房地产开发成本.doc

一）、土地获得价款：为取得土地开发使用权而发生的各项费用。
1、土地出让金：向政府部门支付的土地出让金，土地变更用途和超面积补交的地价。
2、土地征用及拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及拆迁补偿，农作物补偿费等。
A、土地征用费 　
B、耕地占用费 　
C、安置养老费 　
D、拆迁补偿费 　
C、土地补偿费 　
D、其他 　
3、合作补偿款：补偿合作方地价，合作建房分配的房屋成本和税金。
4、中介费 　
5、预提 　
6、其他：含契税、初始登记费等。

（二）、前期工程费：在取得土地开发权之后，项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。
1、勘察设计费 　
A、勘察及丈量费 　
B、规划设计费：含景观设计
C、竞标设计补偿费 　
2、三通一平费 　
A、临时道路 　
B、临时用电 　
C、临时用水 　
D、场地平整 　
E、临时设施费 　
3、可行性研究费 　
A、可行性研究编制费 　
B、市场调查费 　
C、项目建设咨询费 　
D、其他 　
4、人防费 　
5、大市政配套费 　
6、预提 　
7、其他 　
A、招标代理及管理费 　
B、配套方案征询费 　
C、测绘费 　
D、工程保险费 　
E、环境评估费 　
F、竣工档案编制费 　
G、日照分析 　
H、审图费 　
I、晒图费 　
J、其他 　

（三）、基础设施费：建筑物外红线内。
1、室外给排水系统 　
A、上水配套费 　
B、雨污水 　
C、直饮水 　
D、热水 　
E、其他 　
2、室外电气系统 　
A、供电配套工程费 　
B、其他 　
3、室外燃气系统 　
A、燃气配套费 　
B、其他 　
4、通讯系统：电话、宽带、有线电视等。
5、环卫设施 　
6、采暖系统 　
7、预提 　
8、其他 　

（四）、建筑安装工程费：项目开发过程中发生的主体内列入预算的各项费用。
1、建筑结构工程 　
A、基础工程 　
B、主体结构工程 　
C、门窗工程 　
D、公共部位精装修 　
E、室内精装修 　
F、样板房：主体内的样板间的设计、装修以及家具等费用。
2、设备及设备安装工程 　
A、室内水暖气电管线设备 　
B、室内设备及安装：空调、电梯、高低压配电等。
C、消防系统 　
D、智能化系统：保安、电信、卫星电视等。
3、室外总体工程 　
A、道路系统：小区道路、围墙、门卫、标识等。
B、园林环境工程 绿化建设、建筑小品等。
C、其他 　
4、工程管理费 　
A、工程监理费 　
B、咨询费 　
C、施工合同外奖金 　
D、质监费、验收费 　
5、预提 　
6、其他 　

（五）、公建配套设施费：开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。
1、会所、物管楼 　
2、儿童乐园 　
3、学校、幼儿园 　
4、游泳池 　
5、网球场 　
6、预提 　
7、其他 　

（六）、资本化利息：直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。
1、利息支出 　
2、利息收入 　
3、汇兑损益 　
4、金融机构手续费 　

（七）、开发间接费：与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及与项目推广销售有关但发生在楼盘开盘前的费用支出。
1、工程管理费 　
A、行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发部门的行政费。五级明细参考“管理费用”明细科目
B、在建工程抵押费:评估费、公证费、抵押登记手续费、财产保险费
C、其他 　
2、营销费用：项目开盘前发生的广告、策划、样板间、售楼中心建设、售楼书、模型等所有营销推广费用。
A、媒介广告费：电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交、电子屏、车站、路牌广告。
B、样板间：临时样板间的建造、设计、装修以及清洁、保安、维修费用。
C、其他 　
3、预提 　
4、其他 　
5、结转：项目建设期跨多个年度，反映已经结转的开发成本。

1、土地费用：
包括征地费、土地出让费等，即通常所说的楼面地价等。这项成本比较明确，拿地时就可以确定了。

2、前期费用。
包括土地平整、规划设计、水文地质勘察、监理、施工水电、审标费、测绘、可行性研究、前期工程费等。一般标准为120—400元/平方米左右。其中，规划设计费占到该项费用的70%-80%左右，而各个楼盘规划设计费，也根据楼盘定位和设计公司好坏，差距甚大。

3、基础设施费。
包括接水、接电、市政道路、弱电、绿化、煤气、照明、环卫、有线电视、排水排污、基础设施费等，一般标准为350—500元/平方米。该项费用中接电和绿化费用所占比重比较大，各为1/4左右，而绿化费用根据物业类型不同也有所差异，比如高层小高层单体绿化一般在120-150元/平方米左右，好一点在150-200元/平方米，而多层则有可能达到300-400元/平方米，个盘之间差异性比较大。

4、建安工程费。
包括基坑围护、工程桩、土建、安装、装饰工程、样板房、精装修费用，以及钢材、水泥等建筑材料成本，毛坯房一般标准为2000—2500元/平方米左右。其中土建成本最高，一般都在1500元/平方米左右，接下来是安装和装饰工程费用。

5、公共建筑建安工程费。
包括会所建安工程和公建建安工程成本。这块费用也可以归并到建安工程费用上面。一般为120—160元/平方米

6、公建配套费。
包括水电煤、市政配套费、白蚁防治费、新型墙体材料、高教费、物业基金、消防、人防工程费等。

7、开发间接费。
这块费用有员工工资、福利费、业务招待费、工会经费、职工教育经费、广告费、办公费、展览费及其他费用，即通常意义上的管理费和营销费，这块费用一般占到销售收入的3.5%—4.5%来核算，一般为300—400元/平方米。

8、税费。
如营业税附加和土地增值税，一般为销售收入的6%左右。如楼盘销售均价为1万元/平方米，则这块费用在600元/平方米左右。
9、财务成本。
主要为银行利息及其他融资成本。一般以土地成本*2年*10%计算，一般已经达到1000—1500元/平方米。