都市更新简介.doc

壹、都市更新簡介
一.         都市更新的理由
1.      都市更新的意義: 
(Ⅰ)係基於都市發展的整體利益。
(Ⅱ)經由政府機關、私人、團體等持續不斷的努力。
(Ⅲ)考慮實質環境、經濟、社會等不同層面。
(Ⅳ)針對選定之實施地區，研訂綜合性再開發計畫，施行拆除重建，保存維護等措施。
(Ⅴ)達到增進都市機能，改善生活環境，促進都市健全發展之整體性目標。

       2.都市更新的功能: 
(1)創造良好都市生活環境。
(2)防患災害或重建災區。
(3)改善社會環境。
(4)增加都市地區之住宅供應。
(5)經濟合理使用土地資源。
(6)改善都市空間結構，配合發展充實或改變都市機能。 
(7)增加建物價值：開發公共設施，增加建物價值。
(8)建立社區意識。
(9)容積獎勵。
(10)稅捐減免.

       3.都市更新的效益:       
都市更新可以讓一個區域汰舊換新，並且在都市更新的過程中賦予都市新的生命與活力，一般說來，都市更新可以促進公共建設的興建、加強公共安全、改善公共衛生以及對當地的土地使用達到最大效益。
　　台北縣政府獎勵民間自辦更新為推動都市更新方向，而都市更新的目的在改善生活環境、提升居住品質、改善市容、更新都市機能、促進土地使用、加強公共安全等。為加速推動都市更新，並輔以容積獎勵、稅捐減免以及長期低利融資等政策，在在都是為了刺激民間參與都市更新的措施。同時，為了確實提升當地的生活品質，政府的獎勵容積包括留公共開放空間、公益設施（對社區具有貢獻的設施）、具有保存維護價值之建築物等容積。
　　都市更新對於房市的影響表現在該區房價與租金隨都市更新的實施而上揚，平均漲幅介在一成三到一成九之間。  
(一)實質性效益:更新結果實質上供應足夠的公共設施並改善社區的環境，運用都市設計而美化市容，使其成為更適合
居住休憩的環境
(二)經濟性效益：都市老化會產生很多的不良經濟環境，尤其導致政府稅收減少而支出增加，故即時實施都市更新，
可使該地區的經濟復甦，幫助政府財政。
(三)社會性效益：都市更新完成後，由於家庭生活的改善，就業率的增大及社區環境的改良結果，可減少各種犯罪率，
教育機會較多，發展機會也多，使該社區成為安定健康的新社區。 
 4.為何需要都市更新: 
都市更新的目的在改善生活環境、提升居住品質、改善市容、更新都市機能、促進土地使用、加強公共安全等。
 都市更新的目的在於能夠使老舊的街道或是妨礙市容而沒有保存價值的建築能夠更新街道可以依照現行與估測的結果來規劃路線或是車容量,而建築物更該有地域性和配合整體的感覺,更甚著創造出一個有特色的地域。
  都市更新可以讓一個區域汰舊換新，並且在都市更新的過程中賦予都市新的生命與活力，一般說來，都市更新可以促進公共建設的興建、加強公共安全、改善公共衛生以及對當地的土地使用達到最大效益。
　　目前台北縣政府以獎勵民間自辦更新為推動都市更新方向，而都市更新的目的在改善生活環境、提升居住品質、改善市容、更新都市機能、促進土地使用、加強公共安全等。為加速推動都市更新，並輔以容積獎勵、稅捐減免以及長期低利融資等政策，在在都是為了刺激民間參與都市更新的措施。同時，為了確實提升當地的生活品質，政府的獎勵容積包括留公共開放空間、公益設施（對社區具有貢獻的設施）、具有保存維護價值之建築物等容積。

