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1、 目 录 第一部分：项目概况 2 第二部分：项目环境可行性分析 5 第三部分：政策风险可行性分析 12 第四部分：市场风险可行性分析 21 第五部分：规划技术可行性分析 37 第六部分：开发建设可行性分析 44 第七部分：开发成本可行性分析
2、 47 第八部分：投入产出可行性分析 49 第九部分：可行性综合评价 53 第一部分：项目概况 一、 宗地位置 项目位于富源路，占地271854平方米，计407亩，是市区4级地段，沿富源路东侧呈带状分布，临路面达1700米。东靠森林公园、西临富源路、南通二戈寨，北接油榨街。 地势依山面路，地型呈缓坡，地形南高北低，东高西低，坡度超过0%—10%占面积的45。26%，坡度超过10—25%占面积的28，48% ， 坡度超过25%以
3、上的占面积的 26。26%。地块后部为一个台地，左边有部份山体因采石场将植被破坏，用地进深最窄50米，最宽500米。 项目地块距市中心大十字5500米，富源路是在20001年改造完，路面宽25—30米，在2005年取消收费站， 2004年底政府将此地块挂牌出让。我公司通过挂牌出让取得富源北路G2004（05）地块开发权。 二、项目区位图： 地块所处路段周边的用地现状是：在70—80年代依托贵阳南站 与东站建设的企业、仓储、铁路抠纽站场及部份居民居住点， 富源北路是连接二戈寨与城中心区的主要通道，在近十年来贵阳市房地产市场开发日益高涨，富源北路随着富源路收费站的取消、贵阳钢厂异
4、地改造、火车南站的扩容改造、火车东站异地建设规划、二戈寨物流区、孟关科技工业区……，土地开发价值已完全成熟。 三、 宗地现状 本项目地块为城中心的边缘位置，城中心土地的枯揭，近郊土地所剩不多，而成片上百亩的土地更加难寻。其富源北路土地价值随之提升，在近咫的富源美天地、富源医药物流园等房地产项目十分火热，可以看出该地段具有较好的商圈和市场前景，如能能有效运作好本项目，充分发挥地块价值，利用潜力巨大，升值空间极大。 存在问题：项目所处的位置于现状是工业仓储区，城郊结合 部，周边居民点小，人流少，人气不足，前后无成熟的住宅区和商业区，启动项目难度较大。
5、 第二部分：项目环境可行性分析 一、宗地地理条件： 内容要求 情况分析 备注 宗地位置 城市位置 为中心城区土地范围的边缘位置（南明区），距“大十字”5500m 市区4级地段， 区域位置 富源北路至富源中路（东二环）、东站路延伸段（富源路立交桥） 沿路东侧呈带状分布 地质 山体滑坡 坡崩埸危岩体6处， 采石场边 地质隐患 滑坡隐患2处，泥石流隐患3处， 采取边坡排危处理， 海拔 海拔最高点 1341．40m,。 海拔最低点 1102．00m 用地海拔最高点 1160．40m, 用地海拔最低点
6、 1090．00m， 宗地现状 宗地红线 宗地面积占地271685㎡， 临路面1700m 现状地貌 地貌单一，地形起伏大， 地质构造复杂 宗地地形 地势依山面路，地型呈缓坡，地势南高北低，东高西低， 落差达70m 可保留物、绿化植被与水面分布 东侧为森林公园优质植被， 台地上有小流量的山泉水 采石场将植被破坏 二、宗地自然条件 项目名称 具体内容 气温 常年绝对温度 为亚热带湿润温和气候区，年平均气温15.3C, 最高39.5℃，最低-9.5℃ 风象 主导风向 年平均风速2.2m/S， 降雨量 相对湿度 年平均相对湿度7
7、7—83%， 年平均降雨量 1136.96mm 最大降日雨量 230 mm， 雨季 每年5-9月为雨季，占年降雨量的70%， 枯季 12月-次年3月为枯季，占年降雨量8%。 无地表水 有农用池塘和山体地表水 噪音 噪音状况 周边基本无噪音源，主要是道路汽车噪音源，需采取措施。 宗地有无特殊地下物 冲沟、暗河 有山体地表水冲沟 墓地 农田中有墓地 高压线 地块东侧山坡上有过境高压线, 地下管线 无 三、宗地环境条件： 内容要求 情况分析 备注 区域现状图 区域内筒易７m道路、低层、非标、自搭建
