全程营销代理服务方案100722-上海同策.doc

上海同策房产咨询股份有限公司
全程营销代理服务方案

第一部分 服务工作主要内容
一、市场调研
本项研究主要通过对宏、中、微观的市场研究来探知本项目的定位背景，结合对当地房地产市场的深入分析以及区域的自身条件进行SWOT分析，发掘市场的空白点和本项目的机会点，对项目进行市场形象和产品定位提供准确的市场依据。
1、近期宏观市场及政策分析
房地产宏观发展环境，包括经济发展、基础设施、整体规划及调控政策等，对各类型物业市场的发展会产生非常重要的引导作用；在本部分，我司希望就宏观环境对本项目之影响做出判断主要包括以下内容：
l 宏观经济环境分析
l 近期房地产相关政策研究
2、大连房地产市场分析
本部分主要分析大连房地产市场整体情况，包括供求对比、价格趋势等，并就住宅及别墅市场整体供求价格走势做详细阐述，以协助贵司掌握住宅及别墅市场变化趋势，理解影响市场均衡的主要因素。我司建议研究主要包括以下内容：
l 大连住宅及别墅供求走势
l 大连住宅及别墅价格走势
l 大连住宅及别墅主力成交面积及总价分析
3、 项目所在区域住宅及别墅市场分析
本部分将着重分析项目所在区域的住宅及别墅市场发展趋势及板块内可比项目情况，以明确该区域住宅及别墅市场未来发展机会及市场竞争环境汲取成功经验或规避失败教训，以在未来更好的帮助本项目形成具有前瞻性的定位建议，主要包括以下内容：
l 项目所在区域住宅及别墅市场近年来开发情况及未来规划发展解析
n 市场供求对比分析
n 市场价格走势分析
n 市场供求结构分析
n 市场主力成交单总价分析
n 主要在售项目概况及分布
n 市场主要客户构成分析
n 主力竞争个案分析
n 发展机会与面临的问题
4、 本项目分析及建议
本部分将通过分析项目用地及周边区域环境状况，明确自身优劣势及未来竞争机会，并结合区域市场环境提出可行的入市价格及初步营销建议，主要内容包括：
l 项目地块及周边环境分析
l 项目SWOT分析
l 未来入市价格建议
l 项目初步营销建议
二、项目市场定位
在对市场形成准确认识的基础上，发掘项目的价值点和机会点，对项目进行市场定位，以此来挖掘本项目的主力客源与潜在客户，研究其规模及需求特征；并对目标客源进行进一步细分，达到点对点的精准定位，为后期产品定位、物业开发模式以及营销方案的落实奠定基础。
1、基础资料研究
a、项目条件与地块解析
l 项目区位及区域概况
l 地形地貌、项目规模
l 基础设施及交通状况
l 项目资源分析
l 区域发展的机会与面临的问题（SWOT分析）
b、成功类似项目开发案例借鉴
l 开发模式
l 规划模式
l 成功关键驱动因素
l 可借鉴点总结
2、项目定位及发展战略
a、发展方向初步判断
l 项目开发条件综述
l 项目竞争分析
l 项目市场切入点分析
l 总体发展战略
b、目标客源定位
l 目标客源总量分析
l 目标客源层次分析
l 目标客源消费特征分析
l 目标客源需求研究
c、外部客源分析
l 周边竞品客源分析
l 对项目的参考价值分析
d、策略思考及定位
l 项目整体形象定位（开发主题定位、核心形象塑造定位）
