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全省房地产价格调查研讨大会交流材料
在开拓中创新 在创新中飞跃
马鞍山市城调队

今年以来，马鞍山市房地产价格调查专业，在省队生价处的指导和帮助下，在局队的领导和关心下，无论是数据质量还是企业上报率都有很大的提高，现将2006年上半年房地产专业的工作情况汇报如下：
一、召开全市房地产企业大会, 认真学习国家统计局编制的《房地产价格统计调查方案》，布置房地产报表上报工作。
2005年12月15日，我队和市统计局、马鞍山开发办联合召开了全市房地产企业大会，会议传达了省队关于加强房地产价格统计调查工作的有关文件精神，在会上，我队专业人员带领各企业统计员认真学习了国家统计局编制的《房地产价格统计调查方案》，了解房地产价格调查统计的概念、意义和作用，对新的房地产价格调查统计报表内容进行认真学习，熟悉房地产价格调查统计的目的、任务、内容、调查对象，对各企业提出的问题给予一一答复，对报表的报送时间、数据质量、报表内容的完整性、真实性提出明确的要求和规定。通过对各房地产调查企业统计员的培训，大大提高了统计员的素质，为做好我市房地产调查统计工作打下了坚实的基础。
二、不断完善基础工作，努力提高数据质量。
根据调查方案要求，我们对企业基层报表采取审核制度，由专人对企业上报的报表数据进行审核，对上报数字有疑问的企业认真进行调查和回访，了解疑问内容，查清问题所在；对指标理解不透的基层统计人员及时给予详细讲解，做到“有疑问的报表不释疑不接收，有疑问的数字不查清不上报”，尽量把可能产生的各类差错消灭在萌芽之中。为保证报表的真实性、完整性、规范性，我队建立了房地产报表的接收、审核、查询制度，对企业上报的报表要求填表人姓名、填报日期、统计负责人，单位负责人签名并加盖单位公章，做到手续完备。我们每季度还编制一套报表催报记录表，及时登记企业报表上报情况，报送单位若不在规定的时间内报送房地产报表，我队就根据催报记录表及时催报统计员尽快上报报表。并对各房地产企业上报的报表及房屋租赁单位、土地交易调查情况等资料及时整理、登录、保存、归档。到目前为止，我队已经建立了《马鞍山房地产调查企业价格调查表台帐》、《马鞍山房地产调查企业基本情况台帐》、《马鞍山房地产调查价格指数超界查询台帐》、《马鞍山房地产指数季度台帐》、《马鞍山房地产调查报表说明台帐》、《马鞍山房地产调查报表催报记录台帐》。经过几年来的实践，我队房地产专业调查统计人员以求实创新的精神，脚踏实地、真抓实干，精心组织、严格实施、认真调查，准确及时地向省队上报调查数据并编制房地产价格指数，为我市国民经济核算和促进房地产业的健康发展发挥了积极的作用。
三、紧紧抓住房地产市场动态，重新测算房地产价格调查四大权数，不断更新、补充、调整四大指数的样本点。
1、重新测算房地产价格调查四大权数。首先，我们从市统计局查阅了2005年房屋销售总量情况；从市房产局查阅了2005年二手房交易台帐、房屋租赁交易台帐；从市国土局查阅了2005年全市土地交易台帐。我们根据编制权数的要求，对取得的资料重新进行分类、合并、计算。其次，我们派出调查员实地调查了二手房交易中心、土地交易中心、房屋租赁市场，取得大量第一手资料。第三，我们根据调查得来的大量数据，经过分析、筛选、对比、计算，最终确定了四大指数的权数值。
2、不断更新、补充、调整房地产企业的样本点。近几年来，马鞍山市政府通过招商引资，引进了许多家规模较大的外地开发企业。截止到目前，马鞍山市房地产企业在册的约120家左右。针对房地产企业的这一变化，我队开展了对房地产调查企业不断进行更新、补充调整等一系列扩点工作，从全市120多家房地产开发企业中，根据开发企业的资质等级、开发量、销售量等多项指标，从调查样本点的代表性、数据的真实性、调查点的覆盖面及兼顾各种用途的房地产项目等方面综合考虑，分别按照级差地租、单位面积不同地理位置的房地产价格、租赁用途、产权关系等多重因素考虑，重新确定四大指数的样本点。抽中开发企业数占全市房地产开发企业的90%左右，其全年开发量、销售量达到当年全市商品房销售量的80%以上。