8、筑物,临路为企业用房和营业房，后侧为当地民宅。 18中分校相邻居地块中部， 区域总体规划图 规划设想和建设方案为A、B、C、D地块为住宅区（南区），E、F地块为商业区（北区） 补征G、H地块和消防队，高架桥用地置换。 区域交通分析 与东二环，油小线、东站路、富源路构成立体交通网，与中心城区形成四通八达。 “三桥四路”大交通。 周边交通分析 周边道路情况极好，是中心区一环1300m，距飞机场、火车站、客车站10钟车程， 高等一级路面 周边道路断面图 规划路面3５—40m 周边公共配套 公建配套主要是18中分校，300M标准运动场及25000㎡体育健
9、身场馆， 对项目设计不利因素的设施 ：，高压线、加油站 其它公建按规范配置 市政管线 给水、排污、弱电、强电，煤气、信息等接口位置具备条件 享受城市市政设施 四、宗地规划条件： 当地规划政策要求 具体内容 备注 日照间距系数 2T/S以上 满足日照分析 采光 有效面积和地面比.>1：1.5 消防间距 按规范，无特殊要求 室内净高 不<3.0m 室内相对湿度 不>65%, 人防要求 按建筑总面积的4%修建人防设施,并满足规范 地方规划设计 特定要求 节能设计、外墙材料、停车位、小区道路、25度
10、坡地、建筑限高 空气清度: 达标 3000亩／植被 绿地率 住宅区不低30% 商业区不低于25% >6万㎡ 车位总数 2600个车位（库） 1个/户 限高要求 多层18m以下 沿街面不限制 退让红线要求 建筑退让5米以上 富源路主干道退让红线10m 规划要求配套的物业内容 中小学、幼儿园，会所、居委会，治安室、农贸市场等 可享受城市的综合配套 五、宗地主要规划技术指标： 项目 单位 数量 备注 1 已规划用地 ㎡ 218386 补征地除外 2 补征G、H和消防队用地 ㎡
11、 ～37318 及高架桥用地 3 联建用地 ㎡ ～13450 32中运动场 4 总规划建筑用地 ㎡ 269153 406亩 5 退让红线后总建筑用地 ㎡ 251183 377亩 6 规划建筑面积 ㎡ 401888 不含地下室 其中 南区住宅区建筑面积 ㎡ 227143 北区商业区建筑面积 ㎡ 174745 公共建筑面积 ㎡ 15161 学校、幼儿园 7 地下室面积 ㎡ 165000 8 总建筑面积 ㎡ 566888 9 住宅总套数 套 1500 商业除外 10 规划总人数 人 6
12、100 11 综合容积率 % 1.6 12 建筑密度 % 30 13 集中绿化率 % 30 14 机动车停车位 个 2600 （注：经济技术指标参照修建性详规及补征用地规划测算） 六、宗地地形条件： 第三部分：政策风险可行性分析 从2007年起，房地产实际上进入了一个宏观政策的新拐点，由原有的扶持、刺激，调整为规范、抑制，其实施的深度将决定和影响房地产2009年的极积向上走势。 一、回顾08—09年上半年的涉及房地产的政策脉络 1、严格实施二套房政策 防房产金融风险 2009年02月26日中国银监会主席刘明康
13、表示，中国银监会多年来在五方面措施，坚持持续风险监管和审慎风险监管。 严格实施二套房政策，积极防范房地产金融风险。2007年9月和12月，银监会两次会同人民银行联合发布“通知”，加强商业性房地产信贷监管，坚持采用审慎的最低首付比例和利率水平，同时开展房地产贷款专项调查，要求商业银行开展房地产贷款压力测试，对规范和引导二套房信贷起到了积极作用。 2.国税总局印发《土地增值税清算管理规程》的通知 为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律
14、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《土地增值税清算管理规程》。 3、国务院首提研究开征物业税 2009年5月25日国务院发布《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》(以下简称《通知》)。《通知》中提到，要加快推进财税体制改革，建立有利于科学发展的财税体制。其中财政部、税务总局、发改委、住房城乡建设部负责深化房地产税制改革，研究开征物业税。 4.房地产开发项目最低资本金比例调低 2009年4月29日国务院常务会议讨论并原则通过《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，决定调整固定资产投资项目资本金比例。 2