l 项目价值体系及核心价值提炼
l 项目核心竞争力打造和成长力战略
l 项目不同业态及组团设计建议
l 不同规划方案所影响利润与风险配比分析
l 主题定位带来的综合运作层面思考
l 产品开发周期
l 产品开发周期成长性的预判
l 市场周期性所带来的风险研究
三、项目产品定位
在对市场形成准确认识的基础上，发掘项目的价值点和机会点，对项目进行市场定位，挖掘本项目的主力客源与潜在客户，研究其规模及需求特征；并对目标客源进行进一步细分，从而为项目产品定位打下坚实基础。
1、项目整体定位
l 产品定位
Ø 市场定位
Ø 规模定位
l 价格定位
l 规划、产品咨询
Ø 总体规划
Ø 房型
Ø 立面
Ø 环境
Ø 智能化
Ø 物业管理
Ø 生态技术
Ø 精装修方案等
2、功能分区及功能比例划分
l 规划指标
l 项目核心区的位置与规模
l 项目的功能布局
l 资源利用等
四、项目的营销策划阶段
1、营销逻辑梳理
2、策划方案的制定，包括：
l 项目核心思想导出
l 楼盘总体企划概念提炼
l 总推案分阶段策略
l 案名LOGO及全套CI设计
l 由企划思想引出的楼盘相关产品补强建议
l 售楼处理念及基本形式建议
3、定期提供发展商大连市房地产宏观及微观市场分析报告；
五、项目的销售阶段
1、企划实施内容
l 阶段广告策略提供
l 项目品牌形象定位
l 定时调查与研究区域市场和周遍楼盘
l 项目推广口号
l 售楼处、样板房的设计建议
l 各类公关活动形象设计及方案拟订
l 整体广告计划、广告预算及媒体名称编列
l 广告诉求建议及卖点提供
l 目标买家分析及定位
2、户外表现部份
l 现场围板、施工围墙设计
l 横幅、罗马旗、彩旗设计
l 高炮、户外看板设计
3、售楼处部份
l 售楼处内LOGO墙、灯箱设计及建议
l 裱板、吊旗、图表设计
4、CI系列
l LOGO CI系列运用手册设计
l 名片、信封、信纸设计
l 杯垫、提袋设计
l 各类工作证、识别证等设计
5、印刷品部份
l 楼书设计
l 现场销海、销售平面设计
l DM设计
l 派夹报设计
6、媒体部份
l 报纸稿设计
l 杂志稿设计
l 电台、电视CF广告企划建议
l 公交车车身广告设计
l 软新闻稿撰写
l 搜房网页之平面设计
7、EVENT & SP活动
l 各类营销活动设计
l 项目说明会设计
l 开盘活动设计
l 房展会现场展板设计
l 房展会宣传广告设计
l 房展会等公关或SP活动之邀请函设计
8、业务实施内容
l 业务人员培训
l 案场行政及业务管理
l 制订项目《全案营销大纲》
l 制订项目《年度销售计划》
l 项目销售讲义撰写
l 制订项目价格方案，包括销售价格、折扣标准、付款方式等
l 相关竞品市场动态跟踪
l 项目整体/阶段性销售目标及资金回笼计划制定
l 制订销控方案，包括销控形式、销售节点、销控节奏、销控范围等
l 制订《项目销售规范手册》
l 意向客户梳理及分类
l 项目开盘、强销及续销阶段执行计划
l 客户跟踪及维护/客户会活动组织
l 客户购房贷款协助办理
l 天诺系统信息录入
l 协助开发商完成交房

