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北京时尚产业园策划方案
王有川2012/2/26

摘要
随着北京服装企业逐渐规模化和现代化，及快时尚、电子商务的兴起，服装企业对能满足现代化物流、配套齐全的总部基地需求日益增强，顺应市场需求，“北京时尚产业园”规划包括“时尚总部基地、主题购物公园、品牌展览中心、产业生活配套区”等功能形态，为国内首创的综合性时尚产业园区，占地600亩，建筑面积50万平米。总成本及费用约14.5亿，预计收入27.5亿，税后利润10亿，利润率36%，投资回报率100%以上。

一、北京时尚产业园的必要性
2011全国服装市场规模约1.2万亿，国内服装企业普遍存在行业集群度低、规模企业占比少、上市率低等特征。而北京服装产业的总规模约400亿，规模企业近千家。
（一）、服装企业自身发展的需要
北京服装业因为缺乏上下游配套，品牌企业占比少。但因为北京的市场辐射区域大、市场成熟早，而形成了一批以贸易型、经销单型（包括OEM和组货等形态）的规模企业。相比于全国其他地区，他们发展早，资金形成积累，营销管理水平相对较高，团队成熟。随着这些企业的不断壮大，老的市场如大红门、动物园市场的成本、交通、配套等，越来越制约了公司的发展。这一类企业，急需长期稳定的、成本低的、能够满足部分员工住宿要求，物流、展览展示等配套服务齐全的产业园区。尽管近些年通州、大兴等区域出现了一些工业园区，但从规划设计上与服装企业的需求不够匹配，所以很难使服装企业集群。
北京的仓储成本高，物流人员难招难留，交通拥堵……都导致成本变高，经营难度加大，一部分要寻求发展的企业纷纷在寻找解决之道，尽管可以买地租地，但报批、修建难，配套建设更是难上加难，这些困难让服装企业望而却步，更愿意接受购买、租赁等形式。
（二）、市场变化的促使
国内的大多数服装品牌企业，原创能力不足，商品同质化严重，品牌竞争力不高；同时因为品牌商和经销商的商品运营能力不高，物流管控差，管理粗放，导致利润水平低，据了解，品牌商一般毛利20%，纯利6-12%；经销商毛利8-15%，纯利仅6-12%。这样的利润水平，经营中订货失误、库存管理粗放、气候因素、经济环境因素等任何一个因素都会导致经销商利润归零，所以，发展现代物流是企业的生命线，也是未来竞争力的核心。
2011年因为气候和竞争的原因，库存成了每一个服装企业的心头病，主流经济学家普遍认为2012经济将更加严峻，加上“快时尚”和“电子商务”的冲击，服装企业遇上了前无未有的严冬，必将迫使行业洗牌。可以大胆的预测，如果2011年的情况持续2-3年，部分资金弱，管理水平低，盈利能力差的企业将被淘汰，部分经营能力强的企业如经营管理水平高的，资金充裕或融资能力强的，将获得更多的资源和更大的市场空间；同时，也将出现一些与快时尚、电子商务相关的新型企业。这两类企业对经营环境有一种共同需求：1、配套便利便于吸引和留住人才；2、对现代物流有强烈的需求。
（三）、消费者的需要：
近年，一方面随着时尚教育的普及，消费者消费逐渐回归理性；另一方面，由于社会分配而造成的收入差距拉大，导致服装的终端消费呈现了两极分化明显、中间模糊的趋势。市场的表现为：高端奢侈品不受经济环境影响，继续呈现高速的增长；同时，质优价廉的，满足中低端消费者，以款式和面料为主优势品牌附加值低的产品也会高速增长，突出表现在两个领域：1、快时尚品牌如ZARA、HM、UNIQLO等国际企业及仿照这种模式经营的国内企业，2、电子商务企业如凡客诚品、韩都衣舍等。而更低端的市场被类似天蓝等尾货商城、折扣店等所占有。
中间模糊指消费者越来越出现交叉的现象，低收入的消费者甚至通过信贷也要拥有部分奢饰品，中高收入消费者也不拒绝品质优良而不知名品牌的商品。这种交融也为市场提供了一个特别的空间，百荣的客流量和零售业绩可以证实这一点，一部分即要追求品牌，又要降低价格的顾客选择了到有批发性质的综合卖场去满足需求，尽管这里的购物体验并不那么舒适。试想，如果能够建造一个以国内一线品牌为主，价格却低很多的“国内名品奥特莱斯”，只要能满足逛高档卖场的体验而又有物超所值的价格，即使让顾客坐上1个小时的地铁，一定会趋之若鹜。

二、北京时尚产业园策划方案
（一） “北京时尚产业园”应该具备的四大功能形态：
1、时尚总部基地：以规模性服装企业为主要服务目标，以总部基地为建筑形态。满足物流贸易型、研发生产型服装企业的独栋总部大厦，构成产业园的主体。
2、主题购物公园：品牌展示中心、 “国内名品奥特莱斯” 工厂店、餐饮休闲区，实现平层Shopping mall的舒适逛街购物体验。
3、品牌展览中心：园区地标建筑，由会展中心，会议酒店，商务快捷酒店构成，满足服装企业品牌发布、订货会、招商会、培训年会等各种层次的会务要求。
4、产业生活配套区：员工宿舍楼、公寓楼、餐厅及多功能厅，体育休闲广场及小超市、美发、洗浴等生活配套区域。
（二）、“北京时尚产业园”功能设计及建筑形态：
1、时尚总部基地：满足物流或生产要求的独栋标准厂房形态，7米层高、8米柱距、承重约1000Kg/㎡，每栋3-5层，共10000平米左右，设置多个楼梯及货梯出入口，便于拆分为2个或3个单元。这部分约40万平米（80户）
2、主题购物公园：由总部楼排列布局构成的纵横商业街区，按照步行街的布局和动线进行设计，满足顾客逛街购物的体验需求，由总部楼的一层间隔形成，街边门头装修可以做同意规划，并布置街头景观，形成时尚购物氛围。该部分餐饮、休闲、生活配套项目可以与会展中心和生活配套区结合，其余约1万平米。
3、品牌展览中心：会展中心，会议酒店，商务快捷酒店。合计约4万平米。
4、产业生活配套区：宿舍楼，公寓楼，餐厅、多功能厅（可满足小型会议、培训、晚会等要求），含与商业街共享的餐饮休闲建筑。合计约5万平米。
5、物流园区，可以与成熟的物流园配套联营，也可以单独设立。

三、北京时尚产业园收支估算

项目
数量
单位
单价

金额（万元）
备注
1
建筑成本
500,000
平米
1500
元/平米
75,000
　（偏低）成都都要1500，北京费用应该再高200-300，主要是劳务费用和运输费用应该更高

消防建设费？？

监理费？？

2
土地成本
600
亩
50
万元/亩
29,985
容积率1.25
3
配套费
500,000
平米
400
元/平米
20,000
绿化、景观、灯光等

成本小计

124,985

4
规费

9,999
按8%计算
5
规划设计费

500

6
前期费用

设计费
约40万
平米（600亩）
30
元/平米

勘测费
约40万
平米（600亩）
5
元/平米

6
营销推广费

　-
1,000

7
管理费

3,000
按5%计算
8
资金成本

5,000

费用小计

19,499

总支出

144,484

1
可销售面积
50,000
平米
5000

225,000

2
自营面积
50,000
平米
10000
元/平米/10年
50,000
十年租金

总收入

275,000

税金

22,000
按8%计算

利润

108,516