15、009年5月27日国务院发布《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，通知决定保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。 5.商务部建议取消外资投资房地产行业的限制 基于我国外商直接投资(FDI)持续7个月负增长，近期商务部向国务院提交了一份关于稳定稳定外商投资包含42条具体建议的建议书。其中较大的调整政策包括将对外商投资中国房地产业松绑。 6.银监会《关于进一步加强信贷管理的通知》 6月23日，中国银监会办公厅向各地银监局和各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行、邮政储蓄银行紧急下发《关于进一步加强
16、信贷管理的通知》，对银行机构加强信贷管理进行窗口指导。此次下发的《通知》再次强调了防止信贷资金违规流入资本市场、房地产等领域，要求各银行业金融机构从授信尽职调查、确保信贷资金进入实体经济。《通知》再次明确银行业金融机构围绕国家“保增长、扩内需、调结构”的要求以及国家产业政策、产业调整和振兴规划的实施，将信贷资源有效配置到国家重点支持和鼓励发展的领域，严格限制对“两高一资”、产能过剩行业的新增授信。 7.“90\70”政策地方松绑 北京：1月23日,北京市9部门联合发布了《关于贯彻国办发〔2008〕131号文件精神促进本市房地产市场健康发展的实施意见》（以下简称北京131号文）,鼓励
17、和支持住房合理消费,改善居民住房条件,促进北京房地产业持续稳定健康发展。 其中11条规定,对商品住房项目,根据城市总体规划确定的原则,统筹兼顾土地节约、集约利用和住房实际使用需求,在全市总量平衡前提下,根据市场需求确定套型面积和比例。 上海：6月10日上海土地推介会上不提“70/90”。 此前在出让文件中强制规定的90平方米以下小户型比例要求将被取消。尽管没有书面文件，但根据上海市有关方面的精神，此次推介的土地将不再规定“70/90”比例。按进度，当天推介地块最早将在今年八九月份在上海规划和国土资源管理局挂牌。上海规土局6月召集各区县规土局负责人开会，明确了小户型比例规定将有所
18、放松。 8.深圳对部分小产权房核发房产证 2009年5月21日，深圳市四届人大会议通过《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，其中规定，经普查记录的违法建筑，除未申报的外，符合确认条件的，适当照顾原村民和原农村集体经济组织利益，在区分违法建筑和当事人不同情况的基础上予以处罚和补收地价款后，按规定办理初始登记，依法核发房产证 二、房地产政策来源的背景和思路 首先：降低商业银行的存款准备金 在08年9月16日美国雷曼兄弟公司破产开始的国内宏观调控政策的转向是力度极大的。全球金融危机的影响导致我们从经济过热的担忧，转向了对经济紧缩的恐惧。这在08年第三季度的G
19、DP数据上能找到答案。 据国家统计局发布的数字：2008年前三季度中国国生产总值GDP增长9.9% 而第四季度国内生产总值(GDP)同比增幅大幅回落至6.8%。急剧萎缩的经济状况，以及09年保八的巨大压力，4万亿财政投资无疑成为09年的政策重点。在全球金融危机导致中国出口行业的萎缩，保持增长，拉动内需，调整结构成为09年的应对措施。而房地产行业牵涉上下游50多个行业的兴衰，更兼具投资和需求的双重身份，经济发展很难避开房地产行业的直接拉动。也因为此，重新确立房地产行业为国民经济的重要支柱产业也就有了合理解释。 08年9月开始的中央和地方政府的房地产市场举措总的思路是降低银行的