业务部业务体系示意图
现场布置
通路寻找
销售讲习
业务策略制定
销讲制作
人员培训
前期客户资源收集
案前作业

业务专案组建
项目行销启动

业务前期配合
项目开发
交房筹备
人员留守
结案撤场
销控移转
结案报告制作
客户资料整理并移交
行销收尾
销售回馈分析与建议
业务执行签约手续
执行分阶段销售策略
SP
活动举办
行销启动
交房入伙

第二部分 公司成绩
上海同策房产咨询股份有限公司， 1998年4月29日正式成立至今，经过10余年的探索与发展，已由单一的房地产销售发展成为多元化的房地产全程代理营销服务公司，在房产项目投资建议、建筑规划设计、市场调研分析、房产开发策划、广告企划、整合营销等诸多领域已形成业界特有的风格和品牌，成绩有目共睹。
目前上海同策房产咨询股份有限公司拥有专业人员近1500人，并在全国主要经济发达地区先后成立了10家控股子公司，并以此为核心，在周边地区开展了项目。
同策咨询历年销售面积情况

同策咨询历年销售金额情况

所获荣誉
l 2009年 中国房地产策划代理公司品牌价值10强(第三名）
l 2008年 中国房地产策划代理10强企业(第四名）
l 2008年 中国房地产策划代理最佳综合服务机构
l 2007年  中国房地产策划代理专业领先品牌
l 2007年 中国房地产策划代理10强企业
l 2006年  中国房地产策划代理百强企业
l 2006年  全国优秀房地产经纪机构
l 2002年-2009年，上海房地产服务最高奖项——“金桥奖”
l CIHAF中国房地产优秀中介代理机构
客户资源
我们的客户：
深圳华侨城、金地集团、浦发集团、紫江地产、保利集团、万科集团、张江集团、招商局集团、上海实业集团、瑞安集团、中南集团、远洋地产……
操作经验
大型土地策划：
张家浜大型绿地规划（8平方公里）
张江中区规划（5平方公里）
临港新城（95平方公里）
新浦江城（10平方公里）
大理影视城（2平方公里）
大型綜合項目：
新浦江城项目、张江中区项目、安亭新镇项目、金色紫都项目、浦江森林半岛项目、大理影视文化城项目、南通中南CBD项目、万科杭州良渚文化村项目、红星海世界观项目
高端項目：
海源别墅、林克司滨海高尔夫别墅区、天马高尔夫别墅、梵高别墅、中房森林別墅、圣得庄园、The Peak、观庭別墅（自建）、传说99別墅、圣马丽诺·桥语别墅（自建）、浦东世纪花园、北外滩豪景苑、静安紫苑……
住宅与别墅混合型项目：
环球翡翠湾、浦发博园、保利五月花、保利叶上海、保利林语溪、贝尚湾、金地自在城、安亭新镇、新浦江城、城市经典……
第三部分 公司架构
同策战略平台
组织架构

三大核心战略平台：技术与专业管理平台、代理业务、商业运营事业部

技术与专业管理平台
技术与专业管理平台下设咨询、策略、业务、研展企划四大专业管理中心，汇集多位具有国际背景的高端专业研究人员，用知识与智能的密集碰撞，依托翔实可靠的数据基础和独到的切入视角，成为您运筹帷幄之际最有价值的参考。
咨询与研究发展中心下设市场研发部与产品规划部，前者作为公司的专业研究分析部门，研发中心负责及时关注政策动态，监测市场反应；统合金融投资、政策法规、社会结构及建筑规划等多重专业视角，提供时效、专业、宏观、系统的分析研究及预判建议；后者主要负责对房地产项目（住宅、别墅商业、办公楼、酒店式公寓等）产品进行构思、设计、研究工作，其中包括产品规划及定位（建筑设计、环境构思、技术性支持等），并针对设计的产品进行市场信息的搜集与分析研究，以提升公司对市场的敏感度，及时发现一些新的市场空间。
企划策略中心主要服务于项目前期，为项目制定精准的市场定位和创新可行的策划方案，并整合及运用各类社会行销资源，对个案市场推广予以企划设计方面的配合。
业务专业管理由主委组构成，负责项目操盘中各类决策及项目管理制度的制定，含销售策略制定、销售控制执行、销售回馈分析建议及结案总结分析等。
代理平台
代理平台下设五大事业部，分别主管全国不同区域业务。作为专业房产行销代理机构的前沿执行部门，各事业部整体运作上采取独立的项目负责制，整合研展、企划、业务三方资源，并以最具优势资源组建高效精干的接洽项目和执行项目团队，实现最富成效的项目全程运作。

第四部分 同策咨询大连分公司—同益
2008年初，同策咨询以“大连同益房产咨询有限公司”引精英团队奔赴大连，正式进军东北市场。面对东北市场的区域特性，大连分公司通过上海总部人才输出与本土人才吸纳相结合，既保证了同策一贯的专业本色又吻合了本地市场的区域特色，形成“全国为我所用、本地另辟蹊径”的专业房产咨询机构。秉承“专业至上、服务至诚”经营理念和“积极、尊重、坦诚、分享”的企业文化，大连分公司期望与房地产开发公司的合作中共同提升品牌价值、共创市场佳绩，力求双赢。3年不懈积累，日夜潜心研磨，大连分公司在东北市场已具有较强的影响力与竞争力。截止2010年7月，大连分公司的专业人员已达120人，并且形成符合大连特色市场的组织架构，下设研发部、研展部、策划部、品牌部、业务部、综合管理部六大职能部门。在与总部技术力量的结合下，根据项目的特点，为我们的客户提供一级土地开发模式研究、市场调研、市场定位、规划方案、经济测算、产品定位、全程营销策划、品牌推广及销售代理等专业服务。

上海同策房产咨询股份有限公司大连分公司
2010-8-4