商铺选择技巧.doc

社区商铺：投资者的救兵？
2011年11月29日 15:14:27
来源： 沈阳晚报

新华微博  

【字号：大 中 小】【打印】

　　主 持 人：本报记者 石彦梅
　　本期嘉宾：阳光一百置业(辽宁)有限公司营销总监 马艺春
　　沈阳中恒置业有限公司营销总监 吕彬
　　最近，阳光100国际新城、金地名京等楼盘正在推出社区商铺产品，荣信财富广场、瑞京时代汽配广场、九龙港等商业项目也在加紧商铺宣传，几乎每个项目都受到不少购房者的追捧，甚至有些项目刚刚推出不久就已经所剩无几。社区商铺，真能成为眼看着大把钞票在银行缩水却投资无门的购房者无限期待中的“投资者的救兵”？
　　商铺热销是全国性的
　　主持人：现在沈阳很多楼盘都在推社区商铺，甚至一些专业市场也加紧了销售宣传，您如何看待这种现象？
　　马艺春：从我们集团统计的数据显示，商铺热销现象是全国性的，最明显的是北京。据了解，SOHO中国在北京成交的客户中，有60%以上的客户都是一次性投入5000万以上的大客户。
　　沈阳前三季的官方数据统计中也显示，无论是价格、供应还是销售，没有出现下滑迹象的就只有商铺产品。我们阳光100 国际新城此时推出社区商铺也是为了抢占市场份额。
　　吕彬：作为投资产品，商铺很有特色。特别是在住宅和商铺都可选的情况下商铺会分流一批客户。而且现在还没有对商业产品的调控措施，也使得一部分投资资金开始从住宅转向商铺。
　　四类商铺各有优势
　　主持人：社区商铺与专业市场中的商铺还不尽相同，您怎么看待他们之间的区别与联系？
　　马艺春：单是商铺产品大致可以分四类。其一是步行街的商铺，像中街、太原街就是代表。它的特点是价格较高，风险也大。如果运营没有问题，投资回报率也很可观。
　　第二类是社区商铺，主要服务于社区居民的商业配套。居民对楼盘配套服务的要求越高，社区商铺也就越走俏。它不用太大规模，可以较为轻松地控制总价。
　　第三种是专业市场中的商铺，像百脑汇、汽配城之类的项目，这对专业性和运营管理的要求比较高。
　　最后一种是其他类型的商铺，像交通枢纽处的商业、文体中心或写字楼中的商业形式。在国外，公路服务区的商铺非常火，我也喜欢在那买东西。还有在写字间顶层开辟的顶级会所商业模式，在北京、上海等地已经出现。
　　沈阳商铺持续性投资显露
　　主持人：今年商铺行情看好完全是受限购、限贷等政策的影响吗？
　　马艺春：商铺走俏有政策因素的影响。但像前面提到的SOHO中国这种5000万以上的客户对商铺的需求已经持续多年，商铺投资正在向着持续性发展的方向迈进。与北京相比，沈阳发展相对滞后，但也已经开始爆发出优势，而且会继续爆发。
　　吕彬：今年商铺产品的确是比较抢眼，当然，商铺的热销跟限购、限贷政策有一定的关系，在住宅政策陆续出台的形势下，商铺的特性反而更加突出了。
　　购买商铺正是好时机
　　主持人：有说法称住宅市场或步入冬天，商业市场则迎来春天。对购房者来说，现在是投资商铺的好时机吗？
　　马艺春：我觉得现在是购买商铺的好时机，尤其是社区商铺，租金价格也很高，面对刚需和改善型需求的楼盘更是如此。由于入住率高，社区商铺不仅有能满足生活所需的便利店，还有牙科、美容等专业型商业配套。
　　吕彬：如果政策继续，可能商铺市场会越来越好。但不同产品要区别对待，不是所有的产品都适合出手，也要考虑产品、地段、价格等综合因素。
　　社区商铺前景远大
　　主持人：明年商铺市场的前景如何？
　　马艺春：其实以不动产为投资主渠道的人，他们最看好的不是暴利型或利润来得特别快的产品，而是既保值又可用的商用物业，尤其是社区商铺更加灵活，加入门槛也较低。