20、存款准备金率，以扩大信贷规模，为经济的恢复提供大量的资金，信贷规模也在急剧扩大。 中国人民银行6月12日公布的最新数据显示，5月末，金融机构人民币各项贷款余额36.21万亿元，同比增长30.6%，增幅比上年末高11.87个百分点，比上月末高0.88个百分点。 其次：适度宽松的财政、货币政策 虽然一直强调适度宽松的财政、货币政策，但是由于政策的滞后性，以及危机的影响，09年一季度国内生产总值65745亿元，按可比价格计算，同比增长6.1%，比上年同期回落4.5个百分点。 保八目标的严峻局面，宽松的财政政策和货币政策不会松动，即使有银监会主席刘明康的半年内的两次风险
21、提示，也很难阻碍货币政策的适度宽松，政策的连续性在保八的压力下以及商业银行的贷款投放的积极性面前应该在下半年得以保证。而银监会和央行的意见并不统一。 三、降息，以拉动商品房消费 美国次贷危机的真实原因是美联储在两年的过程中连续提升利息，自1%提升至5.2%。这样巨幅的提升，也就使得次级贷的受益人—美国低收入人群基本丧失了还款能力。而次贷危机给我们的提醒就是进一步降息。 但是实际上我们的房屋按揭贷款是最优质的资产。从习惯上看，我们一般不会选择美国次贷危机的源头—低收入人群的超前消费，而是国人均趋于保守房屋消费。 但是，连续的大幅降息，对于促进商品房消费起到了决定性
22、的作用。 央行08年12月22日宣布，从2008年12月23日起，下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，中央银行再贷款、再贴现利率同时下调。此外，从25日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。央行百日内连续5次降息，对于09年春节之后开始楼市回暖贡献巨大。 四、公积金及银行利率下调的作用 也是在08年12月22日，中国人民银行决定下调存贷款基准利率和存款准备金率的同时，五年以上个人住房公积金贷款利率下调0.18个百分点，由4.05％降至3.87％。 各地公积金管理中心的公积金贷款的额度增长、首付调低、审批积极性高涨，对于楼市消费主体的行政事业、工矿
23、企业的消费人群的吸引也起到了很大的作用。 五、消费环节税费大幅减免的鼓励政策 财政部2008年10月23日宣布：从2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。 地方政府的积极性进一步发挥，特别是地方政府在减免税金的同时约定的截止日期为09年12月31日，对于09年楼市的回暖速度也起到了一定作用。 国家层面的救市政策集中出现在08年最后一个季度，但是并没有直接影响到房地产市场和宏观经济的全面恢复。只不过很
24、难有更大力度的政策可以出台。所以在2008年12月23日的国办 131文件之后，政策长时间在观望期。甚而对政策对楼市的恢复影响在行业内和主管部门看来是不会达到短期效果的。人们把原因完全归咎金融危机的影响，这也是唯一合理的解读。对宏观经济信心很足的认为楼市回暖应该在宏观经济摆脱危机困扰之后。 但是，09年春节作为一个转折点，部分楼市成交开始了小量恢复，只是基本没有预见到自3月起的全面回暖、6月的双幅增量、9月地王频现。 依据国家统计局6月10日发布的5月最新经济数据显示 今年前五月，全国完成房地产开发投资10，165亿元，同比增长6.8%，增幅比去年同期回落25.1
25、个百分点；前五月，全国房地产开发企业完成土地购置面积9875万平方米，同比下降28.6%；土地开发面积完成8845万平方米，同比下降13.3%。 成交面积连续数月出现大幅增长。数据显示，1月－5月，全国商品房销售面积24，644万平方米，同比增长25.5%。其中，商品住宅销售面积增长26.7%。 1月－5月，商品房销售额11，389亿元，同比增长45.3%。其中，商品住宅销售额增长49.0%。 在销售回暖的刺激下，土地市场基本恢复到07年土地价格高涨期的天价地王状况。 六：房地产项目的资本金比例的调整为30% 随着对于GDP保八的担忧，2009年4月29日国务
