房地产估价4.doc

唐山市阳光房地产评估有限公司
关于东方国际大厦部分写字楼
估价技术报告

一、 评估对象概况
东方国际大厦位于路北建设路与龙富南道交叉口,唐山国际会展中心对面。该大厦具有四大智能化系统A办公智能化有线电视入户，办公室有大量的电接口预埋，B通信智能化计算机网络通信系统到达所有的办公间，提供国际国内长途语音及数据通信条件。C消防智能化防火电视监控，安装烟感、温感和火灾自动报警、自动喷洒装置；D安防智能化大厦设有最完善最先进的安防系统。设有中央控制室。地理位置优越，交通便利，由主要公共汽车路线环绕，周边聚集了大规模的商业、金融群体，有足够的客源。周边综合商场：唐山国际会展中心,火炬大厦,远洋城,唐钢大厦,远洋城银行：工商银行,建设银行,中国银行,交通银行,农业银行。
二、评估范围
此次评估其中一部分，其中土地面积为1000m2，总建筑面积：4500m2
采用的土地报酬率为5%，房地产报酬率为7%。
三、估价目的
评估其2010年9月30号的市场价值，为资产处置进行价值参考。
四、估价依据
房地产估价规范(GB/T 50291—1999)
五、估价原则
1、 合法原则
2、 替代原则
3、 估价时点原则
4、 最高最佳使用原则
5、 公平原则
六、评估过程
1、 估价技术思路与方法
（1） 个别因素分析
位于路北建设路与龙富南道两大交通要道交汇处，还处于市中心黄金商贸区域，地理位置优越，交通便利，由主要公共汽车路线环绕，周边聚集了大规模的商业、金融群体，有足够的客源。大厦建筑类型框架剪力墙结构，抗震在8级地震以上玻璃幕墙。内设中央空调，国际知名品牌特灵中央空调系统。用户可根据自我要求调节温度、风向。低噪音、更节能、精确控制具有自检式安全保护控制。大厦设有新风系统，把室内外空气交换流动。并有过滤和净化空气的功能。市政供水，设有热水器水房。大厦设有255个停车位，实现智能化高效管理，电子收费、电子监控、刷卡停车。办公空间能提供可灵活分隔适应各种变化的办公空间。其供电系统为双路供电，办公面的供电容量在8KW左右。
委估的写字楼是四大智能化系统A办公智能化有线电视入户，办公室有大量的电接口预埋，B通信智能化计算机网络通信系统到达所有的办公间，提供国际国内长途语音及数据通信条件。C消防智能化防火电视监控，安装烟感、温感和火灾自动报警、自动喷洒装置；D安防智能化大厦设有最完善最先进的安防系统。设有中央控制室。
（2）区域因素分析
东方国际大厦座落于市中心区，处于唐山市黄金商贸区域，是城市中心的交通枢纽地带，道路通达度高，交通便利，周边1公里半径内通5路. 14路.26路.37路. 43路. 55路.60路.61路.等去往市内各个方向和丰润、丰南两区的公交路线。对周边环境进行勘察可以发现该大厦周围聚集唐山国际会展中心,火炬大厦,远洋城,唐钢大厦,远洋城银行：工商银行,建设银行,中国银行,交通银行,农业银行。
写字楼的区域位置十分重要，中心区域已具备一定的规模，商业氛围浓，且可以借助周边的成熟写字楼提高自身档次，便于企业间的交流，因此受到很多企业的欢迎。但同时也存在明显弊端，每天上下班不仅要遭遇堵车，还要为停车伤脑筋。品质差异也是拉开租金档次的一个重要因素，写字楼租金水平与地段有关，但品质还是主要影响因素，即使同一地段，品质不同的写字楼租金也有差距，而同一写字楼内，不同楼层、不同朝向、条件各异的写字楼租金也档次鲜明。而委估房地产处于唐山市较成熟的商务区内，无论大小环境均较为理想，适合企业进入。
3）市场背景分析
由于唐山市居民对于新建住房的旺盛需求，房地产开发主要以住宅为主，其他用途的开发如商铺、写字楼较少，且这个特点在唐山市居民旺盛的住房需求的支撑下在未来的若干年仍然会继续存在。唐山市的住宅开发主要以普通住宅为主，现有在售楼盘高档次较少，绝大多数针对的是中低端市场。
唐山市房地产市场价格相比全国来说，唐山楼市的冬天已经比其他城市来得晚了一些。2005年，唐山市市区房地产市场住宅均价在2000-3000范围内，外县在 1000-2000范围内。到2008年唐山市市区房地产市场整体均价在7000元左右，房屋销售价格上涨5.9%，其中商品住宅价格上涨6.0%，房屋 租赁价格上涨3.1%，呈现出较为明显的区域性特征。随着唐山经济跨越式发展,使得写字楼租售开始走俏，改变了以前的疲软状态。目前唐山市写字楼市场需求很大。虽然目前唐山写字楼市场走俏，但市场上能真正满足客户需求的不多。最突出表现为停车场或是物业的不完备。通过对本市近30家写字楼进行考察，我们发现目前只有世博大厦和东方大厦相对来说配套设施较完善，其他写字楼周边配套设施均不成熟，很少配齐餐饮，商场，会所等，不能满足入住者们基本生活需求。物业管理方面，基本是采用专人固定时间负责开锁门模式，缺乏灵活性。
（4）最高最佳使用分析
最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行．经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。当下的房地产运营中，说到最受市场欢迎和精明的开发商青睐的物业，写字楼物业虽然不能说是绝对第一的答案，至少是最主要的一个。因为市场常态下，写字楼是能产生较高回报的业态。大厦的整体布局以及功能已经齐全，不能再用来发展商业。其次如果在高层建写字楼既不会影响整体布局，使大厦功能性更强，而且高层商务公寓、写字间追求高品质生活的白领阶层与时尚一族的生活品质就近得到保障，又会给大厦的商业提供更多高消费者，提高利润。最后市中心交通发达，给写字楼工作人员提供交通便利
2、估价方法选用
合理公正的估价必须遵守一定的估价原则和适当的估价程序，科学地使用估价方法。估价方法的选择需根据估价目的、委估对象的本身特性、市场条件及资料取得情况，以合理地确定委估物现时的公允价值。本次估价的土地重新购建价格要求用市场法和成本法综合求取，建筑物价格用成本法求取，合理地确定委估房地产的价值。在评估方法选用上主要考虑一下几点：
（1）求取土地的重新购建价格时，因为交易类型较多，可采用市场比较法求取，公式为土地的比准价值=土地的交易价格×交易情况的调整×交易日期的调整×房地产状况的调整；用成本法求土地重新购建价格即用征收农地的费用加土地开发费用和土地使用权出让金等，再加上地段差价调节的办法求取50年土地使用权价格。
（2）由于该房地产为现有的可假设重新开发的房地产，故可以采用成本法来求取建筑物的重新构建价格。计算公式为：建筑物现值=建筑物重新构建价格-建筑物折旧
则房地产价格=土地的重新购建价格+建筑物的现值
3、估价测算过程
（1）用市场比较法求取土地的重新购建价格
公式为土地的比准价值=土地的交易价格×交易情况的调整×交易日期的调整×房地产状况的调整
1)选取三个可比实例，情况如下表
实 例
交易价格（元/m2）
交易情况
交易日期
房地产状况
A
4400
正常
2010年3月30日
比估价对象劣3%
B
4100
正常
2010年12月30日
比估价对象劣8%
C
4760
比正常价格高3%
2010年5月30日
比估价对象优5%