四、努力撰写统计分析和信息，不断提高服务水平。
近年来，随着我市“东扩南进”步伐的加快，我市房地产业发展极为迅速，房地产市场保持了持续上升的势头。面对日新月异的房地产形势，我们在做好基础业务工作的同时，紧紧抓住房地产开发与消费这一经济热点、经济亮点，密切关注房地产市场形势，加强调查研究，及时撰写房地产市场信息和统计分析报告，为经济建设和领导决策服务。及时向省队、市委、市政府信息部门和新闻媒体提供，这样不仅使我们的房地产调查统计知识积累不断上升，而且还大大提高了城调队的知名度，使房地产调查基础工作和统计分析、信息工作紧密联系在一起。2005年，我队撰写的房地产价格统计分析《解读马鞍山房价》、《马鞍山房地产市场在钓空中理性发展》分别受到市委书记丁海中的批示，分管副市长龙李海也作了批示，在我市取得一定的影响。2006年上半年，我队撰写的《解读马鞍山房地产市场趋势》分别被2006年《中国房地信息》杂志第四期、《江东论坛》杂志第二期、3月20日《马鞍山日报》、第十期《马鞍山广播电视报》采用，在马鞍山市民中产生了广泛的影响，取得了较好的社会效益。
五、存在的问题
1、土地价格采价复杂，存在一定难度。随着房地产市场的不断升温，土地地价差距越来越大，特别是居民住宅用地，更是一路上涨，有些地块在出让的时候，出于多种原因，比如招商引资项目可以享受政策优惠，因此出让的地块大大低于市场价；企业在改制、投资项目时，安置下岗职工达到一定的人数、比例，其购置或转让的土地就可以享受优惠政策等。这些情况使我们在采集调查点的土地成交价格时，增加了调查难度，有些情况很难把握。现在我队的做法是每季从国土局当季土地交易资料中抽选6块面积较大、交易金额较大、不同地理位置，具有代表性的地块作为调查样本。包括居民用地、工业用地、商业旅游娱乐用地、仓储用地。
2、准确取得二手房交易资料比较困难。二手房交易在采价过程中，不确定因素很多，二手房的地段、结构、面积、层次、建筑年代，装璜、朝向、物业管理等都直接影响二手房的房价。在调查中，同样地段、面积的二手房，由于结构、年代、装璜等因素的影响，会使其价格每平方米相差500元以上，反映在报表中，有时就会出现一级地段的二手房价格低于三级地段的二手房价格。
3、物业管理价格水平差距大，要注意样本的代表性。
目前，马鞍山市的物业管理小区，有60%是由老旧小区改建而来，其物业管理价格基本保持固定不变，新建小区物业管理价格由市物价局统一进行审批，备案，价格一旦确定，在很长时间内不会发生变动，反应在物业管理价格指数中，就会呈现出价格指数基本保持不变状态。
总之，以上几条是我们在工作中遇到的主要问题，还有其它次要问题不再提出。通过多年的实践，我们感到房地产调查工作对于我们来说十分具有挑战性，它既是一项经常性的报表业务，又是一项高难度的全新调查业务，对我们调查员提出了十分高的要求和标准：
首先，对全市的房地产行业做到心中有数；对全市房地产的规划、投资、开发企业等都要了如指掌，对各种有关房地产行业的政策、法规、制度都要不断学习，做到常学常新。
其次，对房地产行业的各方面信息，都要保持敏锐的洞察力，对城市的交通，地理位置，道路建设都要经常不断的到实地看一看，走一走。
第三，在调查中，要坚持实事求是，对有疑问的数据要进行审查，在报表录入中要减少录入差错，对报表数据要进行逻辑审查，复核，并确保在规定时间内完成上报任务。
2005年，我队房地产专业在全省评比中荣获一等奖，这既是对我队房地产调查专业工作的肯定，也是对我队房地产专调查工作的一种鞭策，回顾过去，尽管我队在房地专业中做了出了一定的成绩，但是离省队和队领导的要求还有很大的差距，今后我们将认真学习和借鉴兄弟队房地产调查统计工作经验，不断开拓进取，与时俱进，努力提高房地产调查数据质量，使我市的房地产调查统计工作水平再上新台阶。

二00六年九月六日