26、院常务会议讨论并原则通过《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，决定调整固定资产投资项目资本金比例。2009年5月27日国务院发布《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，通知决定保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。 这是重大转变。但是受益者不仅仅是开发企业，更多的是对基本建设投资的启动。五月份，主要城市以及二三线城市土地成交恢复明显，07年天价地重现市场。 七、研究开征物业税，土地增值税的管理 调低资本金比例，对于市场投资的扩大无疑是付猛药，但是对于由此而带来的投资过热的担心，又必须有
27、所牵制和制约。 这也是研究开征物业税和开展税收检查的原因所在。虽然物业税的开征并没有时间表，甚至有专家预计物业税的开征估计要走燃油税的老路，也就是真实的可实现开征最早要经过15年左右的准备。 研究开征物业税的真实目的是在提醒投资者，国家可以随时为了抑制投资的增长而出台打压政策，开征物业税只是其中之一。 八、“90\70”政策地方松绑，给开发商宽松环境 住房建设部广被诟病的“90\70”政策实际来源于总理对保障住房供应总量的担心，强调保障基本收入人群的市场供应是唯一合理的解释，但是效果不佳。随着保障住房建设以及城市拆迁改造的深化，继续维持“90\70”政策
28、已经没有市场基础。真实的商品房市场需求在于改善性人群，而不是低收入群体。这也是自地方开始的松绑“90\70”政策的实践，我相信这是经过住建部门默许的，这一政策的全国松绑是可以预期的。但是要看楼市整体走向。 九、小产权房的解决 深圳的试验不是空穴来风，但是我们可以看到，小产权房正位无疑与国土部的政策有很大的冲突，这将长期是难点，不好把握。指望国家层面出台政策以证明小产权的合法性是不可能的。那么地方探索是唯一的解决方案。 小产权没有扼杀在源头实际是很无奈的。中央与对方的利益不一致是一个方面。也表明国有、集体建设用地的分野有很大的漏洞。 走过2008，迎来2009，已
29、被宏观调控画下浓重笔墨的中国楼市必然继续受到政策牵引。我们可以看出，年初出台的大部分政策具备“承前启后”的特点，目的就是进一步落实、改善已进行多年的房地产调控。这些政策主要来自土地管理、住房保障以及货币政策等。 步09年中，楼市氛围逐渐“迷离”。近几年非理性的上涨使房价偏离了刚性需求的购买力水平，而后市的不明朗也使得一部分有能力的购房者持币观望至放纵。；加之开发商主动调价，市场从观望到活跃气氛日逾浓烈。 第四部分：市场风险可行性分析 一、贵阳市房地产市场总体情况： 2009年1至6月份，贵阳市房屋销售价格同比上涨3％
30、其中，二手房销售价格同比上涨0.6％。上半年贵阳市房地产市场价格基本保持平稳趋势，销售成交量持续回升，上涨幅度基本维持在3％左右。分月来看，1月份上涨3.2％、2月份上涨2.8％、3月份上涨3％，4至6月份分别上涨3.1％、2.9％和3％。上半年贵阳市新建商品住宅价格同比上涨3.1％。按房屋类型分，经济适用房同比上涨1.8％；商品住宅同比上涨3.5％。在商品住宅中，普通住宅同比上涨3.8％，其中，多层住宅同比上涨3.2％，高层住宅同比上涨3.8％。高档住宅销售价格同比上涨2.6％，其中，别墅销售价格同比上涨4.3％，高档公寓上涨1.1％。按套型分，90平方米及以下套型销售价格同比上涨1.5％
31、非住宅销售价格同比上涨4％，其中，办公楼销售价格同比上涨1.4％；商业营业用房价格同比上涨4.8％，其他用房销售价格与上年同期价格持平。二手房销售价格同比上涨0.6％，在二手房销售价格中，普通住宅价格同比上涨0.5％，其中，多层住宅价格上涨0.2％，高层住宅价格同比上涨0.1％。基于贵阳市房地产市场的特殊性，国际金融危机对贵阳市房地产市场会产生一定的影响，但不会引发贵阳市房地产市场格局发生大的变化。 与全国房屋销售价格相比，上半年贵阳市房屋销售价格涨幅均高于全国总水平，与全国其它城市相比，在西部12城市中城市相比排在4-6位左右，居于较高位次，在全国70个大中城市中，位居6-10位
32、左右。房地产行业作为地方经济发展的支柱产业之一，一向得到政府扶持。08年年末，政府出台了一系列扶植房地产业的具体措施，为开发商提供政策支持和优惠。比如降低或调整交易费、税，在金阳新区团购住房每套给予一万元补贴。另外，开发商降低利润率、降低心理预期、调整市场定位、调整经营策略等，都给市场反弹一个很大的动力。在种种措施的影响下，使上年积攒下来的居住性需求得以释放，导致2009年上半年贵阳房屋交易成交量持续回升，价格持续回暖。特别是金阳新区的楼盘成交量连创新高。城市知名度的提高，城市化进程的加快，也为房地产业发展起到了助推作用。近年来，随着经济强市理念的发展、城市化进程的加快、经济的快速增强和贵阳“
