实力。品牌实力。品牌的背后，体现的是强大的运营能力和成功经验。就像大嘉汇东盟国际建材家居城 是难得一见一级批发市场群项目所以值得投资。商铺投资地段是首位重要的，在我们看来，和地段同等重要的有人流量、可视性、可达性，以及投资的安全性是投资商铺几个重要的因素。 商铺的投资无法按照今天的市场来看未来市场的变化。比如我们操作的“中国红街”是在三里屯的核心区域，这个区域不是传统的CBD核心区，也不是三元桥的核心区。为什么现在客户这么追捧我们的产品，因为我们所有的客户能够跟我们用动态、前瞻、发展的眼光看待一个区域的升值潜力。评价一个商铺的升值潜力，不能看它的今天，要看未来区域市场5年、10年规划和动态的变化作为商铺，分成不同的形态，如果按照大的划分可能有SHOPPING MAIL、社区商业、街区商业。如果今天以商铺探讨，在我看来商铺应该是属于街区商业。街区商业对整个区域的发展，包括服务半径是有要求的，因为它不同于社区的商铺，社区商铺只服务于在周围半公里的居民，街区商铺服务的半径会延伸再延伸。商业一定要有人气在国外商业的投资回报率大概在5、6、4都有，这是国际的惯例。现在中国整个商业的价值还没有提升到最高，在国外商业跟写字楼价格能差到几倍，包括在香港。北京的价差写字楼卖到1万4、商业卖到2万多、3万多是很正常的，南方城市好一些，商业的价值在国内还没有凸显商业投资理念的程序是应该看待商业所属的区域是什么样的人群，反推这个区域的经营者应该是谁，经营什么样的产品，进而推到什么人会来买。消费者是谁、经营者是谁、购买的投资者是谁，在反推到我们作为开发商应该建什么产品贯穿从购买、经营到消费的过程。之前大家想做商业，价格要卖得高，他可能忽略未来要和商业怎么组合、和住宅怎么形成互补，包括产品自身层高、使用率、展示面。 今天的开发商不但要考虑如何把产品推到市场，应该考量的是整个项目如果由我开发，我卖出去以后应该赋予它的经营状态，使它一开幕就很火爆。以及之后的1、2年如何把商业养火，最短要半年、一年的时间。开发商不仅要看眼前的事情，而是要看以后的3年、5年能为业主做什么事情。 我们做策划的时候，从微观的消费心理分析，先计算商业地点、周边辐射居民的总人数、道路的交通系统，才能盖多大的面积。先有市场还是先有消费群，市是一堆人集中在一起，场是一个地方，为什么有市，在古代有一个地方供别人买卖，叫“市”，这个地方很适合人交换和买卖。现在已经发展到不同的商业形态，形成了很多的商业中心，国贸中心、嘉里中心、金源SHOPPING MAIL。从零售的角度，我们先研究地域，到底适合建什么类型的购物中心、多大面积，是中档、高档还是中低档。 商铺的投资，每一个消费群最少都要投资几十万、几百万，立竿见影的投资项目现在已经不多了。“住宅的供应量很大，选择性也很大。无论是业内的朋友还是从事其他行业的朋友都清楚地看到，比如你投资一个住宅，你的租户可能一年、甚至半年就走掉了。如果投资商铺会签10年、8年的约，投资回报率会很稳定。没有投资户花了很多钱就签一年的合同，最短也要签三年。 首先，消费者要找非常好的位置，包括历史因素、交通因素、聚集有效消费群的因素。第二，要有好的开发商，开发商要认同商业地产是他开发企业的目标，开发商要有专业的团队。第三，有好的经营管理公司。有了这三个因素，它就是一个好的商业项目，就是值得消费者和网友去考虑的项目。 应该把焦点集中在商铺的价值，而不是价格。开发住宅的是小学生，开发商业的是中学生，开发写字楼的是大学生，由此可见，写字楼具有其他物业形态所不具备的开发和运营难度。写字楼宣传时大多会标榜自己是“5A级”、“甲级”，以吸引眼球，但“5A级”也好，“甲级”也好，主要是看成本和客户群，包括市场的接受程度。