1、
XX省国营西华农场土地制度【对农场农用土地使用制度改革的思考】
从上个世纪八十年代开始，我国全面推进了家庭联产责任承包制，这一新的管理方式对解决我国十几亿人的吃饭问题起到了决定性的作用。同时也为国有农场经济的发展发挥了重要作用。然而他的作用随着我国改革开放，社会主义市场经济建设的深入，家庭联产责任承包制已经不能解决国有农场农业经济发展中存在的问题，因为在“家庭联产责任承包制”这种制度下，国有农场扮演的角色是国有土地的照看者和管理者，但并不是一个完整意义上的独立产权主体。从根本上来说家庭联产责任承包制就是“统和分”相结合的制度。这就表现出土地在国营农场和农民之间的尴尬处境，这就是从
2、它那里得来的利益被分掉，而农场和农民谁也不去保护土地。这样就造成土地得不到保护，就更谈不上社会主义农业经济的发展，使得土地使用权的流动性大大降低，很难达到资源的优化配置，使得农场的利益没有得到保证。
一、国有农场农用土地使用制度改革的目标
对于国有农场来说既然分散经营已经不适合，那么土地使用制度改革的目标就是进行大户式的集中经营。不再向单个自然人发包或者出租。把土地资源进行资本化改造，然后把已经资本化的农用土地以出租的方式或者把已经资本化的农用土地作为股份和其他法人合作。国有农场农用土地使用制度改革的目标就是使农场真正成为一个自负盈亏自主经营的实体。对于国有农场而言，进
3、行股份制改革和集体承租相结合是走出目前制度缺陷带来的负面效应，发展社会主义市场经济相配套的完整的社会主义农业经济的最佳选择。通过对以往制度的改革应该实现以下目标：
1.对农用土地使用制度的改革使土地的使用、整治、保护和培育走上良性循环的轨道，使土地的地力水平不断提高，土地资源的永续使用得到进一步保障。
2.建立统一、有序的土地市场体系。其中包括明晰产权、显化地租、理顺收益、规范市场，充分发挥土地市场对土地资源配制的基础性作用。
3.土地资源利用从粗放型向集约型转变。即在土地利用中节约土地资源，提高土地利用强度和效率，乃至于国民经济的效率。
二、国
4、有农场农用土地使用制度改革的方法
国有农场把土地使用权作为无形资产，同时把与土地生产相关配套设施作为固定资产作价入股，国有农场下属的分农场改制成为其控股的子公司。分农场以货币资金或者其他资产作价入股。同时国有农场将股权的部分分配给现在拥有农场土地承包权的农民用作补偿，把农场的土地集中起来，由农场下属子公司实施统一规划、管理和经营。在农场可控范围内，农民或者子公司叫以将其持有的股权转让。子公司将国有农场入股的土地集中起来，打破原有的界限，进行统一规划整理后，以出让、出租等形式将土地推向市场，形成一级农村土地市场;土地经过一级地产市场到使用者手中后，在合同规定的期限内，使用者可以再依照
5、法律和合同规定使土地使用权有偿流转。
三、国营农场农用土地股份制改造中的估价问题
谈到股份制和租赁经营相结合势必要涉及地价，不同等级的土地其地价是不同的。确定合理地价的前提便是对农用土地进行准确的估价。目前在农用地估价时应当以收益还原法进行估价。收益还原法是将土地的价格视为一笔货币额，如将其存入银行，每年可得一定的利息，这个利息相当于土地的纯收益，所以从确定土地收益入手即可得到土地价格。
由于农用地主要通过种植或养殖产生收益，农用地的交换价值一般由农用地的收益能力决定。同时，农用地的收益不仅要考虑种植或养殖产生的直接收益，而且要考虑种植或养殖生态效果产生的生
6、态价值。因为农用地内部的不同用途（如耕地、果园、菜地等），会由于土地集约利用程度的变化发生相应的变化，这应该在估价时进行说明，即必须说明土地所在位置的土地利用方向，其土地现状用途及以后的发展趋势。土地生产的收益主要由土地、劳动和资本等生产要素共同取得，土地的纯收益必须从总收益中减去其它生产要素产生的收益后取得，所以在估价时，不能简单地以总收益减去生产成本，而且应该减去其它生产要素的收益。这就涉及到其它生产资料收益的确定问题。一般农用地要达到一定的规模必须包括房屋、圈棚等地上建筑物、构筑物等，它们连同土地共同构成了不动产（多年生经济作物应包括地上青苗附着物），单独评估土地纯收益需用总收益减去其它生产资料（房屋、水井、围墙等）的收益，而其它生产资料收益的测算比较复杂，使地价测算的准确性受到怀疑，所以在测算地价时要把农用地及其地上建筑物、附着物作为一个整体共同测算。
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