33、林城”“避暑之都”等城市品牌效应的发挥，让贵阳的认知度大大提高。城市化迅速加快；城镇人口不断增长；许多相近省市的购房者纷纷涌入贵阳购房、置业，都为贵阳市的房地产业提供了更加广阔的发展市场。 2009年下半年贵阳房地产市场的发展及价格的运行趋势，既有有利因素也有不利因素。国际金融危机会对其产生一定影响，但不会引发贵阳房地产市场格局发生大的转变。销售价格的涨幅也将控制在合理的区间。可以说，下半年贵阳市房地产市场将呈现平稳运行，略有上涨的态势。城市化进程带来的与日俱增的城市人口；省内外大量客商在贵阳置业购房；居民可支配收入持续增加对要求改善居住环境；人口结构变化、旧城改造、居民拆迁；政府出
34、台的购房优惠措施等等，都构成了住房需求将持续旺盛的条件。而且，银行住贷的助推也导致了房价的稳定上涨。与年初以来贵阳楼市的“小阳春”相伴的，是银行住房贷款呈现的“井喷”态势。金融部门不断增加房产信贷种类，个人房贷客度不断增加，贷款年限不断增加，这些进一步提高了居民购房的支付能力，刺激了住房消费，从而支撑贵阳房价的稳定上升。人们住房消费的观念也在发生变化，从需求型向享受型转变。近年贵阳十分重视在新建住宅小区建设品味的要求，使贵阳居民居住环境得到改善，导致许多家庭有了强烈的改善性需求，这对房地产市场价格也起到积极作用。 二、市场环境分析 1、数拾项政策密集出台2008楼市调控前“紧”后
35、松” 年初承接 改善市场调控 货币政策从紧；又如对于住房保障，2月建设部发布了《关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见》，同月央行和银监会联合发布了《经济适用住房开发贷款管理办法》，3月财政部和国税总局下发《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》，同月住房和城乡建设部下发了《关于加强廉租住房质量管理的通知》等。这些政策显然是对2007年以来住房保障工作的“跟进”和“激励”。中央雷厉风行的动作也使地方政府“闻风而动”，随后上海、广州、深圳等地纷纷制定措施履行住房保障之责。而在货币政策方面，央行继续银根紧缩，采取从紧的货币政策，1月、3月、
36、4月、5月四次上调利率以及银行存款准备金率，银行准款准备金率不断创新高。 2、年中缓冲 收紧仍是基调 同时，有关救市的话题也开始引发议论。但在此期间，政策的调控基调并没有改变。如，7月发改委发出《关于进一步加强和规范外商投资项目管理的通知》；虽然外资房地产备案权限下放，但政策仍表明了将加强对外资的监管、抑制国际热钱涌入的态度。值得注意的是，上半年代表紧缩信号的金融政策频出，虽然不是针对房地产业，但影响显然还是存在的。特别是1月至6月期间多次上调存款准备金率，其后还上调过存贷款利率。这对于仍处于行业调控、房价调控之下的楼市而言，无疑是存在影响的。 3、08年尾重拳 政府出手救市 随着地方
37、政府和中央政府相继采取措施刺激房地产市场，几年来不断累加的房地产调控政策又被新政取代。自10月起，国家宏观调控主导方针发生变化，基于国际和国内经济形势的骤然改变，中央政府此次出手之快、出拳之重，史无前例。无论是下调住房交易税费和利率等中央打出的组合拳，还是减免税收、购房补贴等地方施展的“南拳北腿”，我们可以看到套房地产行业头上的“紧箍咒”有所松动了。 2008年“一年三变”的宏调转向必然会在2009年显现出积极效应。从房地产政策上看，降税减息等举措表明目前的房价起码已被有关方面认可为底部，应该说新的拐点即将出现。 三、土地出让情况 1、 成交区域分析 从08年土地成交区域可以看出，两城
