铺位销售方案.doc

一、销售业务流程
分区及图形铺位资料建立
指定可以销售的铺位
客户登记与跟踪
认筹
预订
认购合同签订（生成应付明细）
付款
办理按揭服务
多次
铺位交付

二、功能模块列表
模块
子模块或功能
参数设置
户型设置;年龄范围;信息来源;购买用途;面积范围;价格范围;期望首付;卖场信息(签合同用)
铺位图
区域划分（画图）;铺位添加;批量添加;铺位图位置移动、放大、缩小、输出、背景图等;
铺位管理
铺位预售：选择当前预售的摊位（不是所有摊位都销售）；取消预售；价格设置；
客户管理
客户基本信息（客户分成个人和法人以及客户的等级）、（可以记录客户多个手机号）；客户跟踪记录（要能查到每次跟进的情况）

销售管理
铺位认筹（软件里面能够按时间细分）；取消认筹；定金收款;首付收款（首付存在分期付款）;合同管理;退铺管理；合同备案管理（把签了的合同扫描到电脑里存档，合同分为销售合同和租赁合同）|
财务收费
认筹金收取：定金的收取：首付款的收取：首付情况;收款确认；
按揭管理
申请登记；批复登记；抵押登记；放款登记；收款确认（按揭付款的处理）（只要收款都必须要有收据号和收款的银行）；
铺位交付
打印入驻通知；
查询统计报表
每日报表：市场区域报表：每日流水帐报表：退换铺明细报表：铺位销控单

三、主要功能模块描述
1、铺位管理
铺位图：画出各个区域的铺位图，设置铺位编号、位置、建筑面积、套内面积、公摊面积、备注说明、状态（初始状态为0）等属性。
铺位预售：设置铺位的状态为待销售状态；设置初始单价、价格等。
取消预售：改变成初始状态。但对于已经预留、预订、认购合同等铺位需预先取消。
价格设置：支持单项调价或批量调价，记录调价前单价、调价前价格、调价时间、批准人、调价幅度、调价后单价、调价后价格等。
2、客户管理
客户登记：记录客户类型（法人、个人）、交易类型（购买、租赁）、名称、地址、来源、初次拜访时间、初次拜访方式（来访、电话来访、电话拜访、走访）、联系方式1、联系方式2、联系方式3、联系方式、意向铺位、客户代表、客户级别（A意向B考虑 C过问或不明）等；经营品类、经营品牌、类别（代理/厂商）。
客户追踪记录：拜访次数、拜访方式（来访、电话来访、电话拜访、走访）、拜访时间、拜访时段、销售代表、客户要求、拜访内容。
3、销售管理
铺位认筹：从铺位图（或铺位列表）选择一个或几个铺位，输入预留天数、认筹金，选择或新登记预留客户。
取消预留：客户明确表示无须预留、或者预留时间到期，将铺位状态置回可售状态。
合同模板维护：合同文件通常经过市场领导、法律顾问等审批后，形成固定格式模板（根据销售类型可分为多种模板）。具体操作是上传或输入一个或多个审批过的WORD合同文档，定义活动标签（活动标签可根据合同的实际内容代替）。
合同登记：输入标准合同内容及补充合同。包括铺位位置（区域）、铺位编号、房屋类型、建筑面积、套内面积、公摊面积、成交单价、购买人姓名（名称）、身份证号（机构代码）、联系方式、付款方式（一次、分期、按揭）、付款进度（表格：例如首付金额、交纳日期；二期，交纳日期等）、合同备注1、合同备注2、合同备注3、合同备注4、合同备注5等；合同补充协议类型、补充协议签订日期、补充协议备注1、补充协议备注2、补充协议备注3、补充协议备注4、补充协议备注5等。[注：每份合同唯一对应一个铺位]
合同打印：将合同模板及合同登记的内容生成实际合同后，输出打印，以便盖章签字。
合同备案：拍照或扫描合同，将图片上传，便于原件查询。
电子合同备案：如果当地房产局提供网上接口，可以直接上传合同。 否则，人工办理备案后，进行备案号登记。
合同领取：销售合同经有关部门备案后，交给购买人。打印领取清单（铺位区域、铺位编号、备案号、领取人签名、领取日期等）便于签字确认，记录领取人、领取日期等。
合同查询：输入条件（购买人、销售代表、日期范围等），列表显示所有符合条件的合同；选择某合同后，可显示单个合同的详细内容（与包含合同登记信息、备案信息、领取信息、应交费信息、实交费信息等）。
退铺管理：选择要退购的铺位，登记退铺信息，包括退铺日期、退铺原因、应扣违约金、已收金额、应退金额
4、收费管理
订金交费：意向客户选定铺位后，交纳订金。记录客户名称、铺位号（支持多个）、应交订金、实交订金、交费方式、票据号、有效期等，打印收据；此时，铺位状态为预订。
补交订金：如果需要多次交纳订金，则选择客户名称，显示应交金额、已交金额，输入补交金额、交费方式、票据号等。
订金催缴查询：查询所有未交齐订金的客户及铺位。
合同收费：根据合同约定的付款方式收取费用。输入（选择）购房人或合同号，显示已付金额、应付金额，输入本次交纳金额、交款方式、交款凭证号、备注等。
退订金：由于市场原因或其他原因，退还客户订金。输入（选择）客户和要退的铺位号，显示已交金额，可退金额，输入实退金额付款方式、付款票据号、付款人、日期、退款原因等。
退费管理：退还交纳的房款。输入（选择）客户和要退的铺位号，显示已交金额，可退金额，已退退金额，输入实退金额、付款方式、付款票据号、付款人、日期、退款原因等。
5、按揭管理
该功能用于在签订合同前，协助客户办理按揭手续，监控贷款进度。
按揭申请：输入（选择）铺位号，显示单价、总房款，输入首付款金额、贷款金额、申请日期贷款时限（月）、银行、律师所名称、律师姓名、征信情况、征信备注、资料是否齐全、按揭资料备注、存档地点、存档备注、还款卡帐号。
按揭批复： 提交材料后，记录回复情况。记录批准额度、批准日期、贷款签约日期
抵押登记：记录抵押时间、抵押费用。
放款登记：市场收到帐款，按揭结束。记录客户名称、铺位号、合同号、放款时间、金额等。
6、铺位交付
入住通知：查询已经完成所有手续的销售，打印入住通知。
7、查询统计报表
销控单查询：针对所有铺位的当前状态及办理步骤进行查询。
销售日报表：当天销售统计。
区域报表：按照区域统计销售情况。
业务员查询：查询销售代表所有销售记录。
退换铺明细：查询退还铺记录。