2)各种情况的系数调整
交易情况的调整
可比实例A、B均属正常，不需调整；
可比实例C的交易情况调整系数为100/(100+3)
‚交易日期的调整
可比实例A的调整系数为（1+0.5%）6
可比实例B的调整系数为1/（1+0.5%）
可比实例C的调整系数为（1+0.5%）4
ƒ房地产状况的调整
可比实例A的调整系数为100/(100-3)
可比实例B的调整系数为100/(100-8)
可比实例C的调整系数为100/(100+5)
可比实例
A
B
C
成交单价（元）
4400
4100
4760
交易情况调整
100/100
100/100
100/(100+3)
交易日期调整
（1+0.5%）6
1/（1+0.5%）
（1+0.5%）4
房地产状况调整
100/(100-3)
100/(100-8)
100/(100+5)

3)求取比准价格
比准价格A=4400×100 /100×（1+0.5%）6×100/(100-3)=4673.88元/m2
比准价格B=4100×100 /100×1/（1+0.5%）×100/(100-8)=4434.35元/m2
比准价格C=4760×100/(100+3)×（1+0.5%）4×100/(100+5)=4489.98元/m2
取平均值为（4673.88+4434.35+4489.98）/3=4532.74元/m2
故土地的价值为4532.74元/m2×1000m2=453.27万元。
（2） 用成本法求土地重新购建价格
1)征收农地费用
1亩=666.67平方米，114.64万元×1000平方米/666.67平方米 =171.96万元
2)土地开发费用、利润、税金
240元/m2×1000m2=24万元
3)土地使用权出让金
300元/m2×1000m2=30万元
4)地段差价调节
地段差价调整系数为2
5)考虑土地年限调整系数为[1-1/(1+5%)45]/[1-1/(1+5%)50]=0.974
土地重新购建价格为(171.96+24+30)×2×0.974=439.99万元
（3） 两种方法求取土地重新购建价格取平均值为446.63万元
（4） 用成本法求取建筑物价格
1)建筑物的重新购建价格
1800×4500=810万元
2)建筑物的物质折旧
可修复项目的折旧=10万元
短寿命项目的折旧为
140×2/5=56万元，100×2/10=20万元，共56+20=76万元
长寿命项目的折旧=(810-10-140-100)×2/50=22.4万元
3)建筑物的功能折旧
功能缺乏引起的折旧
12×40×4500×85%×(1-35%)/7%×[1-1/(1+7%)45]-12×38×4500×80%×(1-35%)/7%×[1-1/(1+7%)45]-40-60=71.92万元
‚功能过剩引起的折旧
1/7%×[1-1/(1+7%)45]=13.61万元
4)建筑物的经济折旧
20万元
5)建筑物的价值为810-10-56-20-22.4-71.92-13.61-20=596.07万元
（5） 评估对象的价值为596.07+446.63=1042.70万元
七、估价结果的确定
经评估，唐山市新华贸写字楼的房地产总值为1042.70万元，其中：建筑物价值为596.07万元，土地总价为446.63万元，单位地价为4466.30元/m2。

唐山市阳光房地产评估有限公司
2011年7月3日