38、区依然是土地交易市场的热点区域，而金阳新区却没有土地成交；而花溪、乌当两区拥有丰富的旅游资源，两区未来会成为居住的新热点。 区域 宗地数量 面积（㎡） 出让金（万元） 两城区 18 562517.3 58901.26 金阳 0 0 0 白云区 0 0 0 花溪区 5 768263 90996.36 小河区 0 0 0 乌当区 6 169317 6911 合计 29 1500097 156808.6 2、成交土地用途分析 土地用途 宗地数量 面积（㎡） 出让金（万元） 商业 4 6751.08 349.189 商
39、住 15 1175065 150320 住宅 5 38976 1999.65 物流 1 209420 1651.36 旅游 2 62110 2015 其他 2 7775 473.4209 合计 29 1500097 156808.6 2008年成交的土地中，用于商住的有15宗，土地面积150320㎡，占整个土地成交面积的78.33%。纯住宅用地5宗，土地面积1999.65㎡。而旅游和物流等用地仅5宗，占整个成交面积的20%不到。在土地交易市场，商品房建设用地是绝对主角。 分析：纵观全年土地交易市场，贵阳市的土地交易呈现两大特点： 一是两城区土
40、地最受市场追捧，而金阳新区的土地逐步受到冷落，甚至出现流标现象；同时乌当、花溪两区的土地也很受欢迎； 二是商住用地依然是主角，80%以上的土地用于房地产建设，而仅有部分土地用于旅游、物流、仓储等。 四、贵阳房地产市场供求状况： 1、上市商品房 2008年办理预售许可证项目126个，预售面积397.34万平方米，共计31075套。 两城区和金阳新区依然是市场的绝对主力，两个区域占整个贵阳市场的近2/3，而小河区、乌当区依次是推盘的重要区域。 区域 项目 预售面积 套数 两城区 48 1458626.79 11896 金阳新区 15 1097374.
41、97 9087 白云区 8 126006.52 887 花溪区 5 78429.53 598 小河区 16 586319.55 4257 乌当区 13 368351.19 1930 清镇市 15 222631.67 2079 修文县 6 35647.14 341 合计 126 3973387.36 31075 2008年各月的上市情况中可以看出，6、7月份是贵阳市房地产项目的上市高峰，而年前的1-4月是房地产项目上市的低谷。 份 项目数量 项目面积 套数 1月 11 169883.65 1692 2月 9
42、 172348.79 1278 3月 8 110446.55 1132 4月 3 33273.59 267 5月 6 167623.4 1234 6月 12 894241.72 5974 7月 21 621645.97 4472 8月 5 122289.75 1040 9月 11 275188.31 2389 10月 11 432612.71 3617 11月 18 548234.98 4009 12月 11 425597.94 3971 2、销售状况 （1）2008年成交类型分析： 住
43、宅 商业 写字楼 别墅 其他 总量 商品房 经适房 两城区 1234978.6 949088.76 320221.12 58363.96 46458.3 895.21 7385.51 金阳 1134521.5 543941.28 646995.3 42598.06 30359.5 3001.1 222.14 白云区 60646.96 60651.65 550.32 4894.36 0 12416.82 4003.78 花溪区 133723.84 35395.32 102224.61 327.5 0 196.5
44、2011.02 小河区 241992.37 208942.08 37093.28 6400.19 579.82 0 0 乌当区 158782.29 159487.49 1014.04 2771.64 580 5080.43 174.7 清镇市 169949.68 171911.99 740.57 10426.88 0 0 468.35 修文县 7836.19 7836.19 0 906.27 0 0 0 合计 3142431.5 2137254.8 1108839.2 126688.86 77977.61 21590