5.都市更新的效益與目標: 
(一)、增進公共利益
都市更新不只是老屋換新屋，如果只是單棟建築的改建，對都市公共的貢獻不大。都市更新應以增進公共利益為最終目的。所謂公共利益不只是實質居住環境的改善，也包括公共服務機能的提昇、就業機會的增加、文化資產的保存與都市弱勢者的照顧、政府財政的維持等。
只有在提昇公共利益的前題下，給予更新計畫實施者的各項獎勵才有正當性。如果更新計畫帶給都市的負面衝擊遠大於正面的好處，否則根本不該推動更新。
(二)、提昇都市機能
都市機能的提昇也應該是實施都市更新的主要目標。例如捷運系統的引進所帶動的都市機能調整，衰敗的商業中心重新引入商業活動機能，原本在市郊如今變成市中心的工業區產業轉型，文化設施的引入，市區人行系統的建立、停車等公共設施的引入等等。
唯有透過整體都市更新的手段，老舊市區機能的衰頹才有機會重尋生機，否則老舊市區必然無法與新市區相競爭。而都市機能的提昇才能使更多的市民受益，符合公共利益的原則。
(三)、改善居住環境
居住環境的改善不只是提昇住宅單元的面積，還要提昇整體品質並針對不同住宅需求的滿足。
所謂品質則包括防災、建築美觀、環境衛生、綠地與開放空間、學校等社區公共設施提供。住宅需求的滿足則應提供一定數量的中低收入住宅、單親家庭及老人住宅，確保弱勢族群在更新過程中不被犧牲。

二.         都市更新的法制規定
(一).      都市更新的處理方式:
依都市計畫法第 64 條 都市更新處理方式，分為左列三種：
1、重建：係為全地區之徵收、拆除原有建築、重新建築、住戶安置，並得變更其土地使用性質或使用密度。
2、整建：強制區內建築物為改建、修建、維護或設備之充實，必要時對部分指定之土地及建築物徵收、拆除及重
建，改進區內公共設施。
3、維護：加強區內土地使用及建築管理，改進區內公共設施，以保持其良好狀況。
前項更新地區之劃定，由縣(市)政府依各該地方情況，及按各類使用地區訂定標準，送內政部核定。     
(二).     ※ 台北縣都市更新單元劃定基準:
1、臺北縣政府因辦理都市更新之需要，依都市更新條例第十條、第十一條之規定，訂定本基準。
2、都市更新單元之劃定，在都市計畫或都市更新計畫中訂有規定者，依該規定辦理。自行劃定都市更新單元者，應以一完整之計畫街廓為原則，但因計畫街廓過大或其他特殊因素確難一次辦理者，得以下列基準劃定，申請主管機關核准實施之：
（1） 臨接計畫道路或街廓內面積均在 一 千五百平方公尺以上者。
（2） 臨接二條以上之計畫道路，且面積在 一 千平方公尺以上者。
（3） 街廓內部分土地上業已完成建築，確實無法合併更新而有益建築設計及市容觀瞻，其未建築完成部分
面積在 一 千平方公尺以上，且必須一次更新完成者。　
(三).      ※設立都市更新團體: 
逾七人之土地及合法建築物所有權人自行實施都市更新事業時，應組織更新團體，並由發起人檢具申請書及下列文件向市府申請核准籌組：
1.發起人名冊。
2.章程草案。
3.發起人在更新單元內之土地或建物登記謄本。
4.經本府核准之事業概要。
5.更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過十分之一，並其所有土地總面積及合法建
築物總樓地板面積均超過十分之一之同意證明文件。       
(四).      都市更新之實施與獎勵:
● 都市更新事業得以信託方式實施,縣市政府可自行實施或委託都市更新機構實施。
但都市更新事業公司得公開發行股份招募投資資金,惟發起人應包括不動產投資開發專業公司及計劃內所有權人及地上權人,且持有股份不得低於百分之三十。
●都市更新計畫內重建區段以「權利變換」方式實施;由政府主管機關辦理者, 得以徵收、區段徵收或市地重劃方式實施之。
※ 都市更新之獎勵:
● 都市更新事業計畫建築基地,享有各項建築容積獎勵,包括其原有建築容積高於現在法定容積者,得依原建築容積建築等(容積移轉)。
● 更新地區內之土地及建築物,得減免各種稅捐;都市更新事業機構得按其投資總額百分之二十以內,分年抵減營利事業所得稅。