吕彬：总体看商铺很有可能会持续今年的火热形势，对于商铺产品，投资者要比购买住宅投入更多的精力。明年最大的影响我想还是来自贷款方面，如果贷款政策收紧，各类产品都会受到影响。
商铺投资技巧：商铺种类的选择
　　近年来，国家对房地产宏观调控在逐步加大，但商铺方面的投资政策相对宽松一些，这使得一些市民希望能够投资商铺淘到金子。但商铺有很多类型，且买商铺和住宅的投资角度完全不同，市场进入难度更大，投资回报较难预测。那么，市民可选择哪些商铺进行投资？投资商铺应注意什么？
　　商铺种类多，该选哪一个？
　　从目前形势看，武汉市可投资的商业地产包括商铺（含各种类型店铺）、商场（含专业市场）、商业街（含步行街）、超市/大卖场（含仓储中心）、购物中心（含shopping mall）、酒店式公寓、底商等几种不同形式。
　　（投资者说：目前武汉这几种业态的商业地产主要是：商铺：汉正街第一大道、图书大世界、南极电脑城、万商白马等；商场：万达商业广场、王府井百货等；商业街：江汉路步行街、水果湖步行街等；超市：武商量贩店等；购物中心：徐东销品贸等；底商：滨江国际、武汉28街等。）
　　根据市场变幻因素，个人投资最好是选择街铺。商铺投资，不可能“一蹴而就”，很快就收回投资，因此需端正心态，根据商铺的投资特性进行中长期投资，多方考察，才能享受到商铺的投资回报。
　　投资商铺之前，最好了解一下商铺所属地域近年内的城市发展规划，如果会拆迁或改建，即使商铺当下收益率高，也会影响商铺的升值和转手。还有，要考察商铺的具体位置特性。好商铺都有共同特性，即交通便利、商铺适用行业广泛、所处位置客流量大人气旺。从这点来说，一些商业楼的底层或地下层、低层商铺是好选择，一层的商铺投资性最好。因此，在选择商铺时，可按这样的原则进行投资。
　　（投资者说：如果市民的投资财力有限，更适合选择街铺。街铺可控制性与自主性都很强，受其它因素的影响较小。市民可根据商铺的价值变化规律，进行适当的变化，比如自己经营，或者出租，从而使得投资收益最大化。武汉街铺很多，比如电脑一条街、服装一条街、茶一条街上的商铺等，或者一些零散的街铺，市民都可选择。）
　　选择两头铺，打造黄金屋
　　投资街铺前，一定要看准街铺门前是否有人流量，这个人流量不是交通人流，最好是休闲人流。
　　当然，有休闲人流的街铺，也不是家家就会财源滚滚。如果街铺是在一排街铺的中间，被其他街铺包围，生意上相对难以突破。因为客流分散、人们购物兴趣下降、行走体力不支等原因，往往会令街道中间的商铺经营比较困难。
　　一般来说，十字路口、街两端和街角的街铺财气要旺一些，因为这些对方汇聚四方人流，人们立足时间长，人们有兴趣、有时间高密集度停留这些地方。从人的视觉上来说，这些地方的商铺更容易吸引人的目光。
　　（投资者说：好的商铺经营范围较广，无论经营餐饮、服装或者其他行业都可以。还有，同一条街道，门对门的商铺生意都有区别，一般宜选择人流较多、向阳的一面。商铺平面结构也很重要，要有较宽的门面接触顾客，店堂最后格局方正。当然，铺面的布置也尤其重要，投资者可根据经营品种布置店面，让顾客赏心悦目，有购买欲望。）
　　街头老商铺  收益较稳固
　　目前，一些开发商意识到商铺很能吸引市民的眼光，于是大量建设商铺，即使是一些临街的商品房，也将一楼或底下几层辟为商铺。这些开发商，一般是一边开发、一边销售、一边招商商铺。对于这样的商铺，市民一点要慎重投资，因为其人气难以预测，经营回报周期可能太长，如果经营方向不对，市民的资金就有被套住的危险。
　　市民投资商铺，尽可能去选择成熟市场的商铺，这些商铺，一般赢利会有保证，比如电脑一条街、服装一条街内的商铺，其在开发商或管理公司数年经营下，有固定的经营商家，经营规模和效应都已具备，已有了旺盛的人气和商气，投资回报稳定。