45、06 14265.5 2008年全年成交3486616.03平方米，其中住宅成交314.24万平 米（商品房213.73万平方米，经适房110.88万平方米），同比2007年下降28.32%；商业成交12.67万平方米，同比2007年下降31.03%。 （2）、成交区域——两城区、金阳新区依然是市场主导 2008年成交商品房348.66万平方米，其中： 从上看出两城区和金阳占了贵阳市整体成交量的2/3以上，两城区成交面积为126.71万平方米，同比去年下降45.68%；金阳新区成交面积为126.71万平方米，同比上月上升8.31%。 （3）、商品房与经
46、济适用房分析 经济适用房与商品房对比分析中可以看出，商品房依然受到市场青睐，经济实用房的比重在逐步上升，对商品房形成有机补充的同时，也影响着商品房的成交；随着政府加大对经济试用房用地规划，经济适用房的供应量将逐步增大。金阳新区的经济适用房的销售超过了商品房的销量。 （4）、住宅成交分析 据贵阳住宅与房地产信息网商品房网上备案登记的统计数据显示，2008年贵阳两城区商品住宅均价为4646.42元／平方米，与去年3761.5元/平方米的价格相比上涨23.52%，呈上涨趋势。金阳新区商品房价格为3389.36元/平方米，同比去年的3344.92元/平方米上涨1.33%。其他各区的成
47、交价格均呈现不同程度的上涨趋势。 （5）、 商品房与经济适用房比较 随着政府加大对经济适用房、廉租房的建设投入，贵阳市经济适用房的逐步放量，其成交均价2200-2700元/平方米之间浮动以上。 （6）、商品房价格趋势分析 在2008年的各区成交价格趋势分布上可以看出，商品房价格波动较大的区为花溪区，其他各区价格呈平稳态势。 （7）、 典型项目9-12月份成交价格分析 2008年9-12月的成交价格中均呈现平缓态势，世纪城、金阳新世界价格呈下滑态势。 （8）、市场小结 综观2008年全年的房地产成交情况，贵阳楼市现以下特点: a、两城区价格依然坚挺
48、商品房价格在4600元/平方米左右；而金阳新区虽然整体价格稳中略生，但下半年的价格呈现下降趋势。 b、经济适用房在各区的放量增大，保障性住房的加大特别对于两城区以外的商品房带来很大的冲击。 c、下半年的贵阳楼市的主要营销推广关键词 “性价比” “团购” “优惠” 五、2009年贵阳楼市分析 楼市的严冬即将过去.房地产销售下滑之势在挥手告别08年，低迷的市场,萎缩成交,已成为过去式，对消费者而言,观望气氛再也压不住购买的欲望。09年的贵阳房地产市场会朝着什么方向发展。 1、新的救市政策继续出台 ；主要围绕二手房税费、降低开发贷款政策门坎、降息、降低开发成本等方面。
49、 2、降价成为不可回避的事实，区位价值更加明显，如住宅价格 基本上为城中心区均价值6000元/㎡、城郊边缘5000—4000元/㎡、四郊区4000—3000元/㎡。 3、开发商依然缺钱，优胜劣汰加剧 ，随之土地、拆迁成本提升，融资与预售门槛提高，开发商现金流紧张；品牌房地产企业近年来蜂拥而来，保利、恒大、远大、绿地等国内房地产企业抢占贵阳市场。 4、商业地产短期并不容乐观，长期看好，城市化进程缓慢，区域经济发展滞后，商业地产达不到预期效果，客观上需要一定培育期。 5、保障性住房逐步成为市场受捧，但地方财力不足，供应量有限，并不可能对商品房市场的影响。 六、2009年营销趋势分析
50、 1、刚性需求成贵阳楼市消费主流 受经济大环境因素以及动荡楼市影响，投资性购房已逐渐淡出市场，而刚性需求的“婚房”、“产房”等将成为市场消费主流。谁能抓住这部分客群，就能在2009年把握主动权。 2、“性价比”依然至关重要 由于金融压力以及对经济缺乏信心，消费者在开销方面将继续表现得非常保守。但无论消费者收入多少，无论他们的可自由支配收入有多少，他们仍然希望被视为“聪明的购房者”。在 2009年，这一称谓与其说与财务意义上的自我形象有关，倒不如说更具有经济意义上的必要性。就目前的经济指标而言尤其如此。2008年的动荡楼市，贵阳市房价虽然没有出现大跌，但岁末的11、12月份各区的价格
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